鄧彩紅

【摘要】通過自由現(xiàn)金流模型的開店投資分析，能有效的幫助管理層作出是否投資開店的決策。本文根據(jù)作者的實際工作經(jīng)驗，對如 何有效的幫助管理層作出正確的開店投資決策，提出了自己的見解。

【關(guān)鍵詞】自由現(xiàn)金流;現(xiàn)金價值;回收期;內(nèi)含報酬率

一、計劃開店店鋪基本情況的資料收集

在進(jìn)行開店投資分析之前，我們需要收集計劃開店店鋪基本情況的資料。例如：店鋪所處城市，城市人口總量，最近一年城市GDP，所處地點情況（新開商場還是原有商場/商場所處樓層及位置/周邊交通狀況/店鋪內(nèi)面積及平面圖），附近是否有競爭對于，附近是否現(xiàn)有公司的店鋪及目前經(jīng)營狀況，附近是否有知名連鎖店，店鋪原承租人及店鋪主要的租賃條款等等。

二、選擇一家可比店鋪

為了能更好的預(yù)測計劃開店店鋪未來10或15年的收益狀況及投資回收期，我們需要先選擇一家附近已開的公司店鋪（優(yōu)先選擇離計劃開店鋪最近的公司店鋪）或地理位置相似的公司店鋪，以便獲取具有參考性的數(shù)據(jù)。當(dāng)確定了一家可比店鋪后，我們需要獲取此店鋪的上年平均每周（日）銷售金額或最近一個月每周（日）銷售金額。

三、確定費用標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)

基于公司區(qū)域店鋪歷史數(shù)據(jù)，確定費用標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)。例如：每年銷售增長比率%、標(biāo)準(zhǔn)毛利率%、每全時約當(dāng)數(shù)全年人工費用金額、每年人工費用增長比率%、標(biāo)準(zhǔn)每平方米水電耗用金額、每年水電費用增長比率%、標(biāo)準(zhǔn)每平方米裝修費用、壞貨及過期貨損失率%、運輸倉租費率%、廣告促銷費率%、其它費率%、每年其它費用增長比率%、其它業(yè)務(wù)收入%、稅率%、貼現(xiàn)率%、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)等等。

四、未來10年或15年利潤預(yù)測

當(dāng)獲取到我們所需的歷史數(shù)據(jù)及區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)后，那么首先就需要預(yù)測10年或15年的店鋪銷售及成本。銷售及成本我們是可以通過可比店鋪的數(shù)據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)來預(yù)估的。第1年的預(yù)估店鋪銷售=可比店鋪的每周銷售金額*52周;第2年及以后每年的預(yù)估店鋪銷售=上一年的預(yù)估銷售*（1+預(yù)估的每年銷售增長比率%）。第1年及以后每年的預(yù)估店鋪成本=每年的預(yù)估銷售*（ 1區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)毛利率%）。確定了銷售及成本，接下來我們就需要預(yù)估店鋪各項費用。第1年預(yù)估的店鋪員工成本=每全時約當(dāng)數(shù)全年人工費用金額*預(yù)估計劃開店店鋪所需人數(shù);第2年及以后每年的預(yù)估店鋪員工成本=上一年預(yù)估的員工成本*（1+預(yù)估的每年人工費用增長比率%）。第1年及以后每年的預(yù)估店鋪租金就按合同條款。如為同定費用就很簡單，直接按每年合同的同定金額預(yù)估。如為變動費用（按銷售金額的比率%），那么我們就按每年預(yù)估的店鋪銷售金額*每年的合同變動比率%。總而言之，我們在預(yù)估店鋪租金及管理費用時，一定嚴(yán)格要按合同條款預(yù)估。第1年及以后每年的預(yù)估店鋪廣告促銷費=每年的預(yù)估銷售*標(biāo)準(zhǔn)廣告促銷費率%。第1年及以后每年的預(yù)估店鋪運輸倉租費=每年的預(yù)估銷售*標(biāo)準(zhǔn)運輸倉租費率%。第1年預(yù)估的店鋪水電耗用金額=計劃開店店鋪建筑面積*標(biāo)準(zhǔn)每平方米水電耗用金額;第2年及以后每年的預(yù)估店鋪水電耗用金額=上一年預(yù)估的水電耗用金額*（1+預(yù)估的每年水電費用增長率%）。第1年及以后每年的預(yù)估店鋪壞貨及過期貨損失=每年的的預(yù)估銷售*標(biāo)準(zhǔn)壞貨及過期貨損失率%。關(guān)于店鋪折舊費用，我們要先確定開店前期需投人多少同定資產(chǎn)金額和計劃第幾年重新裝修以及裝修費用金額等。前期需投入的同定資產(chǎn)金額=計劃開店店鋪建筑面積*標(biāo)準(zhǔn)每平方米裝修費用金額+所需購買的家具及家電金額。第1年及重新裝修前的預(yù)估店鋪折舊費用=前期需投入的固定資產(chǎn)金額/折舊年限;重新裝修后及以后折舊年限內(nèi)的預(yù)估店鋪折舊費用=前期需投入的同定資產(chǎn)金額/折舊年限+重新裝修費用金額/折舊年限。第1年及以后每年的預(yù)估店鋪其它費用=每年的預(yù)估銷售*標(biāo)準(zhǔn)其它費用率%。當(dāng)所有的費用都基本預(yù)估后，我們還需考慮店鋪其他業(yè)務(wù)收入（廠家促銷費用贊助、合同費用等等）。第1年及以后每年的預(yù)估店鋪其他業(yè)務(wù)收入=每年的預(yù)估銷售*標(biāo)準(zhǔn)其它業(yè)務(wù)收入%。我們確定了銷售及成本、各項費用、其他業(yè)務(wù)收入，那么第1年及以后每年的店鋪稅后凈利潤（不考慮利息費用影響）=（銷售一成本一各項費用+其他業(yè)務(wù)收入）*（1-所得稅率）。

五、自由現(xiàn)金流、現(xiàn)金價值、投資回收期、內(nèi)含報酬率

首先，我們來看看店鋪每年的自由現(xiàn)金流是如何預(yù)估的。店鋪每年自由現(xiàn)金流=每年稅后凈利潤+每年折舊費用一每年非現(xiàn)金營運資金變化金額一當(dāng)年同定資產(chǎn)投入（如有）。每年稅后凈利潤、每年折舊費用、當(dāng)年同定資產(chǎn)投入這幾項我們在上一節(jié)里已經(jīng)介紹過了，但每年非現(xiàn)金營運資金變化金額是如何預(yù)估的尚未介紹，那我們現(xiàn)在就來了解一下非現(xiàn)金營運資金吧。非現(xiàn)金營運資金，也叫非現(xiàn)金營運資本。是指一個企業(yè)投放在流動資產(chǎn)上的資金，具體包括應(yīng)收賬款、存貨、其他應(yīng)收款、應(yīng)付票據(jù)、預(yù)收票據(jù)、預(yù)提費用、其他應(yīng)付款等占用的資金。（不包含現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，以及短期借款）。通過定義，我們知道要想預(yù)估每年非現(xiàn)金營運資金變化金額，我們至少得知道每年期初應(yīng)收賬款/其他應(yīng)收款余額及每年期末應(yīng)收賬款/其他應(yīng)收款余額，每年期初應(yīng)付賬款/其他應(yīng)付款余額及每年期末應(yīng)付賬款/其他應(yīng)付款余額，每年期初存貨余額及每年期末存貨余額。因連鎖店鋪基本無應(yīng)收賬款，那么我們主要是考慮每年期初、期末其他應(yīng)收款余額。其他應(yīng)收款一般為業(yè)主押金，正常每年期初、期末余額不變。接下來我們再來看看每年期初、期末存貨余額是如何預(yù)估的。除了第一年期初存貨為零，其它年份的期初存貨余額=上年份的期末存貨余額。所以期末存貨余額的預(yù)估就是關(guān)鍵了。我們之前已經(jīng)確定了區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)，那么期末存貨余額=存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)*當(dāng)年每周平均銷售成本。最后我們就來考慮期初、期末應(yīng)付賬款。要想預(yù)估應(yīng)付賬款，我們就得先知道每年的采購金額。每年的采購金額=期末存貨余額一期初存貨余額+當(dāng)年銷售成本。知道了每年的采購金額及之前已經(jīng)確定了區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，那么每年期末應(yīng)付賬款=每年的采購金額/365天*區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù);每年期初應(yīng)付賬款=上年份的期末應(yīng)付賬款余額。知道了每年期初存貨、期末存貨余額，每年期初存貨、期末應(yīng)付賬款余額，每年期初、期末其他應(yīng)收款余額，每年非現(xiàn)金營運資金變化金額=（每年期末存貨+每年期末其他應(yīng)收款余額一每年期末應(yīng)付賬款）一（每年期初存貨+每年期初其他應(yīng)收款余額一每年期初應(yīng)付賬款）。自由現(xiàn)金流確認(rèn)后，我們就依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)貼現(xiàn)率%將每年白南現(xiàn)金流折算為現(xiàn)金價值，每年自由現(xiàn)金流的現(xiàn)金價值=每年的自由現(xiàn)金流/（1+標(biāo)準(zhǔn)貼現(xiàn)率%）^n。投資回收期我們可以通過未來自由現(xiàn)金流的現(xiàn)金價值是在哪年將前期投資收回，視認(rèn)為多少年投資回收期。舉例來說，假設(shè)期初投資80萬元，第1年自由現(xiàn)金流的現(xiàn)金價值58萬元，第2年自由現(xiàn)金流的現(xiàn)金價值75萬元，那么投資回收期= 1- （ 58-80） /75=1.2933年;假設(shè)期初投資80萬元，第1年自由現(xiàn)金流的現(xiàn)金價值41萬元，第2年自南現(xiàn)金流的現(xiàn)金價值38萬元，第3年自由現(xiàn)金流的現(xiàn)金價值39萬元，那么投資回收期= 2-（ 41+38-80） /39=2.0256年。投資回收期越短，此項日就越值得投資。另外，內(nèi)含報酬率也是一個重要指標(biāo)。內(nèi)含報酬率，是指能夠使未來現(xiàn)金流人現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率，或者說是使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。內(nèi)含報酬率大于資金成本率則方案可行，且內(nèi)含報酬率越高方案越優(yōu)。