馬明月

摘 要：本文基于投資性房地產(chǎn)會計處理相關理論，對“投資性房地產(chǎn)會計處理問題”展開深入研究，并提出切實有效的措施。

關鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會計處理；公允價值

一、投資性房地產(chǎn)會計處理基本概述

市場分工下，專業(yè)化和商業(yè)利益的驅(qū)使，投資性房地產(chǎn)行為屢見不鮮，在一定程度上影響著我國經(jīng)濟的穩(wěn)定和民生問題的解決。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，賺取大量租金、實現(xiàn)資本增值，是投資性房地產(chǎn)的根本價值。

（一）投資性房地產(chǎn)的基本特征。投資性房地產(chǎn)的基本特征與自用性建筑物有所區(qū)別，具體表現(xiàn)如下：第一，企業(yè)并不是出于自用才持有的房地產(chǎn)；第二，投資性房地產(chǎn)在地理位置上具有一定的優(yōu)勢，升值空間比較大；第三，投資性房地產(chǎn)具有鮮明的投資性，這也是前兩點所決定的，企業(yè)在參與投資性房地產(chǎn)活動中，可以獲得租金回報或者賺取差價。

（二）投資性房地產(chǎn)的主要類型。投資性房地產(chǎn)的類型主要有三種：一種是已經(jīng)出租出去的土地使用權；一種是已經(jīng)出租出去的建筑物；還有一種是目前持有的，并準備在增值后隨時轉讓出去的土地使用權。其一，企業(yè)將土地使用權通過租賃的方式進行經(jīng)營，此處也包括以出租為目的而開發(fā)的土地。當投資性房地產(chǎn)租賃到期的時候，因為暫時空置但是經(jīng)營目的未變的，仍屬于投資性房地產(chǎn)。其二，將已出租的建筑物劃入投資性房地產(chǎn)范疇，需要滿足兩個條件：產(chǎn)權歸企業(yè)所有、以經(jīng)營租賃的方式進行出租。其三，企業(yè)目前持有的，并準備在增值后隨時轉讓出去的土地使用權，屬于投資性房地產(chǎn)范圍，根據(jù)我國法律法規(guī)認定，閑置土地不納入投資性房地產(chǎn)類別。

（三）投資性房地產(chǎn)會計處理分析。根據(jù)會計準則的具體規(guī)定，投資性房地產(chǎn)企業(yè)，在計量資產(chǎn)初始價值的時候，要根據(jù)成本進行計算，具體而言可以分為以下幾種情況：一是投資性房地產(chǎn)帶有外購性質(zhì)；二是投資性房地產(chǎn)作為自行開發(fā)的建筑物；三是其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。

在轉換投資性房地產(chǎn)的時候，可以將存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)或自家使用的建筑物轉換為出租性質(zhì)的房地產(chǎn)，將轉換日規(guī)定為租賃合同生效日；一般使用公允價值計量模式，計算自家使用的房地產(chǎn)轉換為存貨性質(zhì)房地產(chǎn)的價值；在使用公允價值計量模式的時候，將轉換日的公允價值規(guī)定為計量資產(chǎn)的標準。當轉換日的公允價值低于原賬面價值的時候，差額計入當期損益類賬戶；而倘若比原賬面價值高，則差額計入資本公積或所有者權益類賬戶。

二、投資性房地產(chǎn)會計處理存在的問題

（一）選擇性應用降低了執(zhí)行效果。從我國關于投資性房地產(chǎn)使用會計處理方法的具體準則中，得知：計量投資性房地產(chǎn)的有方式有很多種，例如，成本計量或公允價值計量模式。此規(guī)定可以讓企業(yè)根據(jù)當前的市場環(huán)境和自身的實際情況，選擇科學、合理的計量模式，但是很多投資性房地產(chǎn)企業(yè)很少選擇公允價值模式進行計量，在原有計量制度模式下產(chǎn)生的問題依然存在的情況下，企業(yè)的會計報表就難以準確地反映出投資性房地產(chǎn)公司的實際價值，也難以實現(xiàn)我國會計準則與國際相關會計準則接軌的實質(zhì)性目的。

（二）會計處理缺乏可操作性。目前，我國在對投資性房地產(chǎn)進行會計處理時鼓勵并提倡上市公司和非上市公司采用公允價值模式評估資產(chǎn)價值，但是由于缺少公允價值計量專門性準則和業(yè)務指導原則，因此公允價值的應用面并不廣泛，并且缺乏一定的實際操作性。在針對我國一千多家上市公司的調(diào)查中，很多投資性房地產(chǎn)企業(yè)都不會采用公允價值計量模式計量資產(chǎn)。如此可見，我國房地產(chǎn)企業(yè)并沒有熟練地掌握使用公允價值計量資產(chǎn)的方法。

（三）企業(yè)間會計信息的可比性下降。投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行計量，會降低不同企業(yè)之間會計信息的可比性。當房地產(chǎn)市場資產(chǎn)價值極為不穩(wěn)定的時候，倘若選擇成本計量模式進行核算，其資產(chǎn)價值估算結果最終還是會低于公允價值。如果在條件滿足的情況下采用公允價值模式計量，則往往會受房地產(chǎn)市場交易信息公開程度的影響，而造成公允價值確認的差異。由此可以看出，公允價值在實際應用中容易被當成利潤操縱的工具，引發(fā)企業(yè)會計信息之間出現(xiàn)可比性下降的現(xiàn)象。

（四）投資性房地產(chǎn)涉稅方面的問題無法準確認定。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在運用公允價值開展價值計量工作的過程中，所要面臨的一個問題就是投資性房地產(chǎn)的涉稅問題，該問題涉及到一些具體的操作規(guī)定和細節(jié)。比如，當房地產(chǎn)企業(yè)的期末資產(chǎn)評估出現(xiàn)明顯增值的時候，企業(yè)需要采取應納稅所得額調(diào)整措施，將自身的納稅方式與當前的納稅相銜接。又如，公允價值的應用對企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流的影響以及在所得稅匯算清繳時，經(jīng)過調(diào)整的企業(yè)期末留存收益是否還需要納稅。這些都是投資性房地產(chǎn)公允價值的計量核算中需要面對的實際問題。

三、解決投資性房地產(chǎn)會計處理問題的完善化措施

應用投資性房地產(chǎn)會計處理準則，是為了使得會計報表能夠?qū)①Y產(chǎn)價值真實地反映出來，為企業(yè)領導做出經(jīng)營管理決策提供價值的信息。因此對于投資性房地產(chǎn)會計處理問題，要細化操作標準，彌補制度漏洞，進而完善房地產(chǎn)市場發(fā)展體系。

（一）細化公允價值的條件、明確范圍。在選擇投資性房地產(chǎn)會計處理計量方法的時候，不應該將成本模式和價值公允模式泛泛地放在一個平臺上，而是應該充分考慮我國房地產(chǎn)市場的實際情況，結合我國經(jīng)濟發(fā)展的需求，借鑒國際上先進的會計準則來細化公允價值的適用條件和范圍，對上市公司可以優(yōu)先選擇公允價值模式進行明確規(guī)定，用以確定計量投資性房地產(chǎn)的條件，同時借助成本模式展開，以此來突出公允模式的優(yōu)越性。

（二）制定適合的計量操作方法。我國會計準則適用目的是為實現(xiàn)與國際會計準則之間的接軌，但是在實際應用中，由于公允價值缺乏實際操作性，企業(yè)在計量方法的單獨應用上并不成熟，使得投資性房地產(chǎn)會計處理方法難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的需求。因此，我國應該借鑒先進的會計準則適用規(guī)范，改進和完善公允價值計量與信息披露制度，促使使用會計報表的人員，能夠從企業(yè)披露的信息中，充分了解到當前投資性房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，并能夠根據(jù)會計報告判斷出上市公司所采用的計量方法，不斷完善公允價值在我國房地產(chǎn)市場中的應用狀況。

（三）建立健全市場體系，提高會計人員綜合素質(zhì)。當前，房地產(chǎn)市場在我國的發(fā)展并是特別成熟，沒有形成良性競爭的模式，房地產(chǎn)市場交易的價格存在巨大波動，市場泡沫風險較高，造成眾多投資性房地產(chǎn)公司，無法真正獲取到有意義的公允價值信息。對此，我國相關部門需要出臺完善房地產(chǎn)交易市場的政策，推動房地產(chǎn)交易行為朝著規(guī)范化方向發(fā)展，為做好投資性房地產(chǎn)公允價值計量工作奠定良好基礎。會計人員的綜合素質(zhì)和職業(yè)判斷能力，是影響公允價值使用效果的重要因素，因此提高會計人員的執(zhí)業(yè)能力和職業(yè)素養(yǎng)是極為重要的。

（四）明確所得稅會計的核算規(guī)定。我國對相關法律法規(guī)進行完善化改革，促使投資性房地產(chǎn)中公允價值的增值以及所得稅相關規(guī)定更加明確，針對公允價值內(nèi)容，出臺專門性的法律規(guī)范，消除上市公司在使用采用公允價值進行計量時的顧慮，降低企業(yè)所得稅納稅調(diào)整工作的復雜性。

總結：目前，投資性房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的經(jīng)濟增長點比較突出，因此對投資性房地產(chǎn)會計處理問題的解決，不僅有利于促進房地產(chǎn)企業(yè)財務管理以及會計處理工作朝著規(guī)范化方向發(fā)展，而且有利于企業(yè)的運營和穩(wěn)步發(fā)展。在會計處理中，要結合我國經(jīng)濟發(fā)展的實際狀況，借鑒國外先進的制度和規(guī)范，完善我國市場體系，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

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