支偉峰

【摘要】土地是最重要而稀缺的基本資源和重要資產(chǎn)，是人類賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。地價是關(guān)系到我國社會主義經(jīng)濟和企業(yè)經(jīng)營的最有影響的因素。土地評估日益參與到社會經(jīng)濟的各個方面，并發(fā)揮著重要作用。而評估單位在參與中必須考慮自身的法律責(zé)任和各種風(fēng)險。本文側(cè)重探討了土地估價中的各種風(fēng)險，并提出相應(yīng)對策。

【關(guān)鍵詞】土地估價；風(fēng)險；防范

1、土地估價中的風(fēng)險分析

土地估價風(fēng)險主要是指土地估價機構(gòu)出具的估價對象評估值嚴(yán)重偏離市場價格，給委托方及其他不確定的利益相關(guān)者造成重大經(jīng)濟損失，并由此引起土地估價機構(gòu)及估價師可能受民事賠償、行政處罰甚至刑事處罰的風(fēng)險。

1.1 經(jīng)濟形勢和政策對土地市場價格的影響

經(jīng)濟形勢變化會對土地市場價格產(chǎn)生較大的影響。若經(jīng)濟形勢在短期內(nèi)變動較大，將會使土地估價結(jié)果與市場價格產(chǎn)生較大偏離，可能會對社會經(jīng)濟穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，甚至直接給某一經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟上的巨大損失。

土地市場價格除了受經(jīng)濟形勢變化的影響，還會受政策變化的影響，而且政策變化也是難以預(yù)期的，任何一項政策的變動都必然會對土地和房地產(chǎn)的市場價格產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，這些將極大地影響土地成交量和成交價格，如果估價師對市場現(xiàn)狀及前景把握和判斷不準(zhǔn)，將會影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。另外，政策變動會考驗估價師對政策的解讀能力及技術(shù)實力。

1.2 評估技術(shù)失誤產(chǎn)生的風(fēng)險

評估技術(shù)失誤主要體現(xiàn)在評估參數(shù)取值不當(dāng)，估價方法選取錯誤，以及土地估價報告內(nèi)容不完善等方面。

（1）評估參數(shù)取值不當(dāng)帶來的風(fēng)險

目前，行業(yè)內(nèi)對于某些重要的評估參數(shù)，如土地資本化率、房屋資本化率、房地產(chǎn)報酬率、房地產(chǎn)價格指數(shù)、土地價格指數(shù)等沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，參數(shù)的穩(wěn)定性和可靠性還不夠高。因此，估價機構(gòu)和估價師對上述評估參數(shù)取值尚存在較大分岐。

（2）估價方法選取錯誤帶來的風(fēng)險

土地估價師未能執(zhí)行《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合土地的合法性、規(guī)劃用途、估價目的及業(yè)務(wù)需求等合理選取估價方法，或者部分估價師為迎合客戶的要求，在某些情況下刻意回避最適宜的估價方法，而選取不合適的方法，以達到高評或低估的目的，從而帶來風(fēng)險。

（3）土地估價報告內(nèi)容不完善帶來的風(fēng)險

土地估價報告描述不完善，未對估價對象的評估設(shè)定條件和既有瑕疵在假設(shè)前提條件部分進行充分的說明，未列出影響自身權(quán)益的保護性條款等，也可能會給估價機構(gòu)和估價師帶來意想不到的風(fēng)險。

（4）欠缺評估基礎(chǔ)資料帶來的風(fēng)險

土地估價方法主要有市場法、剩余法、基準(zhǔn)地價修正法、成本逼近法、收益法等，從估價理論角度，不管采用哪一種方法，都需要有詳實的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料和技術(shù)資料。因此，進行估價時，是否掌握豐富的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料和技術(shù)資料是估價結(jié)論是否準(zhǔn)確的重要保障。

1.3 超越專業(yè)勝任能力承接土地估價業(yè)務(wù)而帶來的風(fēng)險

國內(nèi)評估機構(gòu)內(nèi)部培訓(xùn)機構(gòu)落后，一些從業(yè)人員很難有機會學(xué)習(xí)，估價師的整體素質(zhì)參差不齊，難以適應(yīng)日益復(fù)雜的經(jīng)濟業(yè)務(wù)類型，但為了追求利益，承接自身難以勝任的估價業(yè)務(wù)。

1.4 脫釣改制不徹底導(dǎo)致的不正當(dāng)競爭風(fēng)險

由于估價機構(gòu)原本隸屬國土部門，雖經(jīng)脫鉤改制，但與國土部門有著千絲萬縷的聯(lián)系， 委托方在國土部門辦理一些與土地有關(guān)的確權(quán)、轉(zhuǎn)讓、過戶、抵押等事宜時，有時只認(rèn)定原其下屬估價所進行價格評估這就損害了這一地區(qū)土地評估行業(yè)的競爭，甚至造成壟斷，從而阻礙整個評估行業(yè)的健康發(fā)展。

1.5 委托方提供虛假材料帶來的風(fēng)險

土地評估涉及的資料比較多，諸如《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及規(guī)劃紅線圖、《土地出讓合同》及相關(guān)補充協(xié)議、繳納出讓金的發(fā)票、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑功能指標(biāo)明細(xì)表》、《建設(shè)工程審核書》、建筑施工圖、《建筑工程施工許可證》、其它相關(guān)政府批文及項目可行性研究報告等，估價師應(yīng)盡量要求委托方提供上述資料的原件并進行認(rèn)真的核對，在確認(rèn)復(fù)印件與原件相符后，要求委托方在復(fù)印件上加蓋公章，以防有些人在容積率、建筑面積等關(guān)鍵指標(biāo)上弄虛作假，誤導(dǎo)估價師作出錯誤的價值判斷。

2、土地估價的風(fēng)險防范及質(zhì)量控制對策

2.1加強與大專院校的合作交流及與行業(yè)協(xié)會專家委員會的溝通聯(lián)系

土地估價是一項技術(shù)性相當(dāng)強的工作 ，涉及的知識面也較廣，各估價師的知識面卻相對有限。因此，土地估價機構(gòu)可以根據(jù)自身業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，通過與大專院校合作交流及與行業(yè)協(xié)會專家委員會溝通聯(lián)系、外聘、內(nèi)部培養(yǎng)等多種方式，建立一支較為穩(wěn)定的、專業(yè)背景多樣化的專家顧問團隊作為強大的技術(shù)后盾，并定期或不定期地舉辦技術(shù)研討會，提升估價師的專業(yè)素養(yǎng)，并解決日常工作中遇到的各種評估難題。另外，筆者認(rèn)為，專家顧問團隊在對于一些宏觀無法預(yù)測的政策變更等造成土地評估不準(zhǔn)確的情況，也可以為土地估價機構(gòu)進行一些合理解釋， 對土地估價機構(gòu)進行正當(dāng)保護，以促進行業(yè)健康發(fā)展。

2.2加強機構(gòu)內(nèi)部管理，建立完善的企業(yè)管理制度

（1）建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度

土地估價機構(gòu)應(yīng)改變行業(yè)中普遍存在的內(nèi)部管理松弛的小作坊生產(chǎn)方式，建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度，比如：建立公章管理制度；規(guī)范估價業(yè)務(wù)合同格式和內(nèi)容；制定合理的估價業(yè)務(wù)承接流程，由資深估價師對業(yè)務(wù)進行甄選和把關(guān)，并根據(jù)各估價師的實際能力和經(jīng)驗分配相應(yīng)的估價項目；制定針對大型的、難度較高的估價項目的組織管理辦法和激勵機制等。

另外，土地估價行業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)，機構(gòu)和估價師的責(zé)任重大，也可能隨時需要對委托方和利益相關(guān)者的異議進行解釋、上法庭質(zhì)證甚至被起訴，因些，建立規(guī)范的檔案管理制度尤為重要。

（2）建立健全質(zhì)量控制體系

土地估價機構(gòu)應(yīng)重視質(zhì)量監(jiān)控和管理體系的建設(shè)，建立一套完整詳盡的標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)業(yè)程序，如項目負(fù)責(zé)制度、評估工作流程、評估項目審核制度、風(fēng)險評估制度等，最大限度地保護本機構(gòu)和估價師的利益，并把執(zhí)業(yè)風(fēng)險降到最小限度。

其中，評估工作流程和評估項目審核制度是整個質(zhì)量控制體系里最關(guān)鍵的部分。規(guī)范的評估工作流程主要包括對評估前期準(zhǔn)備工作、現(xiàn)場勘察、資料收集、具體評估測算過程和出具評估報告等工作環(huán)節(jié)進行監(jiān)督，從評估工作的各個環(huán)節(jié)上對風(fēng)險進行有效把控。

評估項目審核制度是保證估價報告質(zhì)量的關(guān)鍵性措施。根據(jù)行業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，估價機構(gòu)應(yīng)制定嚴(yán)格的土地估價報告三審制度，明確各級審核權(quán)限、各級審核人、審核內(nèi)容范圍及審核標(biāo)準(zhǔn)，提高估價報告的成文效率，保證估價報告的質(zhì)量。

土地估價報告審核流程設(shè)置模式如下：

一級審核：負(fù)責(zé)撰寫報告的土地估價師自審；二級審核：高級估價師或項目經(jīng)理二核；

三級審核：總估價師三審。

（3）加大信息化建設(shè)力度，提升企業(yè)競爭力

土地估價行業(yè)對各種信息和數(shù)據(jù)的依存度非常高，為實現(xiàn)企業(yè)管理的科學(xué)化和精細(xì)化，應(yīng)增加辦公自動化平臺和信息數(shù)據(jù)庫的資金投入，建立評估自動化輔助平臺和辦公自動化平臺，提高工作效率，并實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部信息和數(shù)據(jù)的共享，提倡無紙化綠色辦公，提升企業(yè)的競爭力。

2.3樹立估價師的風(fēng)險意識和職業(yè)道德觀，并提升其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)

土地估價機構(gòu)應(yīng)加強對估價師的日常管理、培訓(xùn)和監(jiān)督，樹立其執(zhí)業(yè)風(fēng)險意識和職業(yè)道德觀，要求估價師獨立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)，為客戶保守商業(yè)秘密，并以違法違規(guī)的估價機構(gòu)和估價師其人其事為反面教材對估價師進行教育，對拒收客戶紅包的估價師進行表彰。另外，還可以通過組織估價師參加行業(yè)繼續(xù)教育培訓(xùn)、外聘專家進行專項技術(shù)培訓(xùn)、內(nèi)部舉辦技術(shù)研討會等多種形式，提升估價師的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。

2.4建立土地估價師執(zhí)業(yè)保險制度

建立并實施土地估價師執(zhí)業(yè)保險制度， 將有利于間接防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險，有利于保障評估機構(gòu)和評估人員的利益，壯大評估行業(yè)隊伍，促進整個評估行業(yè)的健康快速發(fā)展。

2.5謹(jǐn)慎接受評估委托和認(rèn)真審查宗地權(quán)屬

在土地評估機構(gòu)接受委托之前，應(yīng)該首先從多方面和多渠道對項目由來等背景情況進行了解。對于風(fēng)險較大的項目， 或明知有欺詐性的項目，可以予以拒絕。因為一旦出事， 不僅經(jīng)濟上要遭受損失， 聲譽也將受到無法彌補的損害， 得不償失。另外， 在土地估價中， 如果委托方有意隱瞞土地權(quán)屬方面的一些問題， 容易導(dǎo)致造成糾紛， 使評估機構(gòu)受到牽連。因此， 評估前要對委托土地的各種產(chǎn)權(quán)證明進行審核。產(chǎn)權(quán)證明絕不能僅憑復(fù)印件認(rèn)可， 一定要將原件審驗后再復(fù)印。最好是對于宗地的土地登記信息， 到相關(guān)土地部門申請權(quán)屬查詢。特別對于抵押評估， 權(quán)屬審核很重要， 千萬不能隨意進行評估。

參考文獻

[1]郭化林，編著.中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——闡釋與應(yīng)用[M].上海：立信會計出版社，2009年12月第1版：63-70.

[2]鄒曉云，著.土地估價基礎(chǔ)[M].北京：地質(zhì)出版社，2010年第1版：73.