賈康

我們面對(duì)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，由新求常時(shí)，必須抓住創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)而總體實(shí)現(xiàn)各方面兼顧、微妙結(jié)合的調(diào)控方略，要密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整。因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及伴隨著的國(guó)際化、信息化和市場(chǎng)化的總體發(fā)展中，我們是有“韌性”、增長(zhǎng)空間和回旋余地的，其中國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)很重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，就是不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)的投資和發(fā)展。

總體說(shuō)來(lái)，整個(gè)城鎮(zhèn)化過(guò)程中還要較高速地發(fā)展幾十年。從現(xiàn)在真實(shí)城鎮(zhèn)化率在40%左右看，按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，要一直走到70%的高位才能轉(zhuǎn)而走進(jìn)低平發(fā)展階段。城鎮(zhèn)化的持續(xù)增長(zhǎng)，可能要維持30年左右。房地產(chǎn)會(huì)隨著中國(guó)各城鎮(zhèn)中心區(qū)、建成區(qū)的擴(kuò)大，配合接納4億左右的人從農(nóng)村走向城市定居，必然會(huì)形成整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、升級(jí)、優(yōu)化之中的支柱。

當(dāng)然也有一些困擾我們的問(wèn)題：這樣的支柱曾經(jīng)在前面若干年表現(xiàn)出發(fā)展熱度非常高，住房均價(jià)一路往上走，當(dāng)時(shí)的感受是“越調(diào)越熱，越調(diào)越漲”，但怎么會(huì)在前面一年多的時(shí)間里，一下子轉(zhuǎn)向了？我們現(xiàn)在可以評(píng)價(jià)一下我國(guó)在經(jīng)濟(jì)下行中的房地產(chǎn)變化的性質(zhì)是什么。

我一向強(qiáng)調(diào)，去年年初以來(lái)非常明顯的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，其主題詞應(yīng)該是“調(diào)整”與“分化”，絕對(duì)不是有些人說(shuō)的中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入崩盤(pán)的過(guò)程，以及整個(gè)房地產(chǎn)的景氣（如果以成交均價(jià)表現(xiàn)的房?jī)r(jià)而言）出現(xiàn)了一去不回的根本性拐點(diǎn)。

現(xiàn)在我們完全可以證明，對(duì)于“崩盤(pán)”說(shuō)的斷然否定是正確的。我也愿意借此機(jī)會(huì)強(qiáng)調(diào)一下：經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本邏輯確實(shí)是有用的，有助于我們理解規(guī)律，不能只看一段時(shí)間里的市場(chǎng)波動(dòng)——任何市場(chǎng)都有波動(dòng)，我們判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)決非崩盤(pán)的基本底氣在于對(duì)規(guī)律的認(rèn)知，這是非常重要的。

現(xiàn)在已看得很清楚，如果依據(jù)事實(shí)做一個(gè)簡(jiǎn)單評(píng)價(jià)的話(huà)，自去年上半年以來(lái)我所稱(chēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整與分化，在演變過(guò)程中總體來(lái)說(shuō)是健康的，現(xiàn)在沒(méi)有人擔(dān)心炒房和房?jī)r(jià)瘋漲的問(wèn)題，更多的是關(guān)注它怎么繼續(xù)演變，而這種演變是市場(chǎng)分化中并不會(huì)總體崩盤(pán)而繼續(xù)完成這一輪調(diào)整的問(wèn)題了。

這種調(diào)整如掌握好，就是擠出與消化泡沫，這一過(guò)程會(huì)更好地使全社會(huì)方方面面認(rèn)知，房地產(chǎn)是波動(dòng)的市場(chǎng)，波動(dòng)中使市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮應(yīng)有作用，是要構(gòu)建公平的市場(chǎng)，而政府要以調(diào)控促使這種市場(chǎng)保持平衡，就首先要在保障房軌道上使低收入階層和收入“夾心層”住有所居，托住保障軌的底之后，市場(chǎng)軌上則要引導(dǎo)中等收入以上的公眾、購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商一起認(rèn)識(shí)和順應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)。

因此，大家要在分化的市場(chǎng)中注意交易決策上的區(qū)別對(duì)待、具體分析，即至少需要分線(xiàn)（是幾線(xiàn)的城市？）、分市（同樣是二、三線(xiàn)城市，情況可能大相徑庭）、分段（地段因素千差萬(wàn)別、十分關(guān)鍵）、分類(lèi)型（如學(xué)區(qū)房還是非學(xué)區(qū)房）。

大家要由此來(lái)理性地認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，決定自己的投資行為、開(kāi)發(fā)行為。各方面一起遵循市場(chǎng)客觀規(guī)律來(lái)考慮問(wèn)題，那么整個(gè)社會(huì)就在我們的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和建設(shè)發(fā)展全面小康社會(huì)的過(guò)程中，有了一個(gè)全民的房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)。政府方面、開(kāi)發(fā)商、投資者和社會(huì)方方面面的成員都會(huì)在這個(gè)演變過(guò)程中，得到很多有益的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識(shí)。