任 璐

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房地產(chǎn)去庫(kù)存的對(duì)策研究

任 璐

摘 要居高不下的樓市庫(kù)存嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)投資和成交的持續(xù)萎縮又是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下行的主要原因。在中央多次強(qiáng)調(diào)樓市去庫(kù)存的重要性后，各地紛紛出臺(tái)了不少房改政策，樓市去庫(kù)存已經(jīng)打響了攻堅(jiān)戰(zhàn)，針對(duì)各地不同的樓市狀況，去庫(kù)存的對(duì)策也應(yīng)當(dāng)有針對(duì)性地開(kāi)展和實(shí)施。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn) 去庫(kù)存 住房保障 政策改革

房地產(chǎn)去庫(kù)存是2015年整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的中心，也是2016年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在。2015年11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，習(xí)近平主席提出打響樓市去庫(kù)存“殲滅戰(zhàn)”，房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要性已經(jīng)上升到國(guó)家最高層面，樓市庫(kù)存形勢(shì)嚴(yán)峻，嚴(yán)重影響到了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康乃至整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀

截止到2015年11月底，全國(guó)商品房待售面積6.9637億平方米，這一數(shù)據(jù)還不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。此外，全國(guó)商品房在建未售面積約為48億平方米，待開(kāi)工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計(jì)算，全國(guó)整體庫(kù)存約為63億平方米，按人均住房面積30平方米來(lái)算，可供2億多人居住。

樓市庫(kù)存形勢(shì)嚴(yán)峻，而不同的城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)完全不同。以2015年11月份為例，一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為30049元每平方米，環(huán)比上漲11.5%，同比上漲28.0%，成交價(jià)格再創(chuàng)新高。相比一線城市的火爆，很多二、三線城市樓市仍然陷于艱難的去庫(kù)存之中。雖然全國(guó)總體上商品住宅去庫(kù)存壓力并不大，但是各類(lèi)城市分化非常嚴(yán)重。上海易居房地產(chǎn)研究院對(duì)包括北上廣深在內(nèi)的35個(gè)一、二、三線城市監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為9.8、11.9和19.3個(gè)月。

從這些數(shù)據(jù)不難看出，目前我國(guó)樓市庫(kù)存展現(xiàn)出了區(qū)域分化的趨勢(shì)，不同城市的樓市去庫(kù)存面臨著不同的背景和市場(chǎng)環(huán)境，化解之道不能一刀切一把抓，只能因地制宜。

二、化解房地產(chǎn)庫(kù)存的對(duì)策

（一）一線城市和部分二線城市

對(duì)于一線城市而言，城市之間甚至城市內(nèi)部都出現(xiàn)了高度分化，呈現(xiàn)出多維度分化的新動(dòng)向。以北京為例，通州、大興、順義、昌平、房山等遠(yuǎn)郊區(qū)的整體庫(kù)存將近7萬(wàn)套，相比較市中心的朝陽(yáng)區(qū)只有7000套左右，遠(yuǎn)郊區(qū)樓市去庫(kù)存壓力明顯大于市中心。

據(jù)此，一線城市一方面要減少一般性優(yōu)惠政策，在保證改善下需求和剛性需求的情況下，遏制投機(jī)投資者大量涌入，從而避免刺激房?jī)r(jià)不良增長(zhǎng)引起的過(guò)度開(kāi)發(fā)，減少庫(kù)存的產(chǎn)生；另一方面則有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施精細(xì)化調(diào)節(jié)，從商品房銷(xiāo)售的后端控制轉(zhuǎn)為前置規(guī)劃，包括商用土地供應(yīng)、戶型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變等等，引導(dǎo)樓市良性布局。

對(duì)于部分二線城市來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的增長(zhǎng)空間，它們將持續(xù)處于去庫(kù)存時(shí)期，適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策能夠釋放合理自住的購(gòu)房需求，有利于庫(kù)存消化，讓市場(chǎng)法則自行調(diào)整和緩和供需矛盾。

（二）三、四線城市

對(duì)于承擔(dān)了樓市去庫(kù)存主力軍的三、四線城市，則可以考慮以下幾個(gè)渠道：

1.從源頭限制住房市場(chǎng)的快速擴(kuò)張。三、四線城市以及部分二線城市庫(kù)存高企的原因都離不開(kāi)過(guò)度開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題，如果不能控制城市住房庫(kù)存過(guò)高的源頭，那么庫(kù)存就會(huì)不斷涌現(xiàn)。而在高庫(kù)存的背后則反映出了地方政府對(duì)土地財(cái)政的慣性依賴以及追求GDP業(yè)績(jī)的偏好。因此，當(dāng)前三、四線城市及部分二線城市去庫(kù)存的核心就是要切斷住房市場(chǎng)快速擴(kuò)張的根源。由于地方政府長(zhǎng)期過(guò)度依賴土地財(cái)政，致使實(shí)體經(jīng)濟(jì)被邊緣化，造成社會(huì)資源利用效率大幅下降，使得資金過(guò)多滯留于房地產(chǎn)、城市建設(shè)項(xiàng)目等非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)項(xiàng)目，然而這些項(xiàng)目產(chǎn)生了大量的庫(kù)存，導(dǎo)致了資金的惡性循環(huán)，從而使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨融資難、融資貴的艱難局面，限制了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又進(jìn)一步造成了樓市的過(guò)剩。因此，要解決三、四線城市的庫(kù)存問(wèn)題，首要任務(wù)就是通過(guò)一系列的重要改革制度，改善當(dāng)?shù)卣畬?duì)土地的依賴性。

2.完善城鎮(zhèn)化進(jìn)程和戶籍制度改革的雙向長(zhǎng)效機(jī)制，提升農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的熱情。購(gòu)房落戶一直是大多數(shù)城市落戶的主要來(lái)源。數(shù)據(jù)顯示，2014年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率為54.77%，但2014年底我國(guó)的城市戶籍率僅為35.9%，按全國(guó)人口數(shù)量計(jì)算，這則意味著有2億人需要或可能需要城市房屋，這無(wú)疑是巨大的住房需求。但是，農(nóng)民工進(jìn)城化解樓市存量必須得有政策層面的配套措施，一方面，各地政府必須調(diào)整經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，吸引產(chǎn)業(yè)和人口的集聚，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，提高農(nóng)民收入，為農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房、安家立業(yè)打好基礎(chǔ)；另一方面，增加對(duì)農(nóng)民與農(nóng)民工購(gòu)房的支持力度，如給予財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、利息補(bǔ)貼等支持政策，降低信貸購(gòu)房門(mén)檻以及研究擴(kuò)大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革有望進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城的購(gòu)房熱情，與此同步的產(chǎn)業(yè)配套、就業(yè)需求也將成為推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的保證。

3.進(jìn)一步推行保障房市場(chǎng)化與棚改貨幣化，滿足剛性購(gòu)房需求和投資購(gòu)房需求。2015年，保障房市場(chǎng)化已經(jīng)逐漸步入實(shí)質(zhì)階段，如石家莊政府調(diào)整了保障房的建設(shè)節(jié)奏，回購(gòu)中小戶型商品房改造成保障房，從而合理利用了現(xiàn)有庫(kù)存，滿足了低收入人群的住房需求。但是，為了防止市場(chǎng)供應(yīng)的保障房斷鏈、質(zhì)量不合格、服務(wù)不標(biāo)準(zhǔn)等現(xiàn)象，政府要加強(qiáng)管理，與有意愿的開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂供房協(xié)議，嚴(yán)格審批，防止保障性住房邊緣化。在推行保障房市場(chǎng)化的同時(shí)，不少二、三線城市也開(kāi)始實(shí)施棚戶區(qū)改造，但是在商品房供過(guò)于求、房地產(chǎn)庫(kù)存高企的城市，大規(guī)模的棚改項(xiàng)目一不小心就會(huì)造成資源的雙重浪費(fèi)。因此，在棚改的過(guò)程中，采用經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)氖侄螌?shí)施貨幣化安置就顯得尤為重要，讓棚戶區(qū)居民拿著拆遷后得到的補(bǔ)償款去市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)商品住房，對(duì)中小城市的去庫(kù)存不失為一種有效的手段。在該安置方法下，資金是最為核心的問(wèn)題，由于棚改資金規(guī)模巨大，一方面，各地政府必須設(shè)立專(zhuān)用賬戶，實(shí)時(shí)跟蹤資金使用情況，嚴(yán)格審查，保證專(zhuān)款專(zhuān)用；另一方面，可以考慮信貸資產(chǎn)證券化，加快打造獨(dú)立、高效、低成本的融資平臺(tái)，保障棚改及其貨幣化安置的可持續(xù)性。

4.實(shí)施寬松貨幣政策與積極財(cái)政政策的組合拳，營(yíng)造良好的購(gòu)房市場(chǎng)。從國(guó)家層面出發(fā)，可以依靠積極的財(cái)政政策，通過(guò)讓利讓稅調(diào)整稅費(fèi)結(jié)構(gòu)，刺激購(gòu)房消費(fèi)；同時(shí)，放寬貨幣政策，通過(guò)降息降準(zhǔn)、降低首付比例等增加資金流動(dòng)性，緩解購(gòu)房資金壓力，營(yíng)造良好的購(gòu)房市場(chǎng)氛圍。

三、小結(jié)

目前，中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存形勢(shì)嚴(yán)峻，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下行的大背景下，多項(xiàng)房改政策和制度尚未細(xì)化，再加上較大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，去庫(kù)存任務(wù)艱巨，是個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。不過(guò)，隨著人口政策的開(kāi)放、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的完成、地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)住房的需求將進(jìn)一步增強(qiáng)，剛需和改善性需求也會(huì)隨之增多。當(dāng)務(wù)之急，是避免一視同仁、一刀切的房改措施，各地政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的實(shí)際情況出臺(tái)一攬子政策，開(kāi)展有針對(duì)性的去庫(kù)存持久戰(zhàn)。

作者單位（為長(zhǎng)沙商貿(mào)旅游職業(yè)技術(shù)學(xué)院）