王文萱，龍 浪

（1. 湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)，工學(xué)院，湖南 長(zhǎng)沙 410128，E-mail：171661535@qq.com；2. 湖南農(nóng)業(yè)大學(xué) 東方科技學(xué)院，湖南 長(zhǎng)沙 410128，）

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基于擴(kuò)散指數(shù)模型的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)景氣循環(huán)研究

王文萱1，龍 浪2

（1. 湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)，工學(xué)院，湖南 長(zhǎng)沙 410128，E-mail：171661535@qq.com；2. 湖南農(nóng)業(yè)大學(xué) 東方科技學(xué)院，湖南 長(zhǎng)沙 410128，）

摘 要：為實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，按照景氣循環(huán)原理，收集長(zhǎng)沙市2002～2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)，建立房地產(chǎn)景氣循環(huán)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系?；跀U(kuò)散指數(shù)模型，利用時(shí)間序列法測(cè)定各指標(biāo)循環(huán)波動(dòng)值，對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)先行、同步、滯后景氣擴(kuò)散指數(shù)進(jìn)行綜合測(cè)度并繪制房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)走勢(shì)圖。根據(jù)同步擴(kuò)散指數(shù)曲線與歷史數(shù)據(jù)分析長(zhǎng)沙市2002～2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行軌跡，運(yùn)用先行擴(kuò)散指數(shù)和滯后擴(kuò)散指數(shù)曲線分別對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣情況進(jìn)行預(yù)測(cè)和驗(yàn)證。應(yīng)用該模型能夠有效判斷長(zhǎng)沙房地產(chǎn)景氣循環(huán)轉(zhuǎn)折點(diǎn)并進(jìn)行短期未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣監(jiān)測(cè)，為政府、消費(fèi)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商三方投資決策提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；景氣循環(huán)；擴(kuò)散指數(shù)

房地產(chǎn)景氣循環(huán)是由市場(chǎng)供給和需求矛盾產(chǎn)生的，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出在短期內(nèi)呈現(xiàn)非定期的波動(dòng)，但其長(zhǎng)期趨勢(shì)呈現(xiàn)周期性變動(dòng)循環(huán)[1]。景氣循環(huán)過(guò)程一般可以分為擴(kuò)張和衰退兩個(gè)階段，并可進(jìn)一步細(xì)分為復(fù)蘇、擴(kuò)張、收縮和衰退4個(gè)階段。由于房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性和對(duì)金融業(yè)的依賴性，房地產(chǎn)景氣程度將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生反作用，通過(guò)景氣循環(huán)分析判定房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的景氣循環(huán)階段，運(yùn)用景氣指數(shù)預(yù)測(cè)景氣循環(huán)波動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)警，一方面能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展提供科學(xué)的理論依據(jù)，另一方面能夠?yàn)榇龠M(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展提供決策參考。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定期進(jìn)行景氣循環(huán)研究是十分必要的。

關(guān)于景氣循環(huán)研究開(kāi)始于哈佛指數(shù)，20世紀(jì)50年代美國(guó)經(jīng)濟(jì)研究局將21項(xiàng)指標(biāo)合成先行、同步、滯后三類指標(biāo)，采用擴(kuò)散指數(shù)進(jìn)行景氣監(jiān)測(cè)[1]。在實(shí)際研究中國(guó)外學(xué)者通常使用空置率、價(jià)格波動(dòng)、通貨膨脹波動(dòng)、租金增長(zhǎng)率和吸納率等作為房地產(chǎn)景氣循環(huán)的衡量指標(biāo)。我國(guó)學(xué)者在20世紀(jì)90年代對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)展開(kāi)探索，在指標(biāo)體系構(gòu)建方面，目前最有代表性的是國(guó)房景氣指數(shù)和中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。在實(shí)證研究中，由于各地區(qū)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不同，很多學(xué)者構(gòu)建不同的指標(biāo)體系進(jìn)行景氣循環(huán)分析。如譚剛[2]選擇了總量、投資、生產(chǎn)、交易、金融及價(jià)格等6類16項(xiàng)指標(biāo)，分析了1988～1998年深圳房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期波動(dòng)特征。中國(guó)人民銀行武漢分行[3]從供給、需求、價(jià)格和增加值反映房地產(chǎn)景氣最重要的4個(gè)方面選擇了6項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)建指標(biāo)體系反映1994～2004年湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣發(fā)展。曾鋒等[4]在國(guó)房指數(shù)基礎(chǔ)上利用土地交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、新房交易、二手房交易、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)信心6個(gè)B層指標(biāo)，下級(jí)指標(biāo)C層18項(xiàng)指標(biāo)建立A、B、C3個(gè)層次指標(biāo)體系，進(jìn)行2010年1月至2011年2月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣實(shí)證分析。張紅等[5]根據(jù)中房預(yù)警系統(tǒng)景氣指標(biāo)選擇其中12項(xiàng)指標(biāo)，對(duì)北京2005～2014年房地產(chǎn)景氣循環(huán)進(jìn)行研究。以上主要采用的是房地產(chǎn)直接性指標(biāo)，也有一些學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)景氣循環(huán)與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)密切相關(guān)，在構(gòu)建指標(biāo)體系中需考慮外部因素，從政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求3個(gè)方面，選取房地產(chǎn)直接指標(biāo)和間接指標(biāo)構(gòu)成指標(biāo)體系進(jìn)行景氣循環(huán)分析。

現(xiàn)有實(shí)證研究中主要采用國(guó)際通用的擴(kuò)散指數(shù)和綜合指數(shù)兩種方法進(jìn)行，但房地產(chǎn)指標(biāo)體系不完善，針對(duì)各地區(qū)省會(huì)城市的研究較少，且研究周期較短或時(shí)間較遠(yuǎn)，難以全面反映各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣發(fā)展特點(diǎn)和趨勢(shì)。隨著中部崛起戰(zhàn)略部署和兩型社會(huì)發(fā)展需要，選取中部地區(qū)湖南省會(huì)城市，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格低洼地區(qū)長(zhǎng)沙作為研究對(duì)象，構(gòu)建房地產(chǎn)景氣循環(huán)指標(biāo)體系，選取2002～2014年的房地產(chǎn)各項(xiàng)景氣指標(biāo)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采用擴(kuò)散指數(shù)模型對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)進(jìn)行綜合測(cè)度并繪制景氣循環(huán)走勢(shì)圖，進(jìn)行景氣循環(huán)階段及發(fā)展趨勢(shì)研究具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

1 擴(kuò)散指數(shù)測(cè)度方法

擴(kuò)散指數(shù)實(shí)現(xiàn)景氣監(jiān)測(cè)方法正規(guī)化，是以當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀態(tài)為參照，反映經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的變化規(guī)律。本文主要進(jìn)行長(zhǎng)沙房地產(chǎn)景氣狀態(tài)分析和波動(dòng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)預(yù)測(cè)，選用較為成熟的擴(kuò)散指數(shù)模型進(jìn)行研究。

1.1 擴(kuò)散指數(shù)法定義

擴(kuò)散指數(shù)法是根據(jù)一批指數(shù)指標(biāo)的升降變化，計(jì)算出上升指標(biāo)的擴(kuò)散指數(shù)，以擴(kuò)散指數(shù)為依據(jù)來(lái)判斷未來(lái)的經(jīng)濟(jì)景氣情況的預(yù)測(cè)方法[6]。該方法的優(yōu)點(diǎn)是通過(guò)一組經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行綜合考察，避免僅利用個(gè)別指標(biāo)作出判斷預(yù)測(cè)的弊端。計(jì)算擴(kuò)散指數(shù)關(guān)鍵是建立一套全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映監(jiān)測(cè)預(yù)警對(duì)象發(fā)展變化整體狀態(tài)的指標(biāo)體系，其核心內(nèi)容是根據(jù)各類指標(biāo)的特點(diǎn)和時(shí)滯性進(jìn)行先行、同步、滯后三大類指標(biāo)的劃分，計(jì)算各類指標(biāo)的擴(kuò)散指數(shù)。

1.2 擴(kuò)散指數(shù)函數(shù)模型

擴(kuò)散指數(shù)又稱擴(kuò)張率，是在對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)循環(huán)波動(dòng)進(jìn)行測(cè)定的基礎(chǔ)上，在t時(shí)點(diǎn)上所得到的擴(kuò)張變量和半擴(kuò)展變量之和占該類總指標(biāo)數(shù)的百分比。其中DI(t)表示t時(shí)刻的擴(kuò)散指數(shù)，計(jì)算公式為：

（1）對(duì)初始數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，消除原始序列中季節(jié)變動(dòng)、長(zhǎng)期趨勢(shì)和不規(guī)則變動(dòng)影響，得到循環(huán)波動(dòng)值，然后計(jì)算各指標(biāo)環(huán)比增長(zhǎng)率。

（2）根據(jù)I(t)示性函數(shù)，將每個(gè)指標(biāo)各年環(huán)比增長(zhǎng)率與比較基期值相比，若t時(shí)點(diǎn)值大，則為擴(kuò)張，此時(shí)I=1；若t時(shí)點(diǎn)值小，則為收縮，此時(shí)I=0；若兩者基本相等，則I=0.5。

式中，Xi(t)為第i個(gè)變量在t時(shí)刻的波動(dòng)測(cè)定值；j為兩比較指標(biāo)值的時(shí)間差。

（3）將每一個(gè)時(shí)間點(diǎn)t的分類指標(biāo)示性函數(shù)值相加，計(jì)算得到t期擴(kuò)展的指標(biāo)數(shù)，以擴(kuò)展指標(biāo)數(shù)除以該類指標(biāo)總數(shù)，即得t期的擴(kuò)散指數(shù)DI(t)。

1.3 擴(kuò)散指數(shù)分析

根據(jù)擴(kuò)散指數(shù)能夠確定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行階段及走向。當(dāng)0＜ DI(t)＜ 0.5：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不景氣，但處于不景氣區(qū)間后期經(jīng)濟(jì)向擴(kuò)張方向運(yùn)動(dòng)，進(jìn)入復(fù)蘇階段；當(dāng)0.5＜DI(t) ＜ 1：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行于景氣區(qū)間，大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)上升，處于擴(kuò)展階段。隨著DI向1不斷逼近，經(jīng)濟(jì)越來(lái)越熱；當(dāng)景氣達(dá)到波峰時(shí)，部分指標(biāo)開(kāi)始改變方向，下降指標(biāo)將逐漸增多，經(jīng)濟(jì)狀況將發(fā)生重大轉(zhuǎn)折；當(dāng)1＞ DI(t) ＞ 0.5：經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)仍處于景氣階段，但經(jīng)濟(jì)降溫使上升的指標(biāo)轉(zhuǎn)為下降的指標(biāo)時(shí)，表明進(jìn)入擴(kuò)張與收縮轉(zhuǎn)折階段；當(dāng)0.5＞DI(t) ＞0：下降指標(biāo)增多，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面收縮，進(jìn)入蕭條階段，處于一個(gè)新的不景氣空間前期。根據(jù)房地產(chǎn)景氣循環(huán)各類指標(biāo)的變動(dòng)情況，可以計(jì)算出擴(kuò)散指數(shù)時(shí)間序列，綜合反映各項(xiàng)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相互影響下的整體波動(dòng)狀況[7]。

2 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)景氣循環(huán)指標(biāo)體系構(gòu)建

2.1 指標(biāo)的選取

在房地產(chǎn)景氣循環(huán)指標(biāo)選取過(guò)程中應(yīng)本著“重要性、全面性、可操作性”原則，涵蓋房地產(chǎn)總量、投資、生產(chǎn)、交易、金融、價(jià)格各環(huán)節(jié)[1]。由于采用的是擴(kuò)散指數(shù)模型方法可以根據(jù)中房預(yù)警系統(tǒng)確定指標(biāo)體系，但長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)對(duì)其同步指標(biāo)基本沒(méi)有進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，新開(kāi)工面積在2004年才開(kāi)始進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，土地出讓面積在2010年之后沒(méi)有進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。因此根據(jù)房地產(chǎn)景氣循環(huán)內(nèi)涵和原則，選擇房地產(chǎn)直接性指標(biāo)，參考譚剛[2]景氣循環(huán)研究六類指標(biāo)，進(jìn)行長(zhǎng)沙房地產(chǎn)景氣循環(huán)指標(biāo)確定。

（1）總量指標(biāo)。房地產(chǎn)總量類選取反映房地產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)行狀態(tài)的房地產(chǎn)業(yè)增加值X1指標(biāo)，該指標(biāo)是分析房地產(chǎn)景氣循環(huán)最為重要的指標(biāo)。

（2）投資類指標(biāo)。選取反映房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模的商品房開(kāi)發(fā)投資額X2指標(biāo)和反映房地產(chǎn)利潤(rùn)率水平的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)X3，通過(guò)該類指標(biāo)波動(dòng)可以觀察到房地產(chǎn)景氣循環(huán)波動(dòng)趨勢(shì)。

（3）生產(chǎn)類指標(biāo)。選取分別反映房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程中的商品房施工與竣工以及土地出讓情況的商品房施工面積X4、商品房竣工面積X5、土地購(gòu)置面積X6等3項(xiàng)指標(biāo)。

（4）交易類指標(biāo)。選取房地產(chǎn)消費(fèi)過(guò)程中商品房銷售完成情況的商品房銷售面積X7、商品房銷售額X8、商品房待售面積X9等3項(xiàng)指標(biāo)，其中根據(jù)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)商品房待售面積替換常采用的空置面積更準(zhǔn)確，待售面積與景氣擴(kuò)張成反比關(guān)系。

（5）金融類指標(biāo)。選取通常采用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款X10和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金X11兩項(xiàng)指標(biāo)。

（6）價(jià)格類指標(biāo)。由于土地價(jià)格指數(shù)、房屋價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)序列的平滑性[8]較差，因此選取商品房銷售均價(jià)X12作為該類指標(biāo)。

2.2 各項(xiàng)指標(biāo)的劃分

擴(kuò)散指數(shù)模型的關(guān)鍵是對(duì)一組景氣指數(shù)進(jìn)行景氣循環(huán)綜合分析，由于景氣轉(zhuǎn)換點(diǎn)的時(shí)間性關(guān)系，指標(biāo)的波動(dòng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)不是同步的，可能存在時(shí)間順序上的差異，因此其核心是將指標(biāo)劃分為先行指標(biāo)、同步指標(biāo)和滯后指標(biāo)分別進(jìn)行研究，并利用不同類指標(biāo)時(shí)間的先后關(guān)系來(lái)對(duì)房地產(chǎn)景氣循環(huán)運(yùn)行態(tài)勢(shì)展開(kāi)綜合分析。在中房預(yù)警系統(tǒng)指標(biāo)劃分的基礎(chǔ)上，采用時(shí)差相關(guān)分析法，選擇商品房銷售額為基準(zhǔn)指標(biāo)，利用相關(guān)系數(shù)最大值時(shí)，各指標(biāo)與基準(zhǔn)指標(biāo)的時(shí)差值大小，將長(zhǎng)沙景氣循環(huán)6類12項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行劃分。確定商品房開(kāi)投資額X2、商品房施工面積X4、土地購(gòu)置面積X6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款X10和自籌資金X11為先行指標(biāo)；房地產(chǎn)業(yè)增加值X1、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額X3、商品房銷售面積X7、商品房銷售額X8和商品房銷售均價(jià)X12為同步指標(biāo)；商品房竣工面積X5和待售面積X9為滯后指標(biāo)。

3 數(shù)據(jù)處理

3.1 初始數(shù)據(jù)選取

2002年一批品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐長(zhǎng)沙，同時(shí)我國(guó)發(fā)布《關(guān)于整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序的通知》對(duì)1998年住房商品化以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行規(guī)范，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新的發(fā)展局面。2002～2014年作為研究期，采集6類12項(xiàng)指標(biāo)年度數(shù)據(jù)作為初始數(shù)據(jù)進(jìn)行長(zhǎng)沙房地產(chǎn)景氣循環(huán)分析，見(jiàn)表1。

3.2 循環(huán)波動(dòng)值的測(cè)定

各指標(biāo)的時(shí)間序列中包含著4種波動(dòng)要素：長(zhǎng)期趨勢(shì)（T）、季節(jié)波動(dòng)（S）、循環(huán)波動(dòng)（C）和不規(guī)則波動(dòng)（I）。根據(jù)擴(kuò)散指數(shù)計(jì)算步驟，利用時(shí)間序列乘法模型消除季節(jié)變動(dòng)、長(zhǎng)期趨勢(shì)和不規(guī)則變動(dòng)，測(cè)定各項(xiàng)指標(biāo)循環(huán)波動(dòng)值。乘法模型為：

因?yàn)椴捎玫氖悄甓葦?shù)據(jù)，無(wú)需進(jìn)行季節(jié)S值調(diào)整；借助于統(tǒng)計(jì)軟件，采用曲線擬合法對(duì)各個(gè)指標(biāo)的長(zhǎng)期趨勢(shì)進(jìn)行擬合，選出最優(yōu)模型，利用擬和值將長(zhǎng)期趨勢(shì)T從原時(shí)間序列Y中剔除，新的時(shí)間序列公式[9]為：

消除了趨勢(shì)因素的時(shí)間序列Y'中仍含有不規(guī)則變動(dòng)、循環(huán)變動(dòng)因素，對(duì)于不規(guī)則變動(dòng)的調(diào)整采用三項(xiàng)移動(dòng)平均法，按照公式（5）～式（7）過(guò)濾掉不規(guī)則變動(dòng)I，計(jì)算得到循環(huán)波動(dòng)測(cè)定值（C）序列，見(jiàn)表2。

表1 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)景氣循環(huán)各項(xiàng)指標(biāo)初始數(shù)據(jù)表

3.3 擴(kuò)散指數(shù)計(jì)算

根據(jù)計(jì)算得到的長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)各指標(biāo)循環(huán)波動(dòng)測(cè)定值，計(jì)算出各項(xiàng)指標(biāo)循環(huán)波動(dòng)值的環(huán)比增長(zhǎng)率，見(jiàn)表3。

表2 各項(xiàng)指標(biāo)循環(huán)波動(dòng)測(cè)定值

表3 各項(xiàng)指標(biāo)循環(huán)波動(dòng)值環(huán)比增長(zhǎng)率

結(jié)合表3，根據(jù)式（2）分別計(jì)算長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)2002～2014年的各項(xiàng)指標(biāo)的示性函數(shù)I[t]值（見(jiàn)表4）；根據(jù)得到的各分類指標(biāo)I[t]值按照式（1）計(jì)算先行擴(kuò)散指數(shù)、同步擴(kuò)散指數(shù)與滯后擴(kuò)散指數(shù)，結(jié)果如表4所示。

表4 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)景氣先行、同步、滯后擴(kuò)散指數(shù)

4 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)景氣循環(huán)分析與預(yù)測(cè)

根據(jù)擴(kuò)散指數(shù)各項(xiàng)數(shù)據(jù)（見(jiàn)表4），繪制出先行、同步和滯后指數(shù)的對(duì)比走勢(shì)圖，如圖1所示。

圖1 擴(kuò)散指數(shù)對(duì)比走勢(shì)圖

4.1 同步指數(shù)分析

房地產(chǎn)同步指數(shù)表示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)行狀態(tài)和發(fā)展水平，根據(jù)其運(yùn)行軌跡確定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)景氣狀態(tài)。圖1顯示，從2002～2014年，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了4個(gè)完整的景氣循環(huán)周期，每個(gè)周期都經(jīng)歷了不景氣-景氣-不景氣階段，持續(xù)3～4年左右的時(shí)間。從2003～2005年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)完整的景氣循環(huán)周期，但峰谷值落差較小，說(shuō)明市場(chǎng)發(fā)展較為平穩(wěn)，震蕩程度較小。2006年大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)上升，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行于景氣區(qū)間處于擴(kuò)展階段，并達(dá)到波峰值；從2007年開(kāi)始，下降指標(biāo)增多，進(jìn)入擴(kuò)展與收縮轉(zhuǎn)折階段；在2008年達(dá)到波谷值，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面收縮，進(jìn)入蕭條階段。從2009年開(kāi)始長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)上升達(dá)到波峰值，在2010年進(jìn)入擴(kuò)展與收縮轉(zhuǎn)折階段，在2011年達(dá)到波谷，再次進(jìn)入蕭條階段。受金融危機(jī)影響，2008年前后兩個(gè)景氣循環(huán)周期峰谷差值較大，說(shuō)明長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大。最后的景氣階段從2012年開(kāi)始到2013年末結(jié)束，2014年各項(xiàng)指標(biāo)值下降，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入不景氣階段。

4.2 先行指數(shù)分析

先行指數(shù)可以預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的景氣轉(zhuǎn)折點(diǎn)，用于預(yù)測(cè)短期未來(lái)的經(jīng)濟(jì)總體的景氣狀況，有效解決同步指數(shù)不能對(duì)未來(lái)景氣狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)的問(wèn)題。根據(jù)圖1進(jìn)行先行指數(shù)與同步指數(shù)對(duì)比分析，兩類指數(shù)景氣變化趨勢(shì)基本一致，但先行指數(shù)總體上的變化領(lǐng)先同步指數(shù)1～2年的時(shí)間。在2012年先行指數(shù)出現(xiàn)不景氣現(xiàn)象，受此影響，在2013年同步指數(shù)也出現(xiàn)了下降，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)處于轉(zhuǎn)折階段，2014年出現(xiàn)了不景氣的現(xiàn)象。在2013～2014年，先行指數(shù)出現(xiàn)了上升趨勢(shì)，預(yù)示未來(lái)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入景氣階段，2015年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底反彈，各項(xiàng)指標(biāo)趨向上升狀態(tài)，處于擴(kuò)張階段；在2016年仍處于景氣階段，但部分指標(biāo)開(kāi)始改變方向，下降指標(biāo)將逐漸增多，市場(chǎng)狀況將發(fā)生轉(zhuǎn)折，表明進(jìn)入擴(kuò)張與收縮轉(zhuǎn)折階段，總體震蕩程度將減小。

4.3 滯后指數(shù)分析

滯后擴(kuò)散指數(shù)可以驗(yàn)證景氣循環(huán)的完整性，同時(shí)可以檢驗(yàn)先行和同步指數(shù)所判別的景氣狀態(tài)準(zhǔn)確性。如圖1 所示，從2002～2014年，滯后指數(shù)的變動(dòng)方向基本與同步指數(shù)相反，各項(xiàng)指標(biāo)由于時(shí)滯性，滯后指數(shù)總體上的變化落后同步指數(shù)1～2年的時(shí)間。從2012年底開(kāi)始，滯后指數(shù)出現(xiàn)了下降趨勢(shì)，這與2010 年的同步指數(shù)表示的市場(chǎng)景氣情況相吻合。根據(jù)滯后指數(shù)自身所呈現(xiàn)出的景氣循環(huán)規(guī)律，2014年達(dá)到了不景氣谷底，2015年長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于不景氣階段且表現(xiàn)為景氣上升，進(jìn)入復(fù)蘇階段。

4.4 綜合分析

綜合來(lái)看，在2002～2014年間，景氣循環(huán)的同步、先行和滯后擴(kuò)散指數(shù)在變化趨勢(shì)基本一致且存在1～2年左右間隔時(shí)差。通過(guò)指數(shù)體系之間的相互作用關(guān)系，根據(jù)同步擴(kuò)散指數(shù)分析目前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于不景氣階段，通過(guò)先行擴(kuò)散指數(shù)和同步擴(kuò)散指數(shù)比較[12]預(yù)測(cè)未來(lái)長(zhǎng)沙改變目前不景氣狀況，迎來(lái)新的景氣區(qū)間，利用滯后擴(kuò)散指數(shù)驗(yàn)證先行和同步指數(shù)所判別的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)景氣狀態(tài)與實(shí)際基本一致。

5 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)實(shí)證研究構(gòu)建了一套較完整的景氣循環(huán)指標(biāo)體系，并驗(yàn)證了先行、同步、滯后三類指標(biāo)劃分的合理性。運(yùn)用擴(kuò)散指數(shù)模型對(duì)2002～2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析形成景氣循環(huán)趨勢(shì)圖，有效論證了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣狀態(tài)和轉(zhuǎn)折點(diǎn)與實(shí)際基本相符。利用同步擴(kuò)散指數(shù)分析，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)從2002～2014年經(jīng)歷了4個(gè)景氣循環(huán)周期，景氣周期時(shí)間較短，每個(gè)周期大致為3～4年，呈現(xiàn)景氣時(shí)段短，上升階段時(shí)間一般為l年，而衰退時(shí)段長(zhǎng)，下降時(shí)段一般為2年的特點(diǎn)。利用先行擴(kuò)散指數(shù)為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展有效預(yù)警[13]，預(yù)測(cè)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)景氣發(fā)展階段，但在2016年進(jìn)入擴(kuò)張與收縮轉(zhuǎn)折階段，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)中有升，但上升幅度將減??；利用滯后指標(biāo)對(duì)前兩項(xiàng)指標(biāo)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行確認(rèn)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)有效監(jiān)測(cè)。

目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平不高，外部因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響較大。因此，對(duì)政府部門(mén)而言，必須持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警體系，注重調(diào)控時(shí)點(diǎn)控制。在兩型社會(huì)背景下加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，減少住宅用地供給，推行利率和稅收優(yōu)惠政策，擴(kuò)大獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助范圍，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)推動(dòng)綠色等創(chuàng)新房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展。對(duì)購(gòu)房者和投資者而言，長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)總體水平在全國(guó)范圍內(nèi)仍然較低，未來(lái)1～2年仍以剛性需求為主，具有一定的活力和投資價(jià)值，不會(huì)出現(xiàn)斷層式價(jià)格下降情況，但在該階段購(gòu)房仍需謹(jǐn)慎，從地段、品質(zhì)及品牌效應(yīng)3個(gè)方面作為產(chǎn)品選擇的重要因素。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，未來(lái)2～3年重點(diǎn)是通過(guò)制定有效營(yíng)銷策略對(duì)市場(chǎng)存量進(jìn)行消化；同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)增量開(kāi)發(fā)需謹(jǐn)慎，更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平提升；適當(dāng)調(diào)整開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，加大商業(yè)綜合及其他創(chuàng)新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)力度。

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王文萱（1979-），女，博士，講師，研究方向：工程管理和房地產(chǎn)研究；

龍 浪（1993-），男，本科生，研究方向：工程管理和房地產(chǎn)研究。

Real Estate Business Cycle in Changsha Based on Diffusion Index Model

WANG Wen-xuan1，LONG Lang2
（1. School of Engineering，Hunan Agriculture University，Changsha 410128，China；2. School of East Technology，Hunan Agriculture University，Changsha 410128，China，E-mail：171661535@qq.com）

Abstract：To achieve sustained and healthy development of the real estate industry in Changsha，in accordance with the principle of

business cycle，real estate market indicators in Changsha are collected from 2002 to 2014 and a real estate business cycle evaluation index system is established. Based on the diffusion index model，time series method is used to determine the cyclical fluctuation value of all index. The leading diffusion index, coincident diffusion index and lagging diffusion index were synthetically measured and the curve of the business cycle of estate market was drawn. According to the analysis of coincident diffusion index curve and historical data，real estate market running track of Changsha is drawn from 2002 to 2014. The real estate market in Changsha is predicted and verified respectively by the curve of the leading diffusion index and the lagging diffusion index. Application of the model can effectively determine the real estate business cycle turning point and forecast the future shot-term development trend in Changsha. The results can be helpful for decision-makings of government agency，consumers and real estate developers.

Keywords：real estate market；business cycle；diffusion index

作者簡(jiǎn)介：

收稿日期：2015-12-07．

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1674-8859（2016）01-136-06

DOI:10.13991/j.cnki.jem.2016.01.025