文/何家榮

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淺析房地產公司成本費用管理問題及其對策

文/何家榮

摘要：隨著宏觀調控政策趨緊和消費者日趨理性，房地產行業(yè)已經由“暴利”回歸“微利”時代。微利時代，再加上嚴的經濟形勢，成本費用管理勢在必行。房地產企業(yè)必須通過成本的精細化管理，深耕細作，“向成本管理要效益”，才能在當前波詭云譎的市場環(huán)境中屹立不倒。

關鍵詞：房地產公司；成本費用；會計核算；內部控制

一、房地產公司成本費用管理的必要性

(一)提高企業(yè)經濟效益，增強風險抵御能力

當前國際經濟持續(xù)低迷、國內經濟下行壓力增大，與經濟走勢密切相關的房地產行業(yè)也處在震蕩之中，加之國家宏觀調控政策不斷加碼，除了北上廣深這四大城市行情仍然火爆外，其它城市房地產業(yè)已見疲態(tài)。據國家統計局最新數據顯示，2015年前三季度全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8％，土地成交價款下降27.5％，行業(yè)整體風險持續(xù)升高。嚴峻的市場環(huán)境下，房地產公司必須加強自身成本費用控制，確?，F金流安全。并且，加強對企業(yè)的成本費用管理，剔除、改善不合理的支出，能夠提升企業(yè)的利潤空間，提高企業(yè)的資金利用水平為企業(yè)再生產創(chuàng)造條件。此外，成本費用管理也能夠幫助企業(yè)提高自身管理水平，改善經營狀況。

(二)維護金融市場穩(wěn)定，增進社會整體和諧

房地產行業(yè)同社會民生息息相關，房地產企業(yè)加強成本費用管理，壯大自身、規(guī)避經營風險的同時，也能夠增進社會和諧，維護社會穩(wěn)定。購房支出是當前家庭的一項重大支出，甚至可能牽涉到兩三代人的努力和資產，如果房地產公司應為成本費用控制不善而導致資金鏈斷裂，項目被迫中斷爛尾，那些通過預售方式購買期房的客戶勢必可能陷于“房財兩空”的境地，由于地產項目規(guī)模龐大、集中度高，很可能就由此引發(fā)群體性危機，危及社會穩(wěn)定。此外，由于房地產行業(yè)同金融行業(yè)密切相連，如果放任企業(yè)成本控制不力引發(fā)資金鏈斷裂，就會危及銀行貸款安全甚至引發(fā)金融雪崩，釀成重大危機。

二、當前房地產公司成本費用管理存在的問題

(一)成本費用管理環(huán)境不理想

首先，企業(yè)成本意識薄弱。當前房地產行業(yè)魚龍混雜、參差不齊，尤其是一些轉行而來的中小型開發(fā)商，只在乎項目前期審批和后期銷售，撈一把就跑的賭徒心理明顯，對成本費用控制并不重視，對項目的論證調研、風險評估、成本估算、費用控制等缺乏耐心，企業(yè)融資成本高砌、費用支出靡多，直接影響企業(yè)的利潤水平和現金流安全。其次，成本管理的信息化程度不夠。信息化是成本費用管理的前提，也是成本費用管理的關鍵。然而當前在許多房地產企業(yè)，對信息化建設的重視和投入并不夠，企業(yè)總部很難及時得到全面、真實、準確的項目相關信息，企業(yè)各部門之間也因為信息溝通不暢而導致管理壅塞，影響了企業(yè)成本管理效果。最后，成本費用控制人才缺乏。成本費用管理是一項專業(yè)性很強的工作，尤其對于房地產行業(yè)而言，由于開發(fā)項目的多元化，需要涉及不同學科、不同領域的知識。而目前的房地產企業(yè)財務人員參差不齊，很難適應這種財務管理需求。

(二)成本費用管理體系不健全

首先，房地產企業(yè)存在“輕設計、重施工”，“輕事前、重事后”等思想，成本費用管理并沒有涵蓋到房地產開發(fā)全過程，諸如一些投融資管理、招投標管理、稅收管理等成本管理手段和工具都不被企業(yè)所重視，導致企業(yè)成本高砌不下、管理漏洞頻出。其次，目標成本體系和責任成本體系匱乏。不少房地產企業(yè)忽視對項目目標成本的規(guī)劃與測算，從源頭上就失去了對項目成本的把控能力。而在成本指標分解上，由于企業(yè)未按照科學合理的方式進行計算分攤，導致企業(yè)內部成本壓力分擔不均；也因為責任模糊不清導致成本管理的約束力不強，部門和人員缺乏動力。最后，內部控制體系不完善。內部控制體系是實施成本管理的基礎，也是房地產企業(yè)財務管理的關鍵環(huán)節(jié)。然而就當前房地產企業(yè)的管理實踐來看，內部控制并沒有得到有效的實施和執(zhí)行，諸如預算控制、不相容控制、審批權限控制等都沒有得到有效的貫徹和實施，企業(yè)內部“跑、冒、滴、漏”等問題普遍。

(三)成本費用管理方法不科學

首先，成本歸集不合理。成本歸集就是將發(fā)生的費用，按照一定的對象歸集起來，以便核算各個對象的成本總額。房地產企業(yè)工程規(guī)模較大，如果歸集對象設置過粗，容易導致成本計算偏差，難以反映出開發(fā)過程中的真實成本。但設置過細的話，不僅沒有必要也徒添工作人員的壓力。其次，成本會計核算不科學。成本核算是成本管理的基礎，但是當前房地產企業(yè)在成本核算上仍然存在諸多問題，諸如票據不規(guī)范、會計科目設置不合理、成本核算方法不科學等，影響成本核算的精確度。最后，成本控制工具不完善。一些房地產企業(yè)在成本控制與分析上，沒有運用科學的管理工具，成本控制效果不佳。

三、加強房地產公司成本費用控制的措施建議

(一)增強成本意識，構筑良好的成本管理環(huán)境

首先，增強成本意識，轉變成本管理理念。房地產企業(yè)應當改變過去那種粗放的經營模式，向精細化、科學化的現代企業(yè)管理模式轉變。企業(yè)管理層應當加強對成本管理的支持和投入，健全成本管理組織機構，并自上而下加強對全成本管理理念的推廣和宣傳，營造氛圍。其次，加強科技應用，推動成本管理信息化進程。房地產企業(yè)通過自行研發(fā)或服務外包的形式，研發(fā)設計成本管理信息平臺，將成本合約、招投標、融資管理、物流管理、采購管理、存貨管理、銷售管理等業(yè)務融合到信息平臺上，形成公司大數據庫。同時，要充分利用大數據等數據挖掘技術，加強成本信息挖掘與分析。最后，重視智力支持，加快人才隊伍建設。房地產企業(yè)

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