作者簡(jiǎn)介：夏璐明（1990-），男，漢，江蘇南京人，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，南京財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)民經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)，研究方向：經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在很大程度上可以帶動(dòng)一國(guó)或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近年來(lái)，江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，2012年的投資完成額已經(jīng)達(dá)到了6206.1億元，是1998年的20倍。隨著江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也逐步發(fā)展起來(lái)。本文采用江蘇省2002-2012年的季度數(shù)據(jù)，對(duì)江蘇省房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果表明：商品房平均銷售價(jià)格的上漲加劇了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，GDP的增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具有顯著地抑制作用。最后，本文提出防范江蘇省房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；房地產(chǎn)金融市場(chǎng)；風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

隨著我國(guó)城市建設(shè)的不斷發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性不斷顯現(xiàn)，逐步成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的關(guān)鍵性產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，江蘇省作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)地區(qū)，住宅商品房銷售面積由2002年的2074.47萬(wàn)平方米上升到2012年的79234 萬(wàn)平方米，上升近4倍。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮是相輔相成的。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，加之信用工具不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的業(yè)務(wù)范圍也隨之不斷擴(kuò)大，涵蓋各類住房?jī)?chǔ)蓄存款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。豐富的房地產(chǎn)金融活動(dòng)，為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)注入活力的同時(shí)，也將金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)緊密地聯(lián)系在一起。由此，我們不禁思考如下問(wèn)題：哪些因素會(huì)影響地區(qū)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？地方政府應(yīng)該如何對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施有效的宏觀調(diào)控政策？基于此，本文通過(guò)對(duì)江蘇省房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，以期為政府化解該類風(fēng)險(xiǎn)提供一定的借鑒。

一、實(shí)證研究設(shè)計(jì)

（一）變量選取與依據(jù)

1.以房地產(chǎn)貸款集中度作為被解釋變量

房地產(chǎn)貸款集中度指對(duì)房地產(chǎn)貸款余額占銀行發(fā)放總貸款余額之比，該比率越大，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)越大，反之則越小。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款集中度能從規(guī)模的角度較好的衡量我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的暴露程度。

2.以商品房平均銷售價(jià)格作為第一解釋變量

本文采用江蘇省商品房平均價(jià)格來(lái)衡量江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)商品房平均價(jià)格指標(biāo)的解釋，我國(guó)商品房平均價(jià)格指標(biāo)是用當(dāng)期商品房成交總金額除以當(dāng)期商品房成交總面積計(jì)算得出。商品房平均銷售價(jià)格的波動(dòng)是形成房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的因素之一，因此把商品房平均銷售價(jià)格作為考察對(duì)象是十分必要的。

3.以GDP作為第二解釋變量

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是指一國(guó)或一地區(qū)在一定的時(shí)間內(nèi)利用全部生產(chǎn)要素所生產(chǎn)最終產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值。GDP作為宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)方面都具有極其重要的影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響也是不容忽視的，因此實(shí)證檢驗(yàn)GDP對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響也是必要的。

模型分析時(shí)，商品房平均銷售價(jià)格和GDP取原始數(shù)據(jù)的對(duì)數(shù)值。

（二）模型設(shè)定與數(shù)據(jù)來(lái)源

本文選取2002-2012年共11年的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行時(shí)間序列分析，其中Y為被解釋變量，代表江蘇省房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以房地產(chǎn)貸款集中度表示；X1為第一解釋變量，代表江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平，以江蘇省商品房平均銷售價(jià)格表示；X2為第二解釋變量，代表江蘇省各季度GDP；？為誤差項(xiàng)，代表沒(méi)有統(tǒng)計(jì)到的影響因素。

通過(guò)對(duì)變量的具體設(shè)定，本文提出的計(jì)量模型如下所示：

Y=β0 +β1X1+β2X2 +μ（1）

計(jì)量中所使用的原始數(shù)據(jù)來(lái)自于2002-2012年的《江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

二、實(shí)證結(jié)果及分析

根據(jù)選定的數(shù)據(jù)，得到如下回歸結(jié)果：

Y=-4.144 + 1.221X1-0.597X2

模型通過(guò)了5%的F檢驗(yàn)，表明模型關(guān)系顯著，各解釋變量對(duì)被解釋變量的聯(lián)合作用較強(qiáng)；同時(shí)變量X1（江蘇省商品房平均銷售價(jià)格）通過(guò)了1%的顯著性檢驗(yàn)，X2（江蘇省各季度GDP）通過(guò)了10%的顯著性檢驗(yàn)，說(shuō)明各變量對(duì)江蘇省房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響顯著。

由回歸結(jié)果可以得出，江蘇省商品房平均銷售價(jià)格在回歸方程中的系數(shù)為1.211，表示江蘇省商品房平均銷售價(jià)格和房地產(chǎn)貸款集中度屬正相關(guān)關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成影響較大。當(dāng)商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，進(jìn)而推動(dòng)銀行貸款在房地產(chǎn)方面快速持續(xù)增加。近年來(lái)，各地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)熱已經(jīng)是一種普遍現(xiàn)象，江蘇省作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，表現(xiàn)的尤其突出，江蘇的各大商業(yè)銀在房地產(chǎn)市場(chǎng)投放貸款的沖動(dòng)也愈演愈烈。

江蘇省的GDP在回歸方程中系數(shù)為-0.597，表示江蘇省GDP和房地產(chǎn)貸款集中度屬負(fù)相關(guān)關(guān)系。伴隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民可支配的收入的不斷提高，居民的償債能力和償債意愿都會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，從而減弱了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、江蘇省房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

根據(jù)回歸結(jié)果，本文從三個(gè)方面提出防范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的措施。

（一）控制房?jī)r(jià)，使其處于合理范圍

近年來(lái)，江蘇省房地產(chǎn)銷售價(jià)格快速上漲，已經(jīng)超出了正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平應(yīng)有的合理范圍，房?jī)r(jià)收入比為10左右，遠(yuǎn)高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的3-6，致使居民住房的債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，大部分居民買房做的是按揭貸款，這無(wú)疑會(huì)增加商業(yè)銀行不良貸款。政府應(yīng)控制房?jī)r(jià)虛高，使其處于合理范圍。從目前來(lái)看，投資性購(gòu)房和投機(jī)性炒房盛行，因此遏制投資性購(gòu)房和投機(jī)性炒房，增加房地產(chǎn)保有的成本，改革現(xiàn)有的房產(chǎn)稅制度是目前江蘇省控制房?jī)r(jià)，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)最為有效的措施。

（二）促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度由高速進(jìn)入中高速發(fā)展階段。江蘇作為中國(guó)的發(fā)達(dá)省份，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩的背景下，不但要保證經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)，更要追求質(zhì)的增長(zhǎng)，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)江蘇經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期和可持續(xù)發(fā)展，從根本上降低房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

（三）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

江蘇省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金大部分來(lái)源于自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、外資和外商直接投資，融資渠道非常有限，其中國(guó)內(nèi)貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的主要融資渠道，約占20%左右。江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的高速發(fā)展離不開(kāi)商業(yè)銀行貸款的支撐，雖然這種支持使江蘇省房地產(chǎn)金融市場(chǎng)出現(xiàn)了繁榮發(fā)展的局面，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立了緊密的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)了共贏，但是這種共贏的背后卻隱藏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道是控制房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要措施。拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要包括放寬現(xiàn)有金融機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的范圍和拓寬從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)范圍兩個(gè)方面。（作者單位：南京財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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