李華芳

關于中國大城市房價是否太高了，沒有一致的看法。一邊是大城市里夫妻就算離婚也要買房，管你限購不限購;另一邊是進入就業(yè)市場的大學生們，不抱怨大城市房價高的，寥寥無幾。不同收入水平的群體對房地產的需求當然不太一樣，購買力也不同。居住性需求和投資性需求，對同一時期內房地產價格高低的評價，可能完全不同。

居住性需求通常更關心房產價格背后的城市福利，城市福利好當然會推高房價。比如學區(qū)房，學區(qū)房并不一定表示房子本身的質量有多好，而是說附著在房子上的“教育”質量高。但居住性需求推動的房價上漲，往往會有一個限度，因為城市福利的供給相較于快速增長的需求而言，通常有一個滯后期。也就是說，類似教育醫(yī)療等服務的供給要在很短的時間內突飛猛進，比較困難。反過來就會影響居住性需求和房價。當然，從長期看，相對于居住性需求而言，“京滬永遠漲”倒未必是言過其實。

百姓擔心房地產價格在短時期內暴漲，這種情況不能純粹用居住性需求的推動來解釋。房產除了居住消費，還有很大投資功能，尤其在投資渠道相對少的中國，房產的投資需求就被激發(fā)出來。再加上大城市通常面臨一個國際性的市場，這種情況下，大城市房價高，往往是市場起作用的表現(xiàn)。

但市場起作用的前提是政府的手不要伸得太長。大城市房價漲，固然有投資和居住性需求的共同推動，但如果政府從源頭限制大城市建設用地的供應，同時又試圖控制房價，必然導致房價暴漲。在這種情況下，房地產價格暴漲，并不是因為需求端導致的，而是因為政府管制不當，扭曲市場運行所致。

中國有些官員的邏輯很奇特，大城市里房產價格大漲，不從源頭增加土地供給，建房子來滿足需求，而是試圖推出各種規(guī)定限制購買。在管制扭曲了市場信號的地方，政府限購就會發(fā)出與政策目的背道而馳的信號。意在限制需求的政策往往會被解讀成房產價格還會上漲，結果人群追漲不追跌，導致房產價格進一步上漲。政府管制房地產價格的目的也就落了空。

大城市房價太高了嗎？這取決于你問的對象是誰。但有一點值得注意，如果投資性需求推動的房價上漲擠壓了居住性的需求，可能導致一些長遠不利的結果，比如年輕人可能要住得離工作地更遠，花費在交通上的時間更久，浪費大量原本可能用于創(chuàng)造性工作的才智。而且居住的條件也可能惡化，形成城市內部的巨大貧富差距，甚至是“隱形”的階級分層。這或許是比城市房價高不高要重要得多的問題。

作者為本刊特約學術編輯