陳淑云++彭銀

摘要：保障性住房物業(yè)管理關系到住房保障制度的可持續(xù)。分析我國保障性住房物業(yè)管理模式的現(xiàn)狀，指出保障性住房物業(yè)管理市場化模式存在的問題，并根據(jù)不同類型保障性住房，提出優(yōu)化市場主導型物業(yè)管理模式、聘請物業(yè)管理職業(yè)經理模式以及依靠社區(qū)托管的物業(yè)管理模式三種模式解決我國保障性住房物業(yè)管理問題的對策。

關鍵詞：保障房，物業(yè)管理，物業(yè)管理模式

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2015）08-0059-65 收稿日期：2015-07-11

1 問題的提出及參考文獻

隨著我國保障性住房建設的推進，大量的保障性住房已進入投入使用期。與此同時，保障性住房后期管理問題也開始顯現(xiàn)，全國很多城市都陸續(xù)出現(xiàn)保障性住房物業(yè)服務企業(yè)退出的現(xiàn)象。由此，保障性住房的物業(yè)管理問題引發(fā)社會各界的關注。

從現(xiàn)有文獻看，對保障性住房物業(yè)管理的研究主要從以下幾方面展開：一是從我國保障性住房物業(yè)管理面臨的問題切入，通過借鑒國外成熟的物業(yè)管理模式，提出相關對策建議。這些文獻除了介紹新加坡和我國香港在保障性住房物業(yè)管理方面的一般經驗以外，還通過新加坡烏蘭新鎮(zhèn)保障性住房開發(fā)管理的案例分析，總結新加坡保障性住房建設和管理的經驗。二是基于我國保障性住房物業(yè)管理的現(xiàn)狀，對我國物業(yè)管理模式進行重構，提出諸多優(yōu)化現(xiàn)行物業(yè)管理模式的對策。如章月萍（2014）認為我國租賃型保障性住房物業(yè)管理存在市場化機制與政府的保障性和公益性的矛盾，為適應保障對象的物業(yè)管理需要，主張實行多元化的物業(yè)管理模式。同時，李俊杰等（2013）通過對保障房物業(yè)管理與一般商品房物業(yè)管理進行比較分析，梳理了保障房物業(yè)管理存在的問題，并對各種模式的優(yōu)劣勢進行分析，認為“準市場化模式”是一種更為有效的保障房物業(yè)管理模式。也有學者主張通過“汗水入股”“階梯定價”和“愛心互助”等要素實現(xiàn)物業(yè)服務與運行成本的平衡。此外，還有學者采用實證分析的方法對廣州6個有代表性的保障房社區(qū)進行問卷調查和訪談，比較不同社區(qū)居民的物業(yè)管理滿意度和管理模式的選擇意愿，提出保障房社區(qū)應采取政府主導的物業(yè)管理模式的建議。

這些文獻為解決我國保障性住房物業(yè)管理實踐中面臨的問題提供了有益的參考，但由于我國保障性住房存在諸如經濟適用房、廉租房、公租房以及棚戶區(qū)改造安置房等不同類型，在實踐中又存在集中建設和開發(fā)商配建以及將租賃社會住房納入保障性住房管理體系等情況。因此，要解決我國保障性住房物業(yè)管理面臨的問題，需要重新思考當前市場化或準市場化的物業(yè)服務模式是否適用我國保障性住房物業(yè)管理發(fā)展的需求。

2 保障性住房物業(yè)服務的現(xiàn)有模式

從全國范圍看，當前保障性住房的物業(yè)管理基本通過市場招投標的方式，選聘符合資質條件的物業(yè)管理企業(yè)，其中由于保障房的類型不同或建設方式不同又可細分為幾種不同的情況：一是對配建的保障性住房，這部分保障性住房多數(shù)屬于產權式保障房，由于其建設時間相對較早，在空間分布上融合于普通商品房居住區(qū)，其物業(yè)管理模式可以說與普通商品房無異，由業(yè)主委員會通過市場招標選聘物業(yè)管理企業(yè)。二是近5年內由政府集中興建的保障房，多數(shù)是以公租房為代表的租賃式保障房居住區(qū)，也有部分是產權式和租賃式混合的保障房居住區(qū)，由于其在空間分布上相對獨立，其物業(yè)管理模式盡管采用市場招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，但主要由地方政府進行招標，受聘的物業(yè)管理企業(yè)與政府簽訂相關協(xié)議，以向保障房的住戶提供專業(yè)化的物業(yè)服務，這類保障性住房居住區(qū)物業(yè)服務費多數(shù)由保障房住戶繳納，也有部分城市的部分保障房小區(qū)的物業(yè)服務費由地方政府支付，如武漢市東風雅園由經濟適用房和廉租房兩部分組成，其中廉租房住戶的物業(yè)服務費就由保障房管理中心支付。三是在很多中小城市，地方政府為加快保障性住房建設工期，確保保障性住房按期交付使用，在前期物業(yè)管理企業(yè)選聘時選聘地方政府下屬物業(yè)服務企業(yè)，如湖北省超過50%的保障房居住區(qū)由這類具有政府背景的物業(yè)服務企業(yè)提供服務。此外，還有少量住房福利制度改革時期未出售的直管公房以及廉租房制度實施初期政府回購住房納入廉租房管理體系的保障性住房，這類住房基本分布于老舊城區(qū)，其物業(yè)管理基本是通過街道辦或社區(qū)委員會組建的小型物業(yè)服務企業(yè)提供最基本的物業(yè)服務。由此可見，在我國保障房居住區(qū)物業(yè)服務盡管形式多樣，但基本采用市場模式，物業(yè)服務企業(yè)通過市場交換提供物業(yè)服務。

3 保障房物業(yè)服務現(xiàn)有模式面臨的問題及成因

3.1 保障房物業(yè)服務模式存在的問題

通過市場招標選聘的物業(yè)公司，往往以追求利潤為目標，而物業(yè)公司通過提供高標準的物業(yè)服務，又完全超出了保障房住戶的支付能力，物業(yè)公司的盈利性與保障房的保障性及公益性相沖突。另外，向政府提供的個性化服務也是臨時性的，具有不可持續(xù)性的特征，物業(yè)公司也難以持續(xù)性經營。而保障房的住戶多是孤寡老人或殘障人士等，并且多屬于中低收入人群，購買市場化物業(yè)服務的能力和意愿相對較低，甚至有些住戶拒絕按時繳納物業(yè)費，物業(yè)公司為控制成本不得不降低服務標準，這反而助長住戶拒交物業(yè)費的行為，雙方形成僵局，陷入惡性循環(huán)，最終甚至迫使物業(yè)公司選擇撤出保障性住房社區(qū)。

而由街道辦設立的物業(yè)公司始終貫徹政府的政策命令，強化了物業(yè)公司濃厚的行政色彩，給廣大住戶留下非友好的公司形象，拉大了住戶與公司的距離，增加物業(yè)公司工作難度。由于此類物業(yè)公司缺乏市場機制的激勵，提供專業(yè)物業(yè)服務的經驗不足，專業(yè)服務能力不強，無法提供優(yōu)質高效的物業(yè)服務，住戶也會以此為借口拒交物業(yè)費，物業(yè)公司對政府財政補貼形成高度依賴，造成政府巨大的財政壓力，隨著保障性住房建設力度的加大，政府主導型的物業(yè)公司愈發(fā)難以持續(xù)。

3.2 保障房物業(yè)服務模式不可持續(xù)的原因

基于對保障性住房物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析，發(fā)現(xiàn)不論是市場手段招聘的物業(yè)公司，還是政府主導型的物業(yè)模式都不能很好地解決保障性住房物業(yè)管理的難題，盡管兩種模式各有所長，但仍然與保障性住房的特點不相符合。

由于我國保障性住房起步較晚，發(fā)展不夠成熟，尤其是制度設計不合理，前期缺乏規(guī)劃、后期配置不均，造成保障房種類繁雜，物業(yè)管理難度大，特別是保障房的規(guī)模與物業(yè)公司的模式不相匹配。根據(jù)科斯的交易成本理論，“企業(yè)的顯著特征就是作為價格機制的替代物”，所以物業(yè)公司替代諸多無秩序的契約交易具有合理性，可節(jié)省分散的交易成本，然而隨著物業(yè)公司規(guī)模的擴大，內部的交易成本也可能會隨之上升，即“企業(yè)內部組織追加交易的成本可能會上升”。

因此，要滿足人口密度大的保障性住房社區(qū)的物業(yè)服務，物業(yè)公司不得不增加新員工的招聘、培訓、組織和管理的成本；同時，物業(yè)公司還會有針對性地開展新業(yè)務，同樣會抬高企業(yè)內部的組織成本；除此之外，物業(yè)公司還得按照相關規(guī)定繳納相關稅費，相應地疊加物業(yè)公司的運營成本，但是保障性住房社區(qū)的物業(yè)費收取難的問題卻嚴重限制了物業(yè)公司的持續(xù)性發(fā)展，特別是主營業(yè)務收入無法彌補企業(yè)組織、經營等成本，難以實現(xiàn)盈虧平衡，無力持續(xù)經營，最終物業(yè)公司不得不做出棄管保障性社區(qū)的選擇。

同時，政府主導型的物業(yè)公司不以盈利為目的，本質是行政衍生品而非市場化的產物，但同樣需要高昂的組織成本來維系，并且由于缺乏市場機制的激勵，容易造成組織內部機構臃腫、公司管理不善的后果，甚至會耗費更多資源，盡管由政府兜底，其成本會轉嫁到政府財政部門，但實質是資源的錯配和浪費。

4 保障性住房物業(yè)管理模式的選擇

要更好地破解保障房物業(yè)管理難的瓶頸，必須對保障性住房物業(yè)管理模式重構和優(yōu)化，在重構與優(yōu)化過程中應以公共服務市場化、住房管理社會化和選擇模式多元化為原則，實現(xiàn)物業(yè)管理模式與保障性住房的特點相適宜，最終改善保障房住戶的生活質量。本文針對不同類型的保障房，結合其特點構建三大物業(yè)管理模式。

4.1 優(yōu)化市場主導型物業(yè)管理模式

當前，較為普遍的市場主導型物業(yè)管理模式遵循了公共服務市場化的大趨勢，本文認為集中連片的保障性住房社區(qū)應以市場化的物業(yè)管理模式為主，其運作模式，如圖1所示。第一，保障房運營管理中心通過市場招標選聘符合資質的物業(yè)服務公司（如圖1中實線所示），協(xié)議向保障性住房提供專業(yè)的物業(yè)服務，為了便于保障房建成后的移交及后期管理，物業(yè)公司應前期介入保障性住房的物業(yè)管理，但若保障房開發(fā)企業(yè)的下屬物業(yè)公司（如圖1中虛線所示）能競聘成功，那么在保障房移交和后期管理中更具優(yōu)勢；第二，保障房運營管理中心可以向物業(yè)公司購買個性化服務，實現(xiàn)公共服務市場化；第三，為了充分利用社區(qū)剩余的勞動力，同時加強物業(yè)公司與住戶居民的融合，可以直接從社區(qū)招聘新員工，培訓后上崗；第四，為了更好地監(jiān)督和評價物業(yè)公司提供的服務水平，保障房運營管理中心應聘請第三方評價機構，定期對物業(yè)公司的服務質量進行考核和評估，形成住戶、運管中心和第三方評估機構綜合評價體系，不斷改進物業(yè)公司的服務水平；第五，保障性住房運營管理中心，根據(jù)物業(yè)公司物業(yè)費的收繳情況，并結合第三方評估的結果，對住戶和物業(yè)公司給予補償，建立動態(tài)性的補償機制。

保障性住房運營管理中心應綜合考量住戶和物業(yè)公司的雙邊利益，注重雙方利益分配的公平性，既不能扭曲保障性住房保障性和公益性的屬性，也要保證物業(yè)公司的正當利益，因此建立物業(yè)費的動態(tài)補償機制有利于保證物業(yè)公司維持持續(xù)性經營，提供持續(xù)性的物業(yè)服務，同時降低物業(yè)公司因虧損而選擇撤離保障性住房的風險，也能激勵住戶積極交納物業(yè)費。據(jù)相關調查，物業(yè)費收繳率（R）只有維持在一定的合理區(qū)間才能保證物業(yè)公司不虧損，為了提高物業(yè)公司的經營積極性，如表1所示，假定其合理區(qū)間為75%-85%，當收繳率低于75%時，政府相關部門就可以適當增加對物業(yè)公司的補貼，相應減少對惡意拖欠物業(yè)費的住戶補貼。同理，當物業(yè)費收繳率超過85%時，政府相關部門可對特別困難的住戶給予更多的補貼，這就形成了物業(yè)費的動態(tài)補償機制，避免“一刀切”補貼制度。

4.2 聘請物業(yè)管理職業(yè)經理模式

基于前文對保障性住房物業(yè)管理困境原因的分析，針對不同類型和規(guī)模的保障性社區(qū)不能“一刀切”式地采用市場招標物業(yè)公司的模式，因為物業(yè)公司的主營業(yè)務收入無法彌補公司的組織成本，物業(yè)公司不能盈虧平衡，難以持續(xù)性經營。因此針對中小型保障性住房社區(qū)，可以聘請物業(yè)管理職業(yè)經理人專門負責經營該區(qū)的物業(yè)服務（見表2）。

如圖2所示，首先，由保障房運營管理中心聘請物業(yè)管理職業(yè)經理人，并與之簽訂協(xié)議，經理人以組織好保障性住房社區(qū)物業(yè)服務為條件，獲得合理的報酬；其次，職業(yè)經理人通過向物業(yè)公司購買專業(yè)化的物業(yè)服務，來滿足保障性住房社區(qū)的物業(yè)服務需求；再次，職業(yè)經理人可應住戶的個性化需求，代理購買個性化的物業(yè)服務；最后，政府相關部門應同時選聘第三方評價機構，基于對住戶滿意度的調查，對專項物業(yè)公司提供的服務進行綜合評價，評價結果應及時向政府相關部門、廣大住戶及物業(yè)職業(yè)經理人公布，為政府和職業(yè)經理人提供抉擇依據(jù)。

此外，物業(yè)職業(yè)經理人依據(jù)保障對象的實際情況和具體要求，可組建物業(yè)服務自治組織，以抵扣物業(yè)費和支付工資等方式，鼓勵社區(qū)內閑散的勞力提供勞務服務，并通過對職工進行專業(yè)化培訓，來增強服務能力，提高服務水平。物業(yè)自治組織既能為中低收入者提供就業(yè)機會，又能培養(yǎng)住戶的主人翁意識，實現(xiàn)物業(yè)自治與社區(qū)共治的融合。

物業(yè)管理職業(yè)經理人有專業(yè)的知識背景，并且善于經營，能在保障基本物業(yè)服務的基礎上，形成按住戶需求購買個性化的物業(yè)服務供給模式，避免出現(xiàn)物業(yè)服務與物業(yè)費的值價不符以及物業(yè)服務供給過剩的現(xiàn)象。相比市場主導型物業(yè)管理模式，通過聘用物業(yè)管理職業(yè)經理人，可以極大降低組織內部的各項運營成本，并能減免相關稅費，因此，該模式能適應中小型規(guī)模的保障性社區(qū)的服務需求，是保障房社區(qū)物業(yè)服務模式的有益探索和有效方式。

4.3 依靠社區(qū)托管的物業(yè)管理模式

當今，在現(xiàn)代都市依然殘存著部分老舊城區(qū)，其居住環(huán)境長期未得到有效改善，已逐漸淪為“貧民窟”的境地，理當成為社會保障對象，而老舊城區(qū)的物業(yè)管理早已成為保障性住房物業(yè)管理的重大難題。

針對住戶結構固化、支付能力較弱、樓房破舊不堪并且單位面積較小的老舊社區(qū)，應該采用社區(qū)托管的物業(yè)管理模式，即將老舊城區(qū)的物業(yè)管理托管所屬的街道辦事處或安排其他普通社區(qū)的物業(yè)管理單位代管，政府對托管單位給予財政補貼或者稅收優(yōu)惠，來保障老舊城區(qū)基本的物業(yè)管理，保持老舊社區(qū)與市容市貌的基本協(xié)調，達到和諧社區(qū)的構建。

綜上所述，由于現(xiàn)行的物業(yè)服務模式過于單一，片面以市場或政府為主導的服務模式，都存在與保障性住房特征不匹配的問題，因此為避免出現(xiàn)物業(yè)公司因收不抵支而棄管、撤出保障房小區(qū)的現(xiàn)象，必須充分考慮保障房社區(qū)的規(guī)模等特征，合理選擇相適宜的物業(yè)服務模式。

5 啟示與展望

隨著保障性住房建設力度的加大，保障性住房社區(qū)的后期管理應當引起高度重視，特別是保障性住房社區(qū)的物業(yè)管理應當避免“一刀切”的方式招聘物業(yè)公司，應根據(jù)保障性住房的類型、規(guī)模、人員結構等特征合理選擇與之相適宜的物業(yè)管理模式。本文針對不同類型和規(guī)模的保障性住房重構了三種基本物業(yè)管理模式，在保障性住房物業(yè)管理的實踐中，應不斷優(yōu)化物業(yè)管理模式，做到物業(yè)管理模式與保障性住房的特點相適宜，構建持續(xù)性的物業(yè)管理模式，提高保障性住房住戶的生活質量，實現(xiàn)和諧保障性住房社區(qū)的構建。

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作者簡介：

陳淑云，華中師范大學經濟與工商管理學院教授，房地產發(fā)展研究中心教授，博士生導師，研究方向為住房保障、房地產經濟和城市經濟學。

彭銀，華中師范大學經濟與工商管理學院研究生，研究方向為房地產經濟。

基金項目：

國家社科基金項目“公共租賃住房后期管理研究”（12BGL101）；教育部新世紀優(yōu)秀人才支持計劃項目“我國住房保障體系優(yōu)化與運行機制創(chuàng)新研究”（NCET-13-0814）。

Abstract：Affordable housing property management related to the sustainability of housing security system.This paper analyzes the present situation of affordable housing property management and notes the major problems of affordable housing property management.Depending on the different types of affordable housing.We propose three modes to solve the problems of affordable housing property management，which are optimizing market-based property management，hiring professional managers and relying on community hosted property management.

Keywords：Affordable housing，Property management，Property management model

李求軍/責任編輯