劉玉愛

摘要：隨著時(shí)代不斷發(fā)展，我國稅收也發(fā)生了一系列的變化。土地增值稅是其中的一種。在房地產(chǎn)腳步飛速前進(jìn)的影響之下，它在我國經(jīng)濟(jì)中的地位逐漸突顯。隨之，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅稅收成為了關(guān)鍵的內(nèi)容。很顯然，這已成為了新時(shí)代下社會談?wù)摰慕裹c(diǎn)。因此，文章站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，對其土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行了相關(guān)的探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃

從某種意義上說，稅收籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜而具技術(shù)性的工程，是企業(yè)來財(cái)務(wù)管理活動中至關(guān)重要的方面。土地增值稅籌劃就是專門針對房地產(chǎn)企業(yè)予以設(shè)計(jì)的一種合理的稅收方案。相關(guān)的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收壓力得以減小，還能使企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)降到最小化。更重要的是，它有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有更好的經(jīng)營環(huán)境，使企業(yè)在競爭激烈的市場中更具優(yōu)勢，立于不敗之地。

一、房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃概述

從某種意義上說，稅收籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜而具技術(shù)性的工程。相應(yīng)地，土地增值稅就是指對那些獲得增值收入的單位以及個(gè)人進(jìn)行合理征收的稅種之一。它主要包括了對國有土地使用權(quán)予以有償轉(zhuǎn)讓，土地上的建筑物、還有其它的依附物的產(chǎn)權(quán)這些方面。很顯然，房地產(chǎn)企業(yè)和土地增值稅之間有著不可割舍的聯(lián)系。根據(jù)房地產(chǎn)的不同種類，土地增值稅將會對它進(jìn)行差別稅收策略。同時(shí)，對于企業(yè)來說，稅收籌劃是它財(cái)務(wù)管理活動中至關(guān)重要的方面。簡單來說，土地增值稅籌劃就是專門針對房地產(chǎn)企業(yè)予以設(shè)計(jì)的一種合理的稅收方案。相關(guān)的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收壓力得以減小，還能使企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)降到最小化。更重要的是，它有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有更好的經(jīng)營環(huán)境，使企業(yè)在競爭激烈的市場中更具優(yōu)勢，立于不敗之地。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身來說，對應(yīng)的土地增值稅稅收籌劃有著非常深遠(yuǎn)的意義。換句話說，在房地產(chǎn)行業(yè)，土地增值稅收籌劃是開發(fā)企業(yè)前行路上一塊重要的基石。相應(yīng)地，想要使土地增值稅收籌劃的作用得到更好的發(fā)揮，就需要采用有效的措施對它進(jìn)行完善。顯而易見，這也是當(dāng)下迫在眉睫的事情。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，土地增值稅稅收有著自己科學(xué)的籌劃方法。具體來說， 它主要包含了這幾個(gè)方面。比如， 對收入進(jìn)行分散籌劃的方法；以利息為基礎(chǔ)的支出籌劃方法；“臨界點(diǎn)”的籌劃辦法。因此，本文作者從實(shí)際出發(fā)，對其中一些有效策略予以了探討。

（一）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，以土地增值稅的“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策為基礎(chǔ)給與籌劃

在土地增值稅優(yōu)惠政策方面，主要指的是“起征點(diǎn)”政策。為了使優(yōu)惠政策更具其保障性，國家還專門制定了相關(guān)的條例。它就是針對相關(guān)納稅人對那些一般而具有標(biāo)準(zhǔn)性的住房予以建設(shè)，并對它進(jìn)行出售。在這個(gè)過程中，如果增值額在對應(yīng)扣除項(xiàng)目費(fèi)用 20% 之下，企業(yè)可以不用繳納增值稅。但是，對于這方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對一些方面引起注意。比如，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅在建設(shè)一般標(biāo)準(zhǔn)的住房，還在對其它房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，需要對其中的增值額予以恰當(dāng)?shù)胤珠_計(jì)算。在這個(gè)過程，對于那些沒法分開計(jì)算或者無法準(zhǔn)確進(jìn)行區(qū)分的增值額，建設(shè)的一般標(biāo)準(zhǔn)住房時(shí)沒有權(quán)利對這個(gè)優(yōu)惠政策進(jìn)行享受。

（二）在土地增值稅稅收籌劃方面，可以對相應(yīng)的經(jīng)營收入進(jìn)行分散籌劃

一般情況下，這種策略就是在房地產(chǎn)中，把那些能夠分開予以獨(dú)立解決的方面從中分割出來。比如，關(guān)于住房內(nèi)部的裝修。對于這方面， 可以把它作為其中獨(dú)立的部分， 對它進(jìn)行恰當(dāng)?shù)暮怂?，就可以以兩次出售房地產(chǎn)為媒介，對它進(jìn)行納稅方面的籌劃。這樣也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少稅收負(fù)擔(dān)。

1. 先分立后合并的土地增值稅稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓整棟資產(chǎn)或大額資產(chǎn)的，可以先把該資產(chǎn)分立成立公司，然后再將分立的公司與購買方公司合并進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅、營業(yè)稅、契稅、企業(yè)所得稅。

案例： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) A 與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B 的兩家法人企業(yè)，A 將已完工并辦理竣工結(jié)算的辦公樓轉(zhuǎn)讓給 B，辦公樓成本 7000 萬元，市場價(jià)格為 9500 萬元，假定土地增值稅扣除項(xiàng)目合計(jì) 8000 萬元。

增值額=9500-8000=1500（萬元）

增值率=1500/8000×100%=18.75%

土地增值稅=1500×0.3=450（萬元）

將案例中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為更改為先分立（將辦好公樓分離成立公司）后與 B 公司進(jìn)行企業(yè)合并的行為，因合并和分立過程免征收土地增值稅、營業(yè)稅、契稅、企業(yè)所得稅，稅負(fù)為 0 萬元，減少土地增值稅 450 萬元。稅收籌劃：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓整棟資產(chǎn)或大額資產(chǎn)的，可以先把該資產(chǎn)分立成立公司，然后再將分立的公司與購買方公司合并進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃，降低企業(yè)稅負(fù)、促進(jìn)銷售、加速資金回籠。

2. 第三方支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)稅收籌劃

拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指對被征用或占用土地上的房屋及附屬構(gòu)筑物、城市公用設(shè)施等拆除、遷建補(bǔ)償費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中一般都會涉及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)金額大，下面介紹下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付給第三方，由第三方支付給拆遷戶的土地增值稅收籌劃方法。

案例： 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由房地產(chǎn)開發(fā)公司委托某公司（第三方）支付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 7000 萬元，根據(jù)稅法規(guī)定拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得合法票據(jù)才能在土地增值稅清算中列支開發(fā)成本，此項(xiàng)目因無法取得合法票據(jù)，房地產(chǎn)公司在土地增值稅清算中無法列支開發(fā)成本 7000 萬元，即使按最低檔稅率 30% 計(jì)算，使其至少承擔(dān)土地增值稅 2100 萬元（7000×30%）。

稅收籌劃：土地增值稅清算中拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得合法票據(jù)才能計(jì)入開發(fā)成本中扣除，增加土地增值稅扣除項(xiàng)目、降低增值率、減少稅費(fèi)損失，因此，通過第三方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)通過招、拍、掛方式取得土地使用權(quán)并取得土地儲備中心的政府性行政收據(jù)計(jì)入開發(fā)成本中扣除。

（三）借助利息費(fèi)用來進(jìn)行科學(xué)的籌劃

在土地增值稅制度方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以對這兩種利息支出的方法進(jìn)行充分的利用。第一，在房地產(chǎn)開發(fā)方面，那些可以在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，進(jìn)行一定的計(jì)算分?jǐn)偅€有金融機(jī)構(gòu)對應(yīng)的證明部分，可以根據(jù)實(shí)際情況來扣除。但是，扣除的金額并不是隨意的，它是有一定限度的，不能高于商業(yè)銀行相關(guān)方面計(jì)算之下的金額，即同類并且同期貸款利率的計(jì)算金額。第二，對于房地產(chǎn)土地增值稅，相關(guān)的開發(fā)資金需要在上述合計(jì)金額 10% 以內(nèi)正確計(jì)算予以扣除。在這方面，主要包括了兩個(gè)方面：一是那些沒法根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目對分?jǐn)偫⒅С鼋o與對應(yīng)的計(jì)算；二是沒有相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提供的有力證據(jù)。所以，針對這個(gè)情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要預(yù)先進(jìn)行有效的籌劃，避免多交稅情況的出現(xiàn)。

（四）合理選擇扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒?/p>

土地增值稅扣除項(xiàng)目金額確定后，如果企業(yè)有不同的清算項(xiàng)目，需要按照合理的方法將扣除項(xiàng)目分?jǐn)偟矫總€(gè)項(xiàng)目中，選擇不同的分配方法分?jǐn)偟慕Y(jié)果不一樣。目前稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目的分?jǐn)偡椒ㄖ饕姓嫉孛娣e法、建筑面積法、可售面積法、銷售收入比例法、層高系數(shù)調(diào)整法和其他合理方法。在稅法沒有明確政策規(guī)定的情況下，企業(yè)可以選擇一種對自己有利的分?jǐn)偡椒ā?/p>

三、結(jié)語

總之，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅稅收籌劃有著不容忽視的重要作用。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)一定要充分利用它的優(yōu)勢，減少企業(yè)稅收，增加經(jīng)濟(jì)效益。

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（作者單位：鄭州永恒萬通置業(yè)有限公司）