鄧慧瓊

摘要：保障房房源區(qū)別供應，安置房居住對象特定，以及商品房庫存形成等等說明住房供應不夠靈活，各類房源未完全統(tǒng)籌有效利用。打通三類住房轉(zhuǎn)換渠道對解決保障房分類供需矛盾、優(yōu)化棚改安置工作、消化商品房庫存具有積極的意義。去年10月我省在全國較早提出相應政策，突破了原有“一對一”的束縛。針對該政策的施行，結合我市實際，本文從政策目的、本市現(xiàn)狀、存在問題等方面進行了分析探討。

關鍵詞：商品房;安置房;保障房;打通;轉(zhuǎn)換渠道;分析

中圖分類號：C913 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）027-000-02

在2014年公廉并軌之前，保障性住房分為廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、限價商品住房四類，分別對應四類不同收入和住房情況的保障家庭。在做建設計劃時，無法預計保障家庭的條件變化情況，房子在建，條件更在變，會出現(xiàn)單類房源過?；虿蛔愕膯栴}。公廉并軌之后，廉租住房和公共租賃住房的供需矛盾得到“中和”。但其它兩類保障房仍舊存在該問題，加之棚改的不斷推進和商品住房庫存的增加，供需矛盾依然存在。保障房“四房合一”，安置房和商品房與其轉(zhuǎn)換，是解決供需矛盾的有效辦法。去年10月底，我省在全國較早提出了“打通商品房、安置房、保障房轉(zhuǎn)換渠道”的意見。

一、政策由來與要解決的問題

我省《關于健全完善住房保障和供應體系促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》（下稱“《意見》”）提出：統(tǒng)籌使用保障房建設資金，在滿足公共租賃住房房源籌集需要的情況下，財政籌集的公共租賃住房建設資金可統(tǒng)籌用于政府組織實施的棚戶區(qū)改造;公租房（含廉住房）、經(jīng)適房、限價商品房和棚改安置房，可統(tǒng)籌用于符合住房保障條件的家庭和棚改安置戶;可通過購買和長期租賃商品房作為公租房房源，也可購買商品房作為安置房房源。該政策的出臺主要基于以下兩方面：

（一）解決保障性住房供需結構性矛盾的需要

“十二五”以來，隨著城鎮(zhèn)保障性安居工程的大規(guī)模建設，保障性住房分類建設分類供應（我市建設公租房、廉租房、經(jīng)適房、棚戶區(qū)改造四類住房）的供需矛盾日益凸顯，由于保障條件的動態(tài)性（每年隨人均收入和人均居住面積的變化而調(diào)整）和住房建設的周期性（住房建設周期在三年以上），造成了分類房源部分過剩、部分不足的現(xiàn)象，一方面是一些保障家庭得不到及時保障，另一方面是一些房源空置得不到有效利用。

（二）商品房去庫存的需要

房地產(chǎn)的開發(fā)投資以及消費直接影響到原材料、鋼鐵、建筑材料、裝修等多個關聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，對經(jīng)濟的拉動作用明顯。近年來，黨中央、國務院高度關注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要求各地把保持房地產(chǎn)平穩(wěn)、健康發(fā)展作為當前的重要任務。習總書記在2015年12月18日召開的中央經(jīng)濟工作會議中明確要求“化解房地產(chǎn)庫存”，“去庫存”成為今年抓好經(jīng)濟工作的五大任務之一（抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務）。至2015年底，全市庫存商品房約有478.57萬平方米、38493套，市城區(qū)庫存商品房約有169.52萬平方米、15567套，“去庫存”已成為當前房地產(chǎn)市場的首要任務。

二、我市相關工作進展情況

（一）結構性供需矛盾仍然存在

2013年下半我市相關部門對保障性住房的建設分配情況進行了專題調(diào)研，發(fā)現(xiàn)由于建設任務與實際需求有差距、規(guī)定戶型面積偏小、分類建設供應等原因?qū)е陆Y構性供需矛盾較為突出。但當時省級層面無相關的統(tǒng)籌并軌政策，且每年的保障性安居工程跟蹤審計又要求嚴格執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)定，因此，供需矛盾暫時無法解決。

在《意見》印發(fā)前，解決此問題有兩項措施：一是2014年4月省級有關部門印發(fā)公租房和廉租房并軌實施意見，這兩類保障性住房開始統(tǒng)籌，供需矛盾得到一定化解;二是2015年5月省保障辦同意將閑置經(jīng)適房變更為公租房和棚改安置房，經(jīng)適房閑置及公租房、棚改安置房房源不足的問題得到緩解。由于以上措施，并未實現(xiàn)公租房、廉租房、經(jīng)適房、棚改安置房的全面統(tǒng)籌并軌，各項補助資金如何轉(zhuǎn)換使用、不同戶型面積房源如何處理等均未明確，雖然我市及時執(zhí)行上述規(guī)定，但仍未完全化解結構性供需矛盾。經(jīng)初步統(tǒng)計，全市還有3400余套可售經(jīng)適房、940余套建成棚改安置房需對相應保障對象進行分配或進行房源轉(zhuǎn)換統(tǒng)籌使用。

（二）公租房廉租房建設資金已統(tǒng)籌使用。

《意見》出臺前，保障性安居工程資金使用必須按下?lián)芮烙糜谙鄳悇e的保障性安居工程項目，不得挪作他用，我市除按公廉并軌規(guī)定將公租房廉租房建設資金合并使用外，未用于棚戶區(qū)改造。2015年底，全市公租房（含廉租房）上級補助資金結余21544萬元（市本級9100萬元），棚改上級補助資金結余14454萬元（市本級212萬元），兩塊資金均是按建設計劃下達，因項目手續(xù)不完善及進度緩慢暫未撥到具體項目。

（三）大部分縣市已開始探索統(tǒng)籌使用各類保障房。

大多數(shù)縣市根據(jù)當?shù)乇Ｕ闲宰》抗┬枨闆r及項目推進的需要，在《意見》出臺前已進行了適量的房源轉(zhuǎn)換。全市共統(tǒng)籌轉(zhuǎn)換房源5113套，其中：經(jīng)適房轉(zhuǎn)換為公租房1164套，經(jīng)適房轉(zhuǎn)換為棚改安置房3722套，公租房轉(zhuǎn)換為棚改安置房227套。隨著《意見》的貫徹落實，保障房房源閑置及供需矛盾等問題將會得到有效解決。

（四）購買或租賃商品住房作為公租房、棚改安置房房源已經(jīng)啟動。

目前，我市購買商品住房作為公租房房源有兩種情況。一是要求商品房項目按建筑面積的5%配建公租房，建成后政府進行回購，現(xiàn)回購配建公租房約650余套;二是純購買市場商品住房，現(xiàn)已購買近300套。市城區(qū)在2015年注重了棚改貨幣化安置工作，共安置2107戶，安置資金約16億元，這些棚戶區(qū)居民可自由支配安置資金，包括到市場上購買商品住房。關于長期租賃商品房作為公租房房源，難度還較大，經(jīng)對市城區(qū)的12個房地產(chǎn)項目（涉及房源1096套）進行摸底，開發(fā)企業(yè)均不愿長期租賃，且?guī)齑鎽粜推?，均超過公共租賃住房60平方米的戶型要求。

三、存在主要問題

一是資金壓力加大。目前我市已有部分配建的公租房建成，按照配建協(xié)議政府以成本價回購，籌措回購資金并不容易，再以高于成本價購買庫存商品房并按標準進行裝修，資金壓力會進一步加大。二是戶型面積超標準。目前市場上的中小戶型商品房都在80-120平方米左右，超出公租房60平方米的戶型限制。如購買，可否使用中央專項資金，向保障家庭收取租金是按60平方米計還是以實際面積計等問題還沒有明確的政策依據(jù)。三是購買價格難把握。如低于市場價格開發(fā)企業(yè)不愿意出售，積極性不高，高于或等于市場價格倒不如給予貨幣化保障，特別是安置棚戶區(qū)居民，定價是難點。

以上問題，《意見》并未明確，結合近年來保障性安居工程跟蹤審計工作要求，需有省級層面的制度支撐，因此，需探索或試點。

四、下一步工作措施

一是針對《意見》，盡快出臺包括控制供地規(guī)模、取消限制性措施、改善政務環(huán)境以及落實信貸政策等具體措施，力求促進我市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展;二是在國家、省有關保障性住房政策的框架下，適時修改我市的有關辦法細則，使工作開展有據(jù)可依;三是進一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，在近幾年爭取達到50%以上，鼓勵棚戶區(qū)居民購買庫存商品房，控制新建安置房規(guī)模;四是加快配建公租房回購和配租工作，有效利用在建房源，商品房庫存較大的縣市，原則上不再組織新建公租房和棚改安置房。

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