馬敏達(dá)　馬智利

[提要] 面對我國未來龐大的老年人口，分層次養(yǎng)老應(yīng)該是比較現(xiàn)實(shí)的選擇，養(yǎng)老地產(chǎn)是滿足我國中高收入老年群體社會養(yǎng)老的一種重要形式。重慶的養(yǎng)老地產(chǎn)處于初創(chuàng)期，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的融資問題更為嚴(yán)重。本文對重慶的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，對具有典型意義的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、運(yùn)營進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。對比分析幾種主要項(xiàng)目融資模式對重慶養(yǎng)老地產(chǎn)的適用性，并提出適合重慶養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的PFI模式。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；財(cái)務(wù)分析；融資模式；PFI

本文系中央高校基本科研業(yè)務(wù)費(fèi)科研專項(xiàng)：“我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式比選和構(gòu)建研究”（項(xiàng)目編號：CDJXS12031221）子課題研究成果

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2015年3月23日

引言

2013年，我國60歲以上老年人口了突破2億，2033年前后將翻番到4億，平均每年增加1，000萬。本世紀(jì)中葉，60歲以上人口將達(dá)到峰值4.87億，占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)34.8%。2012年末，重慶市60歲以上的老年人口已達(dá)到了584萬，占重慶市人口比例約17%，并呈現(xiàn)出“未富先老”、地區(qū)老齡化程度不平衡、城鄉(xiāng)倒置等特點(diǎn)。面對我國未來龐大的老年人口，老年人口分層次養(yǎng)老，應(yīng)該是比較現(xiàn)實(shí)的選擇。建設(shè)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系。社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”。政府應(yīng)做好“?；?、兜底線”的基礎(chǔ)工作，著力保障特殊困難老年人群的養(yǎng)老服務(wù)需求，確保人人享有基本養(yǎng)老服務(wù)。

目前，國內(nèi)有多種養(yǎng)老模式，主要分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。隨著居民收入和儲蓄的顯著增加，社會對老年產(chǎn)業(yè)的逐步重視和開發(fā)等因素，養(yǎng)老地產(chǎn)成為一種新興的業(yè)態(tài)在全國發(fā)展迅速，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，老年人對老年社區(qū)的需求呈現(xiàn)快速增長趨勢。養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)作為中高收入老年群體社會養(yǎng)老的一種重要形式。

雖然國家表示支持社會資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，但是逐漸向成熟道路上邁進(jìn)的養(yǎng)老地產(chǎn)在融資問題上荊棘叢生。制約我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要有兩大因素：一是土地；二是資金。在土地方面，國家在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目上政策非常優(yōu)惠：土地可以免招拍掛；項(xiàng)目享受稅費(fèi)減免。

關(guān)鍵問題是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的資金來源。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的低收益性決定了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不能采用常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的融資問題已經(jīng)成為制約我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要瓶頸。重慶的養(yǎng)老地產(chǎn)處于初創(chuàng)期，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的融資問題更為嚴(yán)重。養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目融資研究，一般分為兩個階段：一是項(xiàng)目建設(shè)階段融資模式研究；二是項(xiàng)目建成后進(jìn)入運(yùn)營階段的項(xiàng)目資金平衡模式研究。本文是基于重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資階段融資模式研究。

一、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀和面臨的困境

現(xiàn)階段，重慶在建和擬建主要的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目有6個，分別是：

南岸：寬庭實(shí)業(yè)開發(fā)的如恩歲月醫(yī)療護(hù)理養(yǎng)老公寓

巴南：常青國際養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)的巴南羊鹿山常青國際養(yǎng)生園

萬盛：金科地產(chǎn)開發(fā)的金科中華養(yǎng)生城

大足：臺企品安生命集團(tuán)開發(fā)的五星級養(yǎng)老院

南川：美國舒侖士頤養(yǎng)國際打造的國內(nèi)首個養(yǎng)老護(hù)理主題大型國際社區(qū)

璧山：中水電地產(chǎn)開發(fā)的重慶三擔(dān)健康城

以上項(xiàng)目的概況如表1所示。（表1）

二、重慶典型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目融資分析和財(cái)務(wù)分析

在重慶現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，主城范圍內(nèi)具有典型意義的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是RY醫(yī)療護(hù)理養(yǎng)老公寓（出于企業(yè)商業(yè)秘密的考慮，項(xiàng)目名稱用RY代替），在區(qū)縣范圍內(nèi)具體典型意義的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是JS養(yǎng)生城（出于企業(yè)商業(yè)秘密的考慮，項(xiàng)目名稱用JS代替）。筆者通過專家訪談法，從相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人處獲得了與項(xiàng)目相關(guān)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，以下分別對以上兩個項(xiàng)目做實(shí)證性分析。

（一）RY醫(yī)療護(hù)理養(yǎng)老公寓項(xiàng)目融資分析和財(cái)務(wù)分析。在獲得項(xiàng)目相關(guān)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行本項(xiàng)目的總投資估算，結(jié)果如下：本項(xiàng)目總投資3.97億元，其中：建設(shè)成本3.21億元，配套的三甲醫(yī)院投資1，000萬元，項(xiàng)目裝修費(fèi)3，000萬元，項(xiàng)目建設(shè)期資金利息（靜態(tài)，年利率：12%）3，600萬元（項(xiàng)目建設(shè)期：24個月）。本項(xiàng)目資金籌措圖如圖1所示。（圖1）

項(xiàng)目建設(shè)資金：自有資金2.5億元，項(xiàng)目借債的本利和1.86億元。

項(xiàng)目預(yù)期收益：商鋪銷售收入（稅前）1.7525億元，項(xiàng)目完工后預(yù)期收入年租金3，463.2萬元，項(xiàng)目完工前預(yù)期收入入住保證金2，000萬元。

由以上數(shù)據(jù)可以看出，本項(xiàng)目的建設(shè)資金理論上是可以平衡的。但項(xiàng)目實(shí)際操作的結(jié)果是無法達(dá)到項(xiàng)目的資金平衡，原因如下：項(xiàng)目開工后沒有收取到充足的入住保證金，另外作為項(xiàng)目資金平衡的基本來源——商鋪，按照重慶市最新的銷售政策，需要在項(xiàng)目工程竣工后才能銷售，面對著強(qiáng)大的資金壓力，該項(xiàng)目不得不走向帶有養(yǎng)老設(shè)施配套的常規(guī)商品房銷售之路。而作為養(yǎng)老地產(chǎn)的核心——養(yǎng)老服務(wù)，則蕩然無存。

（二）JS養(yǎng)生城（一期）項(xiàng)目融資分析和財(cái)務(wù)分析。在獲得項(xiàng)目相關(guān)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行本項(xiàng)目的總投資估算，結(jié)果如下：該項(xiàng)目實(shí)際投資總額為2.61億元，其中項(xiàng)目建設(shè)期（17個月）資金利息（靜態(tài)，年利率：15%）：2，656萬元。本項(xiàng)目資金籌措圖如圖2所示。（圖2）

項(xiàng)目建設(shè)資金：項(xiàng)目啟動資金（自有資金）：0.9748億元，項(xiàng)目滾動開發(fā)資金：0.3789億元，項(xiàng)目借債的本利和1.5156億元。

在開發(fā)上，JS集團(tuán)采用的是項(xiàng)目事業(yè)部制，集團(tuán)公司只給項(xiàng)目部不足40%的項(xiàng)目啟動資金，項(xiàng)目所需45%以上的資金需要項(xiàng)目部以15%的年利率向集團(tuán)財(cái)務(wù)公司借款，其余部分通過預(yù)售資金滾動解決。

在強(qiáng)大的資金利息壓力下，JS所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)只是打著“養(yǎng)老”的名義，一開始就實(shí)施商品房銷售，由于項(xiàng)目配套設(shè)施不足，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心——養(yǎng)老服務(wù)在本項(xiàng)目上是不存在的，因此項(xiàng)目銷售情況不理想，銷售速度較慢。endprint

（三）研究小結(jié)。通過兩個重慶最具有代表性的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可以看出，重慶養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有的開發(fā)模式、盈利模式和融資方式，注定它們在未來走不遠(yuǎn)，具體原因如下：

1、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大都名不副實(shí)?？陀^地講，重慶做養(yǎng)老地產(chǎn)的并不多，屈指可數(shù)的幾個養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目更多的偏向旅游地產(chǎn)方面，只是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，很多項(xiàng)目都名不副實(shí)。

2、重慶許多開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)其目的仍然是大規(guī)模圈地。開發(fā)商一窩蜂地涌入，可以說，目前養(yǎng)老地產(chǎn)正蘊(yùn)含著泡沫，開發(fā)商的追捧也過于盲目。

3、重慶目前市場上養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際的盈利性都很差，需要開發(fā)商不斷投入資金。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)目前所面臨的困境在于：首先客戶有限，又不具備盈利能力，實(shí)際操作起來難度很大，一般開發(fā)商依靠傳統(tǒng)的融資方式來做，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。

4、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)沒有固定的盈利模式，大多數(shù)項(xiàng)目只是通過一次性賣房來獲得現(xiàn)金流。事實(shí)上，長期運(yùn)行的成熟養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，一般都是靠收取租金和服務(wù)費(fèi)來獲取最終的資金平衡。實(shí)際上，養(yǎng)老地產(chǎn)涉及領(lǐng)域較廣，比如老年護(hù)理、服務(wù)、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，但目前這些方面的政策法規(guī)尚不完善，所以在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)過程中還有很多難關(guān)要過。

5、重慶現(xiàn)有的“養(yǎng)老”地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)踐表明：沒有一個是真正解決了項(xiàng)目的社會融資問題。

三、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式

（一）重慶養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目融資模式選擇。項(xiàng)目融資模式有PPP、BOT、PFI，等等。

PPP，即public-private partnership的縮寫，通常譯為“公私合伙/合營”。PPP本質(zhì)上是公共和私營部門為基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和管理而達(dá)成的長期合同關(guān)系，公共部門由在傳統(tǒng)方式下公共設(shè)施和服務(wù)的提供者變?yōu)楸O(jiān)督者和合作者，它強(qiáng)調(diào)的是優(yōu)勢的互補(bǔ)、風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)和利益的分享。廣義的PPP泛指公共部門與私營部門為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)而建立的合作關(guān)系。狹義的PPP，更加強(qiáng)調(diào)政府在項(xiàng)目中的所有權(quán)（有股份以及與企業(yè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和利益共享）。

BOT，即build-operate-transfer（建設(shè)-經(jīng)營-移交），是相對比較簡單的或典型的特許經(jīng)營項(xiàng)目融資模式。BOT是指政府（主要是省市級以上）通過特許權(quán)協(xié)議，授權(quán)外商或私營商進(jìn)行項(xiàng)目（主要是基礎(chǔ)設(shè)施和自然資源開發(fā)）的融資、設(shè)計(jì)、建造、經(jīng)營和維護(hù)，在規(guī)定的特許期（通常為10～30年）內(nèi)向該項(xiàng)目的使用者收取費(fèi)用，由此回收項(xiàng)目的投資、經(jīng)營和維護(hù)等成本，并獲得合理的回報(bào)，特許期滿后，項(xiàng)目將移交（一般是免費(fèi)）給政府。

PFI，即Private-Finance-Initiative的縮寫，即“私營主動融資”。PFI起源于英國，是BOT之后又一優(yōu)化和創(chuàng)新的公共項(xiàng)目融資模式。PFI更強(qiáng)調(diào)的是私營企業(yè)在融資中的主動性和主導(dǎo)性。采用這種模式是政府部門發(fā)起項(xiàng)目，由財(cái)團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營，并按照事先的規(guī)定，提供所需的服務(wù)，政府采用PFI的目的在于獲得有效的服務(wù)，而并非旨在最終的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的所有權(quán)。在PFI下，公共部門在合同期內(nèi)應(yīng)使用承包商提供的設(shè)施并向其付款，在合同結(jié)束時(shí)，有關(guān)資產(chǎn)的所有權(quán)或留給承包商，或交回公共部門，取決于原合同規(guī)定。

上述研究表明，狹義的PPP強(qiáng)調(diào)政府在項(xiàng)目中的所有權(quán)（有股份以及與企業(yè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和利益共享）。采用BOT模式的主要問題是特許期滿后養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將移交給政府，政府不得不承擔(dān)起運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的責(zé)任，日常運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不是政府的長處，且養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)儆谝话闶袌龈偁庮I(lǐng)域，政府不應(yīng)參與其中作為運(yùn)營的主體。政府采用PFI模式的目的在于獲得有效的養(yǎng)老服務(wù)，而并非旨在最終的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)。這樣一來，政府既獲得了充足的社會養(yǎng)老服務(wù)，又避免了自己成為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營主體，同時(shí)也避免了讓自己背上沉重的財(cái)政包袱。

通過上述比選，筆者認(rèn)為采用PFI項(xiàng)目融資模式，可以使重慶養(yǎng)老地產(chǎn)得以較快的發(fā)展。

重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目采用PFI融資模式能夠解決一系列問題：（1）解決政府融資資金不足的困境；（2）使政府可以轉(zhuǎn)換職能，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督職責(zé)；（3）可以有效轉(zhuǎn)移和分散項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)；（4）能夠提高經(jīng)營效益和管理能力；（5）重慶養(yǎng)老地產(chǎn)突破目前由私營企業(yè)自我融資、自我發(fā)展較慢的瓶頸，得以快速發(fā)展，滿足日益迫切的重慶養(yǎng)老服務(wù)的需要。

（二）PFI建設(shè)重慶養(yǎng)老地產(chǎn)的模式構(gòu)建。結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程，進(jìn)行了PFI模式構(gòu)建。通過模式構(gòu)建將養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)分為準(zhǔn)備階段、招標(biāo)階段、融資階段、開發(fā)運(yùn)營階段和轉(zhuǎn)移終止階段。

1、準(zhǔn)備階段。由政府部門確定養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，通過財(cái)務(wù)評價(jià)、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)、社會性評價(jià)等分析進(jìn)行民營化可行性研究。養(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的福利性，進(jìn)行社會性等外部性評價(jià)是作為養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)社會養(yǎng)老功能的必要環(huán)節(jié)。此外，雖然在全國掀起了養(yǎng)老地產(chǎn)熱，但跟風(fēng)式的建設(shè)比較多，這一階段養(yǎng)老地產(chǎn)選址尤為關(guān)鍵，可以采取“政府部門主導(dǎo)，企業(yè)參與”的形式；養(yǎng)老地產(chǎn)有其規(guī)模性，應(yīng)當(dāng)一定區(qū)域內(nèi)照顧周邊老年人的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目過于集中給本就投資收益較低的該類型項(xiàng)目施加壓力；現(xiàn)行養(yǎng)老地產(chǎn)劃撥用地可以做抵押，但分割起來較難處理，給項(xiàng)目取得銀行貸款增加了難度，如信用擔(dān)保、一定區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目唯一、減免稅費(fèi)等優(yōu)惠條件在這一階段也要進(jìn)行協(xié)調(diào)和確定。

2、招標(biāo)階段。由政府部門通過招標(biāo)、投標(biāo)、競標(biāo)，確定開發(fā)主體，進(jìn)行談判，并審查主體的開發(fā)能力，然后簽訂協(xié)議，相比較于特許權(quán)合同，服務(wù)合同對于養(yǎng)老地產(chǎn)更為適合，因此協(xié)議中應(yīng)側(cè)重服務(wù)性條款。PFI公司對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，制定開發(fā)計(jì)劃，辦理公司成立等事宜。

3、融資階段。這一階段主要是PFI公司主動融資，政府提供私人部門融資的優(yōu)惠條件，包括對銀行的擔(dān)保、土地優(yōu)惠政策、公共事業(yè)收費(fèi)減免、貸款利率優(yōu)惠、市場準(zhǔn)入等方面。此外，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在發(fā)展反向抵押貸款等養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，參與養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，可以發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，延伸服務(wù)鏈條。保險(xiǎn)資金具有長期性和穩(wěn)定性，也是養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)資金的主要來源，如何促進(jìn)保險(xiǎn)資金帶動養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)范持久發(fā)展在這一階段比較重要，在這一階段促進(jìn)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)也是可行的措施。（圖3）endprint

4、開發(fā)運(yùn)營階段。由PFI公司履行協(xié)議，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營，而政府起指導(dǎo)、支援作用。對養(yǎng)老地產(chǎn)適老化設(shè)計(jì)，政府部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立第三方監(jiān)管。在運(yùn)營階段，監(jiān)督和規(guī)范老年服務(wù)的情況，也可以探索政府部門購買老年服務(wù)的形式，進(jìn)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)研究和人員培育，拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。

5、轉(zhuǎn)移、終止階段。PFI公司辦理轉(zhuǎn)移、清算等事宜或者重新簽訂服務(wù)合同。在這一階段，養(yǎng)老公寓作為養(yǎng)老地產(chǎn)的一種退出機(jī)制可以作為所有權(quán)移交的一種探索。（圖4）

通過模式構(gòu)件和分析，養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)用PFI模式公共部門主要負(fù)責(zé)準(zhǔn)備和招標(biāo)階段，在融資和實(shí)施階段主要起監(jiān)督作用；私營部門負(fù)責(zé)全過程的開發(fā)運(yùn)營。

四、對重慶養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)用PFI融資模式的建議

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，是人口老齡化的現(xiàn)實(shí)需要，但融資問題阻礙了其社會養(yǎng)老功能的實(shí)現(xiàn)。政府一定程度地參與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)范和監(jiān)督養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，對于降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提高社會資金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)乃至養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的積極性，提高項(xiàng)目的社會性和外部性效應(yīng)，最終實(shí)現(xiàn)社會養(yǎng)老功能十分重要。

目前，我國缺失對養(yǎng)老地產(chǎn)和PFI方面的立法監(jiān)督，為了保證PFI融資模式對重慶養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展起到積極作用，我們做以下建議：

要完善養(yǎng)老地產(chǎn)相應(yīng)的投資法律法規(guī)，出臺針對性強(qiáng)的法律，使其適應(yīng)PFI項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營的需要。

加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，建立合理的利益共享和風(fēng)險(xiǎn)分配機(jī)制，這是PFI項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。

應(yīng)當(dāng)建立政府監(jiān)管體系和扶持力度，明確養(yǎng)老地產(chǎn)中政府部門和私營部門的責(zé)任和義務(wù)，設(shè)定法定的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和問責(zé)制，產(chǎn)生激勵約束機(jī)制。

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