湯必波

摘要：工程造價(jià)是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目完工所要承擔(dān)的全部的成本，其中包含固定成本、可變成本等，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的可行性以及盈利性起著非常大的影響。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，對(duì)于工程造價(jià)的控制是提高房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利性以及風(fēng)險(xiǎn)可承擔(dān)性的重要保障，加強(qiáng)對(duì)于工程造價(jià)的重點(diǎn)控制對(duì)策的研究，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有著現(xiàn)實(shí)的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 工程造價(jià)控制 對(duì)策研究

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程造價(jià)控制問題及對(duì)策

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期主要包含項(xiàng)目的可行性、項(xiàng)目預(yù)算、競(jìng)投標(biāo)工作等等內(nèi)容，期間會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的管理成本以，而對(duì)于后期項(xiàng)目工作成本的決定對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行有著重要影響，因此前期工作需要重點(diǎn)把握，為項(xiàng)目的運(yùn)行打好基礎(chǔ)。

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目前期成本控制工作中的問題

前期工作對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有著關(guān)鍵的作用，而在這些工作中，由于前期項(xiàng)目的規(guī)劃不到位，會(huì)對(duì)后期的工作開展產(chǎn)生很多的阻礙，尤其是由于設(shè)計(jì)問題而造成的施工困難，會(huì)給項(xiàng)目的運(yùn)行造成極大的成本。對(duì)于土地的競(jìng)投標(biāo)以及項(xiàng)目預(yù)算工作，由于土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加大，以及競(jìng)投標(biāo)操作水平等的問題，往往會(huì)在先期土地獲得過程中耗費(fèi)比較大的成本，造成企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高等現(xiàn)象，項(xiàng)目在一開始便肩負(fù)著承重的成本。對(duì)于項(xiàng)目的尋租成本，由于市場(chǎng)不規(guī)范以及相應(yīng)的腐敗問題，會(huì)給企業(yè)帶來除了經(jīng)濟(jì)上的成本負(fù)擔(dān)，法律上的成本負(fù)擔(dān)也不容忽視。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目前期成本控制的對(duì)策

由于房地產(chǎn)前期管理成本以及預(yù)算對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營起著至關(guān)重要的作用，因此，前期成本管理工作不容忽視。一方面要提高企業(yè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性，以最高的效率完成項(xiàng)目的規(guī)劃以及預(yù)算控制，將項(xiàng)目的前期的管理成本最小化。同時(shí)要強(qiáng)化企業(yè)的資質(zhì)管理，注重企業(yè)品牌文化的積累，爭(zhēng)取在競(jìng)標(biāo)中獲得相對(duì)的優(yōu)勢(shì)，在完善相關(guān)手續(xù)的前提下，以最合理的價(jià)格拿下必要的土地或者是獲得項(xiàng)目的建造權(quán)利。

（三）前期成本控制合理開展的要求

雖然前期成本控制對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行有著重要的影響，但是對(duì)于項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備工作，企業(yè)不容有失，不能為了簡(jiǎn)單的節(jié)約成本而放棄了長遠(yuǎn)利益。在人員選配方面，企業(yè)要高薪聘請(qǐng)富有經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目人員擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理以及預(yù)算員的職位，來保障項(xiàng)目的合理高效運(yùn)行。而企業(yè)自身也應(yīng)當(dāng)完善管理工作，提高企業(yè)的管理效率，盡量減少尋租行為以及不合理的競(jìng)爭(zhēng)方式，爭(zhēng)取從自身做起建立一個(gè)完善的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，保持企業(yè)的合法行為，走可持續(xù)經(jīng)營道路。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的造價(jià)成本控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目確定以后，團(tuán)隊(duì)進(jìn)入項(xiàng)目運(yùn)行準(zhǔn)備階段，這一階段對(duì)于施工人員的配備以及相關(guān)材料的采購競(jìng)標(biāo)工作需要及時(shí)的開展起來，而這一期間的成本產(chǎn)生也會(huì)對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)的高低產(chǎn)生極大的影響。

（一）在準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的問題

準(zhǔn)備階段在人員配備過程中，對(duì)于建筑人員招募、人員素質(zhì)考核以及技能培訓(xùn)方面工作的不到位會(huì)給項(xiàng)目造成不必要的損失。不少單位由于先期準(zhǔn)備的不足，往往在人員培訓(xùn)方面工作不到位，給后期的操作帶來了潛在問題產(chǎn)生的可能，進(jìn)而造成成本的增加。同時(shí)對(duì)于材料采購以及招標(biāo)過程中，由于對(duì)于材料成本控制不嚴(yán)或者是工作人員的腐敗以及對(duì)于承建方資質(zhì)考核的不到位，會(huì)給項(xiàng)目造成成本增加、質(zhì)量問題等困難。

（二）準(zhǔn)備階段成本控制的相關(guān)對(duì)策

在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段，項(xiàng)目組一定要做好必要材料的考察以及相關(guān)承建方資質(zhì)的考核，這一過程中，企業(yè)可以通過與以往合作方的繼續(xù)合作或者是地方的實(shí)地考察等方式，來減少信息不對(duì)稱的情況，進(jìn)而減少成本增加的可能性。同時(shí)需要設(shè)計(jì)好合理的融資工作，以最佳的借款成本獲得部分資金。

（三）項(xiàng)目準(zhǔn)備階段成本控制的要求

在這一階段，對(duì)于成本控制工作的合理開展，企業(yè)一方面要做好前期監(jiān)督的工作，提高工作開展的透明度，提高成本產(chǎn)生的合理性。另一方面要做好信息采集的工作，爭(zhēng)取以最合理的成本采購材料，聘請(qǐng)資質(zhì)最佳的承建商合作開發(fā)項(xiàng)目。對(duì)于融資工作的開展，企業(yè)應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)合理的融資方案進(jìn)行操作，將融資的合法性放在首位，同時(shí)保障融資成本合理性。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)工程造價(jià)的重點(diǎn)控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)是項(xiàng)目正式運(yùn)行的階段，并且也是消耗成本最大的時(shí)候，此時(shí)所有的投資需要隨時(shí)配套跟上，并且也逐漸通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)變成實(shí)際的項(xiàng)目部分。這其中，對(duì)于成本的控制關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)的高低，需要特別的注意。

（一）在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)成本管理工作出現(xiàn)的問題

在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)，工程成本的產(chǎn)生一方面是由于正常的施工管理而隨之產(chǎn)生的，在這一過程中，部分項(xiàng)目會(huì)因?yàn)楣こ坦芾淼牟坏轿辉斐墒┕ば实拖禄蛘呤浅杀臼褂眠^度，進(jìn)而超出預(yù)算增加成本。同時(shí)對(duì)于安全管理方面的不嚴(yán)格，在事故發(fā)生后會(huì)給企業(yè)造成不必要的成本負(fù)擔(dān)。最后，部分企業(yè)由于施工規(guī)劃的不完善，造成工期的延后，導(dǎo)致項(xiàng)目不能準(zhǔn)時(shí)的交付，進(jìn)而造成相關(guān)的資金借貸成本的增加以及違約成本的產(chǎn)生。

（二）項(xiàng)目進(jìn)行過程中工程造價(jià)控制的實(shí)踐

在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行過程中，企業(yè)一方面派遣專業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理和工程管理人員進(jìn)行有效的管理，來保障工程的完成效率以及相應(yīng)管理成本的控制；另一方面要做到對(duì)于安全管理工作的到位，避免事故的發(fā)生以造成不必要的成本增加。

（三）對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)行中成本控制的相關(guān)要求

一方面，在項(xiàng)目運(yùn)行中，要保證人員的到位情況，盡可能的減少中途人員替換的可能，隨時(shí)保障工程開展的效率；另一方面，對(duì)于安全管理工作要常抓不懈，按照工程進(jìn)度的變化，要對(duì)于員工進(jìn)行必要的培訓(xùn)，更新員工的操作技能以及安全防護(hù)意識(shí)。在每天的項(xiàng)目運(yùn)行中，要指派專人管理，保障施工現(xiàn)場(chǎng)信息的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，讓公司隨時(shí)能把握現(xiàn)場(chǎng)的信息，做出最快最佳的決策。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收是整個(gè)項(xiàng)目的最后階段，這一過程中往往只是會(huì)涉及到一部分的管理成本，但是如果由于先期施工的質(zhì)量問題，項(xiàng)目很有可能遇到驗(yàn)收無法通過、項(xiàng)目返工等問題，造成施工成本的大大增加，進(jìn)而使得工程造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出工程的預(yù)算。

在這一階段，項(xiàng)目最主要的工作是以最準(zhǔn)確的信息來配合項(xiàng)目的檢查驗(yàn)收，提高驗(yàn)收的效率。而對(duì)于部分項(xiàng)目所出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)而返工的成本，往往取決于項(xiàng)目建造時(shí)候的管理，因此，需要在前期把握好項(xiàng)目的進(jìn)行，減少不必要的成本產(chǎn)生。

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