李 挺

（深圳中海地產(chǎn)有限公司，廣東 深圳 518048，E-mail：lit@cohl.com）

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中海圣廷苑酒店項目工程管理模式創(chuàng)新研究

李 挺

（深圳中海地產(chǎn)有限公司，廣東 深圳 518048，E-mail：lit@cohl.com）

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)項目具有高投資、高風(fēng)險、高回報的特點。針對具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目，選擇適合的工程管理模式，是使房地產(chǎn)開發(fā)項目取得預(yù)期回報的重要保障。以中海圣廷苑酒店項目為例，對該酒店項目創(chuàng)新的工程管理模式，從合約分判模式、技術(shù)管理模式、二次深化設(shè)計管理、樣板管理模式、技術(shù)平臺運用5個方面進行了經(jīng)驗總結(jié)，希望能為今后其他高星級酒店項目的開發(fā)提供借鑒參考。

關(guān)鍵詞：酒店項目；工程管理模式；合約分判；技術(shù)管理；深化設(shè)計；樣板管理

中海圣廷苑酒店項目（以下簡稱酒店項目）是深圳第26屆世界大學(xué)生運動會的官方接待酒店，坐落于深圳市龍崗大運主場館區(qū)，擁有良好的景觀與視野，是龍崗中心片區(qū)體育新城的標(biāo)志性建筑物。該項目是中海地產(chǎn)集團運作的第一個五星級酒店項目，從項目的定位到設(shè)計管理、工程管理、合約管理、商務(wù)管理都沒有類似的經(jīng)驗可以借鑒，加上該項目又是世界大學(xué)生運動會的配套酒店，開業(yè)時間無路可退。在自身因素和外部環(huán)境的種種因素下，使得酒店項目的建設(shè)困難重重。但經(jīng)過多方共同的不懈努力，最終出色完成了項目的開發(fā)。本文對該酒店項目創(chuàng)新的工程管理模式進行經(jīng)驗總結(jié)，希望能為今后其他高星級酒店項目的開發(fā)提供借鑒參考。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理模式，許多學(xué)者和實際工作者都有過研究，如吳堅等[1]對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理模式進行了選擇分析，認(rèn)為在選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目管理模式時，應(yīng)考慮項目復(fù)雜程度和業(yè)主對項目實施戰(zhàn)略、合同方式以及對項目目標(biāo)的要求等。烏云娜等[2]對國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理模式進行了總結(jié)，提出了現(xiàn)實情況下房地產(chǎn)開發(fā)項目宜采用的管理模式，并通過案例分析，給出了一種建議的管理模式。張嚴(yán)華[3]論述了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的定義、構(gòu)成和工作流程，援引案例對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中常見的問題進行總結(jié)和探究，并提出一些應(yīng)對的策略的建議。龔維建[4]針對我國房地產(chǎn)開發(fā)項目采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式的現(xiàn)狀，提出存在的問題，并探討解決問題的對策，以期建立科學(xué)有效的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理模式，提高項目管理水平。王春輝[5]從房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的精細化入手，對房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中存在的問題進行了探討，并對精細化管理的實施方案進行了分析，力求能為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起到參考作用。馬永亮[6]認(rèn)為：由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險性和艱苦性，必須在管理過程中實行有效的項目控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目控制貫穿于項目建設(shè)的全過程，其項目控制技術(shù)一般包括質(zhì)量控制、進度控制、投資控制3個方面。朱軍[7]從房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理、進度管理、成本管理3個方面，對項目管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用進行了闡述，同時結(jié)合作者所參與項目中項目管理的實際情況，指出其中的管理缺陷，剖析了問題所在。上述文獻或從承發(fā)包的角度對房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理模式進行研究，或針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的常見問題，探討相應(yīng)的管理對策和控制手段，很少有從業(yè)主管理的角度，探討工程管理模式創(chuàng)新的相關(guān)研究。而這恰恰是本文所要解決的關(guān)鍵問題。

1 合約分判模式的創(chuàng)新

酒店項目立項后，合約部根據(jù)集團對成本的嚴(yán)格要求，立即按照項目發(fā)展目標(biāo)要求進行合約策劃報告的編制。針對項目特點，開展各項市場調(diào)研。按照項目發(fā)展計劃節(jié)點要求，詳細編制了適合酒店項目實際操作的分項工程招標(biāo)計劃，包括各分判工程招標(biāo)內(nèi)容要求、招標(biāo)時間節(jié)點要求、適合邀請參加投標(biāo)的單位和數(shù)量、投標(biāo)單位考察計劃、甲供材料（設(shè)備）要求、主要材料（設(shè)備）選用計劃、主要材料供應(yīng)商考察計劃等詳細內(nèi)容，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，作為酒店項目合約分判的指導(dǎo)性文件。

考慮到酒店項目機電工程、精裝修工程的復(fù)雜性，采用了土建總包+機電主包+精裝修主包+其他分包+甲供材的總分包模式，本著保證工期進度的指導(dǎo)思想，以專業(yè)化分工為手段，以保證工程質(zhì)量和控制、降低成本為目的，兼顧工程整體協(xié)調(diào)和配合，將項目發(fā)展過程中的各項工程分解組合，形成若干項合約分判項目，緊跟項目的進度，開展合約分判工作。

（1）土建總承包工程。在工期十分緊張而施工圖紙尚不具備的條件下，從招標(biāo)模式上進行突破，縮短招標(biāo)定標(biāo)周期。根據(jù)出圖的具體情況，在土建主包工程上采用“地下部分總價包干+地上部分暫定工程量×固定單價”招標(biāo)方式，主承包中標(biāo)價是按“∑（地上部分暫定工程量×固定單價）+地下部分總價包干+開辦費包干”的形式，同時暫估合同總價。此方法大大加快了招標(biāo)速度，盡早確定了中標(biāo)單位。

（2）機電主包工程。因機電的系統(tǒng)性較強，各項專業(yè)系統(tǒng)之間存在交叉施工的問題，在設(shè)計圖紙不完備，且各專業(yè)系統(tǒng)之間圖紙尤其是標(biāo)高關(guān)系容易出現(xiàn)矛盾的情況下，將機電主包承包的范圍最終確定為：給排水、電氣、動力系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)（空調(diào)甲供）、消防系統(tǒng)，利用投標(biāo)單位的資源對各專業(yè)圖紙進行整合，強調(diào)了投標(biāo)單位要自行編制管線綜合圖，并承擔(dān)因管線標(biāo)高關(guān)系矛盾而可能增加的彎頭和管道增加費用。將專業(yè)性較強，與其他機電體系交叉較少的燃氣工程、AV視聽系統(tǒng)、弱電智能化系統(tǒng)、廚房設(shè)備、廚房油煙凈化、洗衣房設(shè)備等進行了單獨分包。通過整合加專業(yè)分包的方式，以獲取更優(yōu)的成本。

（3）室內(nèi)精裝修工程分判。由于酒店項目室內(nèi)精裝修工程體量超大（工程量、工程總價），為了避免風(fēng)險，降低成本，公司將室內(nèi)精裝修工程劃分為4個標(biāo)段，分別由4家具備資格的承建商承包。即避免了風(fēng)險，又降低了成本、保證了工程進度，同時還可以起到相互激勵的作用。

（4）各專項分包工程分判。各專項分包均采用正常的招標(biāo)方式，以深圳市建筑工程、裝飾工程、安裝工程等專業(yè)工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)期建筑材料信息價格為基礎(chǔ)，以工程量清單報價方式進行招標(biāo)。

由于設(shè)計變更，土建施工圖紙出圖趕不上現(xiàn)場進度要求，在基坑土方及樁基工程完成時，土建施工圖紙還未能出圖，合約部、項目部果斷提出將基坑底板墊層及磚胎膜工程提前分判，以保證工期需要及土建施工單位進場后可以立即開展結(jié)構(gòu)施工。

總體看來，這樣的合約分判模式保證了工期進度，可以兼顧成本控制和現(xiàn)場分工配合，具有良好可操作性，也符合公司的資源配置狀況。

2 技術(shù)管理模式的創(chuàng)新

中海圣廷苑酒店項目作為2011年大運會官方接待酒店，工程進度“后門關(guān)死”，必須在2011年春節(jié)后達到試營業(yè)的條件，建設(shè)工期異常緊迫。只有通過基礎(chǔ)階段、主體階段的“控質(zhì)量、搶工期”，才能為機電安裝、裙樓幕墻、精裝修多創(chuàng)造工作時間，以保證機電、幕墻和精裝修質(zhì)量的精雕細作，避免出現(xiàn)后期時間過短趕工而質(zhì)量無法保證的局面。此外，由于酒店項目商務(wù)條件、立面條件、管理公司要求、內(nèi)裝條件、機電條件非常繁復(fù)，各個專業(yè)之間互提條件時間非常短，設(shè)計壓力非常大。鑒于上述情況，在項目中提出了“邊出圖、邊修改、邊施工”的技術(shù)管理模式。

2.1 打破常規(guī)模式，提前進行基礎(chǔ)準(zhǔn)備工程

因酒店項目在2008年底已完成樁基工程、2009年初完成抗浮錨桿工程，因此在主包單位確定前具備1個月的過渡期。此時利用現(xiàn)有施工單位資源（長期合作單位），立刻開展基礎(chǔ)工程提前施工，在主包進場前完成樁頭開鑿、承臺的開挖、底板墊層澆筑、塔吊基礎(chǔ)提前開挖等準(zhǔn)備工作，節(jié)約關(guān)鍵線路1個月。

區(qū)別于以往基礎(chǔ)準(zhǔn)備工程與主體工程為同一施工單位的模式，酒店項目由于基礎(chǔ)準(zhǔn)備工程提前施工，因此提前進場單位勢必存在圖紙深入程度有限、投入技術(shù)資源有限等先天不足因素，這要求技術(shù)管理更加前沿、更加細致。技術(shù)管理不能僅僅定位于甲方管理者、方案審核者，還必須身兼施工單位方案編制者、技術(shù)負責(zé)者、交底者的工作——必須細化圖紙與施工方案交底，細致到每一個不同標(biāo)高底板挖土深度控制、不同承臺尺寸與深度控制、裸露基巖開鑿方案制定、超挖部分基坑支護處理預(yù)案、大承臺磚胎膜支撐體系確定等工作，真正做到技術(shù)服務(wù)現(xiàn)場、技術(shù)指導(dǎo)現(xiàn)場的作用。

本模式的適用范圍/前置條件包括：因全套圖紙未齊全，在一段時間內(nèi)無法進行主包單位包干價分判；樁基工程已經(jīng)施工完畢；僅有底板施工圖。

如有類似工程擬采用本模式，應(yīng)當(dāng)注意以下問題：需選擇與本公司有密切合作經(jīng)歷且配合順暢的施工單位，以便盡快組織進場；必須明確施工完成面標(biāo)準(zhǔn)（施工范圍標(biāo)準(zhǔn)與工程質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)），以便其與主包單位工作面交接順暢。

2.2 現(xiàn)場反提條件推動設(shè)計進展

因酒店項目功能要求繁多、前置設(shè)計條件時刻處于變化之中，且工程進度緊迫，要求必須一邊按照現(xiàn)有條件、現(xiàn)有圖紙進行施工，一邊根據(jù)現(xiàn)場具體進度與情況反提條件以推動設(shè)計進展。

區(qū)別于以往的技術(shù)管理，酒店項目現(xiàn)場不僅僅作為圖紙、變更、方案的接收者與執(zhí)行者，還同時作為設(shè)計條件的給予者，時刻關(guān)注設(shè)計方案、圖紙的進展情況，并及時根據(jù)現(xiàn)場進度進行核對，以現(xiàn)場條件指導(dǎo)正式施工圖的出圖與變更。

（1）因酒店項目采用初設(shè)方案進行基坑開挖，隨著前置條件逐步明晰，功能性要求也越來越具體，譬如地下室員工廚房上部不得有主體結(jié)構(gòu)且必須距建筑物輪廓線有一定距離，但此時基坑已成形，因此項目部與設(shè)計部緊密配合，反復(fù)核對地下室外輪廓線范圍與現(xiàn)場基本條件，并綜合考慮塔吊、外架的布置空間，促進了設(shè)計工作的順利進展。

（2）酒店項目現(xiàn)場與發(fā)展部緊密配合，充分參與室外汽車坡道設(shè)計——根據(jù)現(xiàn)場坡頂線條件，建議坡道底部樁基布置方式，在施工主體樁基工程同時一次性完成坑外坡道樁基施工，避免了基坑回填后才施工坡道樁基、樁基單位二次進場而造成時間成本與造價成本的增加。

（3）酒店項目現(xiàn)場與發(fā)展部緊密配合，根據(jù)現(xiàn)場超前鉆、樁基、抗浮錨桿基本試驗施工情況，反提條件于抗浮錨桿設(shè)計，在正式施工圖中做到區(qū)別對待巖錨桿與土錨桿，并結(jié)合后期承臺施工方案確定錨桿布置范圍，確保了現(xiàn)場施工進度以及錨桿檢測合格率。

（4）因酒店項目采用分批出圖、樁基先行的方式，但隨著設(shè)計條件的逐步明晰與完善，酒店功能性要求也越來越明確，為保證使用要求，塔樓東側(cè)原有部分柱擬取消。項目部與設(shè)計部、發(fā)展部緊密聯(lián)系，由項目提供樁基施工原始記錄與資料、樁基檢測結(jié)果給設(shè)計院復(fù)核，成功避免了補樁等基礎(chǔ)加強工作。

（5）因設(shè)備夾層層高較小，僅有2.19m，如扣除梁高，梁底面距離該層樓板凈空僅有1.44m。針對此情況，項目部及時與發(fā)展部的聯(lián)系，提出設(shè)備選型必須符合運輸路線最低凈高要求，保證了機電設(shè)備型號的合理設(shè)計與選型，為后期進行機電安裝階段奠定了堅實的基礎(chǔ)。

采用現(xiàn)場反提條件推動設(shè)計進展的模式，技術(shù)管理應(yīng)滿足以下要求：

（1）必須注意累積現(xiàn)場施工原始資料，做到設(shè)計需要復(fù)核計算時“有據(jù)可查、有據(jù)可依”。

（2）必須時刻關(guān)注現(xiàn)場實際施工動態(tài)與進展，提前介入即將出圖部分的設(shè)計，充分考慮現(xiàn)場施工現(xiàn)狀以及后續(xù)施工方案，反提條件給設(shè)計專業(yè)。

（3）保持項目部與設(shè)計各個部門的緊密聯(lián)系，溝通渠道順暢。

2.3 分層、分批出圖，保證現(xiàn)場施工進度

酒店項目商務(wù)條件、立面條件、管理公司要求、內(nèi)裝條件、機電條件非常繁復(fù)，設(shè)計各個專業(yè)之間互提條件時間非常短，設(shè)計壓力非常之大。為了配合項目部施工，滿足現(xiàn)場進度要求，各設(shè)計部門與項目部達成統(tǒng)一共識：地下部分與地上部分分開出圖；每一個部分以層為大單位，以每層中的后澆帶分塊為小單位，分別出圖，以滿足現(xiàn)場搶工期、爭時間的要求。具體出圖流程如下：完成底板布置圖，以滿足基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作提前施工、主包進場施工的需要；完成地下室部分全套施工圖；指導(dǎo)每一層豎向構(gòu)件的插筋圖紙；首層中6個區(qū)按照施工順序的不同，分別出圖；完成二層、三層圖紙；完成四、五、六層圖紙；完成標(biāo)準(zhǔn)層施工圖。

在分層分批出圖的過程中，采用白圖先行下料、藍圖后補施工模式；并且由于設(shè)計條件不斷完善、不斷加入，在設(shè)計部、發(fā)展部的共同努力下，藍圖通過更新版次，全圖替換的方式保證現(xiàn)場進度與施工精度；項目部采用駐設(shè)計院守圖、專車送圖的模式達到“當(dāng)天出圖、當(dāng)天到地、當(dāng)天下發(fā)、當(dāng)天替換”的要求，以免產(chǎn)生工期延誤以及不可更改的施工誤差。

區(qū)別于以往的技術(shù)管理模式，酒店項目圖紙類型多（白圖、藍圖）、圖紙更替異常頻繁（白圖版次與藍圖版次至少為2次）、出圖周期長的特點，要求技術(shù)管理不能僅僅按照普通模式進行圖紙分發(fā)施工，而必須在每一次下發(fā)圖紙前注明適用范圍、適用期限；有新版施工圖須立刻更新；提前根據(jù)現(xiàn)場施工情況考慮下一處施工部位出圖范圍以及最晚出圖時間，并與公司設(shè)計部門溝通達成共識，以滿足現(xiàn)場施工需要。

采用分層、分批出圖的模式，技術(shù)管理應(yīng)滿足以下要求：

（1）為避免現(xiàn)場窩工、充分考慮鋼筋的下料時間、下料精確度，必須要求技術(shù)管理前沿，控制出圖節(jié)點：當(dāng)層板面施工時，則必須至少保證本層豎向構(gòu)件以及上層豎向構(gòu)件出圖（保證下料時間及豎向構(gòu)件鋼筋搭接長度與封口類型），上層水平構(gòu)件出圖（保證下料時間）。

（2）及時、準(zhǔn)確地標(biāo)注中間圖紙施工范圍及適用時間，及時做好登記與發(fā)放工作。

（3）圖紙?zhí)鎿Q必須同施工單位明確，以免由于界面不清，施工單位按照老圖施工造成的時間成本與造價成本增加；及時廢除舊版圖紙。

（4）建立“項目部—設(shè)計相關(guān)部門—設(shè)計院”直通車制度，盡量減少圖紙流轉(zhuǎn)過程中的時間損耗。

2.4 建立高效溝通渠道，保證設(shè)計變更及時傳達

因酒店項目屬于典型的“三邊工程”，設(shè)計壓力過大，周期過短，不可避免地會產(chǎn)生大量設(shè)計變更，這就需要技術(shù)管理工作者建立高效的溝通渠道，保證設(shè)計變更的及時流轉(zhuǎn)。區(qū)別于普通技術(shù)管理模式的溝通方式，酒店項目技術(shù)管理模式對溝通方式進行了創(chuàng)新，具體如圖1所示。

圖1 酒店項目技術(shù)管理模式溝通方式的創(chuàng)新

從開工后3個半月，酒店項目高效溝通渠道已逐步磨合完畢，雖然變更量依然比較大，但是基于設(shè)計部門、項目部、設(shè)計院溝通順暢，大部分設(shè)計變更在正式單流轉(zhuǎn)到項目部之前，即有傳真件及電子檔，做到“變更即刻出、即刻到地盤”，減少了變更成本，為項目趕工創(chuàng)造了有利條件。

3 二次深化設(shè)計管理的創(chuàng)新

因酒店項目基本屬于“邊設(shè)計、邊出圖、邊施工”狀態(tài)，尤其是精裝修工程進場后，土建工程、機電工程、精裝修工程、弱電及智能化等工程相互聯(lián)系極其緊密，并且互相作用與影響的程度日益加深。但精裝修招標(biāo)圖紙僅為方案圖紙，距離正式施工圖的程度相距甚遠，因此為保證精裝修的施工進度以及配合相關(guān)的機電專業(yè)施工，精裝修二次深化設(shè)計的管理尤為重要。經(jīng)過不斷探索，該項目創(chuàng)新的二次深化設(shè)計管理模式如下：

（1）精裝修單位核對圖紙（原建筑圖、消防報建圖）。因精裝修的方案圖有可能為達到設(shè)計效果而對原建筑圖的墻體進行一定程度的改動，此改動極有可能對消防報建產(chǎn)生一定的影響。經(jīng)過此流程，則可提前發(fā)現(xiàn)問題，為盡快確定平面布局、為后續(xù)的二次深化設(shè)計奠定良好的基礎(chǔ)。

（2）天花的深化設(shè)計。因酒店項目機電主管在精裝修進場之前已基本施工完成，依據(jù)的設(shè)計條件為精裝修的前期設(shè)計方案。此流程需仔細核對現(xiàn)版精裝修天花的方案與現(xiàn)場管線的實際標(biāo)高之間的關(guān)系。經(jīng)過此流程得出的階段性成果，直接確定了天花方案是否需要調(diào)整，現(xiàn)場機電管線是否需要返工。在對核對結(jié)果進行仔細分析和討論的前提下，可向精裝修施工單位進行交底，開始進行天花的深化設(shè)計。

（3）立面的深化設(shè)計。立面的深化設(shè)計需考慮與天花的收邊收口；根據(jù)現(xiàn)場實際條件考慮墻面基層處理與面層的選擇；所有的門表及大樣、五金要求（此時尤其要注意防火門的區(qū)分，一般情況下后臺區(qū)域的防火門沒有特殊要求，可使用普通的鋼制防火門，但面客區(qū)域的防火門有造型、立面表現(xiàn)形式或其他特殊需要，此兩種情況必須給施工單位進行明確）；核實有無藝術(shù)品懸掛、有無信息發(fā)布、有無標(biāo)識系統(tǒng)（需要核對藝術(shù)品、AV、標(biāo)識工程相關(guān)圖紙，因此在精裝修進場之前，建議至少此3項工程已分判完畢，至少也應(yīng)完成設(shè)計圖紙）。

（4）精裝修單位統(tǒng)一繪制初版精裝修深化圖紙，并提交設(shè)計部進行審核。

（5）設(shè)計部審核通過后，初版精裝修深化圖紙需下發(fā)各機電主、分包單位，主要包括：機電主包（水、電、風(fēng)專業(yè)）、弱電、AV、廚房等，并等待各專業(yè)的反饋。因機電工程的末端定位需精裝修精確定位后方可進行施工，此流程意義在于：機電各專業(yè)在初版深化圖上標(biāo)識各自需要的系統(tǒng)要求及末端功能要求，并且酒店管理公司還需對于各個條件給予嚴(yán)格審核，避免條件的缺漏。

（6）精裝修單位根據(jù)機電專業(yè)反饋的條件繪制完成“天花檢修口定位、機電噴淋末端定位、燈具定位、消防喇叭定位、插座開關(guān)定位”等綜合點位布置圖，并交我司、各機電專業(yè)單位、酒店管理公司進行審核。此流程是一個反復(fù)提交條件再反復(fù)進行修改的過程，可以分區(qū)域、分樓層進行此項工作，以保證項目整體進度的推動。

（7）圖紙完全得到各個部門及單位認(rèn)可會簽后，方可正式形成《精裝修工程二次深化設(shè)計施工圖》。精裝修單位根據(jù)此圖需在現(xiàn)場進行放線，并移交機電專業(yè)單位進行機電末端的施工，在機電末端施工完畢后才能進行天、墻的封板施工，并注意天、墻封板前需各家單位進行現(xiàn)場的封板會簽，以免后期造成返工，影響工期及增加項目成本。

（8）細部的二次深化設(shè)計。譬如線條大樣、石材立面排版圖、木飾面排版圖等，并交由設(shè)計師進行簽字確認(rèn)。

（9）地面的二次深化設(shè)計。因精裝修的施工地面工程都在工序的最后，地面的深化設(shè)計較前述的設(shè)計可稍微有點延后，但需注意一點：必須提前明確地毯分布區(qū)域與石材地面的分布區(qū)域，并明確地毯的厚度（手工毯還是機織毯），才能控制地面自流平的墊層高度。并需要注意地面石材鋪裝拼花圖與墻立面造型范圍的收口處理。

采用創(chuàng)新的二次深化設(shè)計管理，需要特別注意以下的深化設(shè)計前置條件：衛(wèi)生防疫報建要求、消防報建要求、大吊燈的預(yù)埋要求。在進行天、墻初版深化設(shè)計的時候，就必須考慮到這些有特殊要求的驗收或者工種，因為這些前置條件對精裝修的平面布局、面層的使用種類、基層的處理方式都會產(chǎn)生影響，進而直接影響后續(xù)的《終版二次深化設(shè)計正式施工圖》，并對工作面的連續(xù)施工造成嚴(yán)重的影響，務(wù)必引起足夠的重視。

4 樣板管理模式的創(chuàng)新

因酒店項目裝修要求極高，面層材料極多，且存在三家塔樓精裝修單位同時施工標(biāo)準(zhǔn)層客房區(qū)域、一家精裝單位施工大體量公共區(qū)域裙樓區(qū)域的特點。為保證塔樓區(qū)域面層材料統(tǒng)一、裙樓部分面層表現(xiàn)效果達設(shè)計要求，定樣工作極其繁雜，項目部創(chuàng)新地采用“化整為零、化繁為簡”的材料定樣表格、單獨的封樣樣板間、專人負責(zé)對接設(shè)計部、交底施工單位的方式，成功完成了酒店項目多達百種的材料定樣工作，保證了材料到貨速度與施工進度，實現(xiàn)了項目的階段性目標(biāo)。

4.1 材料定樣表格

因酒店項目需定樣品種極多，創(chuàng)新地采用了《材料細分定樣明細表》的形式隨時進行材料定樣的追蹤工作。該表反映了材料種類、定樣進度、未定樣的原因等因素，使材料推動工作穩(wěn)定、有序、有效地進行。

4.2 創(chuàng)新的材料封樣管理

因繁多的定樣品種，故開辟了專門的“施工單位樣板間”，對所有涉及到面層材料經(jīng)過設(shè)計部確認(rèn)后，進行封樣。對于三家塔樓精裝修單位，項目部根據(jù)不同面層材料的貨源、訂貨方式統(tǒng)一規(guī)定樣板，并統(tǒng)一交底，為塔樓精裝修整體效果的統(tǒng)一打下了堅實的基礎(chǔ)。裙樓部分精裝修因造型復(fù)雜，體量極大，在關(guān)鍵部位進行樣板的施工，譬如地鋪石材拼花、大堂石材柱墩、工藝鐵藝欄桿、回廊大斗拱、燈塔燈柱等。

酒店項目樣板管理與其他項目樣板管理的不同之處在于：酒店項目材料品種極多；通過樣板確認(rèn)才能確定供貨廠家，而供貨廠家的生產(chǎn)周期直接影響到供貨及現(xiàn)場施工，因此需通過樣板確認(rèn)推動施工單位的材料供貨；塔樓裝修分三家，面層要求高度統(tǒng)一；項目石材品種繁多，并且部分品種石材離散性非常大，譬如鵝毛金，通過提前組織專題會議、全國范圍內(nèi)石材加工場地考察、形成專題調(diào)研報告，最終確定了石材控制標(biāo)準(zhǔn)，有力地推動了項目進展；由于酒店項目的墻紙種類繁多，且設(shè)計師選擇的墻紙樣品的價格遠遠超過了合同價，通過尋找可制作替代樣品的廠家，并統(tǒng)計墻紙?zhí)娲返膬r格以及數(shù)量供合約給予詢價，保證了整個工程墻紙在效果上達到設(shè)計師的要求，在價格上滿足我司合約標(biāo)準(zhǔn)。

5 技術(shù)平臺運用的創(chuàng)新

酒店項目包括土建、外立面裝修、強弱電、給排水、空調(diào)系統(tǒng)、精裝修、標(biāo)識、園建、家具、窗簾、地毯、燈具、GRC、廚房、泛光照明、水景、電梯等眾多分部分項工程，各方面的溝通是一項極為繁重、復(fù)雜的工作。再加上酒店項目一直處于“邊出圖、邊施工、邊修改”的施工狀態(tài)，常規(guī)的項目發(fā)展周例會已無法滿足酒店項目這一特殊的工程，如何建立一個順暢、快捷的溝通與解決方式對項目的進度有著至關(guān)重要的意義。在公司領(lǐng)導(dǎo)的支持下，綜合部與酒店項目部經(jīng)過多次討論，創(chuàng)新性地建立了基于E-learning系統(tǒng)平臺的酒店項目工作平臺，為酒店項目的快捷溝通開辟了新的路徑，取得了良好的效果，并為酒店最終順利實現(xiàn)目標(biāo)節(jié)點、實現(xiàn)竣工備案奠定了堅實基礎(chǔ)。

酒店項目工作平臺的創(chuàng)新思路如下：

（1）明確溝通類別。酒店項目的溝通分為技術(shù)問題、合約問題、驗收問題及其他問題四大類。

（2）明確溝通的主體。溝通的主體（溝通的提出、發(fā)起單位）既可以是項目部，也可是公司其他職能部門。

（3）明確溝通所涉及的施工單位。通過此項內(nèi)容，實現(xiàn)與合同進行相關(guān)條款的對應(yīng)。

（4）具備明確的問題描述清單。通過問題描述清單，以便責(zé)任部門進行對應(yīng)解決。

（5）明確問題的影響程度。通過影像程度的界定，以便提高責(zé)任部門解決問題的重視程度。

（6）提出建議條目。因問題溝通發(fā)起人對于本問題有較深的認(rèn)識，可適當(dāng)提出符合現(xiàn)場情況或符合設(shè)計情況的建議條目。

（7）規(guī)定問題溝通的最晚解決時間與責(zé)任部門。

（8）責(zé)任小組對發(fā)起人提出的問題給予回復(fù)。

（9）發(fā)起部門對責(zé)任部門解決問題的回復(fù)給予評價。包括：是否解決了發(fā)起人提出的問題，時間效果如何，對現(xiàn)場造成的影響程度如何等。

一個成功的項目必須建立一套完備的溝通體系，避免產(chǎn)生溝通不暢而造成的誤會以及時間成本的增加。酒店項目工作平臺的建立是一個特殊時期的產(chǎn)物，但絕對不應(yīng)該成為一個特殊的產(chǎn)物，項目的每一個相關(guān)部門、相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)均可在內(nèi)網(wǎng)平臺即時地指導(dǎo)項目或者職能部門遇到的具體問題，并了解問題解決的進展情況，具備較強的時效性和可操作性，為項目的推動奠定了堅實的基礎(chǔ)。

6 結(jié)語

中海圣廷苑酒店項目是中海地產(chǎn)集團運作的第一個五星級酒店項目，在缺乏經(jīng)驗、工期“后門關(guān)死”的情況下，經(jīng)過多方共同的不懈努力，通過創(chuàng)新的工程管理模式的實施，最終出色完成了項目的開發(fā)。該酒店項目創(chuàng)新的工程管理模式對其他高星級酒店項目的開發(fā)具有一定的借鑒參考價值，但也需要注意該工程管理模式的適用范圍和條件限制，同時要考慮項目自身的特點和要求。

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李 挺（1979-），男，碩士，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營管理，房地產(chǎn)投融資。

Innovation of Project Management Mode of China Overseas Pavilion Hotel Project

LI Ting
（China Overseas Property Group Co..Ltd.（Shenzhen），Shenzhen 518048，China，E-mail：lit@cohl.com）

Abstract：Real estate development projects are high investment，high risk，high return characteristics. For specific real estate development projects，selection of the appropriate project management model is key to achieve the expected return. Taking the China Overseas Pavilion Hotel project as an example，innovations of the hotel project engineering management mode are concluded from technology management mode，secondary deepen design management，template management mode，and technology platform. The results can provide a reference for the future similar projects.

Keywords：hotel project；project management mode；contract subcontracting；technology management；deepen design；model management

作者簡介：

收稿日期：2015-11-14．

中圖分類號：F293.3

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1674-8859（2016）01-142-06

DOI:10.13991/j.cnki.jem.2016.01.026