杭州市住房反向抵押貸款的市場調(diào)查與需求

蔣蘇健施永琴俞錫鋼

(浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理工程學(xué)院，浙江金華322100)

關(guān)鍵詞〔〕住房反向抵押貸款；市場調(diào)查；需求分析

中圖分類號〔〕F832.4〔文獻(xiàn)標(biāo)識碼〕A〔

基金項(xiàng)目：浙江省社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)重點(diǎn)研究課題(No.2013Z20)

開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)可增加老年人養(yǎng)老資金、提高其生活質(zhì)量。Merrill等〔1〕研究表明，對低收入家庭來說，申請住房反向抵押貸款可以使月收入提高約25%。賈玉曉〔2〕從住房和養(yǎng)老規(guī)劃的角度，測算出：“28歲開始按揭貸款買房，60歲開始反向抵押貸款”的居住消費(fèi)方式下，每年可增加收入4.92萬元。蔣蘇健〔3〕重建了適合我國國情住房反向抵押貸款產(chǎn)品定價(jià)模型，并測算了一個(gè)杭州市的典型算例，得出：在采用“首付30%+等額年金支付”方式下，65歲的老年人用價(jià)值150萬元住房申請住房反向抵押貸款，可領(lǐng)取的首付為20.5萬元，之后有生之年內(nèi)每年還可領(lǐng)取5.5萬元養(yǎng)老資金。本研究旨在了解杭州市住房反向抵押貸款的市場需求狀況。

1對老年人的調(diào)查與分析

1.1受訪者的基本情況杭州市≥60歲的城鎮(zhèn)居民250人，回收有效問卷205份。60～65歲88人、66～70歲81人、>70歲36人；男58%，女42%；初中及以下16%、高中(中專)32%、大專40%、本科及以上12%；退休之前企業(yè)工作人員42%、行政事業(yè)單位工作人員38%、個(gè)體經(jīng)商者12%、其他職業(yè)8%。

1.2受訪者養(yǎng)老相關(guān)情況22%是獨(dú)居，63%是夫妻一起居住，15%與子女住在一起。根據(jù)調(diào)查，擁有完全產(chǎn)權(quán)住房且建筑面積在70～90 m2占80%，擁有>90 m210%，這些住房幾乎都是1998年住房貨幣化、商品化后建成的，建成時(shí)間不長，資產(chǎn)價(jià)值不菲，這是開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)重要客觀條件之一。個(gè)人月收入<2 000元6%、2 000～3 000元41%、3 001～4 000 元31%、>4 000元22%。杭州市2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為37 510元〔4〕，可見近50%老年人的收入處于中等及以下水平。個(gè)人月總消費(fèi)支出情況：<1 000元5%、1 000～2 000 元43%、2 001～3 000元34%、>3 000元18%。也有近50%老年人的消費(fèi)支出處在中等及以下水平(杭州市市區(qū)2012年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出為22 800元)。養(yǎng)老資金收支平衡情況：盈余的占39%；基本平衡的占51%；收不抵支的占10%。養(yǎng)老資金最主要的來源：退休工資的占82%、子女贍養(yǎng)費(fèi)的占6%、自己的存款占12%。對養(yǎng)老資金滿意程度情況：不滿意42人、一般75人、比較滿意58人、很滿意30人。

1.3受訪者的需求意愿

1.3.1需求意愿情況愿意選擇住房反向抵押貸款31人；可以考慮的133人；明確表示不愿意的41人。在得到子女支持下的老年人的選擇意愿：愿意112人；65人可以考慮；不愿意28人。將上述兩種情況對比分析，顯然在“明確說明得到子女支持的情況下”，老年人的需求意愿明顯增強(qiáng)。這說明代際親情對需求意愿的影響頗深，某種程度上也反映出代際親情之間夾雜著非常緊密的甚至是過多的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。上述兩種情況下，都只有不到20%的老年人明確表示“不愿意”選擇住房反向抵押貸款。有>90%的老年人贊同在杭州開展住房反向抵押貸款。大部分受訪者認(rèn)可“住房反向抵押貸款”有助于拓寬養(yǎng)老資金的來源、有助于子女獨(dú)立自強(qiáng)、有助于改善兩代人之間的經(jīng)濟(jì)過度依賴關(guān)系?？梢?，大部分老年人能認(rèn)可住房反向抵押貸款的積極作用，但受傳統(tǒng)觀念束縛，短時(shí)間內(nèi)難以真正接受。

1.3.2需求意愿的交叉分析學(xué)歷越高，“可以考慮”和“愿意”的越多；個(gè)人月收入越低，“可以考慮”和“愿意”的就越多，這說明住房反向抵押貸款的主要潛在需求者是收入偏低的老年人；對養(yǎng)老資金滿意程度越低，“可以考慮”和“愿意”的就越多，見表1。

1.3.3不愿意選擇的原因分析根據(jù)調(diào)查，對老年人不愿意選擇“住房反向抵押貸款”的各種原因進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。老年人“不愿意”選擇的最主要原因是想留給子女，占86%，其次是怕淡化親情，占70%，另外，自己錢夠用占38%，擔(dān)心銀行違約占30%、不懂該產(chǎn)品占20%、擔(dān)心壽命不長占6%。

表1老年人學(xué)歷、個(gè)人月收入、養(yǎng)老金情況與其需求意愿的交叉分析

學(xué)歷(%)個(gè)人月收入(%)養(yǎng)老金(n)初中及以下高中(中專)大專本科及以上<2000元2000～3000元3000～4000元>4000元不滿意一般比較滿意很滿意愿意6.113.819.516.016.720.210.911.1121531可以考慮45.458.573.280.066.767.968.853.320484520不愿意48.527.77.34.016.611.920.335.61013108

第一作者：蔣蘇健(1974-)，男，碩士，講師，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究。

1.3.4開征遺產(chǎn)稅對需求意愿的影響既然老年人有把住房作為遺產(chǎn)留給子女的傳統(tǒng)思想，為增強(qiáng)住房反向抵押貸款的吸引力，可對房地產(chǎn)開征遺產(chǎn)稅，而申請住房反向抵押貸款者則可免繳此稅〔5〕。因而設(shè)計(jì)了一項(xiàng)前瞻性的調(diào)查問題，分析遺產(chǎn)稅稅率分別為0、10%、20%、30%和40%(稅率為0%代表當(dāng)前未開征遺產(chǎn)稅的情況)時(shí)，受訪者需求意愿的變化，見表2。

表2遺產(chǎn)稅稅率對老年人需求意愿的影響(%,n=100)

遺產(chǎn)稅稅率0%10%20%30%40%會(huì)選擇1520274552不一定選擇6568614742不會(huì)選擇20121286

2對中青年人調(diào)查與分析

2.1受訪者的基本情況杭州市中青年城鎮(zhèn)居民，發(fā)放了250份調(diào)查問卷，回收有效調(diào)查問卷215份，<35歲占33%、35～49歲占42%、50～59歲占25%；初中及以下占7%、高中(中專)占21%、大專占53%、本科及以上占19%；企業(yè)工作人員占48%、行政事業(yè)單位工作人員占40%、個(gè)體經(jīng)商者占12%；個(gè)人月收入<3 000元占10%、3 000～5 000元占23%、5 001～7 000元占51%、>7 000元占16%。月消費(fèi)支出<2 000元占16%；2 000～4 000元占41%；4 001～6 000元占36%；>6 000元占7%。

2.2受訪者的需求意愿

2.2.1需求意愿情況對于住房反向抵押貸款的選擇：愿意、可以考慮、不愿意分別占33%、54%、13%，而在明確說明若能得到子女支持時(shí)，三者的比例變?yōu)椋?1%、39%、10%。將這兩種情況進(jìn)行對比分析，顯然在后一種情況下，有需求意愿的更多。另外，與老年人相比較，中青年人的需求意愿明顯要高。這也說明了，中青年人比老年人更能接受住房反向抵押貸款的養(yǎng)老模式。中青年人對其父母選擇“住房反向抵押貸款”的態(tài)度：同意占33%、可以考慮占59%、不同意占8%。這與前述70%的老年人怕淡化親情的情況正好相對應(yīng)，可見老年人的這種想法并非空穴來風(fēng)。住房反向抵押貸款試點(diǎn)工作開展之前的宣傳和教育活動(dòng)，是要同時(shí)以中青年人和老年人為對象的。

2.2.2需求意愿的交叉分析年齡越小的中青年人，在未來退休后愿意選擇住房反向抵押貸款的越多，見表3。另外，男性中青年人比女性選擇“愿意”的多；學(xué)歷越高，選擇“愿意”的越多。值得一提的是，中青年人收支情況與需求意愿沒有明顯的關(guān)系，這一點(diǎn)與老年人情況不同，主要是因?yàn)橹星嗄耆爽F(xiàn)在的收支只是暫時(shí)的，不代表未來情況，所以對這種未來的需求意愿方面不起決定性的作用，而起決定作用的應(yīng)該是他們新的思想意識和價(jià)值觀。開征遺產(chǎn)稅對中青年人的住房反向抵押貸款需求意向也有明顯的影響，對中青年人“愿意選擇”比例的影響0%(表示未開征遺產(chǎn)稅)占33%、10%占35%、20%占40%、30%占48%、40%占64%。與老年人情況對比，發(fā)現(xiàn)稅率的大小對中青年人的影響程度要比對老年人更大。

表3中青年人的年齡與其需求意愿的交叉分析(n)

35歲以下35～49歲50～59歲愿意302813可以考慮364931不愿意51310

3杭州市住房反向抵押貸款的潛在需求量分析

3.1當(dāng)前的潛在需求量分析這里的潛在需求量，是指杭州市當(dāng)前若開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，擁有完全產(chǎn)權(quán)住房且愿意選擇“住房反向抵押貸款”的老年人的數(shù)量(即業(yè)務(wù)潛在交易量)。其計(jì)算公式為： 潛在需求量 = 杭州市60歲以上老年城鎮(zhèn)居民的數(shù)量×擁有完全產(chǎn)權(quán)住房的比例×愿意選擇住房反向抵押貸款的比例。測算過程：①2012年杭州市60歲以上共有1 295 261人，按本市非農(nóng)人口比例54%測算〔6〕，老年城鎮(zhèn)居民數(shù)量為699 440人；②根據(jù)調(diào)查，90%以上的受訪老年人擁有完全產(chǎn)權(quán)住房，則擁有完全產(chǎn)權(quán)住房的比例取值90%；③當(dāng)前老年人愿意選擇住房反向抵押貸款的比例為15%；④潛在需求量=699 440×90%×15%≈9.4(萬人)，若按照老年夫妻兩人一起申請(即按老年人戶均兩人)計(jì)算，至少可簽訂4.7萬份反向抵押貸款合同，超過美國2005年該類業(yè)務(wù)所簽訂的合同數(shù)量(43 131份合同)〔7〕。根據(jù)前述調(diào)查，80%的老年人住房建筑面積70～90 m2，10%>90 m2。老年人按平均兩人一起居住80 m2的住房來測算，人均住房面積為40 m2，又按杭州市二手房單價(jià)1.5萬元/m2保守估算〔8〕，其人均住房的市場價(jià)值可達(dá)60萬元。再根據(jù)蔣蘇健〔3〕的定價(jià)公式進(jìn)行推算：若65歲的老年人用60萬元的住房申請反向抵押貸款，則領(lǐng)取的首付為8.2萬元，之后有生之年內(nèi)每年還可領(lǐng)取2.2萬元，而杭州市市區(qū)2012年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出為22 800元，可見其能使杭州市老年城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)水平顯著提高。根據(jù)對“安享晚年所需的年收入”的調(diào)查，這些增加的資金能滿足老年人安享晚年的收入標(biāo)準(zhǔn)(4萬元以上)。

3.2開征遺產(chǎn)稅對潛在需求量的影響根據(jù)遺產(chǎn)稅稅率不同，老年人的需求意愿也不同，進(jìn)而導(dǎo)致住房反向抵押貸款潛在需求量的變化，遺產(chǎn)稅稅率0%潛在需求量9.4萬人，10%12.5萬人，20%16.9萬人，30%28.2萬人，40%32.6萬人。

如果杭州市實(shí)施了住房反向抵押貸款和房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅，在遺產(chǎn)稅的稅率為30%情況下，每年可增加養(yǎng)老資金總額為62億元(28.2萬人×2.2萬元/人)?？梢娡ㄟ^開展該業(yè)務(wù)，杭州市每年可盤活巨量價(jià)值的老年人家庭資產(chǎn)用于改善他們的養(yǎng)老生活。若增加的養(yǎng)老資金總額70%用于消費(fèi)，則增加的消費(fèi)支出額約為2012年杭州市GDP(7 802億元)〔4〕的0.8%，也可見其對促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長也有著不可低估的作用。

3.3城鎮(zhèn)化進(jìn)程對潛在需求量的影響隨著城鎮(zhèn)化率逐步提高，城鎮(zhèn)居民及其住房的數(shù)量都會(huì)逐漸增加，因此，也會(huì)帶動(dòng)住房反向抵押貸款需求量的增長。2012年杭州市的戶籍人口城鎮(zhèn)化率約為54%〔4〕，要完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程達(dá)到75%左右，還有很大的空間，這就意味著住房反向抵押貸款的市場需求也有很大的上漲空間，住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的未來發(fā)展前景值得期待。

當(dāng)前杭州市城鎮(zhèn)居民對住房反向抵押貸款這一房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的接受程度和需求意愿雖然較低，但在一定程度上杭州市場也具備了開展該業(yè)務(wù)所需的一些重要客觀條件，該業(yè)務(wù)的開展面臨著潛力與阻力并存的局面。隨著政府出臺(tái)相關(guān)制度與政策、加強(qiáng)宣傳及開展試點(diǎn)工作，讓相關(guān)機(jī)構(gòu)和民眾逐漸了解并接受，這種新型養(yǎng)老模式將會(huì)在提高養(yǎng)老水平、促進(jìn)消費(fèi)甚至拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮重要作用。

4參考文獻(xiàn)

1Merrill SR，F(xiàn)inkel M，Kutty NK.Potential beneficiaries from reverse mortgage products for elderly Homeowners〔J〕.Real Estate Econ，1994;96(2)：257-99.

2賈玉曉.“以房養(yǎng)老”理念在個(gè)人住房規(guī)劃和養(yǎng)老規(guī)劃中的應(yīng)用〔D〕.杭州：浙江大學(xué)，2010：1-75.

3蔣蘇健.我國住房反向抵押貸款產(chǎn)品定價(jià)模型研究〔J〕.蘇州市職業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2013;24(4):41-4.

4杭州統(tǒng)計(jì)調(diào)查信息網(wǎng).2013年杭州統(tǒng)計(jì)年鑒〔EB/OL〕.http://www.hzstats.gov.cn，2013-10-23.

5浦舍予.以房養(yǎng)老對個(gè)人理財(cái)規(guī)劃的完善與提升〔D〕.杭州：浙江大學(xué)，2007：1-60.

6浙江省統(tǒng)計(jì)局.浙江統(tǒng)計(jì)年鑒(2013)〔M〕.北京：中國統(tǒng)計(jì)出版社，2013：55-67.

7柴效武，胡平.美國反向抵押貸款發(fā)展歷程及對我國的啟迪〔J〕.經(jīng)濟(jì)與管理研究，2010;20(4)：21-30.

8快房網(wǎng).杭州各城區(qū)二手房租售價(jià)格〔EB/OL〕.http://esf.kfw001.com，2013-08-20.

〔2014-05-27修回〕

(編輯馮超/杜娟)