方新立

摘??要：本文針對(duì)用成本法模擬土地價(jià)格的形成過(guò)程中，設(shè)定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)工或竣工的不同，會(huì)造成土地取得費(fèi)用和建設(shè)成本取費(fèi)時(shí)點(diǎn)不同的問(wèn)題，提出用成本法時(shí)的新思路。

關(guān)鍵詞：成本法，取費(fèi)時(shí)點(diǎn)，房地分估

土地與建筑物分別估算，然后加總的估價(jià)技術(shù)思路，在《房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法》（以下稱(chēng)理論與方法）和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（以下稱(chēng)估價(jià)規(guī)范）中都有明確規(guī)定。美國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)理論《房地產(chǎn)估價(jià)》“成本法”一章也持相同理論：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值=現(xiàn)有建筑物的重置或重建成本+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)或激勵(lì)-折舊+土地價(jià)值。

通常，我們估算土地價(jià)格的依據(jù)主要有《理論和方法》、《估價(jià)規(guī)范》和《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》（以下稱(chēng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)）。據(jù)此，成本法公式可推導(dǎo)為：

房地產(chǎn)重置價(jià)格={土地取得成本*（1+管理費(fèi)用率+利息率*開(kāi)發(fā)周期+管理費(fèi)用率*利息率*開(kāi)發(fā)周期/2+直接成本利潤(rùn)率）+建設(shè)成本*[1+管理費(fèi)用率+（1+管理費(fèi)用率）*利息率*開(kāi)發(fā)周期/2+直接成本利潤(rùn)率]}/（1-銷(xiāo)售費(fèi)用率-銷(xiāo)售費(fèi)用率*利息率*開(kāi)發(fā)周期/2-銷(xiāo)售稅費(fèi)率）

建筑物重置價(jià)格=建設(shè)成本*[（1+管理費(fèi)用率）*（1+利息率*開(kāi)發(fā)周期/2）+直接成本利潤(rùn)率]/（1-銷(xiāo)售費(fèi)用率-銷(xiāo)售費(fèi)用率*利息率*開(kāi)發(fā)周期/2-銷(xiāo)售稅費(fèi)率）

土地重置價(jià)格={土地取得費(fèi)用*（1+土地取得稅費(fèi)率）*（1+管理費(fèi)用率+利息率*開(kāi)發(fā)周期+管理費(fèi)用率*利息率*開(kāi)發(fā)周期/2+直接成本利潤(rùn)率）+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用*[1+管理費(fèi)用率+（1+管理費(fèi)用率）*利息率*開(kāi)發(fā)周期/2+直接成本利潤(rùn)率]}/（1-銷(xiāo)售費(fèi)用率-銷(xiāo)售費(fèi)用率*利息率*開(kāi)發(fā)周期/2-銷(xiāo)售稅費(fèi)率）

需要說(shuō)明的是：上述公式推導(dǎo)時(shí)設(shè)定單利計(jì)息，利潤(rùn)率選取直接成本利潤(rùn)率，取得土地使用權(quán)當(dāng)天即開(kāi)工建設(shè)，土地取得成本=土地取得費(fèi)用+土地取得稅費(fèi);如果是復(fù)利計(jì)息，利潤(rùn)率分別選取投資利潤(rùn)率、成本本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率時(shí)，推導(dǎo)后的公式會(huì)稍有不同，但沒(méi)有實(shí)質(zhì)區(qū)別，均不影響估算結(jié)果。另外，同時(shí)設(shè)定取得土地使用權(quán)以前的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用都分配給土地取得費(fèi)用，取得土地使用權(quán)以后的開(kāi)發(fā)費(fèi)用都分配給建設(shè)成本，所以，估價(jià)對(duì)象為非空地的，成本法（土地）的推導(dǎo)公式中土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為0。

在我們的日常估價(jià)工作中，對(duì)同一類(lèi)型房地產(chǎn)，通常在一段時(shí)間內(nèi)，甚至較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，土地取得稅費(fèi)率、管理費(fèi)用率、銷(xiāo)售費(fèi)用率、利息率、開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售稅費(fèi)率、利潤(rùn)率的取值是比較固定的。因此，用成本法估價(jià)時(shí)，影響土地價(jià)格的最主要的因素實(shí)際上是土地取得費(fèi)用和建設(shè)成本，而決定土地取得費(fèi)用和建設(shè)成本的，是這兩項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)時(shí)點(diǎn)。

眾所周知，成本法的定義為：求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值日期的重置成本或重建成本和折舊，然后將重置成本或重建成本減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。但《估價(jià)規(guī)范》和《評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)成本法中的各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)時(shí)點(diǎn)沒(méi)有規(guī)定，而《理論與方法》第八章?成本法及其應(yīng)用?“土地價(jià)格構(gòu)成?投資利息”一節(jié)里，卻有兩種不同的估價(jià)技術(shù)思路。

闡述一：土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等金額，均應(yīng)按照它們?cè)诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)的正常水平來(lái)估算，而不是按照它們?cè)谶^(guò)去的實(shí)際或正常水平來(lái)估算。

闡述二：在成本法中，其起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是達(dá)到全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的日期，并因?yàn)橐话闶羌僭O(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)達(dá)到全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象，所以建設(shè)期的終點(diǎn)一般是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房的，一般是假設(shè)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)竣工驗(yàn)收完成。

經(jīng)過(guò)仔細(xì)推敲上述兩種估價(jià)技術(shù)思路，本質(zhì)的區(qū)別是因?yàn)樵O(shè)定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)工或竣工的不同，造成了土地取得費(fèi)用和建設(shè)成本取費(fèi)時(shí)點(diǎn)的不同。現(xiàn)將這兩種估價(jià)技術(shù)思路分別模擬土地價(jià)格的形成過(guò)程，進(jìn)行對(duì)比分析。

估價(jià)技術(shù)思路一，用成本法時(shí)，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房的，設(shè)定估價(jià)時(shí)點(diǎn)取得土地即開(kāi)發(fā)建設(shè)。將土地取得成本和建設(shè)成本加上正常開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，估算出的其實(shí)是估價(jià)對(duì)象竣工日的房地產(chǎn)重置價(jià)格。根據(jù)價(jià)值日期原則，必須折現(xiàn)，才能估算出估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)重置價(jià)格。根據(jù)替代原則，選取土地市場(chǎng)公開(kāi)掛牌出讓的若干可比實(shí)例，用市場(chǎng)法估算出估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地重置價(jià)格或用《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下稱(chēng)估價(jià)規(guī)程）中的市場(chǎng)法比較法估算出的土地價(jià)格才符合當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)行情。為尊重我國(guó)土地市場(chǎng)習(xí)慣，這時(shí)的土地重置價(jià)格又稱(chēng)土地價(jià)格。而在成本法（土地）中，這個(gè)結(jié)果卻只是作為了土地取得費(fèi)用項(xiàng)。兩種方法估算的土地的重置價(jià)格不僅結(jié)果相差甚遠(yuǎn)，而且與價(jià)值日期原則、替代原則相悖。因?yàn)槲覀兌贾?，無(wú)論用何種方法估算房地產(chǎn)或土地價(jià)格，只要方法應(yīng)用合理，參數(shù)選取準(zhǔn)確，其估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是一致的。

估價(jià)技術(shù)思路二，用成本法時(shí)，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房的，設(shè)定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)竣工（估價(jià)對(duì)象為在建工程的，設(shè)定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)停工），土地與建筑物分別估算。對(duì)于土地，如果近期在土地公開(kāi)交易市場(chǎng)上有較多的交易實(shí)例時(shí)，例如有足夠多的招拍掛或協(xié)議出讓可比實(shí)例，用市場(chǎng)法估算出的土地重置價(jià)格，既符合土地市場(chǎng)行情，又與《估價(jià)規(guī)程》估算出的土地價(jià)格一致。這種情況和用市場(chǎng)法估算城市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)中的成套毛坯房類(lèi)似，完全被市場(chǎng)接受，無(wú)需用成本法再次估算后對(duì)兩個(gè)結(jié)果平均或取舍;如果類(lèi)似土地?zé)o交易或很少交易時(shí)，例如特殊用地，設(shè)定土地取得費(fèi)用的取費(fèi)時(shí)點(diǎn)為正常開(kāi)發(fā)周期的起點(diǎn)，同時(shí)設(shè)定此起點(diǎn)以前的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用都分配給土地取得費(fèi)用，此起點(diǎn)以后的開(kāi)發(fā)費(fèi)用都分配給建設(shè)成本，用成本法（土地）估算出估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑物竣工的土地重置價(jià)格。對(duì)于建筑物，如果此建筑物具有個(gè)別性、不可比性，無(wú)交易或很少交易時(shí)，例如非標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、看守所等，設(shè)定建設(shè)成本的取費(fèi)時(shí)點(diǎn)為正常開(kāi)發(fā)周期的起點(diǎn)，用成本法（建筑物）估算出估價(jià)時(shí)點(diǎn)竣工的建筑物重置價(jià)格，也符合建筑物重置價(jià)格的形成過(guò)程。兩者加總，然后減去建筑物折舊，估算出土地價(jià)格。

綜上所述，用成本法時(shí)，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房的，設(shè)定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)竣工，土地與建筑物分別估算的估價(jià)技術(shù)思路，估算出的土地重置價(jià)格既符合土地市場(chǎng)行情，又與《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》估算出的土地價(jià)格一致。

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