鄧桂營

摘要：本文使用鄭州市2003-2013年相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析城市發(fā)展水平對住宅價格的影響作用。研究發(fā)現(xiàn)：城鎮(zhèn)人口、住宅產(chǎn)出和消費能力是住宅價格直接因素；經(jīng)濟水平、城鎮(zhèn)設(shè)施、教育醫(yī)療和住宅投資為間接因素?？傮w效應(yīng)分析知消費能力和城鎮(zhèn)人口為需求主導(dǎo)型因素，住宅投資等因素為供給主導(dǎo)型因素。

關(guān)鍵詞：城市發(fā)展水平；商品住宅價格；結(jié)構(gòu)方程模型

1.引言

住宅是城市發(fā)展的重要載體。隨著城市進(jìn)程的加快，住宅開發(fā)的規(guī)模與速度持續(xù)擴大，住宅產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展已成為各級政府及學(xué)術(shù)界共同關(guān)注的焦點。穩(wěn)定房地產(chǎn)價格尤其是住宅價格，是我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的主要任務(wù)[1]。城市發(fā)展對住宅需求的提升和城市化的聚集效應(yīng)是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要動力。本文從城市發(fā)展水平視角探索各因素對商品住宅價格的作用機理。

2.城市發(fā)展指標(biāo)體系及模型建立

2.1城市發(fā)展指標(biāo)體系

通過國內(nèi)外相關(guān)研究來確定本文因素指標(biāo)。駱永民利用中國30個省份1998-2009年的面板數(shù)據(jù)分析房價與城市化的關(guān)系且發(fā)現(xiàn)城市化水平對房價具有顯著的促進(jìn)作用[2]。楊曉冬等通過5個指標(biāo)因子81個具體指標(biāo)分析城市發(fā)展水平對住宅價格的作用[3]。王中亞構(gòu)建包含經(jīng)濟、社會和資源環(huán)境3個子系統(tǒng)的城市發(fā)展水平綜合評價指標(biāo)體系，該指標(biāo)體系共涉及29個具體指標(biāo)[4]。Gabriel[5]、Berger[6]分別對美國、俄羅斯的住宅市場與城市發(fā)展進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)城市經(jīng)濟的發(fā)展、勞動生產(chǎn)率的提高及居民生活質(zhì)量的提升均對房價有一定影響。

基于以往學(xué)者的研究，本文提出經(jīng)濟水平、城鎮(zhèn)人口、消費能力、住宅投資、住宅產(chǎn)出、城鎮(zhèn)設(shè)施、教育醫(yī)療水平七個指標(biāo)來分析城市發(fā)展水平與住宅價格的影響作用，其指標(biāo)體系包括8類共25個具體變量。

2.2模型建立

結(jié)構(gòu)方程模型（SEM）是應(yīng)用變量的協(xié)方差矩陣來分析變量之間關(guān)系的一種統(tǒng)計方法。SEM模型是驗證性因子模型和因果模型的結(jié)合體，包含結(jié)構(gòu)模型和測量模型。

3.實證研究

3.1研究假設(shè)

提出城市發(fā)展水平對住宅價格影響作用的研究假設(shè)，具體如下：H1：經(jīng)濟水平對城鎮(zhèn)設(shè)施具有正向影響；H2：城鎮(zhèn)人口對經(jīng)濟水平具有正向影響；H3：城鎮(zhèn)設(shè)施對住宅投資具有正向影響；H4：經(jīng)濟水平對教育醫(yī)療具有正向影響；H5：教育醫(yī)療對住宅投資具有正向影響；H6：城鎮(zhèn)人口對住宅價格具有正向影響；H7：住宅投資對住宅產(chǎn)出具有正向影響；H8：消費能力對住宅投資具有正向影響；H9：住宅產(chǎn)出對住宅價格水平具有負(fù)向影響；H10：消費能力對住宅價格具有正向影響。

3.2模型評價

模型評價主要利用信度系數(shù)和效度對模型中的測量指標(biāo)與潛變量進(jìn)行相關(guān)評價。本文利用SPSS20.0統(tǒng)計軟件對信度和效度進(jìn)行運算，其運算結(jié)果具體如表2。

由上表可知區(qū)分效度（AVE）均大于0.5區(qū)間，此模型可行。模型潛變量的Cronbachα系數(shù)均在0.7以上，合成信度的CR指標(biāo)均大于0.70，說明用觀測變量來測量潛變量的信度較好。

4.結(jié)論

通過SEM求解，對城市發(fā)展與商品住宅價格作用機理分析得出如下結(jié)論：

4.1直接因素及作用

消費能力、住宅產(chǎn)出和城鎮(zhèn)人口為直接因素，路徑系數(shù)為0.913、-0.314和0.302。居民消費能力的影響作用最大，存在正相關(guān)性；住宅產(chǎn)出影響為其次，存在負(fù)相關(guān)關(guān)系；城鎮(zhèn)人口對住宅價格影響較前兩者最小，且對住宅價格有正向作用。

4.2間接因素及作用

經(jīng)濟水平、城鎮(zhèn)設(shè)施、教育醫(yī)療水平和住宅投資為間接因素，對住宅價格的影響途徑和程度各異。①經(jīng)濟水平先通過城鎮(zhèn)設(shè)施及教育醫(yī)療因素間接影響商品住宅價格。經(jīng)濟發(fā)展與人口狀況存在較強正向影響，城鎮(zhèn)人口的不斷增加促進(jìn)了城市經(jīng)濟發(fā)展；②城鎮(zhèn)設(shè)施、教育醫(yī)療均先作用于住宅投資，再對住宅價格產(chǎn)生間接影響；③消費能力對住宅價格具有顯著影響，且對住宅投資狀況產(chǎn)生影響；④住宅投資直接影響住宅產(chǎn)出，住宅投資狀況對住宅產(chǎn)出存在正向影響。

4.3總效用分析

城市發(fā)展各因素對住宅價格的總影響效應(yīng)通過計算得出表3。

由表3分析：消費能力、城鎮(zhèn)人口對住宅價格的總效應(yīng)為正，存在正向影響；其他因素對商品住宅價格的總效應(yīng)為負(fù)，存在負(fù)向影響。從供給、需求對價格作用來看，消費能力和城鎮(zhèn)人口為需求主導(dǎo)型因素，住宅投資等5因素為供給主導(dǎo)型因素。對于城市發(fā)展各因素的合理區(qū)分，將使政府調(diào)控商品住宅價格更具針對性。（作者單位：西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]劉洪玉，孫嶠.房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)研究[J].建筑經(jīng)濟，2006（02）

[2]駱永民.城市化對房價的影響：線性還是非線性——基于四種面板數(shù)據(jù)回歸模型的實證分析[J].財經(jīng)研究，2011（4）

[3]楊曉冬，武永祥.協(xié)調(diào)發(fā)展視角下的商品住宅價格模型研究——以上海市為例[J].中國軟科學(xué)，2013（01）

[4]王中亞.中原經(jīng)濟區(qū)域城市發(fā)展水平綜合評價市政研究[J].河南工業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)板），2012（02）

[5]Gabriel S A，Mattey J P，Wascher W L.Compensating differentials and evolution in the quality-of-life among US states[J].Regional Science and Urban Economics，2003，33（5）：619-649.

[6]Berger M C，Blomquist G C，Sabirianova Peter K.Compensating differentials in emerging labor and housing markets：estimates of quality of life in Russian cities[J].Journal of Urban Economics，2008，63（1）：25-55.