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        土地管理與房地產(chǎn)之間的內(nèi)在關(guān)系

        2015-11-28 13:56:19劉曉玲
        山東青年 2015年9期
        關(guān)鍵詞:土地管理房地產(chǎn)關(guān)系

        劉曉玲

        摘要:當(dāng)前,房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于全面調(diào)整的初期階段,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也隨著市場(chǎng)的萎縮面臨著巨大的挑戰(zhàn)。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的一部分,土地管理也在一定程度上經(jīng)受著巨大的變革。本文對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)土地管理的本質(zhì)影響和現(xiàn)實(shí)影響以及土地管理應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的策略做了詳細(xì)的探索和研究,深刻反映了土地管理與房地產(chǎn)之間的內(nèi)在關(guān)系,以求促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

        關(guān)鍵詞:土地管理;房地產(chǎn);關(guān)系

        一、深刻理解房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)土地管理的本質(zhì)影響

        1、正確理解把握政策基本面。

        政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和實(shí)施各類具體措施主要是為了開(kāi)拓房地產(chǎn)市場(chǎng),加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速有效發(fā)展,從而促進(jìn)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展。在某種程度上,抑制房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)只是表象,讓低收入階層有房住才是問(wèn)題的關(guān)鍵。從深層次看,解決房地產(chǎn)內(nèi)部矛盾、房地產(chǎn)緩和社會(huì)矛盾與土地管理的矛盾,有利于建設(shè)和諧社會(huì),穩(wěn)定執(zhí)政基礎(chǔ),加強(qiáng)執(zhí)政能力,這是政府的根本目的所在。作為被調(diào)控對(duì)象的之一,土地管理與社會(huì)民生息息相關(guān)。這二者聯(lián)系密切,是建設(shè)和諧社會(huì)的基本力量之一,我們?cè)谡J(rèn)識(shí)層面上,必須深刻理解國(guó)家政策意圖,做到緊跟不掉隊(duì),并在牢牢把握政策基本面的前提下設(shè)定具體的應(yīng)對(duì)策略。

        2、正確深入理解房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略意圖。

        由于大多數(shù)土地管理公司與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聯(lián)系密切,因此,在實(shí)體操作中,必須保證土地管理正確為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所運(yùn)用。作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)鏈條的一部分,在宏觀調(diào)控面前,必須緊緊依靠相關(guān)的上級(jí)公司,團(tuán)結(jié)其他業(yè)務(wù)口系統(tǒng),充分發(fā)揮與客戶端聯(lián)系密切的優(yōu)勢(shì),為加快房地產(chǎn)的運(yùn)行,提高自身的土地管理利用率做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。

        另外,土地管理部門必須充分認(rèn)識(shí)到本輪調(diào)控的長(zhǎng)期性、全局性和嚴(yán)峻性,同時(shí)“做最壞的打算,朝最好的方向努力”,積極做好應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的危機(jī)和預(yù)案,重點(diǎn)關(guān)注客戶價(jià)值和現(xiàn)金流,堅(jiān)決而迅速地展開(kāi)行動(dòng)。

        二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)土地管理的現(xiàn)實(shí)影響。

        1、長(zhǎng)期性分析

        由于土地管理市場(chǎng)在很大程度上與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系密切,因此房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在長(zhǎng)時(shí)期影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的同時(shí),也將長(zhǎng)期影響土地管理。例如:在短期內(nèi),由于某一地區(qū)地產(chǎn)銷售的萎縮,必將影響該區(qū)域土地管理的力度和實(shí)施面積,進(jìn)而影響該土地管理各個(gè)部門的經(jīng)濟(jì)發(fā)展;但從長(zhǎng)期看,由于增加土地供應(yīng)能力是長(zhǎng)期控制房?jī)r(jià)的關(guān)鍵,因此,整體土地管理系統(tǒng)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)并非徹底無(wú)望,而只是放緩,另外,在調(diào)控中前期,地產(chǎn)企業(yè)的正確應(yīng)對(duì)策略是加快開(kāi)發(fā)、銷售節(jié)奏,縮短開(kāi)發(fā)周期,迅速回籠資金,因此土地管理在調(diào)控中前期的管理規(guī)模將按預(yù)計(jì)幅度增加。

        2、全局性分析 :

        對(duì)于全國(guó)性規(guī)模的土地管理而言,當(dāng)前珠三角區(qū)域是“重災(zāi)區(qū)”,但絕不會(huì)僅僅局限于珠三角區(qū)域,隨著調(diào)控影響蔓延至其他區(qū)域時(shí),該區(qū)域的土地管理系統(tǒng)也將受到嚴(yán)重的影響。隨著調(diào)控對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)影響的全面波及,土地管理也深刻的影響著房地產(chǎn)的發(fā)展。

        3、嚴(yán)峻性分析

        長(zhǎng)期以來(lái)(包括在房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展時(shí)期),土地管理普遍管理狀況不佳,在地產(chǎn)銷售、經(jīng)營(yíng)狀況受到調(diào)控影響時(shí),必然會(huì)進(jìn)一步加快土地管理項(xiàng)目的進(jìn)行和發(fā)展。土地管理部門與地產(chǎn)公司休戚相關(guān),榮辱與共,土地管理勢(shì)必面臨的挑戰(zhàn)同樣嚴(yán)峻。

        (1)優(yōu)勢(shì)/比較優(yōu)勢(shì)

        房地產(chǎn):上級(jí)地產(chǎn)公司有著綜合實(shí)力支持;較高的客戶滿意度與忠誠(chéng)度;跨地域布局,確保整體經(jīng)營(yíng)安全;職業(yè)化的工作團(tuán)隊(duì);良好的品牌知名度;近距離了解客戶信息,營(yíng)造和諧社區(qū)。

        土地管理系統(tǒng):自身良好的現(xiàn)金流與成本控制; 規(guī)范透明的制度流程;土地項(xiàng)目一旦投入到使用當(dāng)中,就會(huì)有立即具體的收費(fèi),不會(huì)影響整體的管理水平。

        重點(diǎn)分析:面對(duì)調(diào)控,土地管理最大的優(yōu)勢(shì)是貼近客戶,能夠及時(shí)搜集、了解客戶需要,在不斷創(chuàng)造客戶價(jià)值,提高客戶忠誠(chéng)度的同時(shí),也可實(shí)質(zhì)性地幫助地產(chǎn)公司改善外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

        (2)劣勢(shì)

        土地管理系統(tǒng)高度依附地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);調(diào)控必將影響甚至削弱地產(chǎn)公司對(duì)土地管理的支持力度; 土地管理過(guò)程中多種經(jīng)營(yíng)收入減少;土地管理的同質(zhì)化傾向日趨明顯,創(chuàng)新能力日漸弱化;土地管理系統(tǒng)人員因處于地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈條的末端,大都對(duì)公司產(chǎn)生的嚴(yán)重影響認(rèn)識(shí)不足。

        重點(diǎn)分析:對(duì)于大多數(shù)土地管理部門而言,其最大的劣勢(shì)是僅僅具備自我改善能力。作為上級(jí)土地管理部門體制選擇的結(jié)果之一,大多數(shù)土地管理部門高度依附于地產(chǎn)公司的改革和發(fā)展,面對(duì)重大變革,此類物業(yè)企業(yè)往往無(wú)法在短期內(nèi)僅僅憑借自身力量完成徹底有效的應(yīng)對(duì)管理方式。

        (3)機(jī)遇

        理順與地產(chǎn)公司的體制關(guān)系,建立市場(chǎng)化或內(nèi)部市場(chǎng)化的管理機(jī)制;在危機(jī)面前,組織會(huì)更有動(dòng)力進(jìn)行自我優(yōu)化,提高運(yùn)營(yíng)效率,減少官僚;壓力管理提高業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量,提升客戶忠誠(chéng)度; 主動(dòng)加強(qiáng)對(duì)客戶、市場(chǎng)的研判;加強(qiáng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的學(xué)習(xí)和研究,更加聚焦,更加關(guān)注現(xiàn)金流;面對(duì)共同的敵人,組織成員會(huì)更加地團(tuán)結(jié),有利于加強(qiáng)內(nèi)部團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

        (4)威脅

        行動(dòng)遲緩及管理疏漏;運(yùn)營(yíng)成本有可能導(dǎo)致的管理質(zhì)量下降;多種經(jīng)營(yíng)收入減少導(dǎo)致的服務(wù)質(zhì)量降低;短期內(nèi)新增入住面積減少導(dǎo)致整體物業(yè)費(fèi)收入的規(guī)模效應(yīng)減低;管理麻木導(dǎo)致的質(zhì)量事故;

        重點(diǎn)分析:在行業(yè)形勢(shì)變化期間,土地管理部門面臨的最大的威脅是,由于沒(méi)有過(guò)早的操辦和制定相關(guān)的政策法規(guī),沒(méi)有堅(jiān)決迅速地展開(kāi)行動(dòng),從而失去先機(jī),在對(duì)房地產(chǎn)的土地調(diào)控方面不夠迅速。

        三、土地管理應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的策略設(shè)計(jì)

        策略目標(biāo):提高和諧能力、促進(jìn)地產(chǎn)、提升品牌、加快創(chuàng)新

        策略一:

        通過(guò)各種有效途徑和形式,全面加強(qiáng)地區(qū)土地管理的和諧建設(shè),為企業(yè)房地產(chǎn)順利度過(guò)調(diào)控期營(yíng)造一個(gè)良好的外部“軟”環(huán)境。

        重要關(guān)注點(diǎn):由于土地管理部門自身的資源條件有限,可考慮由地產(chǎn)公司投入專項(xiàng)資金,保障土地管理公司切實(shí)有效地開(kāi)展管理建設(shè)工作。

        策略二:

        堅(jiān)持客戶導(dǎo)向,持續(xù)提升客戶價(jià)值。在抓好基礎(chǔ)服務(wù)的前提下,在整個(gè)調(diào)控周期內(nèi)加快系統(tǒng)建設(shè),加強(qiáng)客戶信息搜集與分析,根據(jù)客戶需要提供服務(wù),有效提升客戶忠誠(chéng)度,穩(wěn)步降低服務(wù)成本,持續(xù)提升客戶忠誠(chéng)度。

        策略三:

        開(kāi)源節(jié)流是土地管理一貫的優(yōu)良傳統(tǒng),長(zhǎng)期以來(lái),土地管理一直在和地產(chǎn)公司有著穩(wěn)定的關(guān)系,在調(diào)控期間要進(jìn)一步合理降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本。 以各種方式提高關(guān)系的效率;在確保工作質(zhì)量的前提下,提高工作效率,降低各項(xiàng)服務(wù)成本;在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí),加快業(yè)務(wù)外包速度。

        策略四:

        加強(qiáng)員工關(guān)懷工作,營(yíng)造和諧團(tuán)隊(duì)。首先確保在當(dāng)前特殊的困難時(shí)期,管理人員能夠同舟共濟(jì),共度難關(guān),其次,利用危機(jī)管理,統(tǒng)一人員思想,加強(qiáng)內(nèi)部團(tuán)隊(duì)建設(shè),營(yíng)造和諧奮進(jìn)的良好團(tuán)隊(duì)氛圍,提高職業(yè)團(tuán)隊(duì)的“純度”。

        策略五:

        面對(duì)變革,必須具有創(chuàng)新的思維,運(yùn)用創(chuàng)新的方法,更必須堅(jiān)決、迅速地行動(dòng),結(jié)合土地管理基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作,不斷引入新的管理內(nèi)涵,逐步加強(qiáng)客戶與企業(yè)在價(jià)值觀方面的互動(dòng),改變客戶被動(dòng)接受服務(wù)的意識(shí)和習(xí)慣。

        [參考文獻(xiàn)]

        [1] 宋春紅.論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究[J].基建優(yōu)化,2006,(2)57-59.

        [2] 何繼志.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制及評(píng)估要點(diǎn) [J].中國(guó)國(guó)際咨詢,2003,(8)47-49.

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