廖秦明，郭明星

（中海發(fā)展（上海）有限公司 合約部，上海 200023，E-mail：174493437@qq.com）

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房地產(chǎn)公司電梯合約管理研究

廖秦明，郭明星

（中海發(fā)展（上海）有限公司 合約部，上海 200023，E-mail：174493437@qq.com）

摘 要：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，電梯作為房地產(chǎn)公司直接采購的一項重要機電設(shè)備，在合同執(zhí)行過程中存在較多問題，不僅造成甲乙雙方或者多方的爭議，而且通常結(jié)算金額較合同金額超支比例較大，然而其中大部支出是可以通過有效的管理來規(guī)避的。簡述了房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)過程中的常規(guī)電梯管理流程，對若干實際項目中遇到的問題進行總結(jié)和歸類，從策劃、設(shè)計、招標、施工和竣工等5個階段，分別闡述了電梯管理的措施和建議。結(jié)合上海市某住宅項目的電梯安裝合同結(jié)算數(shù)據(jù)，直觀體現(xiàn)通過有效管理可實現(xiàn)的經(jīng)濟效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；電梯管理；合約管理

中國早已成為全世界最大的電梯市場、最大的電梯生產(chǎn)基地以及最大電梯擁有量的國家[1]。伴隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，在中國城鎮(zhèn)化建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大背景下，每年的住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)以及地鐵、輕軌、機場等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入不斷保持著較高的水平，因此在相當長的時間內(nèi)，中國仍然會是全球最大的電梯市場。當前，電梯在國民經(jīng)濟與國民生活有著非常廣泛的應用，已經(jīng)與人們的日常生活和工作息息相關(guān)、密不可分。在高層建筑，甚至多層建筑和別墅中，電梯不僅僅是垂直運輸?shù)慕煌üぞ?，也成為房地產(chǎn)開發(fā)商中宣傳樓盤、體現(xiàn)檔次的重要組成部分。

國外學者研究的是較深入電梯技術(shù)問題，從而幫助選型和減少電梯自身能耗來節(jié)省費用。Takashi Nagatani[2]建立隨機模型來分析高峰狀態(tài)下的電梯行為，為電梯配置提供了有效方法。Matthew Brand 等[3]通過減小停車次數(shù)來減小能耗，減少候梯時間，分析最優(yōu)停車問題。

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)公司直接采購電梯設(shè)備，雙方分別簽署供貨合同和安裝合同，由于電梯的特殊性，實際施工過程中極易出現(xiàn)問題。如陳俊才[4]指出設(shè)備進場驗收過程不嚴格、施工人員資格難把控、施工過程缺乏監(jiān)控等問題。羅艷霞[5]提出應以項目管理為中心，以具體合同為依據(jù)，對電梯安裝過程進行合理的資源配置和合理安排。因此，借鑒若干實際項目所遇到的各類電梯問題進行了整理和歸類，通過分析并提出措施，希望房地產(chǎn)公司對電梯采購和安裝的全過程給予足夠的關(guān)注，保障項目更順暢地發(fā)展以及對成本更有效控制。

1 電梯管理流程

對于電梯設(shè)備及安裝的管理，各家房地產(chǎn)公司均有相關(guān)的管理制度和辦法，雖然略有差異但大致類似，詳見圖1所示。

圖1 電梯管理流程圖

在工程實踐中，雖然各家企業(yè)都有一套相對完善的管理流程，但在項目開發(fā)過程中仍然會遇到這樣那樣的問題，不僅一定程度上影響項目進度和電梯驗收，而且相應導致成本增加，從而結(jié)算金額超出甚至遠遠超出合同金額。

2 項目開發(fā)過程中的電梯問題

2.1 營銷因素

（1）根據(jù)售樓需要，通常要求樓層編號避開4、13等數(shù)字，但常常電梯已生產(chǎn)或者已安裝完成，由于樓層按鈕與銷售樓層編號不符，則需要對電梯按鈕進行變更。由于對停站樓層顯示按鈕后期改造，電梯公司須取消4層、13層、14層、24層、34層等的顯示按鈕，其余顯示依次順延，并重新調(diào)試。

（2）為了促進銷售，在土建結(jié)構(gòu)施工過程中，房地產(chǎn)公司會提前選取某樓層的某戶作為樣板房，抵達樣板房的行走路線中所涉及的景觀、公共部位等均會提前完成施工和裝修工作，提供“所見即所得”的效果，因此在公共部位電梯廳的位置，需要進行臨時裝飾廳門及門套（表面效果同正式電梯門）的供應及安裝。但是安裝正式廳門是需要從上到下放基準線，依次安裝，且對偏差要求相對較高，因此為配合營銷展示而提前安裝的臨時裝飾電梯門最終無法作為正式門使用。

2.2 設(shè)計因素

（1）電梯轎廂裝修通常包括標配簡單裝飾（不額外產(chǎn)生費用）、選配裝修風格（額外收費）、自行二次裝修。對于自行二次裝修的電梯轎廂，在圖紙深化設(shè)計過程中更多的關(guān)注焦點放到了裝飾效果上，而相對忽視了裝修重量對安全性的影響。例如：2013年8月6日，深圳寶安區(qū)某一小區(qū)，其電梯因為過度裝修而發(fā)生故障，從21樓突然下墜，停至在4樓與5樓之間，當時成為深圳市“電梯過度裝修”第一案。

（2）在電梯的二次深化圖紙中，常常會標注“業(yè)主自理”、“客戶自理”等字樣，諸如井道照明、廳門留孔位置按照深化圖整改、門洞位置的預留鐵條、吊鉤等。也就意味著此部分內(nèi)容的施工不包含在電梯公司的承包范圍和合同總價內(nèi)。由于土建總包招標及合同簽署時間較早，而電梯二次深化圖往往出圖較晚，所以土建總包承包范圍內(nèi)一般也未包含此部分內(nèi)容，因此容易成為一個爭議項。例如：電梯單位對每個門洞預留φ12鋼筋6根，加裝層門門套預埋件（含M12膨脹螺栓及人工費）。

（3）在土建總包圖紙中，電梯井道中較容易遺漏層門的混凝土牛腿，圖示的圈梁間距不能滿足電梯安裝要求等情況。為解決牛腿問題，電梯公司加裝層門鋼牛腿產(chǎn)生費用約200元/個；按照規(guī)范要求電梯導軌支架間距不得大于2.5m，在圈梁間距不能滿足要求的情況下，電梯公司須在每層樓板梁上增加一檔支架從而導致費用增加。

2.3 合約因素

（1）電梯備貨期較長，雖不同廠家不同型號的電梯備貨期有所差異，但國產(chǎn)電梯通常為70～90天，進口電梯則可能長達120天。同時，電梯廠家對于合同約定付款的要求較為嚴謹，除了被書面告知備貨以外，預付款是否到賬也是開始下單生產(chǎn)的重要條件。若提前書面通知電梯廠家備貨的預留時間不夠或者預付款不及時，都可能影響到電梯的到貨時間，進而影響項目開發(fā)進度。

（2）施工時在室外電梯拆除后，為滿足施工材料垂直運輸?shù)男枰?，同時會啟用正式電梯作為臨時電梯（一般采用消防電梯）使用，但在開梯前需滿足若干條件，如電梯公司要求簽署臨時用梯合同、驗收部門要求提供電梯使用單位與電梯維修保養(yǎng)單位的維修保養(yǎng)合同等。如果銜接不到位，合同簽署滯后，導致室內(nèi)電梯沒法開梯，而且受影響的施工單位（人工搬運材料）可能會向業(yè)主索賠。

（3）土建總包或電梯招標過程中較容易遺漏對電梯臨時電纜（由1層敷設(shè)至機房層專用臨時電源）的約定，根據(jù)現(xiàn)場進度和施工要求，當需YJV臨時電纜供現(xiàn)場使用時，進行實際施工的單位會提出額外費用。

（4）土建預留門與電梯安裝好的門之間有空隙（15cm），因此需要對門套進行封堵，主要是底部和側(cè)面，若招標過程中未進行明確，土建總包會提出合同外增補相關(guān)費用。

2.4 現(xiàn)場管理因素

（1）施工過程中廳門底部若無防水保護，一旦現(xiàn)場遇到暴雨，將有水流入底坑。在土建總包澆注地坪時，施工用水同樣容易進入井道，從而導致電梯轎廂頂部與轎廂內(nèi)操縱箱進水，容易損壞電梯部件，從而需對零部件維修或更換、檢測調(diào)試、電梯清理、導軌除銹等，值得注意的是，電梯井道的此類進水在整個項目施工過程中可能出現(xiàn)多次。

（2）施工過程中，底坑積水會影響正常的作業(yè)和電梯運行。底坑積水還會損壞底坑部件，使金屬材料生銹。嚴重的積水甚至會損壞電梯的電氣部分，造成嚴重后果。底坑積水也將造成電梯無法調(diào)試、無法通過政府驗收。

（3）由于土建總包工作失誤，放線定位偏差，導致電梯門檻比裝修完成面低一定距離，電梯公司需進行底坑整體抬升，從而涉及緩沖器整體提高、導軌切割、門套固定件重新拆裝換新等整改內(nèi)容。

（4）施工電梯拆除后，室內(nèi)電梯往往作為臨時用梯，垂直運輸施工材料，因而都會受到不同程度的損壞，在竣工入住前電梯單位統(tǒng)一檢查、維修、整改并整體調(diào)試而產(chǎn)生相關(guān)費用。

3 房地產(chǎn)企業(yè)電梯合約管理的建議和措施

電梯的合約管理工作不應僅局限于合同簽署后關(guān)注合同的執(zhí)行，而應是貫穿策劃、設(shè)計、招標、施工及物業(yè)管理各階段[6]，提前做好相應措施，動態(tài)的全過程管理，才能把每個階段的風險和成本控制在可控范圍內(nèi)。

3.1 策劃階段

各房地產(chǎn)公司在前期尤其是在總包招標之前，通常會進行合約策劃和工程策劃，此時的營銷策劃也非常重要，綜合考慮各類因素，才能對整個項目做好統(tǒng)籌安排。

提前明確樓層編號非常必要。在進行電梯二次深化設(shè)計時可以明確把樓層跳號的因素考慮到圖紙中，電梯公司生產(chǎn)備貨時即能在工廠完成生產(chǎn)和調(diào)試工作，減少后期不必要的改造和成本增加。

對于樣板段的策劃工作是個專項內(nèi)容，除了確定是否要做樣板段和樣板房、具體設(shè)置在什么位置、涉及多大的范圍以外，可以進一步細化策劃工作，明確是否需要做臨時電梯門、采用何種方案，提前做好安排和明確，合作方才有更多的時間提前下單備料，才能在樣板段施工期間爭取更多的時間，確保對外展示。

3.2 設(shè)計階段

在設(shè)計階段，不僅要考慮電梯臺數(shù)、載重量、額定速度、功能、外觀效果[7]，還需要充分考慮安全、合約分判、施工情況等因素。

在電梯深化設(shè)計時，與電梯公司充分溝通，明確電梯出廠時的裝飾效果，明確電梯可預留的最大裝修重量。在精裝修二次深化設(shè)計時，設(shè)計院完成電梯轎廂裝修深化設(shè)計后，有必要再次復核和計算裝修重量，同時邀請電梯公司對裝修重量進行復核，杜絕安全隱患。尤其是當轎廂再裝潢導致轎廂重量發(fā)生變化時，須重新計算平衡系數(shù)（平衡系數(shù)在0.4～0.5之間為宜）[8]。

電梯深化設(shè)計圖出圖時間經(jīng)常晚于土建總包出圖時間，導致其中“客戶自理”字樣的內(nèi)容在合約分判過程中容易遺漏，因此，在土建總包出圖階段，第一時間啟動電梯選型工作并完成電梯圖紙深化工作，使得在招標階段的招標圖紙能夠同時包含土建圖紙和電梯深化圖，相關(guān)內(nèi)容包含在土建總包合同范圍內(nèi)。

3.3 招標階段

工程招標和電梯采購是相輔相成的，一方面需在招標采購中明確各方之間的責任和義務(wù)，另一方面須注重合同的執(zhí)行。

（1）根據(jù)項目進度，充分考慮電梯的供貨期，倒排電梯的計劃，制定合理的合同簽訂、預付款、下單排產(chǎn)、到貨等時間節(jié)點，將大的節(jié)點目標細分為每個階段的小目標，從而為確保電梯的準時到貨做好充分的保障。通常在土建總包招標階段，同步進行電梯采購為宜。

（2）實時了解和跟進現(xiàn)場施工進度，加強與現(xiàn)場的溝通，了解室外電梯拆除時間，明確哪些電梯需要作為臨時用梯以及開梯時間與結(jié)束時間，配合現(xiàn)場辦證進度，提前一個月左右配合完成臨時用梯和維修保養(yǎng)合同的簽署工作，有利于電梯驗收和開梯工作的正常進行。

（3）土建總包招標時，需同時提供電梯深化圖，因此需要提醒設(shè)計部盡早出圖，至少在最后一輪回標前提供電梯深化圖，將電梯深化圖中的內(nèi)容包含在土建總包的施工范圍，減少后期與總包之間的爭議和成本的增加。

（4）合約界面至關(guān)重要。為減少后期風險，在招標文件中約定得再細致也不為過。尤其對于易產(chǎn)生的風險和爭議在合同中明確并強調(diào)，通過實踐總結(jié)，對土建總包與電梯的界面約定可參考如下：土建總包完成電梯機房施工（包括土建、粗裝飾、吊環(huán)預埋、預留孔等）及井道結(jié)構(gòu)偏差修整；土建總包完成電梯緩沖區(qū)爬梯的供應及安裝，并提供檢修的通道；土建總包完成電梯井鋼筋混凝土圈梁施工，電梯深化圖紙中要求的預埋件由土建總包供應及預埋；土建總包完成電梯井道施工，清除底坑積水，保證地坑干燥，不漏水，不滲水（包括但不限于：消防電梯集水井做水泥反坎、地下室電梯廳門做水泥門檻等）；土建總包提供電梯安裝施工用標高線；電梯井道內(nèi)施工用的照明由土建總包負責；電梯層門門洞、召喚盒、消防按鈕等的預留由土建總包負責；電梯井道內(nèi)腳手架搭設(shè)由電梯單位負責完成；電梯門框與墻體之間封堵（白鐵皮或其他材料，須滿足電梯驗收條件）由土建總包完成；扶梯的中間支撐由土建總包完成；扶梯蓋板收口由土建總包完成并保證平整，不得留縫；電梯的臨時電纜由土建總包供應、安裝、拆除及回收。

（3）對于土建總包須配合的內(nèi)容，可制定關(guān)于電梯的專項細則，采用圖文結(jié)合的方式更加有效。一方面有利于標準化和文明施工，另一方面減少爭議，有利于公共部位精裝修單位對現(xiàn)場接收。

3.4 施工階段

施工階段充分做好與各合作單位、公司內(nèi)部的溝通協(xié)調(diào)，采取一定施工措施預防問題的產(chǎn)生，并做好現(xiàn)場監(jiān)管，是一個減少爭議、降低成本、創(chuàng)造效益的動態(tài)管理階段[9]。進場前做好與工程設(shè)計的協(xié)調(diào)，落實現(xiàn)場安裝條件，驗收與交接安裝工作面（包括電梯機房、井道、門洞等）[10]。

（1）在電梯廳門的門洞口處設(shè)置一道防水反坎，避免積水進入電梯內(nèi)。防水反坎高度不小于100mm，采用素混凝土現(xiàn)澆完成，在電梯廳裝修時拆除，可大大減少土建總包施工過程中的電梯進水事情的發(fā)生，也減少對電梯設(shè)備的損壞幾率和相互索賠、扣款等事項。

（2）在電梯施工前提供清潔干燥的底坑，并保持整個安裝過程中清潔和干燥，保證安裝好的底坑部件不會受損，并使電梯能正常運行。有條件的底坑可以增加底坑排水孔。在電梯安裝完畢后，于電梯井坑底部采用水泥砂漿局部找坡的方式避免存水，坡度傾向排水孔，約2%～3%，且以水泥砂漿不沒過基坑底部彈簧鋼梁為宜，有效避免底坑潮濕及積水。同時安排人員定期檢查和清理底坑垃圾。

（3）對于由于責任單位原因?qū)е聵I(yè)主增加成本和索賠的事宜，現(xiàn)場需要第一時間留存圖片和影像資料，并書面告知責任單位。第一次書面告知，告知內(nèi)容包括但不限于：具體事宜、產(chǎn)生原因、責任判斷、責任分攤比例，責任單位應于某年某月某日前修復完成，若未完成，將委托其他單位完成，該事宜預計涉及多少金額，從責任單位的工程款中扣除；待到時間節(jié)點責任單位仍未完成整改工作，則應第二次書面告知，內(nèi)容包括但不限于：繼工作聯(lián)系單（注明發(fā)文編號）后，責任單位未完成，因此委托其他單位完成，預計涉及多少金額，從責任單位工程款中扣除；期間的書面函件須確保送達責任單位，并做好對送達的依據(jù)存檔工作。

3.5 竣工階段

竣工移交作為收尾工作，不但強調(diào)竣工檔案制作的及時和完整，而且要做好房地產(chǎn)公司和物業(yè)公司的移交工作。

電梯安裝完成、驗收通過后，具備移交條件的，則在交房入伙前2個月由房地產(chǎn)公司、電梯公司、物業(yè)公司共同到現(xiàn)場檢查，檢查無問題后三方共同簽署移交單，辦理移交工作。在此期間，物業(yè)公司書面提出電梯整改內(nèi)容，根據(jù)整改內(nèi)容進行分類處理，由電梯公司或由電梯公司協(xié)助其他相關(guān)的責任單位（如土建總包、機電單位等）整改。同時，在此階段，啟動電梯保養(yǎng)的必要性宣傳工作，協(xié)調(diào)電梯公司的維保部門和物業(yè)公司提前介入關(guān)于保養(yǎng)的洽談工作，建立激勵機制和責任制度，簽署保養(yǎng)合同，以保障保養(yǎng)服務(wù)的延續(xù)性[11]。

4 實際案例

上海市某住宅項目總建筑面積97889.23m2，占地面積24022.00m2。共5棟住宅樓，包括9#樓（東單元17F，西單元18F）、10#樓（東單元31F，西單元16F）、11#樓（1個單元，28F）、12#樓（3個單元，33F）、13#樓（1個單元，31F），9個單元，合計18臺電梯。電梯安裝合同金額89萬，最終結(jié)算金額141萬，超支約52萬，超支比例約57%。4.1 管理方面的超支

通過有效管理可避免產(chǎn)生的費用約30萬。

（1）由于早期土建階段電梯按照常規(guī)編號下單排產(chǎn)，在整個項目竣工前各部門驗收發(fā)現(xiàn)，樓層按鈕與銷售樓層不符，所以對電梯按鈕進行變更，各棟樓的樓層按鈕需跳過4層、13層、14層、24層、34層。產(chǎn)生改造費用約9萬。平均每臺電梯的改造材料費約3700元/臺，改造調(diào)試費約1300元/臺。

（2）由于12#樓地下室取消夾層板，層高由2850mm改為4200mm，因此6臺電梯的井道高度由102.67m變更為104.02m，導致原已生產(chǎn)完成的補償鏈、隨行電纜、導軌等重新加工及改造，增加費用約15萬，平均每臺電梯的改造材料費17000元/臺，改造調(diào)試費約8000元/臺。

（3）由于總包11#樓地下一層建筑一米線定位錯誤，導致11#樓地下一層電梯門檻比目前裝修完成面低60mm，需對兩個井坑進行底坑整體抬升造成費用增加約1萬。由于是總包原因造成，總包施工錯誤承擔主要責任70%，監(jiān)理現(xiàn)場檢查未對標高線進行復核承擔次要責任30%，見表1。

（4）13#樓18號電梯由于總包澆注地坪，施工用水進入井道，導致電梯轎廂頂部與轎廂內(nèi)操縱箱進水，損壞電梯部件等約5萬。總包責任，見表1。

表1 責任單位及分攤金額

4.2 合約界面爭議引起的超支

雖必須發(fā)生但可在招標中提前明確合約界面和減少施工過程中爭議的事宜約22萬。

（1）后期深化10#、13#樓電梯圖紙，根據(jù)現(xiàn)場安排，要求電梯單位加裝鋼牛腿及層門門套埋件，增加費用約4.8萬。

（2）10#樓原圈梁施工圖與電梯安裝圖紙沖突，導致導軌支架間距大于2.5m，按照規(guī)范要求，需每層樓板梁上增加一檔支架，共80檔，增加費用約7萬。

（3）9#樓、12#樓樣板段一層、三層電梯廳轎門為展示需要，增加8樘臨時廳門，表面為鏡面蝕刻鍍淺香檳色不銹鋼，同正式門效果，增加費用約4萬。

（4）由于土建結(jié)構(gòu)、精裝修施工階段，電梯作為臨時電梯使用，用于材料的垂直運輸，最終項目交付前，電梯單位對施工期間使用過的電梯進行維修和調(diào)試，包括緩沖器、鋼絲繩、導靴、靴襯、終端開關(guān)等修理。涉及12臺電梯增加費用約4.9萬。

5 結(jié)語

對于多數(shù)房地產(chǎn)公司來說，傳統(tǒng)的觀念是更為注重對電梯選型的管理，而容易忽視合同簽訂后對電梯供貨、安裝及維修保養(yǎng)的合約管理工作。電梯工程作為一項專業(yè)的承包工程，電梯合約管理也應該是全過程的管理，需要樹立全局觀，重視事前控制，過程中充分溝通，加強管理，不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓和分析原因，才能確保合同順暢的執(zhí)行，才能有利于業(yè)主與各合作方之間的友好合作，不僅有助于項目的順利推進，并且可以有效控制成本。

參考文獻：

[1] 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院．2012～2015年中國電梯行業(yè)產(chǎn)銷需求與轉(zhuǎn)型升級分析報告（2012版），2012．

[2] Takashi Nagatani．Complex behavior of elevators in peak traffic．Physica A，2003（326）：556-566．

[3] Matthew Brand，Daniel Nikovski．Optimal Parking in Group Elevator Control．Proceeding of IEEE International Conference on Robotica & Automation，2004：1004-1008．

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[5] 羅艷霞．淺談電梯安裝工程項目管理工作[J]．房地產(chǎn)導刊，2014（7）：50-51．

[6] 洪 萍．合同管理應貫穿于工程造價管理全過程[J]．福建建設(shè)科技，2008（4）：86-87．

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[9] 蔣 屹．電梯安裝工程項目管理工作研究[J]．裝備制造技術(shù)，2010（10）：179-181．

[10] 邢中玉．電梯安裝工程協(xié)調(diào)管理[J]．中國建筑金屬結(jié)構(gòu)，2013（3）：128-130．

[11] 白根亮．淺談電梯安裝項目全過程管理[J]．廣西輕工業(yè)，2008（6）：54，124．

廖秦明（1987-）， 男，碩士，研究方向：合約管理；

郭明星（1982-）， 男，本科，研究方向：合約管理。

Contract Management of Elevators in Real Estate Company

LIAO Qin-ming，GUO Ming-xing
（Cost Management Department，COB Development（Shanghai）Co.，Ltd.，Shanghai 200023，China，E-mail：174493437@qq.com）

Abstract：The elevator is an important mechanical and electrical equipment purchased by Real Estate Company. There are many problems in the implementation of the contract. Kinds of problems happens during the phases of the tendering，contract signing，ordering，scheduling，delivery，installation，and completion. But most of them can be avoided by effective management. Therefore the contract management of elevators becomes a special content. First，the paper outlines the definition of the elevator and conventional management process in the project development processes. And it summarizes some relevant issues，including marketing factors，design factors，contracts factors，on-site management factors. Second，measures and recommendations of elevator management are elaborated from the planning phase，design phase，bidding phase，construction phase, and completion phase to seek cooperation with each partner to achieve win-win in the elevator management through effective management. Finally，combined with the elevator installation contract settlement data of a residential project in Shanghai，it visually reflects how much the economic benefits can be achieved through the effective management.

Keywords：real estate company；elevator management；contract management

作者簡介：

收稿日期：2015-12-03．

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1674-8859（2016）01-148-05

DOI:10.13991/j.cnki.jem.2016.01.027