王洋++楊忍++關(guān)興良++王少劍

摘要：基于城市內(nèi)部住宅價(jià)格空間分異問題研究的基礎(chǔ)理論，并將其總結(jié)成為住宅價(jià)格理論體系、住宅區(qū)位理論體系和住宅子市場(chǎng)理論體系，在此基礎(chǔ)上分析每個(gè)理論對(duì)住宅價(jià)格問題研究的借鑒性和解釋路徑，并歸納了住宅價(jià)格空間分異的影響因素，最后闡述了這些理論在實(shí)際應(yīng)用中的局限性。為城市住宅價(jià)格空間分異研究領(lǐng)域提供一個(gè)更為清晰的理論框架體系，為學(xué)者們恰當(dāng)?shù)剡x擇相應(yīng)理論提供參考。

關(guān)鍵詞：住宅價(jià)格，空間分異，理論基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場(chǎng)

中圖分類號(hào)：F06 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）08-0016-27 收稿日期：2015-06-08

1 引言

城市內(nèi)部住宅價(jià)格空間分異是城市地理學(xué)、城市規(guī)劃學(xué)和城市經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)注的重要領(lǐng)域之一。當(dāng)前的研究主要涉及住宅價(jià)格空間分異的程度（王洋，2013）、格局（閻小培等，2011；Koramaz et al，2012）、模式（周春山和羅彥，2004；袁雯等，2010；秦波和焦永利，2010）、影響因素（馮長(zhǎng)春等2011；溫海珍等，2012；Helbich et al，2013；Panduro and Veie，2013）、作用機(jī)理（Song and Knaap，2003；劉穎等，2011；阮連法等，2012；王洋等，2014）等方面。由于住宅價(jià)格涉及到人文、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、歷史、文化、政策、自然、區(qū)位、氣象、風(fēng)水、時(shí)間、空間等多因素、多維度、多視角、多時(shí)序、多主體的一系列問題（葛紅玲和楊樂渝，2010），這決定了其議題本身的復(fù)雜性，也使得該議題涉及的理論基礎(chǔ)眾多。例如，對(duì)于價(jià)格形成的機(jī)制方面，主要采用供需理論（Hwang and Quigley，2006）、效用理論、成本理論（Bostic et al，2007）、博弈理論（葛紅玲和楊樂渝，2010）、預(yù)期理論（石憶邵和郭惠寧，2009）和特征價(jià)格理論（Rosen，1974）等；而住宅價(jià)格又與區(qū)位密切相關(guān)，需涉及到地租理論、區(qū)位論、地價(jià)理論、地方性公共物品理論（Hoyt and Rosenthal，1997）等。其理論創(chuàng)立之處大多不是專門針對(duì)住宅價(jià)格問題的，但其基本觀點(diǎn)和精髓都可以通過不同的解釋路徑對(duì)住宅價(jià)格空間分異問題的相關(guān)研究給予理論指導(dǎo)和借鑒。

盡管上述理論可作為城市住宅價(jià)格形成機(jī)制或空間分異研究的基礎(chǔ)，但由于這些理論的出發(fā)點(diǎn)不同，理論假設(shè)不同，產(chǎn)生的時(shí)代背景不同，對(duì)住宅價(jià)格的作用路徑不同，因此要辯證地看待上述理論對(duì)住宅價(jià)格空間分異問題的指導(dǎo)和借鑒作用。應(yīng)廣泛汲取各種理論研究視角與精髓，并且不能忽視其應(yīng)用的局限性，對(duì)住宅價(jià)格的具體問題要采用與之相適應(yīng)的理論視角。這就亟待對(duì)上述理論進(jìn)行綜合梳理，深入分析各理論對(duì)住宅價(jià)格空間分異的作用路徑和局限性，以便有針對(duì)性地指導(dǎo)住宅價(jià)格空間分異的研究實(shí)踐。已有學(xué)者對(duì)相關(guān)理論進(jìn)行了整理（葛紅玲和楊樂渝，2010），本文在此基礎(chǔ)上，將城市住宅價(jià)格空間分異問題整合成為兩個(gè)理論體系和一個(gè)理論視角，并分析每個(gè)理論對(duì)住宅價(jià)格問題研究的借鑒性、解釋路徑和應(yīng)用的局限性，為城市住宅價(jià)格空間分異研究提供一個(gè)更為清晰的理論框架體系，為研究者恰當(dāng)?shù)剡x擇相應(yīng)理論提供借鑒。

2 住宅價(jià)格空間分異的基礎(chǔ)理論及借鑒性

對(duì)城市住宅價(jià)格空間分異問題的相關(guān)理論可以歸納為兩大理論體系和一個(gè)理論視角：即住宅價(jià)格理論體系、住宅區(qū)位理論體系和住宅子市場(chǎng)理論視角。其中，住宅價(jià)格理論體系包括：供需理論、效用理論、成本理論、博弈理論、預(yù)期理論和特征價(jià)格理論，是解釋住宅價(jià)格形成機(jī)制的重要理論基礎(chǔ)；住宅區(qū)位理論體系主要包括地租理論、地價(jià)理論、區(qū)位論和公共產(chǎn)品組合理論，是解釋住宅價(jià)格空間分異作用機(jī)理的重要理論基礎(chǔ)。而住宅子市場(chǎng)理論作為一種住宅市場(chǎng)細(xì)分的研究視角，為上述兩大問題提供研究方法的借鑒如圖1所示。

2.1 住宅價(jià)格理論體系

住宅價(jià)格理論體系是解釋住宅價(jià)格形成機(jī)制的重要理論基礎(chǔ)。其中，供需理論、效用理論和成本理論是決定住宅價(jià)格的三個(gè)基礎(chǔ)理論，而博弈理論、預(yù)期理論和特征價(jià)格理論需通過上述三個(gè)基礎(chǔ)理論作用于住宅價(jià)格，是決定住宅價(jià)格的衍生理論。

2.1.1 供需理論

根據(jù)供需理論，在其他條件不變的前提下，住房供給和需求相均衡時(shí)的價(jià)格為住宅價(jià)格。住宅價(jià)格越高，需求量越少，供給越多。供求一方的變化會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響，例如福利房取消、收入大幅增加、利率下調(diào)、就業(yè)率增加等因素都會(huì)引起購(gòu)房需求增大，導(dǎo)致價(jià)格上升。該理論的借鑒之處在于，住宅價(jià)格的高低與住宅的供給和購(gòu)房者的需求密切相關(guān)，質(zhì)量?jī)?yōu)良、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、交通便利的住宅往往帶來更多的需求，進(jìn)而導(dǎo)致其價(jià)格較高。其核心思想是：供給和需求影響住宅價(jià)格?；谠摾碚撗芯孔≌瑑r(jià)格因素的典型案例包括：Nellis和Longbottom（1981）對(duì)英國(guó)住宅價(jià)格決定因素的研究、Hwang和Quigley（2006）對(duì)美國(guó)74個(gè)大城市住宅價(jià)格影響因素的研究等。供需理論可認(rèn)為是其他各類影響因素最終作用的歸宿，其他各種因素最終都通過供需機(jī)制作用到住宅價(jià)格中（葛紅玲和楊樂渝，2010）。

2.1.2 效用理論

住宅的效用可認(rèn)為是其可滿足人們某方面需要的能力。根據(jù)效用理論，商品效用與住宅價(jià)格成正比。由于住宅既有使用價(jià)值也有投資價(jià)值，因此其價(jià)格受到效用的影響顯著。如果住宅的質(zhì)量?jī)?yōu)良、結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施齊全、戶型設(shè)計(jì)水平高、外觀漂亮，則價(jià)格相對(duì)較高。住宅的投資效用體現(xiàn)在其不經(jīng)過經(jīng)濟(jì)實(shí)體循環(huán)即可盈利，并且可抵消通貨膨脹等。其借鑒意義在于，住宅本身的質(zhì)量、檔次、居住的便利性等居住效用決定了住宅價(jià)格。

2.1.3 成本理論

成本理論的思想基礎(chǔ)來源于馬克思的生產(chǎn)價(jià)格理論。根據(jù)該理論，住宅的價(jià)格等于其成本價(jià)格加上平均利潤(rùn)。當(dāng)平均利潤(rùn)基本固定時(shí)，住宅成本就決定了住宅價(jià)格。住宅成本主要包括土地獲取成本、前期各種費(fèi)用、建材安裝成本、金融成本等（王光玉，2008）。其中，土地成本往往是住宅成本的主要構(gòu)成部分，地價(jià)的變動(dòng)直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的變動(dòng)（Glaeser et al，2005）。該理論的借鑒意義有兩方面：一是建造成本決定住宅價(jià)格。一些建筑檔次和建筑質(zhì)量較高、小區(qū)環(huán)境較好、區(qū)位優(yōu)越的住宅，由于其建造成本較高，其住宅價(jià)格也較高。二是土地價(jià)格決定住宅價(jià)格。這是由于土地住宅成本是住宅價(jià)格組成的重要部分，也是住宅價(jià)格確定的底線和硬約束（葛紅玲和楊樂渝，2010）。

2.1.4 博弈理論

博弈理論認(rèn)為市場(chǎng)中的任何行為都是人的行為綜合作用的結(jié)果。住宅價(jià)格作為房產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)的重要一環(huán)，其確定的過程也必然有人的參與。該理論是基于效用理論和成本理論聯(lián)合作用的結(jié)果，即住宅價(jià)格是生產(chǎn)者的成本函數(shù)和消費(fèi)者的效用函數(shù)在博弈中產(chǎn)生均衡價(jià)格的結(jié)果。根據(jù)博弈理論，在住宅價(jià)格形成過程中，人的選擇行為會(huì)對(duì)價(jià)格起到?jīng)Q定性作用。開發(fā)商在博弈中，會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及成本函數(shù)的約束下追求最大利潤(rùn)，其策略選擇包括：建筑規(guī)模、銷售價(jià)格、住宅質(zhì)量、開發(fā)方案、進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)機(jī)、土地使用權(quán)投標(biāo)價(jià)、促銷策略、營(yíng)銷渠道等各個(gè)方面。當(dāng)市場(chǎng)有多個(gè)開發(fā)商時(shí)，考慮到消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的敏感性，最終會(huì)出現(xiàn)一個(gè)均衡價(jià)格，這就確定了住宅價(jià)格。消費(fèi)者的博弈行為是指在住宅市場(chǎng)的多種選擇過程中多次比較，從而實(shí)現(xiàn)自身效用最大化的住房購(gòu)買過程，包括市場(chǎng)信息調(diào)查、與房地產(chǎn)商接觸、多向選擇、討價(jià)還價(jià)、實(shí)現(xiàn)購(gòu)買等一系列過程（葛紅玲和楊樂渝，2010）。其中，政府也扮演了不可或缺的角色。在參與博弈的過程中，政府通常以土地出讓方、市場(chǎng)調(diào)控方和保障性住房建設(shè)方的身份出現(xiàn)。其借鑒意義在于，住宅價(jià)格是各博弈主體在博弈過程中最終形成的均衡價(jià)格。

2.1.5 預(yù)期理論

預(yù)期的實(shí)質(zhì)是對(duì)當(dāng)前各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)變量的未來值判斷。由于住宅是耐用消費(fèi)品，具有較長(zhǎng)的使用時(shí)間，因此住宅未來的供需均衡會(huì)對(duì)現(xiàn)實(shí)價(jià)格產(chǎn)生較大影響。購(gòu)房者總是希望所購(gòu)住宅能保值增值。這使得其購(gòu)房時(shí)，不只考慮當(dāng)前，更考慮未來的升值空間，這成為價(jià)格預(yù)期不可忽視的因素。如果所購(gòu)住宅處于城市未來的主要發(fā)展方向上，人們對(duì)其預(yù)期增大，價(jià)格可能更高。例如北京市通州新城規(guī)劃對(duì)當(dāng)?shù)貎r(jià)格的巨大拉動(dòng)，揚(yáng)州市計(jì)劃向東發(fā)展建設(shè)廣陵新城使東區(qū)板塊住宅價(jià)格大幅上漲等。預(yù)期理論的落腳點(diǎn)依然是供需理論，預(yù)期改變了現(xiàn)實(shí)的供需關(guān)系，將未來的供需均衡提前“映射”到現(xiàn)實(shí)中。該理論對(duì)本研究的借鑒之處在于，分析住宅價(jià)格的形成機(jī)制不僅在于住宅的現(xiàn)實(shí)情況與條件，更要考慮未來市場(chǎng)的發(fā)展，未來的預(yù)期會(huì)作用于當(dāng)前的住宅價(jià)格上。

2.1.6 特征價(jià)格理論

該理論源于新消費(fèi)者理論，Lancaster（1966）認(rèn)為購(gòu)房者并非從住宅本身得到效用，真正的效用來自于住宅所具備的一系列特征及其所提供的服務(wù)。同類住宅，如果其所含的特征不同，價(jià)格也相應(yīng)不同（Ohta and Griliches，1976）?；诠┙o方和需求方對(duì)產(chǎn)品特征的市場(chǎng)均衡展開分析，是特征價(jià)格理論的技術(shù)框架（Rosen，1974）。在一系列理論假設(shè)的基礎(chǔ)上，購(gòu)房者對(duì)具有不同特征住宅給出的最高價(jià)和開發(fā)商給出的最低價(jià)形成的雙重包絡(luò)線構(gòu)成特征價(jià)格。因此，特征價(jià)格理論實(shí)際上同時(shí)建立在供需理論和效用理論的基礎(chǔ)之上。住宅的區(qū)位、便利性、環(huán)境、樓層、房齡等特征的不同，房?jī)r(jià)顯然也不同。購(gòu)房者對(duì)住宅的各個(gè)特征作出估價(jià)，所有特征的價(jià)格集合成為隱含價(jià)格，并可通過特征價(jià)格模型估算。在當(dāng)前的特征價(jià)格定量分析中，住宅特征一般分為建筑特征、鄰里特征及區(qū)位特征三個(gè)類別。具體包括建筑年齡、社區(qū)的人口統(tǒng)計(jì)學(xué)特征、空氣質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、區(qū)域位置，景觀條件、交通便利性等。該理論是目前研究住宅價(jià)格分異最為流行的理論之一，其借鑒意義在于：住宅的內(nèi)外環(huán)境、區(qū)位、便利性等各種特征決定了住宅價(jià)格的高低。

2.2 住宅區(qū)位理論體系

住宅的區(qū)位理論體系是解釋住宅價(jià)格空間分異作用機(jī)理的重要理論基礎(chǔ)。區(qū)位具有兩層含義，一是地理位置，這是區(qū)位的直接涵義，相關(guān)理論包括地租理論、地價(jià)理論和區(qū)位論；二是周邊公共設(shè)施的便利程度，屬是區(qū)位的延伸涵義，以公共產(chǎn)品組合理論為代表。

2.2.1 地租理論

地租理論的流派較多，對(duì)住宅價(jià)格空間分異問題具有借鑒意義的主要包括：馬克思的級(jí)差地租理論、赫德的區(qū)位地租理論、阿隆索的投標(biāo)租金曲線理論、薩繆爾森的地租理論、巴洛維的地租理論。其中，馬克思的級(jí)差地租理論認(rèn)為，土地所有權(quán)和壟斷是地租產(chǎn)生的根本原因，級(jí)差地租形成的根源是土地的差異性和有限性，由于位置差異而形成的地租差異不會(huì)消除；赫德的區(qū)位地租理論認(rèn)為，隨著城市的空間擴(kuò)展，城市外圍“劣等”的土地將被使用，這樣會(huì)對(duì)城市中心的土地產(chǎn)生地租，最終形成城市中心高土地租金，因此，城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)度由中心向外圍遞減；阿隆索的投標(biāo)租金曲線理論（Alonso，1964）是根據(jù)一般均衡原理建立的廠商和住戶對(duì)城市土地的投標(biāo)租金曲線。其中，廠商為了獲取最大利潤(rùn)、住戶為了滿足最大效用而形成了不同形態(tài)的投標(biāo)租金曲線，揭示了土地價(jià)格在城市中的空間分布特點(diǎn)及其形成機(jī)制；薩繆爾森的地租理論是基于供需理論的基本框架，認(rèn)為地租由均衡價(jià)格決定。由于土地稀缺，地租的高低完全取決于需求者的競(jìng)爭(zhēng)，因此，地租是土地使用者愿意支付的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格；巴洛維的地租理論認(rèn)為，地租可以近似看做總收益減總成本，這使得地租高低取決于產(chǎn)品價(jià)格與成本之間的相互關(guān)系。

盡管上述不同流派對(duì)地租產(chǎn)生的根源解釋各不相同，但對(duì)住宅價(jià)格空間分異的借鑒作用是一致的：區(qū)位的差異決定地租的差異，進(jìn)而影響住宅價(jià)格的空間分異。優(yōu)越區(qū)位的住宅，地租更高，進(jìn)而導(dǎo)致其價(jià)格更高。

2.2.2 區(qū)位論

區(qū)位論是分析經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最佳空間的理論，并源于級(jí)差地租理論。住宅區(qū)位是指住宅在城市中的地理位置及其生活便利程度。區(qū)位論具體包括以農(nóng)業(yè)區(qū)位論和工業(yè)區(qū)位論為代表的古典區(qū)位論、以中心地理論和市場(chǎng)區(qū)位論為代表的近代區(qū)位論和以一般區(qū)位論為代表的現(xiàn)代區(qū)位論（葛紅玲和楊樂渝，2010）。其中，古典區(qū)位論從地租的視角出發(fā)，以最低成本為出發(fā)點(diǎn)，通過討論“最小運(yùn)費(fèi)點(diǎn)”和“區(qū)位因子”等對(duì)農(nóng)業(yè)和工業(yè)的生產(chǎn)者布局進(jìn)行研究，探索企業(yè)的最優(yōu)區(qū)位選擇；近代區(qū)位論則基于市場(chǎng)因素的視角，以利潤(rùn)最大化為出發(fā)點(diǎn)，認(rèn)為恰當(dāng)?shù)膮^(qū)位應(yīng)該由產(chǎn)品的需求量決定，并具備充足的消費(fèi)者需求；現(xiàn)代區(qū)位論以非貨幣收益和效用最大化為出發(fā)點(diǎn)，將信息成本、制度、政策等作為區(qū)位選擇的決定要素。

根據(jù)區(qū)位論，住宅價(jià)格的高低與其所處的區(qū)位密切相關(guān)。住宅所處的地理位置決定了日常交通、工作、娛樂、休閑等各種活動(dòng)的時(shí)間成本和貨幣成本（董昕，2001）。由于住宅與區(qū)位的密切關(guān)系使得西方發(fā)達(dá)國(guó)家通用的“區(qū)位圣典”一直主宰著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。在這個(gè)主宰著房地產(chǎn)投資行為的理論中，區(qū)位即使不是唯一的，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值決定性影響因素之一（舒東和郝壽義，2003），因此區(qū)位一直是決定住宅價(jià)格的重要因素。該理論的可借鑒之處在于：住宅區(qū)域位置、生活便利性、交通可達(dá)性、周邊環(huán)境等因素對(duì)住宅價(jià)格具有重要影響。

2.2.3 地價(jià)理論

地價(jià)理論主要探討土地價(jià)格形成的原理和機(jī)制，其源于地租理論。由于土地價(jià)格在住宅價(jià)格組成中具有基礎(chǔ)性地位，因此，地價(jià)可決定房?jī)r(jià)。有分析表明，地價(jià)占房?jī)r(jià)的1/3以上，且越靠近市中心區(qū)，所占比例越大（葛紅玲和楊樂渝，2010）。地價(jià)理論主要分為古典地價(jià)理論和現(xiàn)代地價(jià)理論。其中，古典地價(jià)理論以地租理論為基礎(chǔ)，認(rèn)為地價(jià)是某一時(shí)段內(nèi)地租的貼現(xiàn)值之和。即：地價(jià)=地租/（利息率-年增長(zhǎng)比率），因此地價(jià)可認(rèn)為是土地使用權(quán)的價(jià)格（葛紅玲和楊樂渝，2010）；現(xiàn)代地價(jià)理論基于供需理論框架，認(rèn)為地價(jià)是由供求雙方及市場(chǎng)實(shí)際交易決定，而且該理論認(rèn)為預(yù)期的因素會(huì)作用到當(dāng)前的土地價(jià)格中，土地未來價(jià)格影響現(xiàn)在的價(jià)格，這類似供求理論與預(yù)期理論的結(jié)合。

由于地價(jià)是住宅價(jià)格形成的重要基礎(chǔ)，因此，地價(jià)理論對(duì)住宅價(jià)格分異作用機(jī)理的借鑒意義在于：地價(jià)決定房?jī)r(jià)。一般來說，地價(jià)越高的地塊，其住宅價(jià)格越高，尤其是市中心地區(qū)的地價(jià)更高，住宅價(jià)格也更高。

2.2.4 地方性公共物品理論

該理論將城市中的醫(yī)院、綠地、博物館、學(xué)校等公共設(shè)施視作政府提供給居民的“地方性公共物品”，但現(xiàn)實(shí)中很多公共物品具有短缺和擁擠現(xiàn)象。況且，享用這些設(shè)施還需要使用者花費(fèi)一定的時(shí)間成本和交通成本到達(dá)，使得這些物品存在空間競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，這種現(xiàn)象使得公共物品具有“地方性”（Tiebout，1956），這驅(qū)使著使用者通過“用腳投票”的方式遷移到公共物品使用便利和豐富的區(qū)域居住。這樣，住宅價(jià)格就可以通過公共服務(wù)資本化的形式體現(xiàn)出來，因此，公共產(chǎn)品的組合越好，質(zhì)量越高，其周邊住宅價(jià)格也越高（Oates，1969）。在此基礎(chǔ)上，亨利·喬治認(rèn)為城市公共物品設(shè)置的空間差異是地價(jià)差異的根源，進(jìn)而造成住宅價(jià)格的空間差異。當(dāng)人口容量是城市居民效用水平最大化時(shí)的人口數(shù)量，則總級(jí)差地租等于公共支出。該觀點(diǎn)充分說明了城市公共物品布局的空間差異對(duì)土地價(jià)格差異和住宅價(jià)格差異的關(guān)系（Hoyt and Rosenthal，1997）。

這兩種流派共同的借鑒之處在于：城市住宅價(jià)格取決于其所處社區(qū)的檔次與質(zhì)量、周邊的公共服務(wù)設(shè)施水平和可達(dá)性等內(nèi)因和外因的組合體，這些公共服務(wù)的空間差異導(dǎo)致了住宅價(jià)格的空間分異。

2.3 住宅子市場(chǎng)理論視角

住宅價(jià)格空間分異的一種不可忽略的研究視角是住宅子市場(chǎng)理論。該理論的意義在于，對(duì)住宅價(jià)格分異的解釋應(yīng)在市場(chǎng)細(xì)分后進(jìn)行。這是由于住宅在各個(gè)方面（如建筑類型、結(jié)構(gòu)、戶型、房齡、面積、區(qū)位、小區(qū)環(huán)境等）都具有顯著的異質(zhì)性，不同類型、不同區(qū)位、不同房齡住宅之間的基本屬性和特征是明顯不同的（Adair et al，1996）。不同性質(zhì)的住宅（別墅、普通商品房、保障性住房等）、不同房齡的住宅（新房、次新房、老房）、不同區(qū)位條件的住宅（優(yōu)越區(qū)位、一般區(qū)位、較差區(qū)位）、不同面積的住宅（小戶型、中等戶型、大戶型）、不同交通通達(dá)性的住宅（通達(dá)性高、通達(dá)性低）、不同環(huán)境水平的住宅（環(huán)境優(yōu)越、環(huán)境一般、環(huán)境較差）等都會(huì)導(dǎo)致住宅價(jià)格差異及其形成機(jī)制的差別。正因?yàn)槿绱?，這些不同的屬性和特征構(gòu)成了不同的住宅子市場(chǎng)。Straszheim（1975）在根據(jù)特征價(jià)格法研究住宅價(jià)格問題時(shí)首次提出了住宅子市場(chǎng)的研究視角，認(rèn)為不同的住宅子市場(chǎng)內(nèi)部有著不同的特征價(jià)格函數(shù)，并且這些函數(shù)比總體函數(shù)的精確度高。住宅子市場(chǎng)可視作一種住宅集合，組內(nèi)的住宅相似性較高，而組間的住宅相似性較低（Grigsby，1963）。隨后，Pace和Gilley（1997）也認(rèn)為對(duì)各個(gè)住宅子市場(chǎng)進(jìn)行分別研究可以提高特征價(jià)格估計(jì)的精確性。

該理論的核心思想可總結(jié)為：在研究大的住宅市場(chǎng)（總體住宅市場(chǎng)）時(shí)，應(yīng)先根據(jù)各類住宅特征將總體市場(chǎng)劃分為住宅子市場(chǎng)，不同子市場(chǎng)之間的住宅價(jià)格具有空間異質(zhì)性，各個(gè)子市場(chǎng)內(nèi)部的價(jià)格作用機(jī)理彼此不同，分別對(duì)各個(gè)子市場(chǎng)價(jià)格作用機(jī)理的研究結(jié)論比直接對(duì)總體市場(chǎng)的研究更加可靠。住宅子市場(chǎng)理論的借鑒與指導(dǎo)意義在于：提供了住宅市場(chǎng)細(xì)分的研究方法視角，對(duì)住宅價(jià)格空間分異問題的相關(guān)研究可在全局研究基礎(chǔ)上分別研究各子市場(chǎng)的相關(guān)問題。

3 住宅價(jià)格空間分異理論基礎(chǔ)的總體框架與解釋路徑

3.1 住宅價(jià)格理論體系的總體框架及其解釋路徑

住宅價(jià)格理論體系中，供需理論、效用理論和成本理論是3個(gè)基礎(chǔ)理論。供需理論基于供給和需求曲線的均衡點(diǎn)決定住宅價(jià)格；效用理論通過住宅使用價(jià)值的貨幣化形成住宅價(jià)格；成本理論通過“住宅成本+平均利潤(rùn)”構(gòu)成住宅價(jià)格。而博弈理論、預(yù)期理論和特征價(jià)格理論對(duì)住宅價(jià)格形成的解釋路徑都源于上述3個(gè)理論，間接決定住宅價(jià)格。其中，博弈理論同時(shí)源于成本理論和效用理論，是基于生產(chǎn)者成本函數(shù)和消費(fèi)者效用函數(shù)的博弈均衡而形成住宅價(jià)格；預(yù)期理論可視作未來供需均衡的現(xiàn)實(shí)反映；特征價(jià)格理論同時(shí)基于供需理論和效用理論影響住宅價(jià)格，基于供需理論的解釋是：住宅特征和住宅價(jià)格框架下的生產(chǎn)者與消費(fèi)者均衡。而基于效用理論的解釋是：住宅獲得的效用源于其所具有的住房特征。上述6個(gè)理論的相互關(guān)系及對(duì)住宅價(jià)格的解釋路徑，如圖2所示。

3.2 住宅區(qū)位理論體系的基本框架及其解釋路徑

3.2.1 住宅區(qū)位理論體系對(duì)住宅價(jià)格的作用路徑

住宅區(qū)位理論體系中的各個(gè)理論從不同的視角解釋了住宅價(jià)格空間分異問題，但這些理論的歸宿依然是住宅價(jià)格理論體系中的供需理論、效用理論和成本理論這3個(gè)基本理論。區(qū)位理論體系對(duì)住宅價(jià)格空間分異的解釋路徑是間接的，都是在影響其供需、效用和成本的基礎(chǔ)上進(jìn)而決定住宅價(jià)格。其中，近代區(qū)位論、現(xiàn)代地價(jià)理論和薩繆爾森地租理論通過供需理論作用于住宅價(jià)格；級(jí)差地租理論、現(xiàn)代區(qū)位論、區(qū)位地租理論基于效用理論影響住宅價(jià)格；古典區(qū)位論和巴洛維地租理論通過成本理論決定住宅價(jià)格；阿隆索地租理論和地方性公共物品理論同時(shí)基于效用理論和成本理論影響住宅價(jià)格；古典地價(jià)理論則通過地租理論作用，再作用于供需理論、成本理論和效用理論，進(jìn)而影響住宅價(jià)格，如圖3所示。

3.2.2 住宅區(qū)位理論體系的基本框架

在住宅區(qū)位理論體系中，地租理論是解釋區(qū)域位置對(duì)住宅價(jià)格空間分異影響的基礎(chǔ)理論，并由此產(chǎn)生了區(qū)位論和地價(jià)理論，進(jìn)而形成了對(duì)住宅價(jià)格空間分異的理論支撐：一是地理位置（即區(qū)位條件）決定房?jī)r(jià)，二是地價(jià)決定房?jī)r(jià)。地方性公共物品理論則支撐了區(qū)位的延伸意義，即各類公共服務(wù)設(shè)施及其便利性決定房?jī)r(jià)。其中，地理位置和公共服務(wù)便利性對(duì)住宅價(jià)格的影響是基于供需理論和效用理論的基本內(nèi)涵。即區(qū)域位置越好、服務(wù)便利性越高，則住宅的需求和效用越大，進(jìn)而價(jià)格越高。地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響是基于成本理論。由于地價(jià)在房?jī)r(jià)成本的構(gòu)成中舉足輕重，在住宅的建安成本一定的條件下，地價(jià)越高，住宅價(jià)格越高，如圖4所示。

3.3 基于上述理論的城市住宅價(jià)格空間分異影響因素體系

基于上述理論體系對(duì)住宅價(jià)格空間分異的解釋路徑，可以初步總結(jié)出城市內(nèi)部住宅價(jià)格空間分異的影響因素框架。這些因素都通過相應(yīng)的基礎(chǔ)理論解釋路徑，決定住宅價(jià)格。

3.3.1 住宅自身的性質(zhì)與建設(shè)水平影響住宅價(jià)格

包括住宅的建筑年代、內(nèi)部設(shè)施與裝修、住宅朝向、所處樓層、戶型設(shè)計(jì)等因素決定了住宅的使用效用（效用理論）、住宅的結(jié)構(gòu)特征（特征價(jià)格理論）和住宅子市場(chǎng)（住宅子市場(chǎng)理論），進(jìn)而決定住宅價(jià)格。住宅性質(zhì)（如經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房、別墅）決定了其所屬的住宅子市場(chǎng)（住宅子市場(chǎng)理論），也決定了其成本的差異（成本理論），進(jìn)而決定了住宅價(jià)格。

3.3.2 住宅所處小區(qū)的特征影響住宅價(jià)格

包括小區(qū)的綠化環(huán)境、整潔程度、擁擠程度、配套設(shè)施水平和居住者總體收入階層等構(gòu)成了不同的建設(shè)成本（成本理論），決定了住宅的鄰里特征（特征價(jià)格理論）、使用效用（效用理論）、社區(qū)檔次與質(zhì)量（公共產(chǎn)品組合理論）、住宅子市場(chǎng)（住宅子市場(chǎng)理論）等，進(jìn)而影響住宅價(jià)格。

3.3.3 住宅的區(qū)位與周邊環(huán)境影響住宅價(jià)格

包括住宅的區(qū)域位置、交通通達(dá)性、周邊公共服務(wù)便利性、周邊景觀和綠化水平等因素決定了住宅的區(qū)位條件（地租理論、區(qū)位論、地價(jià)理論）和公共服務(wù)便利特征（特征價(jià)格理論、地方性公共物品理論）等，從而影響住宅價(jià)格。

3.3.4 住宅的預(yù)期作用影響當(dāng)前的住宅價(jià)格

這種預(yù)期包括住宅拆遷、城市發(fā)展方向變化、住宅小區(qū)綜合環(huán)境改造、城市景觀與環(huán)境改造等未來將發(fā)生或可能發(fā)生的事件，影響到當(dāng)前對(duì)住宅價(jià)格高低的判斷（預(yù)期理論）。

3.3.5 住宅的建設(shè)成本決定住宅價(jià)格

在當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，地價(jià)一般是決定整個(gè)住宅建設(shè)成本的核心要素，因此，地價(jià)決定了住宅價(jià)格（成本理論）。這些成本往往是住宅及其所處小區(qū)性質(zhì)、檔次與水平、住宅外部作用條件的映射。例如，高檔住宅的成本往往較高；區(qū)位與交通便利性較佳、周邊環(huán)境較好的住宅，往往其地價(jià)較高。

3.3.6 住宅的均衡價(jià)格決定住宅價(jià)格

這里的均衡價(jià)格包括：供需理論的供需均衡、博弈理論的博弈雙方均衡、特征價(jià)格理論的賣方和買方均衡、地價(jià)理論的均衡地價(jià)等。這些均衡價(jià)格往往是其他理論應(yīng)用的基礎(chǔ)和前提，貫穿于住宅價(jià)格理論體系中。例如，使用效用較高、綜合特征較好、區(qū)位優(yōu)越、公共產(chǎn)品組合較好、預(yù)期較高的住宅，其住宅需求也較大，博弈雙方博弈的均衡價(jià)格也較高，決定其最終價(jià)格較高。

4 住宅價(jià)格空間分異理論借鑒的局限性

盡管上述理論體系對(duì)城市住宅價(jià)格空間分異的研究具有重要的指導(dǎo)和借鑒作用，但對(duì)于中國(guó)城市住宅價(jià)格空間分異問題的研究，這些理論也存在著一定的局限性，應(yīng)辯證地運(yùn)用和看待，在適合的條件下運(yùn)用與之相適應(yīng)的理論。各理論對(duì)住宅價(jià)格實(shí)際問題研究中的局限性如下所述。

4.1 供需理論實(shí)際應(yīng)用的局限性

其一，住宅的供給缺乏“彈性”。住宅不同于一般商品，由于土地的稀缺性，土地所承載的住宅有限，即使優(yōu)越區(qū)位的住宅需求再大，供給也不會(huì)增加太多。其二，供需理論是以同質(zhì)商品為研究對(duì)象，對(duì)具有異質(zhì)性的住宅的研究顯現(xiàn)出一定的局限性。其三，中國(guó)存在顯著的“剛需”現(xiàn)象，供給的變化對(duì)需求的作用有限。

4.2 效用理論實(shí)際應(yīng)用的局限性

其一，消費(fèi)者不完全都是從住宅本身得到效用，主要的效用源于住宅所擁有的特征及其能夠給與居住者的相應(yīng)服務(wù)，包括區(qū)位優(yōu)勢(shì)度、公共服務(wù)水平、交通便利程度、周邊環(huán)境質(zhì)量等一系列因素。例如，一些外觀、施工質(zhì)量、環(huán)境等較好的住宅區(qū)位不佳或周邊公共設(shè)施服務(wù)水平較差，其價(jià)格往往也低于一些外觀、施工質(zhì)量、環(huán)境等一般但區(qū)位較好、地價(jià)較高的普通商品住宅。其二，忽略了產(chǎn)權(quán)年限、預(yù)期因素或住宅性質(zhì)等對(duì)住宅價(jià)格的影響。例如使用效用較好的住宅如果其住宅性質(zhì)特殊（比如為拆遷安置房）或產(chǎn)權(quán)年限較少（比如產(chǎn)權(quán)為40年的公寓），其住宅價(jià)格也會(huì)相對(duì)較低。

4.3 成本理論實(shí)際應(yīng)用的局限性

其一，如果在住宅平均利潤(rùn)較高的時(shí)期或區(qū)域，成本不會(huì)完全決定住宅價(jià)格。一些分析表明，開發(fā)商的利潤(rùn)率可達(dá)到一半左右，部分樓盤甚至可達(dá)90%（崔曉青和葛震明，2005）。在這樣的高利潤(rùn)條件下，成本對(duì)住宅價(jià)格的影響必然降低。其二，當(dāng)前中國(guó)住宅的主要成本源于土地成本。但在實(shí)際操作中，土地實(shí)際成交價(jià)格的差異很大，地價(jià)決定房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)并不具有普適性。地價(jià)盡管能在一定程度上反映出區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通通達(dá)性、周邊公共服務(wù)水平、周邊環(huán)境質(zhì)量等因素，但并不能完全反映出住宅本身的質(zhì)量、檔次、環(huán)境、性質(zhì)等對(duì)價(jià)格有重要影響的因素。例如：一些高價(jià)格的別墅樓盤一般在遠(yuǎn)離市中心的位置，其地價(jià)也不高，但住宅價(jià)格要高于地價(jià)較高的普通商品房的樓盤。另外，由于各種原因，土地成本的差異遠(yuǎn)比房?jī)r(jià)的差異大。以揚(yáng)州市為例，位置相鄰、土地成交年份相同的金都會(huì)和清華園兩個(gè)樓盤的土地價(jià)格分別為1975元/平方米和2970元/平方米，相差較大，但其住宅價(jià)格基本一致。因此，在目前中國(guó)的住宅市場(chǎng)中，該理論也存在著一定的局限性。

4.4 博弈理論實(shí)際應(yīng)用的局限性

其一，其假設(shè)前提為人是理性的，而在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，人們?cè)谧鰶Q策時(shí)往往是有限理性的，很多信息是不能被博弈雙方掌握的。其二，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的波動(dòng)，博弈雙方的地位也會(huì)隨之變化，這種博弈就不能完全反映住宅價(jià)格。例如在住宅價(jià)格快速上漲階段，市場(chǎng)為賣方市場(chǎng)，消費(fèi)者的博弈顯得很單薄。

4.5 預(yù)期理論實(shí)際應(yīng)用的局限性

未來的預(yù)期并不能完全決定現(xiàn)在的住宅價(jià)格，預(yù)期對(duì)住宅價(jià)格的影響與現(xiàn)實(shí)因素比起來依然較弱。況且，預(yù)期是見仁見智，不同類型的購(gòu)房者對(duì)住宅的預(yù)期相差較大。

因此，預(yù)期理論并不能完全解釋當(dāng)前的城市住宅價(jià)格分異。

4.6 特征價(jià)格理論實(shí)際應(yīng)用的局限性

其一，一些住房特征由于受到個(gè)體區(qū)位選擇的影響，并不能完全決定住宅的需求情況，這種現(xiàn)象在城市邊緣區(qū)較為常見。其二，忽略了預(yù)期作用對(duì)當(dāng)前住宅價(jià)格的影響。一些特征一般的住宅，由于其位于未來城市發(fā)展的主方向或被劃定為拆遷安置房，使得其住宅價(jià)格上升，而這種因素在特征價(jià)格理論中并不能反映。

4.7 住宅區(qū)位理論體系實(shí)際應(yīng)用的局限性

其一，忽略了住宅本身的功能特質(zhì)（包括建筑質(zhì)量、年份、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)）等一些重要因子對(duì)住宅價(jià)格的影響。消費(fèi)者對(duì)住宅的消費(fèi)，首要關(guān)心的是住宅功能，區(qū)位價(jià)值因素及其周邊的公共服務(wù)水平不能代替住宅自身的功能價(jià)值因素。例如，一個(gè)區(qū)位條件優(yōu)越、公共服務(wù)設(shè)施便利但建筑質(zhì)量和檔次較差、年代久遠(yuǎn)、或產(chǎn)權(quán)年限較少的住宅，其價(jià)格可能會(huì)低于自身特質(zhì)較好的住宅。其二，忽略了城市發(fā)展方向變化或住房拆遷等預(yù)期因素對(duì)當(dāng)前價(jià)格的影響。例如，某住宅盡管當(dāng)前的區(qū)位條件較差，但由于處于城市未來主導(dǎo)發(fā)展方向上，由于預(yù)期的作用，其住宅價(jià)格不會(huì)太低。

4.8 住宅子市場(chǎng)理論視角實(shí)際應(yīng)用的局限性

住宅子市場(chǎng)的細(xì)分方法多以主觀界定為主，當(dāng)前學(xué)術(shù)界并沒有固定明確的住宅子市場(chǎng)劃分標(biāo)準(zhǔn)和方法，不同的子市場(chǎng)劃分方法對(duì)結(jié)論的影響較大。因此，選擇更加合理的劃分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)研究的結(jié)果至關(guān)重要，這也是運(yùn)用該理論的局限性和需要注意的地方。

5 結(jié)論與討論

將城市內(nèi)部住宅價(jià)格空間分異的相關(guān)理論梳理成為住宅價(jià)格理論體系、住宅區(qū)位理論體系和住宅子市場(chǎng)理論視角。住宅價(jià)格理論體系是解釋住宅價(jià)格形成機(jī)制的重要理論基礎(chǔ)。其中，供需理論、效用理論和成本理論是決定住宅價(jià)格的3個(gè)基礎(chǔ)理論，博弈理論、預(yù)期理論和特征價(jià)格理論是3個(gè)衍生理論。住宅區(qū)位理論體系可解釋住宅價(jià)格的空間分異問題。其中，地租理論、地價(jià)理論和區(qū)位論通過住宅的區(qū)域位置而影響住宅價(jià)格，公共產(chǎn)品組合理論通過決定住宅周邊公共服務(wù)設(shè)施的便利性而影響住宅價(jià)格。住宅子市場(chǎng)理論是一種方法視角，可差異化地研究細(xì)分后不同住宅子市場(chǎng)的價(jià)格空間分異機(jī)理。

通過上述理論體系，可以得出城市內(nèi)部住宅價(jià)格空間分異的影響因素主要包括：住宅自身的性質(zhì)、檔次與水平，住宅所處小區(qū)的建設(shè)檔次與水平，住宅的區(qū)位與周邊環(huán)境，住宅的預(yù)期作用，住宅的建設(shè)成本，住宅的均衡價(jià)格等6個(gè)方面。但各理論應(yīng)用于中國(guó)城市住宅價(jià)格空間分異問題的研究都或多或少存在著局限性，應(yīng)辯證地運(yùn)用和看待，在適合的條件下運(yùn)用相適應(yīng)的理論。

需要指出的是，影響住宅價(jià)格的因素還包括政策因素（土地制度與政策、稅收制度與政策、信貸政策等制度）、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民收入、物價(jià)水平、工資水平等）、金融因素（貨幣供應(yīng)量、利率變動(dòng)、匯率變動(dòng)）和人口因素（人口年齡結(jié)構(gòu)、人口數(shù)量）等宏觀因素。但這些宏觀因素通常影響到城市所有住宅價(jià)格的變動(dòng)，可決定住宅價(jià)格在時(shí)間維度上的總體變動(dòng)。但在城市內(nèi)部的空間維度上，解釋住宅價(jià)格空間分異的機(jī)制依然以住宅價(jià)格理論體系、住宅區(qū)位理論體系和住宅子市場(chǎng)理論視角為基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

1.王洋 方創(chuàng)琳 盛長(zhǎng)元.揚(yáng)州市住宅價(jià)格的空間分異與模式演變.地理學(xué)報(bào).2013.8

2.閻小培 周春山 鄧世文等.廣州市及周邊地區(qū)商品房的開發(fā)與分布.地理學(xué)報(bào).2001.5

3.Koramaz T K and Dokmeci V.Spatial Determinants of Housing Price Values in Istanbul.European Planning Studies.2012.7

4.周春山 羅彥.近10年廣州市房地產(chǎn)價(jià)格的空間分布及其影響.城市規(guī)劃.2004.3

5.袁雯 朱喜鋼 馬國(guó)強(qiáng).南京居住空間分異的特征與模式研究——基于南京主城拆遷改造的透視.人文地理.2010.2

6.秦波 焦永利.北京住宅價(jià)格分布與城市空間結(jié)構(gòu)演變.經(jīng)濟(jì)地理.2010.11

7.馮長(zhǎng)春 李維瑄 趙蕃蕃.軌道交通對(duì)其沿線商品住宅價(jià)格的影響分析：以北京地鐵5號(hào)線為例.地理學(xué)報(bào).2011.8

8.溫海珍 李旭寧 張凌.城市景觀對(duì)住宅價(jià)格的影響：以杭州市為例.地理研究.2012.10

9.Helbich M，Jochem A，and Mücke W et al. Boosting the Predictive Accuracy of Urban Hedonic House Price Models Through Airborne Laser Scanning. Computers，Environment and Urban Systems.2013.5

10.Pace R K and Gilley O W.Using The Spatial Configuration of The Data to Improve Estimation.Journal of Real Estate Finance and Economics.1997.3

11.崔曉青 葛震明.改革土地增值稅預(yù)征辦法，合理調(diào)控房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng).價(jià)格理論與實(shí)踐.2005.11

作者簡(jiǎn)介：

王洋，中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所人文地理學(xué)博士，現(xiàn)為廣州地理研究所助理研究員、城鄉(xiāng)規(guī)劃工程師，研究方向?yàn)槌鞘谢c住房空間。

楊忍，中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所人文地理學(xué)博士，現(xiàn)為中山大學(xué)地理科學(xué)與規(guī)劃學(xué)院講師，主要研究土地資源配置及GIS應(yīng)用研究、城鄉(xiāng)發(fā)展轉(zhuǎn)型與區(qū)域規(guī)劃。

關(guān)興良，中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所人文地理學(xué)博士，現(xiàn)工作于全國(guó)市長(zhǎng)研修學(xué)院，研究方向?yàn)閰^(qū)域與城市發(fā)展研究。

王少劍，中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所人文地理學(xué)博士，現(xiàn)為中山大學(xué)地理科學(xué)與規(guī)劃學(xué)院講師，研究方向?yàn)槌鞘谢^程與生態(tài)環(huán)境效應(yīng)。

基金項(xiàng)目：

國(guó)家自然科學(xué)基金（41401164；41401190）資助。

Abstract：The paper summarizes the theoretical basis of spatial differentiation of urban housing price.Then system info of housing price，housing location and housing submarkets are summarized. On this basis，we analyses the references and interpreting paths for housing price based on the theories，and present the influence factors of spatial differentiation of housing price.Finally， the limitations of the theories are listed in practical application.It can provide a more clearly theoretical framework to research for spatial differentiation of urban housing price.

Keywords：Housing price，Spatial differentiation，Theoretical basis，Real estate market

李求軍/責(zé)任編輯