王 晴

創(chuàng)建具有南京特色的共有產(chǎn)權房制度

王 晴

[摘要]共有產(chǎn)權房制度作為一種新興的住房保障模式，為中低收入困難家庭帶來了福音，對實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置、保持保障性住房建設的可持續(xù)性和激勵共有產(chǎn)權房所有者個人的工作積極性具有重要的作用。本文以南京市城市發(fā)展的特點為基礎，研究具有南京特色的共有產(chǎn)權房制度，推進南京市民生建設的可持續(xù)發(fā)展。

[關鍵詞]共有產(chǎn)權；出讓地；住房保障；南京特色

[作者]王晴，江蘇警官學院。

經(jīng)濟適用房制度自1994年開始探索以來，因其制度的缺陷不斷受到民眾的質(zhì)疑。經(jīng)濟適用房準入機制的暗箱操作、審查機制的尸位素餐、退出機制的不明確性等各種問題不斷浮出水面。針對這些問題，2007年淮安創(chuàng)造性地提出了共有產(chǎn)權房制度。

一、共有產(chǎn)權住房主要內(nèi)容

（一）共有產(chǎn)權房制度的概念

共有產(chǎn)權房制度，顧名思義就是指個人與政府共同擁有一套房子的產(chǎn)權。政府將用于經(jīng)濟適用房建設的財政性支出轉(zhuǎn)化為投資，并且按投資比例擁有房屋的產(chǎn)權和部分權利。購房者則擁有因其投資而獲得的房屋一部分產(chǎn)權和全部房屋的占有權、使用權。政府通過與保障對象共有產(chǎn)權的形式，既實際減輕了購房者的經(jīng)濟負擔又彌補了經(jīng)濟適用房制度的缺陷，大幅縮減了投機者的牟利空間，實現(xiàn)真正優(yōu)惠到民，保障社會的和諧與穩(wěn)定。

（二）共有產(chǎn)權房制度受益人群

除城市最低收入者外，共有產(chǎn)權房制度將受益人群擴大化。根據(jù)我國現(xiàn)有保障房制度，廉租房制度主要解決最低收入家庭住房問題，經(jīng)濟適用房解決有一定積蓄的最低收入家庭的住房問題，其余家庭根據(jù)自己的經(jīng)濟能力選擇恰當?shù)纳唐贩烤幼?。然而，縱觀長期的社會實踐狀況，在低收入群體中有很大一部分人群既不符合經(jīng)濟適用房的申購條件，又沒有能力購買商品房，那么這一層處于尷尬“夾心層”的低收入人群的住房問題該如何解決？共有產(chǎn)權房制度的產(chǎn)生一方面也是為了解決這一部分群體的問題，將適用人群擴大化，讓更多的人都能享受到政策的保障，讓“夾心層”不再尷尬。

（三）共有產(chǎn)權房產(chǎn)權制度

中國社會的一個特點就是規(guī)則模糊。一個模糊的規(guī)則，讓人看到的也是一個不確定的未來，反而不易執(zhí)行。經(jīng)濟適用房的有限產(chǎn)權，說到底，是一種模糊的產(chǎn)權，也屬于規(guī)則模糊。

相較于經(jīng)濟適用房，政府通過將房屋產(chǎn)權由土地劃撥的形式改為共有產(chǎn)權房的土地出讓，按份共有人依據(jù)其出資份額確定其所占產(chǎn)權比例，將規(guī)則明確化。從申購政策到退出機制，政府通過土地出讓的形式與市場接軌，實現(xiàn)共有產(chǎn)權房與商品房一樣自由買賣，將經(jīng)濟適用房的投機牟利行為遏制在搖籃里，讓利真正的窮人。同時，共有產(chǎn)權房房價低于同期、同區(qū)域、同樓盤市場售價5%～10%，政府通過與個人各持一定比例共有產(chǎn)權的方式，實現(xiàn)個人在社會發(fā)展過程中的良好緩沖，維護社會的和諧穩(wěn)定。

（四）共有產(chǎn)權房制度房源供應方式

共有產(chǎn)權房制度以分散建設為主、集中建設為輔的方式建設保障房。目前各地政府仍普遍采用集中興建保障性住房的模式，集中興建的優(yōu)勢在于可以在短期內(nèi)建成大量共有產(chǎn)權經(jīng)濟適用房，有效緩解住房短缺。但這種大量集中興建的方式極易造成貧民窟的產(chǎn)生，“富人”與“窮人”的客觀隔離很容易造成他們心理上的隔閡，進而導致窮人更窮，城市貧富差距無限拉大。共有產(chǎn)權房制度采用靈活多樣的方式供應保障性住房，以房地產(chǎn)市場的總量供求狀況為導向，建立政府建房與購房并舉，以相對分散建房、購房為主，以集中建房、購房為輔的保障性住房供應方式。政府通過這種方式一方面緩解了社會低收入群體的住房問題，同時也實現(xiàn)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，當房地產(chǎn)市場緊縮，供不應求時，房價上漲，政府可以通過增大保障性住房供應的方式緩解供需矛盾；當房地產(chǎn)市場供大于求時，政府也可以通過低價收購商品房以用作共有產(chǎn)權房的方式緩解房地產(chǎn)市場的空置壓力。

（五）共有產(chǎn)權房制度完善的退出機制

共有產(chǎn)權房制度的一個較合理的政策在于其退出機制的簡單與明確。購房者無論有無全額買回房屋產(chǎn)權，5年后都可以上市交易。但在共有產(chǎn)權房中，購買共有產(chǎn)權房不足5年需出售的，由地方人民政府回購，禁止上市

交易。在共有產(chǎn)權房退出機制中，一方面可根據(jù)個人與政府在住房中各自所持產(chǎn)權比例進行盈虧分配；另一方面，政府因其本身具有一部分產(chǎn)權，對所上市的房產(chǎn)具有優(yōu)先收購權。針對政府的退出問題，江蘇淮安的做法是：5年內(nèi)以原價購買，5年至8年加同期貸款利息，8年后則按市場評估價購買或按比例分成轉(zhuǎn)讓收益，因家庭困難不能購回的，可以像原來的經(jīng)濟適用房一樣繼續(xù)使用。在湖北黃石，住房如要購買超面積產(chǎn)權則需要按照市場價購買，住戶不愿意購買，可永遠共同持有產(chǎn)權。

二、共有產(chǎn)權房制度優(yōu)越性

（一）以政府與個人共有產(chǎn)權方式巧妙保障房屋建筑質(zhì)量

課題組在課題研究期間走訪了300個經(jīng)濟適用房家庭并對他們進行了滿意度調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示發(fā)現(xiàn)，大部分家庭均反映其所居住的經(jīng)濟適用房存在建筑設計不合理、物業(yè)管理不負責任、房屋質(zhì)量差、鄰里環(huán)境嘈雜等各種問題，其中房屋質(zhì)量問題較為嚴峻。在走訪的300個家庭中有273個家庭均反映了這個問題。房屋墻體脫落、屋頂漏水現(xiàn)象頻頻發(fā)生，這對住戶的正常生活造成十分惡劣的影響，讓人們對經(jīng)濟適用房喪失了信心。共有產(chǎn)權房制度的設計非常巧妙，根據(jù)共有產(chǎn)權房制度，政府與個人共同享有房屋的產(chǎn)權，通過這種共有產(chǎn)權的形式政府便巧妙地成為房屋的一方產(chǎn)權人。如此一來，一方面政府自身會更加重視房屋建設時的監(jiān)管；另一方面，迫于政府方的壓力，開發(fā)商建筑商自身也不敢“在太歲頭上動土”“胡作非為”。房屋的質(zhì)量在這種雙重作用下便順其自然地得到了有力的保障，簡直不費吹灰之力。

（二）以出讓代替劃撥的土地形式推動資金良性循環(huán)

在經(jīng)濟適用房制度中，政府為了保障低收入群體也能過上幸福的生活，將國有土地使用權直接讓利于民。在經(jīng)濟適用房制度的最終產(chǎn)權歸屬不明確的情況下，保障房資金回收特別困難，最終往往使得許多政府因保障房問題而背負巨大的財政壓力，因此許多政府在面對保障房問題時態(tài)度往往都非常消極。

在共有產(chǎn)權房制度中，政府將原本在經(jīng)濟適用房制度中劃撥的土地供應方式改成了土地出讓制，將土地供應方式的改變所帶來的差價和政府在經(jīng)濟適用房制度上適用的各種優(yōu)惠政策顯化為政府出資成為政府產(chǎn)權。如此，一旦房屋投入市場，政府便可回收資金。在這種制度下，政府出資明顯減少并且可以在短期內(nèi)進行資金回收。這時，政府再將收回的資金專項專用，再次投入到保障房建設中，形成一個良好的資金鏈，通過資金的不斷回收與流出，為保障性住房的建設提供了有力的支撐——充足的建設資金，共有產(chǎn)權房制度終于實現(xiàn)良性循環(huán)。

（三）根本上化解“夾心層”人群住房需求，促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定

如果租賃文化和相應的配套制度不能有效建立，租賃市場再發(fā)達，公共租賃房推得再多，也只能延緩而不能根本上化解中間收入家庭（“夾心層”）龐大的購房剛性需求，在未來仍然會給住房市場帶來持續(xù)性的巨大壓力。共有產(chǎn)權房制度通過擴大保障性住房受益范圍，讓有一定積蓄但又無力承擔商品房市場價格的中低收入家庭也能夠擁有屬于自己的房子，在解決夾心層的購房剛需方面更徹底一點。

（四）激發(fā)低收入群體勞動積極性，營造優(yōu)良社會風氣

共有產(chǎn)權房制度實則是政府為低收入家庭提供的5年的無息貸款支持，鼓勵低收入家庭可以在5年內(nèi)勤奮工作，按原價買回房屋全部產(chǎn)權，實現(xiàn)居者有其屋，期限一旦超過5年，個人便要支付同期銀行貸款利息，8年后則需要按照市場評估價購買。這種激勵機制為低收入家庭提供了強大的動力，經(jīng)本課題組調(diào)查結(jié)果顯示，在被調(diào)查的500名共有產(chǎn)權房用戶中，297名準備并表示有信心在5年內(nèi)購回完全產(chǎn)權，占被調(diào)查人數(shù)的59.4%。單純地給予低收入者一定的優(yōu)惠保障政策只是緩兵之計，更重要的是要讓他們真正富裕起來，學會自己致富。共有產(chǎn)權房制度，通過這種激勵機制能夠有效地激發(fā)群眾的勞動積極性，不可謂不是一個讓人拍手稱贊的政策。

三、構(gòu)建具有南京特色的共有產(chǎn)權房制度

南京作為江蘇省省會城市，長江下游重要的中心城市，省內(nèi)最發(fā)達的金融、貿(mào)易、信息中心和科教文化對外交往中心，對周邊城市具有巨大的輻射功能和吸引力。因此，南京城市相對于其他城市的特點在于，城市人口密度大，其中的大部分又為具有高度流動性的外來務工人員和在南京各大高校求學的大學生。正是這種高密度、高流動性文化名城的特點造就了南京特色。

（一）南京人口基數(shù)大，且大多為小戶口類型，共有產(chǎn)權房應以小戶型為主

根據(jù)南京市統(tǒng)計年鑒記載，2002年至2013年，南京的總戶口數(shù)一直處于不斷上升中，且其增長率一直高于南京人口總數(shù)的增長率穩(wěn)居不下。南京總戶口數(shù)的增長率除了2011年至2012年僅上升了0.58%，其余每年的上升幅度均高于1%，南京的人口正處于平穩(wěn)快速的膨脹過程中。從這種人口增長幅度可以看出，南京市的小戶型家庭數(shù)量正在逐漸增長。為了應對南京市小戶型家庭的不斷增長，共有產(chǎn)權房制度通過大量建設小戶型保障房，在正確恰當?shù)貪M足低收入群體住房需求的同時，還可以避免高面積住房對他們來說所承擔的過大的住房壓力，實現(xiàn)“不勉強、不浪費、對口味”的保障性住房建設。

（二）細化物業(yè)管理機制，保障共有產(chǎn)權房住戶的生活水平

將共有產(chǎn)權房的物業(yè)管理機制同產(chǎn)權的分配一樣，按照個人與政府所占產(chǎn)權的比例進行維護。通過政府對其產(chǎn)權部分物業(yè)管理責任的承擔，相關物業(yè)管理部門礙于政府方面的壓力絕對不敢對自己的工作“偷工減

料”。如此，不僅可以保證保障房住戶的生活質(zhì)量，政府也可以節(jié)省很多對物業(yè)管理部門進行監(jiān)管的人力、物力和財力，從而實現(xiàn)兩全其美、美不勝收的美好生活情景。

（三）建設針對大學生的住房政策，為南京留住新鮮血液

大學畢業(yè)生群體，作為社會發(fā)展的中堅力量，其去與留的選擇對于一個城市的長遠發(fā)展來說至關重要。在共有產(chǎn)權房制度中，將大學生群體納入共有產(chǎn)權房制度的保障范圍中，減少大學生留寧生存壓力，創(chuàng)建具有南京特色的大學生共有產(chǎn)權房制度，從而吸引多方人才來寧發(fā)展，為南京注入新鮮血液。大學生作為社會新興群體，其資本積累薄、發(fā)展?jié)摿Υ?，若要建設針對大學生的共有產(chǎn)權制度，首先從產(chǎn)權比例入手給予特殊照顧，在社會低收入群體首付最低50%產(chǎn)權比例的前提下給予30%的特權優(yōu)惠，讓他們看到希望。同時，為鼓勵大學生創(chuàng)業(yè)，給予創(chuàng)業(yè)基金支持，在這種壓力與動力并存的情況下，大學生作為最具有潛力的群體，一定會不負所望，迎來一個光鮮亮麗的未來，同時也能為南京的產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展做出不可磨滅的貢獻。

（四）授之以魚不如授之以漁

力與反作用力是相互的，共有產(chǎn)權房制度中的五至八年期限對于困難家庭來說壓力與動力并存。雖說，個人若在五年內(nèi)無法實現(xiàn)買回所有產(chǎn)權，五年后未買回的房屋的部分產(chǎn)權將加上銀行同期貸款利息計算，而八年后則將按照商品房的市場評估價計算。但這五至八年的期限也是一個千載難逢的機會，無論從什么角度來講個人都是不吃虧的，放寬的政策讓本來享受不到政府優(yōu)惠的群體與最低收入群體有了同樣的待遇，這對于生活在南京這樣一個消費水平偏高、房價又穩(wěn)居不下的城市的中低收入群體來說，安居從此不再只是個無法實現(xiàn)的夢想。但現(xiàn)實的殘酷是，畢竟個人的能力是有限的，單純鼓勵這些低收入群體更加努力工作就要實現(xiàn)五至八年內(nèi)將房屋的產(chǎn)權全部買回難度很大，這個時候政府的力量就體現(xiàn)出來了。通過對低收入群體創(chuàng)業(yè)基金的扶持，讓他們有能力通過自己的努力過上好的生活才能真正幫助他們從貧苦的生活中解放過來。俗話說，授之以魚不如授之以漁。政府僅僅用降低房屋價格的方法只能解決表面問題，真正讓人民富裕起來，自己承擔房屋費用才是根本的解決之道。

四、結(jié)語

自2007年，江蘇淮安首次開始推行共有產(chǎn)權經(jīng)濟適用住房制度之后，這一全新的制度慢慢地走進了人們的視野。2010年，住房城鄉(xiāng)建設部部長齊驥曾在國務院新聞辦新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃專題記者招待會上著重提出“要發(fā)展共有產(chǎn)權房”。共有產(chǎn)權房制度在實踐中取得的良好成效為其爭取了更多認同，它以政府與個人共有產(chǎn)權的形式，將保障房的產(chǎn)權明確化，實現(xiàn)了住房保障性與商品性的統(tǒng)一，這是社會發(fā)展的必然趨勢。據(jù)了解，在國家明確將共有產(chǎn)權房作為探索發(fā)展方向后，南京市隨即開始醞釀立法，并決定由住房城鄉(xiāng)建設部門牽頭起草《南京市共有產(chǎn)權保障房管理辦法》。但是，每一個城市有每一個城市不同的風格，要因地制宜搞建設，努力探索創(chuàng)建一個具有南京特色的共有產(chǎn)權房制度。本文通過對共有產(chǎn)權房制度的適用對象、戶型與物業(yè)管理等方面進行分析，對創(chuàng)建南京特色的共有產(chǎn)權房制度提出一定的意見和建議。但共有產(chǎn)權房制度是一個系統(tǒng)工程，且比起之前的保障房形式更復雜，涉及的難點更多，要建設一個充滿經(jīng)濟活力、富有文化特色、人居環(huán)境優(yōu)良的南京城，創(chuàng)建具有南京特色的共有產(chǎn)權房制度，還需要在進一步的探討中繼續(xù)研究。[本文系江蘇省大學生實踐創(chuàng)新課題“南京市共有產(chǎn)權房制度推行的可行性研究”（項目編號：201410329048X；指導老師：任濤）的階段性成果]

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