廣西中房惠民工程投資有限公司 潘昀

企業(yè)運(yùn)用管理會計的探究——以房地產(chǎn)企業(yè)為例

廣西中房惠民工程投資有限公司 潘昀

摘 要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，企業(yè)要在新的市場環(huán)境中較好地生存下去并獲得有利的市場地位，必須要依靠自身更為有效的管理模式。而作為近制造行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)更是需要在成本管理現(xiàn)狀上多做研究與改進(jìn)。管理會計作為增加企業(yè)經(jīng)營效益、提高生產(chǎn)效率、節(jié)約資源耗費(fèi)的主要手段之一，已經(jīng)被越來越多的行業(yè)所采納和使用，其中也包括房地產(chǎn)行業(yè)。本文主要介紹了管理會計的目標(biāo)、研究對象，分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用管理會計的主要目的，并且就目前我國房地產(chǎn)行業(yè)在營運(yùn)資金管理、成本管理、績效管理等方面對管理會計的運(yùn)用做了詳細(xì)的闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 管理會計 目的 具體運(yùn)用

1 管理會計概述

本文所指的管理會計，指的是企業(yè)組織為了更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的組織職能，為管理者提供更為詳細(xì)的會計信息，以此來更好地反映企業(yè)經(jīng)營情況，幫助有關(guān)決策者做出更為準(zhǔn)確的決策，所以管理會計相比于一般的財務(wù)管理，更加注重決策功能的實(shí)現(xiàn)。尤其是目前房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制與管理變得越來越重要，管理會計在成本管理上的優(yōu)勢就更加突出，所以也備受房地產(chǎn)企業(yè)的喜愛。

1.1 管理會計的目標(biāo)

管理會計作為企業(yè)加強(qiáng)自身經(jīng)營管理的重要手段之一，最終目標(biāo)是能夠幫助企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標(biāo)。本文把管理會計的總體目標(biāo)劃分為以下三個具體的層次：(1)為企業(yè)管理層或者決策者提供決策有用的信息，輔助企業(yè)管理層做出更為準(zhǔn)確的決策，以此來促進(jìn)企業(yè)的高效運(yùn)行；(2)參與企業(yè)的控制活動，引導(dǎo)企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)既定的經(jīng)營目標(biāo)；(3)參與企業(yè)業(yè)績的管理與考評，使得企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)績效激勵。

1.2 管理會計的研究對象

目前各學(xué)者對于管理會計的研究對象有著不同的主流看法，主要包括以下三種觀點(diǎn)：(1)認(rèn)為管理會計的主要研究對象是現(xiàn)金流；(2)認(rèn)為管理會計的主要研究對象是企業(yè)資金的總體運(yùn)動情況；(3)認(rèn)為管理會計的主要研究對象是企業(yè)的價值差。

本文認(rèn)為管理會計與日常的財務(wù)會計其實(shí)都是現(xiàn)代會計學(xué)的重要組成部分，它們的研究對象在總體上是保持一致的，都應(yīng)是企業(yè)的具體經(jīng)濟(jì)活動。并且管理會計的研究對象相比于財務(wù)會計而言，要更加側(cè)重于企業(yè)預(yù)期的或者未來的經(jīng)濟(jì)活動，更加具有戰(zhàn)略意義。

2 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用管理會計的主要目的

2.1 促使企業(yè)更加及時地做出高效、準(zhǔn)確的決策

通常由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目周期較長、執(zhí)行時間久等特點(diǎn)，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的決策顯得更為關(guān)鍵，可能一個錯誤的項(xiàng)目投資決策就會使企業(yè)陷入深度經(jīng)營危機(jī)之中。所以房地產(chǎn)企業(yè)引入實(shí)施管理會計，也是期望能夠使用這一較為先進(jìn)的會計管理工具來實(shí)現(xiàn)優(yōu)化決策的目的。通常準(zhǔn)確、有效的決策需要企業(yè)在充分考慮若干種可能存在的情況下，結(jié)合目前的客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等，同時從企業(yè)既定的經(jīng)營目標(biāo)出發(fā)，最終做出較為合適的、準(zhǔn)確的選擇或者判斷。管理會計作為一種會計工具，可以直接地為企業(yè)管理當(dāng)局的各個決策方案提供詳細(xì)的分析資料，使決策者能夠綜合考慮分析，最后選出最為優(yōu)秀的方案。綜合來看，管理會計在企業(yè)的整個經(jīng)營決策過程中，更多時候發(fā)揮的其實(shí)是咨詢服務(wù)或者是決策分析的功能，房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過運(yùn)用管理會計來更加透徹地分析各個方案，最終及時地做出更為高效、準(zhǔn)確的決策。

2.2 有效控制房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的各個過程

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目周期較長，所以在項(xiàng)目實(shí)施的過程中更需要加以控制與管理。管理會計作為貫穿于企業(yè)整個經(jīng)濟(jì)活動始終的一種會計工具，能夠很好地對房地產(chǎn)企業(yè)的各個運(yùn)營過程進(jìn)行控制與監(jiān)督管理，對經(jīng)營活動進(jìn)行調(diào)整、指導(dǎo)和干預(yù)，引導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營活動得以按照原計劃進(jìn)行下去。

通常在房地產(chǎn)開始具體執(zhí)行或?qū)嵤╉?xiàng)目時，控制活動就應(yīng)該隨之開始，管理會計要實(shí)現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營活動的有效控制，需要將企業(yè)經(jīng)營的事前規(guī)劃與事中控制都結(jié)合起來，即在企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施之前就通過計劃或預(yù)算確定好各項(xiàng)預(yù)計要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)或子目標(biāo)，在計劃的實(shí)際執(zhí)行過程中，一旦發(fā)生偏差，及時地進(jìn)行修正與改進(jìn)，以此來確保經(jīng)營活動的順利運(yùn)行。通常房地產(chǎn)企業(yè)中所使用的目標(biāo)成本管理方法、全面預(yù)算管理方法和責(zé)任中心制等，就是管理會計在控制企業(yè)經(jīng)營活動中運(yùn)用的體現(xiàn)。

2.3 對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行考核與評價

所謂的對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行考核與評價，指的是將房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營業(yè)績與企業(yè)預(yù)算情況進(jìn)行詳細(xì)的分析與比較，并且根據(jù)比較得出的結(jié)果來對企業(yè)內(nèi)部的某一部門或者是員工個人的業(yè)績作出評價，同時給予一定的獎勵或懲罰。管理會計的實(shí)施可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)建立更加完善的責(zé)任會計制度，并且事先就通過預(yù)算指標(biāo)等使有關(guān)工作人員明白自己的職責(zé)所在，以此來更好地指導(dǎo)他們完成需要實(shí)現(xiàn)的任務(wù)或者計劃。通常房地產(chǎn)企業(yè)中所使用的標(biāo)準(zhǔn)成本法、全面預(yù)算管理方法和責(zé)任中心制等，就是管理會計在企業(yè)績效考評中得以運(yùn)用的體現(xiàn)。

3 管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體運(yùn)用。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)用管理會計已經(jīng)變得越來越普遍，本文從營運(yùn)資金管理、成本控制和績效管理這三個方面，詳細(xì)介紹了目前房地產(chǎn)企業(yè)較為常用的集中管理會計方法或工具。

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用管理會計對營運(yùn)資金進(jìn)行管理

管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)資金管理中的運(yùn)用，主要體現(xiàn)在目前為大家所熟知的“營運(yùn)資金管理理論與實(shí)務(wù)”。所謂房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)資金，其實(shí)指的就是企業(yè)在某一個時點(diǎn)上的流動資產(chǎn)與流動負(fù)債兩者的差，“營運(yùn)資金管理理論與實(shí)務(wù)”通常研究的是企業(yè)可以通過使用哪些有效的手段，來加強(qiáng)內(nèi)部營運(yùn)資金的流動速度，使得同樣資金的營運(yùn)資金可以創(chuàng)造出更多的價值，最終的目的是能夠盡量降低資金的使用成本、提高資金使用效率。通常房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)資金管理主要內(nèi)容包括：(1)加快現(xiàn)金以及應(yīng)收賬款、存貨等流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，使其能夠在更短的時間內(nèi)完成一次流通運(yùn)轉(zhuǎn)，更快地創(chuàng)造價值，包括計算最佳的現(xiàn)金持有量和存貨采購量，盡可能地降低資金的持有成本，提高資金的使用效率；(2)對企業(yè)的信用管理能力進(jìn)行強(qiáng)化，尤其要充分運(yùn)用金融工具，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回流速度較慢，項(xiàng)目期限就較長，所以資金的回流對于整個企業(yè)的正常有序運(yùn)營具有十分重大的意義；(3)加強(qiáng)商業(yè)信用的管理能力，保證諸如應(yīng)收賬款等已有流動資產(chǎn)的安全性。以上三點(diǎn)是管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中運(yùn)用的主要體現(xiàn)。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用管理會計對成本進(jìn)行管理的四種管理工具

3.2.1 ABC法(作業(yè)成本法)

作業(yè)成本法指的是在計算企業(yè)的成本過程中，是以一個作為，也就是行為，來作為衡量或者考核的核心。在使用該方法的過程中，首先需要在企業(yè)的所有作業(yè)中識別出會消耗資源(即產(chǎn)生成本)的作業(yè)，然后對耗用的資源進(jìn)行確認(rèn)和計量，接著將計量的結(jié)果準(zhǔn)確地歸入到相應(yīng)的作業(yè)中去，最后按照一定的分配原則將發(fā)生的資源消耗合理地分配到相應(yīng)的產(chǎn)品或者成本對象中去。概括來說，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)用作業(yè)成本法的內(nèi)容主要包括以下幾個工作步驟：明確考核的作業(yè)之后確定相應(yīng)的工作成本；確定相關(guān)的成本要素；明確作業(yè)和成本之間的關(guān)系，例如是直線的相關(guān)關(guān)系還是其他關(guān)系等；明確成本的動因并對其進(jìn)行合理的計量；合理分配，計算作業(yè)成本；開展成本管理。

3.2.2 本量利分析法

房地產(chǎn)企業(yè)具有贏利性質(zhì)，所以最終的經(jīng)營目的就是獲得收益的最大化。本量利分析作為管理會計中的成本管理工具之一，指的是總結(jié)企業(yè)業(yè)務(wù)量、成本以及利潤三者之間的關(guān)系，形成定量分析模型，為最終確定產(chǎn)量或者銷售量提供有力的依據(jù)。該方法在房地產(chǎn)公司的使用主要是針對房產(chǎn)的銷售量來做的分析，通過研究銷售量、成本和利潤之間的相互依存關(guān)系，來計算保本銷售量、邊際貢獻(xiàn)等，同時考慮各要素之間的依存關(guān)系，來為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)決策提供有力的依據(jù)與支撐。

3.2.3 標(biāo)準(zhǔn)成本法

除了以上幾種，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用管理會計對成本進(jìn)行控制時，還運(yùn)用了標(biāo)準(zhǔn)成本法。所謂標(biāo)準(zhǔn)成本法指的是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)制定成本標(biāo)準(zhǔn)，在項(xiàng)目具體實(shí)施后，將實(shí)際發(fā)生的成本與標(biāo)準(zhǔn)成本兩者進(jìn)行比較，若產(chǎn)生差異則對差異產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，并及時上報成本管理中心進(jìn)行反饋。具體運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)成本法包括以下幾項(xiàng)工作內(nèi)容：合理制定有關(guān)事項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)成本、核算實(shí)際發(fā)生的成本、計算兩者之間的差異并進(jìn)行分析、對成本差異進(jìn)項(xiàng)賬務(wù)處理。運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)成本法可以使房地產(chǎn)企業(yè)更好地控制好項(xiàng)目的成本，并且及時地發(fā)現(xiàn)問題，快速進(jìn)行補(bǔ)救。

3.2.4 變動成本法

本位所指的變動成本法，是指在房地產(chǎn)企業(yè)計算相應(yīng)的工程項(xiàng)目成本時，首先根據(jù)各項(xiàng)成本已有的性態(tài)來進(jìn)行分析，將成本分為固定成本和變動成本，其中固定成本被看成是期間費(fèi)用，只核算變動成本，采用變動成本法能夠更為精確核算項(xiàng)目帶來的新成本，使得決策過程更加有效。具體運(yùn)用變動成本法包括以下幾項(xiàng)工作內(nèi)容：依據(jù)成本形態(tài)將所有成本劃分為固定成本和變動成本、進(jìn)一步將變動成本劃分為變動非生產(chǎn)成本與變動生產(chǎn)成本、以變動成本法為依據(jù)編制內(nèi)部損益表、以邊際利潤為依據(jù)制定財務(wù)決策。

3.3 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用管理會計對企業(yè)績效進(jìn)行管理

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用管理會計實(shí)現(xiàn)對績效的有效管理主要體現(xiàn)在其對平衡計分卡績效管理模式的運(yùn)用上。平衡計分卡指的是將企業(yè)的經(jīng)營績效分為財務(wù)、運(yùn)行、客戶、學(xué)習(xí)與成長四個維度，將企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)細(xì)分成可以實(shí)現(xiàn)的具體指標(biāo)，對于促進(jìn)房地產(chǎn)等快速發(fā)展行業(yè)的企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)起著十分重要的作用。通常平衡計分卡的思維度細(xì)化如下：(1)財務(wù)：資產(chǎn)營運(yùn)能力、企業(yè)償債能力、財務(wù)效益情況、未來發(fā)展能力等；(2)運(yùn)行：企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)行流程、創(chuàng)新流程、售后服務(wù)實(shí)施情況、社會責(zé)任的實(shí)現(xiàn)等；(3)客戶：客戶的忠誠度、市場占有率、市場擴(kuò)張速度、從客戶那獲得的利潤額度等；(4)學(xué)習(xí)與成長：企業(yè)的成長性、企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)新能力、員工的滿意度、員工的離職率與留任率等。目前部分房地產(chǎn)企業(yè)分別根據(jù)上文提高的四個維度來確定業(yè)績考核的范圍與標(biāo)準(zhǔn)，平衡計分卡不僅被用來考核整個企業(yè)的業(yè)績，還被用來考核部門和員工個人的業(yè)績，形成了部門平衡計分卡和員工平衡計分卡。同時，要運(yùn)用好平衡計分卡，需要企業(yè)將財務(wù)指標(biāo)考核與非財務(wù)指標(biāo)考核有效結(jié)合起來。

4 結(jié)語

綜上所述，目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭越來越激烈，企業(yè)要在競爭中獲得生存必須要加強(qiáng)管理與創(chuàng)新。某種程度上說，房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)并運(yùn)用管理會計，在資金管理、成本控制和績效考核等方面都或多或少地獲得改善與進(jìn)步。需要強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用管理會計工具時，應(yīng)將自身實(shí)際與管理會計理論進(jìn)行有效結(jié)合，并且將理論實(shí)際運(yùn)用到實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營中去，切不可脫離自身的實(shí)際運(yùn)營情況，導(dǎo)致管理會計的使用效果適得其反。隨著房地產(chǎn)企業(yè)對管理會計的運(yùn)用越來越深入與精準(zhǔn)，管理會計也必將為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更加廣闊的發(fā)展空間。

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中圖分類號：F275.2

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)05(a)-033-03