摘 要：商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃，是指在對于商業(yè)地產(chǎn)項目內(nèi)外環(huán)境進行明確調(diào)查之后，在運用經(jīng)營資源的基礎上，實現(xiàn)特定范圍特定時間中營銷活動的科學規(guī)劃和安排，由此達到對應的營銷目的的過程。這不僅僅影響到商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益，還影響到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。因此，現(xiàn)階段很多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都高度重視營銷策劃工作的開展。文章從這個角度出發(fā)，積極歸納和總結(jié)當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題，在此基礎上提出對應的解決策略，希望可以改變當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的現(xiàn)狀。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)營銷；營銷策劃；問題與對策

我們不得不承認的是當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中的確存在很多的缺陷和不足，如果不積極進行改善和調(diào)整的話，勢必會影響到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此積極探究當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中的問題和對策，顯得尤為必要。

一、當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題

通過對于當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作情況的調(diào)查來看，當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進行改善和調(diào)整，將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作效能的發(fā)揮。具體來講，其主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點失準

商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點失準，是現(xiàn)階段很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商容易犯的錯誤。其主要體現(xiàn)在以下兩個方面：其一，過分的相信銷售業(yè)績與廣告營銷之間的關系，覺得只要地產(chǎn)營銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功，在這樣錯誤的思想意識下就有越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開放商開始在營銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營銷效能的做法，是很不合理的；其二，當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的賣點缺乏特色，過度的炒作，常常出現(xiàn)營銷內(nèi)容與實際商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點不吻合的情況，這種偏離實際的營銷策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時候都是徒有虛名，時間一長就引起消費者的反感，是起不到任何營銷效果的。

2.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的能力很不足

商業(yè)地產(chǎn)營銷策略的能力不足主要表現(xiàn)在策劃方案比較陳腐，缺乏實際的競爭能力。通過對于實際的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的情況歸納來看，營銷策劃缺乏新元素，不具備創(chuàng)新精神，多數(shù)情況下都以同質(zhì)化的方式來進行營銷，無論是取材，建筑外心，還是建筑特色，都以成詞濫調(diào)來進行宣傳。當然，這不僅僅與當前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)新機制不健全，商業(yè)地產(chǎn)建筑時尚元素，現(xiàn)代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會背景存在一定的關聯(lián)，但是其主要的還是內(nèi)因，那就是商業(yè)地產(chǎn)營銷團隊策劃的能力不足，難以結(jié)合不同的產(chǎn)品，實現(xiàn)有針對性的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃。

3.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的準備很欠缺

完善科學的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的準備工作，那就是市場調(diào)研工作的開展。但是實際上很多營銷策劃部門在確定策劃方法的時候，并沒有做好充足的市場調(diào)研的工作。具體表現(xiàn)為：以單一調(diào)查的方式去開展，忽視了樓盤規(guī)模，出現(xiàn)隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內(nèi)容往往沒有將樓盤的全部信息展示出來；策劃方案程序化，機械化，脫離樓盤實際情況，忽略消費者消費能力，過度強調(diào)樓盤的高檔性，出現(xiàn)了策劃盲目性的情況。

二、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的解決策略

1.樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念

樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念，簡單來講，就是正確審視營銷廣告的效能，看到其積極效能的同時，保證將廣告做的有針對性，而不是實現(xiàn)其與實際銷售業(yè)績之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個方面的工作：規(guī)避策劃炒作的現(xiàn)象，避免盲目炒作，實現(xiàn)廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發(fā)揮；樹立實事求是的基本原則，從消費立場出發(fā)，做到廣告策劃內(nèi)容的真實性，和策劃方法的針對性，保證給予消費者最理想的信息資訊。

2.打造專業(yè)的營銷策劃團隊

專業(yè)化的營銷策劃團隊，也是解決當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的關鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：其一，立足提升在職營銷策劃團隊成員業(yè)務素質(zhì)，積極開展專業(yè)化的營銷策劃培訓，使得其不斷接觸全新的營銷策劃知識，以不斷提升自身的營銷策劃能力；其二，建立健全營銷策劃方案的評價機制，實現(xiàn)營銷策劃方案與消費者感興趣程序，消費者參與程度，實際銷售業(yè)績之間的融合，實現(xiàn)對于具體營銷方案的考核，由此實現(xiàn)對于對應營銷策劃方案人員的獎勵和懲罰，以最大化的激發(fā)營銷策劃人員的工作積極性。

3.實現(xiàn)科學的營銷策劃定位

做好充足的營銷策劃準備工作，是保證營銷策劃定位科學性的關鍵所在。為此，需要做好以下幾個方面的工作：首先，積極做好市場調(diào)研工作，收集和整理最前沿的市場數(shù)據(jù)，全面了解消費主力和能力的基礎上，實現(xiàn)對于建筑前景的預測；其二，在預測報告的基礎上，實現(xiàn)對于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品金正能力的評估，并且借助計算機信息技術，實現(xiàn)具體數(shù)據(jù)網(wǎng)絡體系的構(gòu)建，為制定營銷策劃方案做好夯實的數(shù)據(jù)基礎；其三，界定商業(yè)地產(chǎn)的目標消費群體，對于其收入情況，購買力狀況進行分析，由此明確不同階層的消費需求，由此去確定其戶型需求程度，在此基礎上實現(xiàn)對于消費目標的界定。

三、結(jié)束語

從理論上來講，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案應該以客戶市場需求為出發(fā)點，樹立整體營銷意識，保證營銷策劃與銷售情況保持一致，進而使得商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案能夠如實的實現(xiàn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益。

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作者簡介：劉天舒（1993.05- ），男，漢族，湖南省衡東縣，本科，研究方向：營銷策劃