黃耐梅

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建筑行業(yè)的興起，房地產(chǎn)也應(yīng)運(yùn)而生成為當(dāng)代社會(huì)的重要產(chǎn)業(yè)。為了提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)效益，就要有效管理房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理。目前我國(guó)在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理上仍存在一些問(wèn)題，因此要把財(cái)務(wù)成本進(jìn)行合理的規(guī)劃和管理才能達(dá)到最大的效益。對(duì)此，本文講針對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理進(jìn)行探究和分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)成本；管理

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的基本情況分析

財(cái)務(wù)成本管理指的是企業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所采用的成本和費(fèi)用管理措施和策略，財(cái)務(wù)成本管理從其工作性質(zhì)上可以劃分為財(cái)務(wù)成本預(yù)測(cè)、核算、控制、計(jì)劃、考核、分析、決策等。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理需要在財(cái)務(wù)管理中數(shù)據(jù)處理是要做好控制和核算工作，相應(yīng)的財(cái)務(wù)信息處理后就主要是進(jìn)行考核和分析，最終形成一個(gè)完整的財(cái)務(wù)成本管理循環(huán)鏈條，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)全方位的財(cái)務(wù)成本管理。而傳統(tǒng)的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理都是采用預(yù)算的方法進(jìn)行的。財(cái)務(wù)成本管理主要目的就是最大程度上縮短預(yù)算，把成本預(yù)算額控制在指定范圍內(nèi)，才能更好的達(dá)到有效地提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，能否提高社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力，是否健康良性的發(fā)展主要的關(guān)鍵要素還是在與財(cái)務(wù)成本管理工作是夠科學(xué)合理。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)中，財(cái)務(wù)成本管理的高效性和合理性是尤為重要的。

在這個(gè)飛速發(fā)展的時(shí)代，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的興起和發(fā)展。如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了與人們生活質(zhì)量和水平密切相關(guān)的行業(yè)之一。由于房?jī)r(jià)的不斷升高，政府所作出的應(yīng)對(duì)政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)受到限制。這無(wú)疑使得房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本管理增加了不少的難度。如今，房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本問(wèn)題已經(jīng)成為了房地產(chǎn)提高其發(fā)展前景的重要難點(diǎn)之一。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的存在問(wèn)題

1.在財(cái)務(wù)成本管理上的重視力度不足

目前，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理企業(yè)中存在的普遍問(wèn)題就是大多數(shù)房地產(chǎn)管理者對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理這一問(wèn)題上的管理意識(shí)淡薄，未引起重視。雖然部分房地產(chǎn)商在對(duì)于建筑設(shè)計(jì)階段的財(cái)務(wù)成本還有所管理和監(jiān)控，但是實(shí)際工作并沒(méi)有落實(shí)好。而且在對(duì)于實(shí)際實(shí)施和項(xiàng)目施工時(shí)的財(cái)務(wù)成本控制基本上都是會(huì)忽視或放任不管。例如有些企業(yè)會(huì)認(rèn)為設(shè)備和材料方面上的財(cái)務(wù)成本管理才是項(xiàng)目中的關(guān)鍵，把其當(dāng)成財(cái)務(wù)成本的重點(diǎn)，而忽略了財(cái)務(wù)成本管理的全面性原則，忽視了其他因素的重要性。這些情況都會(huì)致使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作受到多種因素的限制。當(dāng)前的房地產(chǎn)商在進(jìn)行成本預(yù)測(cè)和決策都沒(méi)有實(shí)際數(shù)據(jù)佐證也沒(méi)有科學(xué)有效地指導(dǎo)，也都是房地產(chǎn)企業(yè)管理者在財(cái)務(wù)成本管理上不重視而導(dǎo)致的，忽視了企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理全面性、全方位、全要素原則。

2.財(cái)務(wù)成本管理體制不健全

財(cái)務(wù)成本體系不健全和完善是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中存在的重要問(wèn)題，部分房地產(chǎn)企業(yè)管理制度、監(jiān)督制度等體制不完善，在財(cái)務(wù)成本管理體制方面更是忽略其存在，最基本的財(cái)產(chǎn)清查制度、財(cái)務(wù)成本控制制度、財(cái)務(wù)成本考核制度等一系列體制都沒(méi)有建立完善。房地產(chǎn)企業(yè)是建立了這些相關(guān)財(cái)務(wù)成本管理的體制，但在實(shí)際執(zhí)行上也沒(méi)有認(rèn)真遵守其制度執(zhí)行，這樣會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管理工作的失誤甚至是失真，造成一系列不良現(xiàn)象。

由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還是處于發(fā)展階段，所以主要的管理經(jīng)驗(yàn)都是借鑒國(guó)外或總結(jié)自身的。導(dǎo)致大部分企業(yè)還是沿用傳統(tǒng)的管理模式。因此，在這方面而言，也是房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理體系不健全的原因之一。還有一點(diǎn)則是由于企業(yè)管理崗位不合理，職責(zé)不明確，科學(xué)度低。獎(jiǎng)罰力度不足，無(wú)法調(diào)動(dòng)起員工工作的積極性也影響了成本工作管理者的積極性。一定程度上降低了企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3.存在建筑工程預(yù)結(jié)算管理不足

工程預(yù)結(jié)算會(huì)直接影響到房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在著問(wèn)題也是由于建筑工程預(yù)結(jié)算管理上存在不足。因?yàn)槭紫?，我?guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是沿用傳統(tǒng)的換算法，這種方法已經(jīng)不能保證工程預(yù)結(jié)算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。運(yùn)用這種方法還會(huì)導(dǎo)致工程的預(yù)結(jié)算定額不能及時(shí)更新，容易出現(xiàn)較多的計(jì)算繁瑣問(wèn)題。第二，工程預(yù)決算在工程項(xiàng)目上不能實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)、施工及建設(shè)等單位之間的統(tǒng)一管理和適當(dāng)?shù)臏贤?。最后，在這個(gè)階段上容易出現(xiàn)造價(jià)想象，對(duì)于一些不法人員會(huì)利用職能提高有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算，造成工程質(zhì)量下降。尤其是對(duì)于國(guó)家的投資項(xiàng)目上，在項(xiàng)目預(yù)算金額上進(jìn)行造假的人員會(huì)更加多，進(jìn)而使得社會(huì)上出現(xiàn)許多豆腐渣工程。

三、對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理上的相關(guān)應(yīng)對(duì)政策

1.完善財(cái)務(wù)成本管理體制

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理存在問(wèn)題的根本原因之一就是在于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理體制不完善，因此完善財(cái)務(wù)成本管理體制是非常必要的。完善財(cái)務(wù)成本管理體制，首要應(yīng)將現(xiàn)代社會(huì)中科學(xué)有效的管理方法運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理中，特別要注意的是我們要從全局的角度出發(fā)，在管理體制中要堅(jiān)持管理對(duì)象、管理方法和管理內(nèi)容的全面性。在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理上，無(wú)論是執(zhí)行者還是財(cái)務(wù)人員，都應(yīng)在管理過(guò)程中保持一定的積極性。健全財(cái)務(wù)成本管理體制，按照企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)法律法規(guī)，設(shè)置合理的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)、制定合理的財(cái)務(wù)工作秩序、設(shè)立專業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理人員。制定和完善企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理體制，使得企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員有章可依，使財(cái)務(wù)管理工作更加規(guī)范化、制度化。健全企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理體制，明確財(cái)務(wù)管理人員的職責(zé)，并將相關(guān)的工作人員互相分工，相互制約，從而保證財(cái)務(wù)管理工作的有秩序進(jìn)行。因此要強(qiáng)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理措施首要的是健全和完善財(cái)務(wù)成本管理體制。

2.增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)

要想解決房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的問(wèn)題，除了完善財(cái)務(wù)成本管理體系外還要增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)商的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)。由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)成本均缺乏管理意識(shí)，在建筑工程上也僅限于對(duì)建筑設(shè)計(jì)階段的成本有所管理，致使施工、建設(shè)等方面的財(cái)務(wù)成本相對(duì)混亂。領(lǐng)導(dǎo)班子的管理意識(shí)決定了整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因此，要進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理就應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)成本管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)的管理部門應(yīng)針對(duì)財(cái)務(wù)成本中的物質(zhì)成本和非物質(zhì)成本分開進(jìn)行管理，拓展成本內(nèi)容，進(jìn)而更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)于財(cái)務(wù)成本上的管理目標(biāo)。除了要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)班子的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)外，財(cái)務(wù)人員也應(yīng)增強(qiáng)這一方面的意識(shí)。尤其是在處理關(guān)于國(guó)家的投資項(xiàng)目上，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該遵守工作準(zhǔn)則，有良好的職業(yè)道德，不能為了從中謀取私利就在項(xiàng)目預(yù)算金額上造假，導(dǎo)致建筑工程質(zhì)量下降，從而使得社會(huì)上出現(xiàn)豆腐渣工程。

3.注重風(fēng)險(xiǎn)成本管理

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)成本管理要注重風(fēng)險(xiǎn)成本管理，其一重要的原因是房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，高風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)非常大及國(guó)家政策不斷會(huì)發(fā)生變化。因此我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視這些風(fēng)險(xiǎn)因素，把風(fēng)險(xiǎn)和效益相結(jié)合起來(lái)，注重風(fēng)險(xiǎn)成本管理，通過(guò)一系列相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)工具和渠道控制這些風(fēng)險(xiǎn)，在公司內(nèi)部實(shí)施財(cái)務(wù)成本管理中一定要考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素，如當(dāng)?shù)卣l(fā)放優(yōu)惠政策、工業(yè)園的建立、其他房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)等，所以必須要在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理時(shí)要制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范和處理方案，在這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)候把公司的損失降到最低。

4.建立健全的內(nèi)部資金管理體系

擁有一個(gè)良好的資金管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中提高工作效率的原因之一。要想建立健全的資金管理體系就應(yīng)該從加強(qiáng)資金的預(yù)算管理以及信息化管理這兩方面入手。企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理人員對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的資金運(yùn)作應(yīng)清楚掌握，并將所有資金的收入和支出都納入到預(yù)算管理中。利用網(wǎng)上的電子銀行為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)有的信息化管理建立一個(gè)網(wǎng)上資金控制平臺(tái)。進(jìn)而健全房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金管理體系。

四、結(jié)束語(yǔ)

作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，在這個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不斷加大的社會(huì)，面對(duì)著競(jìng)爭(zhēng)力日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的壓力將會(huì)不斷增加。而且由于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理還存在著許多的問(wèn)題和不足，導(dǎo)致企業(yè)在社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)失去先機(jī)。所以當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)管理者擁有全面的財(cái)政成本管理意識(shí)，建立健全的管理體系時(shí)，才能更好地完善財(cái)務(wù)成本管理，才能夠增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促使其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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