摘 要：利用因子分析法對市場上主要的39家房地產(chǎn)上市公司進行實證分析，利用上市公司在股票市場上比較容易獲得的數(shù)據(jù)，并依據(jù)因子分析法原理選取了十個評價指標(biāo)，指標(biāo)主要體現(xiàn)了企業(yè)的盈利能力、經(jīng)營能力和償債能力。綜合全篇對房地產(chǎn)業(yè)中存在的問題的闡述和分析結(jié)論給出四個建議：加強政府宏觀調(diào)控和公司內(nèi)部管理、加強企業(yè)品牌文化意識和員工素質(zhì)培養(yǎng)、拓寬投資區(qū)域、重視和調(diào)整資產(chǎn)負(fù)荷比率并增加融資渠道。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司 績效評價 因子分析

中圖分類號：F293；F830 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）05-080-05

一、文獻綜述

1.國外企業(yè)績效評價研究。20世紀(jì)50年代莫迪吉莉安和米勒提出MM資本結(jié)構(gòu)理論，首次把資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價值的關(guān)系用嚴(yán)格和科學(xué)的方法研究出來。自此之后對企業(yè)績效的評價和研究慢慢增多。

對企業(yè)績效評價的研究中可以根據(jù)評價角度的不同將其劃分為不同的發(fā)展階段，例如從其發(fā)展的本身可將企業(yè)績效評價劃分為：第一階段是形成時期，績效評價僅限于財務(wù)評價；第二階段為完善時期，企業(yè)的績效評價體系被人們系統(tǒng)地加入決策以及創(chuàng)新學(xué)習(xí)能力等非財務(wù)指標(biāo)；第三階段為創(chuàng)新發(fā)展時期。

20世紀(jì)70年代以來，以德瑪賽茲（Demsetz）、斯蒂格勒（Stigler）、珀斯那（Posner）等為代表的一些法學(xué)家和經(jīng)濟學(xué)家整體性地批判了哈佛學(xué)派的產(chǎn)業(yè)組織理論，并發(fā)展成了芝加哥學(xué)派。他們更多地以企業(yè)行為作出發(fā)點，研究市場結(jié)構(gòu)和績效問題，繼承自由市場經(jīng)濟中競爭機制作用的思想，認(rèn)為所謂市場競爭過程就是能夠自由發(fā)揮的市場力量。由斯蒂格勒作出的《產(chǎn)業(yè)組織》標(biāo)志了芝加哥學(xué)派理論的成熟。該書中反映的理論主要特點是：反對哈佛學(xué)派的只進行經(jīng)驗實證分析，提倡運用更為嚴(yán)格的經(jīng)濟理論和經(jīng)驗實證共同分析；反對哈佛學(xué)派強調(diào)的結(jié)構(gòu)決定行為、行為影響績效的單向因果關(guān)系，而是強調(diào)三者之間的雙向互動關(guān)系。利用某一產(chǎn)業(yè)中企業(yè)的創(chuàng)新與效率完全可以創(chuàng)造出企業(yè)的利益最大化。

由于房地產(chǎn)業(yè)在西方被劃為第三產(chǎn)業(yè)，所以對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織研究相對較少。西方對于房地產(chǎn)業(yè)的研究主要側(cè)重于房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場分析與地產(chǎn)投資等。房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別化與廣告行為在有些文獻中也有所提及。

而有關(guān)企業(yè)績效的理論實證研究大部分都集中在所有權(quán)結(jié)構(gòu)與公司績效的相關(guān)性上。皮德森和托馬森經(jīng)過多次實證調(diào)查研究后得出公司的產(chǎn)權(quán)集中度與公司的凈資產(chǎn)收益率呈顯著正相關(guān)的關(guān)系。

2.國內(nèi)企業(yè)績效評價研究。到20世紀(jì)80年代中期以后，我國經(jīng)濟學(xué)者才開始引入西方產(chǎn)業(yè)組織理論，使得對產(chǎn)業(yè)組織理論的研究起步較晚，進而對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織研究較晚。目前來說，針對中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、效率與績效關(guān)系進行實證研究的研究文獻還比較少，而房地產(chǎn)業(yè)方面的研究成果大多運用產(chǎn)業(yè)組織的相關(guān)理論從市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為、市場績效對房地產(chǎn)業(yè)的績效進行分析，多以某一地區(qū)或城市為例，具有一定的局限性。我國自上世紀(jì)90年代開始財政部逐步發(fā)展了一套以評價主體為政府國有資產(chǎn)監(jiān)管部門的企業(yè)績效評價方法，以國有企業(yè)為評價客體，因而具有一定特殊性。隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，以一般投資者為評價主體，以上市公司、民營企業(yè)等為評價客體的企業(yè)績效評價方法越來越受到人們的重視。國內(nèi)在企業(yè)層面上運用因子分析法評測房地產(chǎn)公司的績效水平比較多一些，且局限于上市公司，很少直接運用因子分析對宏觀房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)監(jiān)管部門績效進行系統(tǒng)的研究。

3.研究現(xiàn)狀評述。從國內(nèi)外的研究中得知，績效評價對企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，而且學(xué)者們也已經(jīng)陸續(xù)彌補績效評價系統(tǒng)信息存在的不足。

隨著績效評價理論的完善，越來越多的注意力開始集中在此理論上，無論是社會消費群體、投資管理者還是政府部門，通過對企業(yè)績效評價，可以及時了解到定量的信息并以此推測自身利益的得失?？冃гu價滿足了不同群體的統(tǒng)一需求。

國內(nèi)外分析者們使用了多種適用于分析企業(yè)績效的方法，其中典型相關(guān)分析法、因子分析法和平衡計分法適用范圍尤為廣泛。從財務(wù)績效角度出發(fā)，指標(biāo)的建立也大都從盈利、運營、償債和發(fā)展等能力重點分析。此外，一些學(xué)者認(rèn)為很多非財務(wù)指標(biāo)也是衡量企業(yè)綜合素質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該同財務(wù)指標(biāo)一起研究。企業(yè)內(nèi)部人員管理、運營流程、外部環(huán)境保障都可以算作非財務(wù)指標(biāo)，但是這些指標(biāo)的可用性需要通過多方考證。

二、房地產(chǎn)上市公司績效評價指標(biāo)研究

1.評價方法概述。因子分析法多元統(tǒng)計方法的一種，其主旨是用少數(shù)幾個因子去描述多個指標(biāo)或者因素之間的聯(lián)系，即把比較密切的幾個變量歸在一類中，每一類變量就成為一個因子，以較少的幾個因子反映原資料的大部分信息。

研究變量的相關(guān)系數(shù)矩陣后即可找出幾個隨機變量能影響所有變量并去解釋多個變量之間的關(guān)系。我們稱這幾個不可觀測的隨機變量為因子。因子變量有以下幾個特點：第一，因子變量不是在原變量的基礎(chǔ)上簡單提取，而是對所有原變量重新組合，它們能反映出原變量中的大部分信息，提高對數(shù)據(jù)的利用率。第二，因子變量數(shù)量小于甚至遠小于原變量數(shù)量，分析因子變量會使分析工作量大大減少。第三，因子變量之間相關(guān)性不高。因子分析法可以消除指標(biāo)間信息的重疊，綜合反映對數(shù)據(jù)產(chǎn)生影響的主要因素。

把原始數(shù)據(jù)進行標(biāo)準(zhǔn)化，統(tǒng)一數(shù)量級是運用因子分析法所需要注意的地方。研究中選取的指標(biāo)單位可能不同，這樣會造成不同變量之間量綱和數(shù)字大小差異造成的誤差，為了消除此誤差，使數(shù)據(jù)可以互相比較，減小研究結(jié)果的誤差，首先需要對原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理。

2.步驟與方法。

（1）因子相關(guān)性的檢驗包括：相關(guān)系數(shù)矩陣、巴特利特球度檢驗、反映像相關(guān)矩陣、KMO檢驗。

（2）因子提取和求解因子載荷矩陣?；谝蜃臃治瞿Ｐ偷闹鬏S因子法、基于主成分模型的主成分分析法、極大似然法、影響分析法、最小二乘法、Q因子提取法。因子分析的初始解由主成分分析法提供，主成分分析結(jié)果的延伸和拓展就是因子分析。

（3）因子命名、旋轉(zhuǎn)。在因子載荷矩陣中分為兩種情況，一種是多行情況，是指遇到某個變量與多個因子都有較大的相關(guān)關(guān)系，即此變量需要多個因子共同解釋；第二種是多列情況，指一個因子可以同時解釋多個變量，說明一個因子不能單獨代表原有的一個變量，因子模糊不清，而實際情況是對因子有清醒認(rèn)識，所以必須要進行因子旋轉(zhuǎn)。

（4）計算因子得分。因子分析的最終體現(xiàn)就是因子得分，因子得分就是計算各因子在每個樣本上的具體數(shù)值，形成的變量成為因子變量，在接下來的分析中因子變量可替代原有的變量進行數(shù)據(jù)建模，對問題降維或簡化處理。

三、評價指標(biāo)的選取及數(shù)據(jù)說明

杜邦公司曾在20世紀(jì)初運用凈資產(chǎn)收益率為指標(biāo)進行績效評價，復(fù)雜的經(jīng)濟現(xiàn)象使評價指標(biāo)呈現(xiàn)出多樣性的趨勢，只靠一個指標(biāo)不能整體反映出一個公司的經(jīng)營績效，因此，多重指標(biāo)綜合評價的方法逐漸發(fā)展開來。在評價績效的過程中，我們構(gòu)建評價指標(biāo)體系作為核心，但是目前還從未統(tǒng)一。目前我國流行三種評價指標(biāo)體系：國有資本金績效評價體系、上市公司評價體系和誠信證券評價體系。

本文以已有的學(xué)術(shù)文獻為基礎(chǔ)，依據(jù)可獲得性、全面性和可比較性三個原則選取數(shù)據(jù)，選擇了能反映上市公司盈利、經(jīng)營、償債能力等10個指標(biāo)，構(gòu)建房地產(chǎn)上市公司績效評價指標(biāo)體系。其中包括代表盈利能力的數(shù)值指標(biāo)：每股收益、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率；代表經(jīng)營能力的數(shù)值指標(biāo)：存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；代表償債能力的數(shù)值指標(biāo)：速動比率、流動比率、資產(chǎn)負(fù)荷比率。

本文所用數(shù)據(jù)均為上海證券交易所和深圳證券交易所兩市A股房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司2014前三季度的數(shù)據(jù)，由于有些公司的數(shù)據(jù)無法獲取或難以比較，筆者選取了其中39家上市公司作為研究樣本。

（一）房地產(chǎn)上市公司績效分析實證研究

借助SPSS軟件對這39家上市房地產(chǎn)公司的績效進行分析，得到評價指標(biāo)的相關(guān)系數(shù)矩陣如下圖。

以上相關(guān)矩陣顯示出，各個績效評價指標(biāo)之間相關(guān)性較大，反映出的績效不準(zhǔn)確且有重疊。為了消除指標(biāo)間的重疊，可以采用降維的方法，從原來的相關(guān)矩陣中找出幾個綜合指標(biāo)，使其與原來的變量線性組合，利用較少的數(shù)據(jù)研究問題。

數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。由于各項原始數(shù)據(jù)的性質(zhì)和量綱不同，首先需要通過SPSS軟件對相關(guān)原始數(shù)據(jù)進行標(biāo)準(zhǔn)化處理X=（x-μ）/σ，再進行KMO和Bartlett球度檢驗，根據(jù)KMO驗值和Bartlett球度檢驗來判斷因子分析的適用性，KMO檢驗變量間的偏相關(guān)是否較小，KMO球形檢驗是判斷相關(guān)陣是否是單位陣，檢驗結(jié)果：

從圖3中可以看到KMO值為0.482，當(dāng)KMO檢驗值大于0.6時的檢驗結(jié)果較好，同時Bartlett球度檢驗值也較大，從以上指標(biāo)，說明各變量間信息的重疊程度可能不是特別的高，有可能做出的因子分析模型不是很完善，但還是值得一試的。

（二）因子分析

1.共同度。原始變量總方差被全部公共因子的貢獻，顯示出原始變量信息的比例是由公共因子反映出來的，下圖中右邊一欄的數(shù)字即為公共因子對各個變量方差的貢獻，基本上是比較大的貢獻，提取的公因子對各變量有較強的解釋能力，由此也可以看出用因子分析法分析房地產(chǎn)上市公司績效的途徑是正確的。

2.解釋的總方差?？偡讲罘纸怙@示出有四個因子旋轉(zhuǎn)后特征值大于1，他們的方差貢獻分別為26.249%、20.382%、14.527%和13.473%。從中可以看出，這四個因子對原數(shù)據(jù)做了74.631%的概括，也就是說，只用這四個因子概括原始數(shù)據(jù)是可行的。因此采用這四個主成分進行研究是合適的。

3.未旋轉(zhuǎn)的因子矩陣。從成分矩陣可以看出，結(jié)果并不理想，所以要對因子進行旋轉(zhuǎn)，之后得到的因子載荷矩陣才能更清楚地反映樣本信息。

4.旋轉(zhuǎn)因子矩陣。設(shè)FAC1_1，F(xiàn)AC2_1，F(xiàn)AC3_1，F(xiàn)AC4_1分別為我們所提取的4個公共因子，如圖5、6，旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣顯示出，凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、每股收益、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為第一主因子FAC1_1，他們的載荷值分別為0.954、0.896、0.783、0.473和0.226；速動比率、流動比率、資產(chǎn)負(fù)荷率為第二主因子FAC2_1，載荷值為0.811、0.737和-0.809；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為第三主因子FAC3_1，載荷值為0.841；存貨周轉(zhuǎn)率為第四主因子FAC4_1，載荷值為0.930。

5.因子得分系數(shù)矩陣。

6.因子得分。

Y1=0.289x1+0.362x2+0.358x3+0.042x4+0.083x5+0.178x6+0.018x7+0.008x8+0.054x9+0.011x10

Y2=-0.119x1+0.011x2+0.136x3+0.077x4+0.026x5+0.03x6-0.069x7+0.354x8+0.403x9-0.401x10

Y3=0.056x1+0.025x2+0.002x3+0.132x4+0.368x5-0.409x6+0.62x7+0.063x8-0.001x9+0.097x10

Y4=0.059x1-0.083x2+0.1x3+0.717x4-0.192x5-0.093x6+0.183x7-0.378x8+0.1x9-0.086x10

7.因子得分協(xié)方差矩陣。從圖中成分得分協(xié)方差矩陣可以看出，各主因子之間是不相關(guān)的，所以可以說通過因子分析法得到的4個因子所包含的信息互相之間無相關(guān)性。

8.綜合經(jīng)營績效的計算。通過因子得分可以定量的看出上市地產(chǎn)公司的經(jīng)營績效水平，還可以利用因子得分對各公司進行橫向比較。為了便于對上市公司進行績效評價，我利用因子得分計算綜合經(jīng)營績效得分。其計算公式如下：

綜合經(jīng)營績效Y=

（Y1*26.249%+Y2*20.382%+Y3*14.527%+Y4*13.473%）/

74.631%

（三）績效評價結(jié)果

通過因子分析法對選取的39家房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效評價后，從經(jīng)營績效綜合得分中我們可以看出，中國國貿(mào)得分最高，而且得分超過1分的只有兩家，為中國國貿(mào)和上實發(fā)展，這個分?jǐn)?shù)體現(xiàn)了這兩家公司很強的盈利能力、償債能力和經(jīng)營能力，這與一些得分為負(fù)分的公司形成了鮮明對比。其中得分前五的企業(yè)按順序依次是中國國貿(mào)、上實發(fā)展、京能置業(yè)、萬業(yè)企業(yè)、榮盛發(fā)展。直到排名第10的來自大連的海港投資，經(jīng)營績效綜合得分僅為0.12，以趨近于零，這說明大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效不是很理想。從第16名開始都是負(fù)數(shù)得分了，得分最后五名依次是陽光股份、美好集團、中華企業(yè)、蘇州高新、京藍科技。

企業(yè)想及時地了解自身發(fā)展情況，需要定期地對績效進行評估，從而做到把握當(dāng)前狀況，揚長避短，進而采取有效的方法改善不良狀況。

四、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論與分析

通過學(xué)習(xí)評述國內(nèi)外文獻對房地產(chǎn)企業(yè)績效評價的研究現(xiàn)狀和利用因子分析法對我國主要房地產(chǎn)上市公司的績效評價，得出以下幾個結(jié)論：

1.輔助企業(yè)盈利的因素至關(guān)重要。從績效得分前五名的公司共性來看，中國國貿(mào)、上實發(fā)展、京能置業(yè)、萬業(yè)企業(yè)、榮盛發(fā)展都是由一些具備雄厚財力的銀行在背后支持，并且都會在金融和股票市場中有著較高的收益區(qū)間，在財產(chǎn)上最大限度地保障公司的資金流，而房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會面對不確定的風(fēng)險因素，沒有一個好的資金控制就會失去在困難時期的“救命稻草”。而這些公司的盈利性決策是由企業(yè)的管理者所共同制定的，為實現(xiàn)企業(yè)利益最大化，前五名上市公司的管理層也是睿智而具備成熟經(jīng)驗的，有的甚至借助外資股東的幫助去維持公司整個地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

從績效得分后五名的共同弱勢來看，公司的收益并不能夠達到很好的態(tài)勢，時盈時虧的情況居多，也有甚者一直在虧損，并且從規(guī)模上看也都是一些新興的小企業(yè)，公司內(nèi)的管理者和員工也是比較年輕而缺乏經(jīng)驗的，能夠得到的社會各界的支持力度也是不夠充足的。

2.房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效差別較大。從實證分析的結(jié)果可以清楚地看出，不同公司績效差別很大，即使在同一城市，不同公司績效仍存在明顯差距。在我選取的39個上市公司中，得分最高的中國國貿(mào)分?jǐn)?shù)達到了1.90，而最低的京藍科技僅有-0.81分，這兩家公司之間就存在巨大差距。雖然這其中存在地域原因和消費者購買力等其他因素，但企業(yè)各方面能力和提升競爭力過程中所采取的措施也很大程度地造成了這個差距。

3.地區(qū)分布不均衡。這39家房地產(chǎn)上市公司中，大多數(shù)公司集中在北京、上海、廣東三個地區(qū)，江蘇、河北、東北等地也有一些分布，但數(shù)量遠不及“北上廣”三地，至于中、西部地區(qū)，幾乎沒有分布。這其實決定于當(dāng)?shù)厝说馁徺I力和行業(yè)發(fā)展前景。“北上廣”三地經(jīng)濟發(fā)達，人民收入較高，相對于其他地區(qū)來講購買力更強。這樣的地區(qū)會更吸引企業(yè)來此發(fā)展，越來越多的企業(yè)涌入這些地區(qū)，造成了房地產(chǎn)公司在地區(qū)分布上的存在著極大的不平衡。

4.資產(chǎn)負(fù)荷率偏高。資產(chǎn)負(fù)荷率是并不是越高越好，而是一個適度指標(biāo)，這個指標(biāo)對于經(jīng)營者、投資者和債權(quán)人有不同的意義。過高的資產(chǎn)負(fù)荷率對經(jīng)營者來說代表手中的流動資金大大減少，很不利于維持公司正常業(yè)務(wù)發(fā)展；對投資者來說可能無法按時得到原本應(yīng)有的高額利潤；對債權(quán)人來說卻難以按時收回本金和利息。資產(chǎn)負(fù)荷率低，債權(quán)人提供的資金所占企業(yè)資本總額比例小，企業(yè)能償債的可能性高，這樣一來企業(yè)的風(fēng)險主要由股東承擔(dān)，這是債權(quán)人愿意看到的情況。

從筆者收集的39家上市公司2014前三季度財務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，資產(chǎn)負(fù)荷率率超過50%的公司有35家，僅有4家公司負(fù)荷率低于50%，這四家公司及其比率分別是萬業(yè)企業(yè)48.67%、大龍地產(chǎn)36.31%、綠景控股19.97%、中國國貿(mào)47.74%。過高的資產(chǎn)負(fù)荷率會帶來公司資金周轉(zhuǎn)的壓力，一旦資金鏈斷裂，公司會受到巨大影響。而且過高的資產(chǎn)負(fù)荷率意味著公司面臨很大的償債風(fēng)險，如果經(jīng)濟危機再次出現(xiàn)，或者國內(nèi)外經(jīng)濟形勢、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品價格等出現(xiàn)大幅變動，會極大干擾公司資金周轉(zhuǎn)。盡管房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式就是負(fù)債經(jīng)營，但他本身就是一個需要大量資金投入的行業(yè)，負(fù)債率過高會導(dǎo)致規(guī)模較小的公司隨時倒閉，因此一定要采取有效措施控制資產(chǎn)負(fù)荷率。

（二）改進的建議

1.改善公司管理，改進政府的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)是一個門檻相對較高的行業(yè)，是一個資金密集型行業(yè)，而且我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)濟規(guī)模相對較小，資產(chǎn)負(fù)荷率較高，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較大。而這種風(fēng)險越來越大使得整個行業(yè)的風(fēng)險在無形之中膨脹。政府作為市場規(guī)劃的制定者，應(yīng)建立起良好的土地制度、住房保障制度和金融政策，保證企業(yè)之間公平競爭，互相激勵不斷提高經(jīng)營績效水平。與此同時，為了把房地產(chǎn)行業(yè)引向一個健康的發(fā)展方向，要采取適當(dāng)措施，遏制房價大幅變動，規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展可能遇到的風(fēng)險，加快行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。保證“北上廣”三地房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的前提下，政府幫助企業(yè)積極開拓中、西部市場，促進全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

房地產(chǎn)上市公司對自身的管理也要有所改善，并在財務(wù)機制上做出預(yù)警措施，不要只是瘋狂地擴張規(guī)模導(dǎo)致資金不足，還要制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略，保證合理的開發(fā)節(jié)奏和速度，平衡各個項目的資金需求，保證資金快速回籠。

2.加強企業(yè)品牌、文化意識和員工素質(zhì)的培養(yǎng)。除了對數(shù)據(jù)的分析之外，一些企業(yè)現(xiàn)狀值得注意。有些企業(yè)品牌價值意識不強。品牌是企業(yè)的基石，是企業(yè)塑造形象的根本，更是一種無形資產(chǎn)。其所包含的價值、品質(zhì)等特征都能給企業(yè)創(chuàng)造巨大價值，房地產(chǎn)上市公司品牌知名度大小，可以直接代表企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品保障度。

在知識科技時代，知識意味著發(fā)展，意味著公司能否擺脫陳舊的模式以邁向更高的臺階，很多企業(yè)里高學(xué)歷的尖端人才比例不高，可能會讓分析者們覺得這樣的企業(yè)發(fā)展?jié)摿Σ粫芎?，但其實從低學(xué)歷的員工中走出了很多優(yōu)秀人才，因為高學(xué)歷并不意味著全部，更重要的是對員工的培養(yǎng)，員工的學(xué)習(xí)成長能力才更大程度地決定企業(yè)的未來發(fā)展高度。因此要建立規(guī)范的員工培養(yǎng)制度，聘請專門的培訓(xùn)人員制定切實可行的培訓(xùn)計劃，避免員工盲目學(xué)習(xí)。而且不同的崗位應(yīng)有不同的培訓(xùn)課程，包括專業(yè)知識、溝通技巧、人力管理、財務(wù)管理等。讓員工在科學(xué)的培訓(xùn)與評價體系中得到全面提升。企業(yè)可以不期望新來的員工能馬上帶來多大利益，但必須要求經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)后的員工能在企業(yè)長遠的發(fā)展計劃中貢獻力量。

3.拓寬投資區(qū)域。在分析問題時得知，我國大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司都集中在“北上廣”三地，這幾個地區(qū)聚集了許多大牌開發(fā)商和大型房地產(chǎn)項目，甚至吸引了很多境外的有實力的開發(fā)商進來投資，與國內(nèi)開發(fā)商相輔相成。這些地區(qū)的顯著特點是經(jīng)濟發(fā)展全國領(lǐng)先，人們收入普遍高于其他地區(qū)，購買力很強，對房地產(chǎn)需求量大，開發(fā)商就是看中了這一前景，紛紛前來投資。越來越多的開發(fā)商涌入，帶來的是更多大型項目的進行，房地產(chǎn)業(yè)得到了空前的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來的好處就是經(jīng)濟進一步提升，從而形成良性循環(huán)。但是由于土地有限，土地供給難以滿足不斷發(fā)展的房地產(chǎn)上市公司的需求。這就是這些地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸，而且這一瓶頸是短時間內(nèi)無法突破的。

因此筆者認(rèn)為企業(yè)要適時地轉(zhuǎn)變發(fā)展戰(zhàn)略，將業(yè)務(wù)范圍逐漸推廣，轉(zhuǎn)移到我國中、西部地區(qū)。但突然在中、西部地區(qū)大力發(fā)展會打亂這里的市場格局，自身資產(chǎn)未必跟得上，人們的購買力也未必能承受，所以應(yīng)逐漸挖掘潛力，穩(wěn)步發(fā)展。

4.重視和調(diào)整負(fù)荷比率、增加融資渠道。通過上面列出的數(shù)據(jù)和實證分析，房地產(chǎn)行業(yè)的高資產(chǎn)負(fù)荷率現(xiàn)象表現(xiàn)得十分明顯。企業(yè)能不能償債，很大程度決定于企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)荷率，對于一個企業(yè)的經(jīng)營者來說，不但要充分利用借入資本促進企業(yè)發(fā)展，還要盡可能降低財務(wù)風(fēng)險，因此控制負(fù)荷率在一定范圍浮動是十分必要的。為了企業(yè)的長期發(fā)展，要從決定資產(chǎn)負(fù)荷率的兩個因素入手，一是流動負(fù)荷，二是資產(chǎn)總額，增加融資渠道如股權(quán)融資和債券融資，實現(xiàn)多元化融資。

參考文獻：

[1] 徐向玲，任利成，徐廣東.基于CHINA-VALS的手機消費者購買行為影響因素研究[M].山西：太原科技大學(xué)，2011，90-95.

[2] 王松濤.探索性因子分析與驗證性因子分析比較研究[M].北京：中國人民大學(xué)，2006，155-156.

[3] 張林泉.基于因子分析的應(yīng)用研究[N].哈爾濱：哈爾濱師范大學(xué)，2009，60-63.

[4] 安風(fēng)樓，王舒婷，牛曉蕙.2009年我國36個城市經(jīng)濟實力分析[M].北京：東方企業(yè)文化，2011.

[5] 韓寶燕.因子分析的數(shù)學(xué)模型及其發(fā)展評價[M].山東：山東省統(tǒng)計局，2013.

[6] 莊壯輝.我國上市公司績效評價體系的探討[J].廣東：現(xiàn)代商業(yè).2011

（作者單位：沈陽廣播電視大學(xué) 遼寧沈陽 111000）

[作者簡介：張繼哲（1961—），男，沈陽廣播電視大學(xué)終身教育學(xué)院院長、副教授]

（責(zé)編：若佳）