王文超

摘要：保障性住房就是政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，保障性住房具有支出審批手續(xù)多、工期短、質(zhì)量要求高等特點(diǎn)，因此，在保證工程質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，對(duì)保障性住房造價(jià)管理進(jìn)行全過(guò)程的造價(jià)控制，保證盈利，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，是造價(jià)管理人員工作重點(diǎn)關(guān)注的地方。

關(guān)鍵詞：保障房；造價(jià)管理；造價(jià)控制

一、保障房開(kāi)發(fā)特征

1.造價(jià)低廉

保障房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，所以，一分錢要當(dāng)兩分錢花，保障房要求工期短、質(zhì)量要求高、嚴(yán)格控制成本與造價(jià)。因此，為了保障保障房建設(shè)能用最低的目標(biāo)達(dá)到要求，建設(shè)單位需不斷的挖掘各種能降低保障房成本的方法，對(duì)建筑工程施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行造價(jià)控制，制定通過(guò)主觀努力可能達(dá)到合理的最低成本水平的經(jīng)濟(jì)技術(shù)措施，確保低成本控制。

2.功能齊全

雖然是保障房，但是功能要齊全，滿足人民群眾生產(chǎn)生活的需求。保障房規(guī)劃設(shè)計(jì)要做到布局合理、科學(xué)，在滿足日照等最低規(guī)劃規(guī)范要求的同時(shí)，通過(guò)適當(dāng)提高容積率，增加保障房建筑面積，提供更加多的戶數(shù)滿足群眾的需求。合理規(guī)劃公共設(shè)施，比如自行車棚、汽車停車場(chǎng)建于地下；屋頂設(shè)計(jì)為平屋面，可以屋頂上搞綠化種草坪，既保證了小區(qū)綠地面積，也節(jié)約了部分公建的占地。

3.設(shè)計(jì)施工集約化

為了確保保障房的建筑使用面積，在建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)過(guò)程中減少結(jié)構(gòu)面積，控制建筑物的形狀系數(shù)，減少外墻不必要的凹凸變化，這樣既節(jié)約了材料，同時(shí)也降低了建筑物的能耗；選擇合理的梁板結(jié)構(gòu)，如大開(kāi)間結(jié)構(gòu)層和予應(yīng)力長(zhǎng)向板，可以較現(xiàn)澆板節(jié)約鋼材約15%；樓座的基礎(chǔ)選擇可以節(jié)約鋼材和混凝土用量的梁板式基礎(chǔ)；提高項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理管理水平，優(yōu)化施工方案，降低人、財(cái)、物的消耗。

二、造價(jià)管理概述

所謂的造價(jià)管理，是指建設(shè)企業(yè)在合理設(shè)計(jì)、優(yōu)化投資決策和施工方案的基礎(chǔ)之上，對(duì)整個(gè)施工的過(guò)程以及工程竣工后的審核結(jié)算工作進(jìn)行科學(xué)合理的造價(jià)控制，對(duì)工程的全過(guò)程所需要的造價(jià)控制在最合理的范圍之內(nèi)，達(dá)到人力、物力、財(cái)力等各方面條件的協(xié)調(diào)，以求經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的共同提高。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，造價(jià)管理就是采用一定的方法和措施，對(duì)工程的造價(jià)進(jìn)行有效控制的一種方法和手段。科學(xué)合理的工程造價(jià)管理，能夠根據(jù)建設(shè)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人員配備、施工能力水平等方面的因素，以及工程本身的施工要求來(lái)進(jìn)行投資結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)和規(guī)劃工程的規(guī)模。這能夠很大程度上降低工程的投資成本，縮短工程建設(shè)的工期，保證工程的建設(shè)質(zhì)量，延長(zhǎng)工程的使用壽命，減少對(duì)工程進(jìn)行維修的費(fèi)用，為建設(shè)企業(yè)帶來(lái)更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

三、保障房造價(jià)前期控制

為了能夠?qū)崿F(xiàn)保障房造價(jià)的事前控制和主動(dòng)控制，建設(shè)單位管理層必須在源頭上確保保障房總投資限額不被突破，這樣建設(shè)單位在全過(guò)程造價(jià)管理中取得主導(dǎo)控制地位。

1. 優(yōu)化保障房的選址

由于社會(huì)保障房選址關(guān)系到土地成本、配套成本，建設(shè)單位一定要對(duì)保障房建設(shè)的優(yōu)化比選。因此，選址時(shí)地方政府應(yīng)當(dāng)起主導(dǎo)作用，本著有利工作，方便生活，節(jié)約用地的原則，保障房一定要選擇在市政配套成熟的地段，在保障房居住區(qū)的規(guī)劃選址過(guò)程中要注意與城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和住宅建設(shè)規(guī)劃的具體要求相結(jié)合，為了能夠降低公共設(shè)施、市政道路等配套設(shè)施建設(shè)成本，減少投資支出，相關(guān)決策部門要組織專家組優(yōu)化比選選址地點(diǎn)，盡可能利用現(xiàn)有的交通設(shè)施、市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，確保在配套設(shè)施及細(xì)節(jié)上控制保障房造價(jià)。

2.搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)

本著“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的建設(shè)方針，建設(shè)單位要主動(dòng)溝通協(xié)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)部門先規(guī)劃后建設(shè)和后相對(duì)集中的原則對(duì)保障房進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，這樣可以減少違反規(guī)劃建設(shè)的行為，把損失降低到最少。保障房規(guī)劃設(shè)計(jì)要做到設(shè)計(jì)新穎、規(guī)劃科學(xué)、設(shè)施配套、質(zhì)量合格、功能合理、適當(dāng)超前、環(huán)境優(yōu)美，給保障房的老百姓提供安全、方便、舒適的居住環(huán)境。

3. 優(yōu)化保障房配套設(shè)施

保障房居住區(qū)建設(shè)項(xiàng)目公建配套水平，與住宅同步規(guī)劃、居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)，并與保障房同步建設(shè)和同時(shí)投入使用。以最小的成本支出確保配套設(shè)施在滿足公共服務(wù)基本配套服務(wù)，在配套設(shè)施設(shè)計(jì)過(guò)程中盡量依托周邊的公共服務(wù)設(shè)施條件，對(duì)配建項(xiàng)目進(jìn)行合理的歸并、調(diào)整和刪減，減少不必要的投資支出。保障房小區(qū)委托建筑設(shè)計(jì)院做綠化景觀設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)盡量利用現(xiàn)有的地形地貌、盡量利用鄉(xiāng)土樹(shù)種和當(dāng)?shù)夭牧?，減少綠化園林投資支出。加強(qiáng)后期養(yǎng)護(hù)管理，通過(guò)合理組織綠化養(yǎng)護(hù)、維護(hù)，增加綠化成活和恢復(fù)比率，降低養(yǎng)護(hù)成本。

四、嚴(yán)格實(shí)行工程招投標(biāo)制度

1.認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)研

（1）建設(shè)單位造價(jià)工程師加入對(duì)施工單位相關(guān)情況考察組織機(jī)構(gòu)。協(xié)助單位管理層了解施工單位的綜合能力、資信情況、資金流情況、施工技術(shù)力量、企業(yè)施工設(shè)備等情況，防止施工單位為皮包公司，防止中標(biāo)之后出現(xiàn)轉(zhuǎn)包、分包等現(xiàn)象。

（2）造價(jià)事務(wù)所項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要組織甲方代表對(duì)保障房項(xiàng)目建筑市場(chǎng)，針對(duì)混凝土、鋼筋、砌塊等建材，租賃模版、塔吊、腳手架設(shè)備，預(yù)制構(gòu)件等等進(jìn)行一線市場(chǎng)調(diào)查，確保造價(jià)工程師在編制保障房招標(biāo)文件能夠掌握比較準(zhǔn)確的造價(jià)信息。

2.認(rèn)真編制工程招標(biāo)文件

（1）造價(jià)工程師在編制保障房項(xiàng)目工程招標(biāo)文件注意“三個(gè)防止”：防止施工圖設(shè)計(jì)上的疏忽；防止招標(biāo)提供的資料不準(zhǔn)；防止建筑行業(yè)強(qiáng)制性規(guī)范之間、設(shè)計(jì)規(guī)范與行業(yè)規(guī)范之間的差異。造價(jià)工程師要事先加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位溝通協(xié)調(diào)，確保設(shè)計(jì)和勘查的深度滿足造價(jià)管理的要求。

（2）造價(jià)工程師編制保障房工程招標(biāo)文件要突出“四個(gè)重點(diǎn)”：保障房施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要明確，便于竣工驗(yàn)收；工程量清單報(bào)價(jià)內(nèi)容要齊全，防止漏項(xiàng)；保障房施工周期要確切，便于甲方現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)控；項(xiàng)目索賠事項(xiàng)要具體，便于造價(jià)管理操作。

五、加強(qiáng)施工階段的投資控制

施工階段是項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵，重點(diǎn)抓以下三個(gè)方面：一是嚴(yán)格審核承包商的索賠要求；二合理控制工程變更，工程變更包括施工條件變更、設(shè)計(jì)變更、工程項(xiàng)目變更、進(jìn)度計(jì)劃變更；三是做好材料的加工定貨。我們預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情，如果對(duì)材料市場(chǎng)價(jià)格不清楚，在控制工程造價(jià)方面就會(huì)處于被動(dòng)，就不能更好地控制工程造價(jià)。造價(jià)工程師在處理施工單位的索賠時(shí)，要以合同為依據(jù)，站著甲乙雙方公平的角度，加強(qiáng)對(duì)索賠資料的審查；造價(jià)工程師在管理索賠時(shí)要注重預(yù)見(jiàn)性，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性，盡量減少保障房索賠事項(xiàng)的發(fā)生，以免引起投資失控。

六、加強(qiáng)竣工結(jié)算的審核

工程竣工結(jié)算是最后確定保障房工程總造價(jià)的重要環(huán)節(jié)，是工程造價(jià)合理確定的重要依據(jù)。造價(jià)工程師在核算實(shí)際完成工程量，要以施工圖、施工技術(shù)方案及設(shè)計(jì)變更簽證為依據(jù)，逐步進(jìn)行核算以防止工程量漏算、重算和錯(cuò)算而增加工程造價(jià)。造價(jià)工程師對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證憑據(jù)的審核應(yīng)作好調(diào)查研究，審查其必要性和合理性，防止出現(xiàn)超支現(xiàn)象。

七、結(jié)語(yǔ)

工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范GB50500-2013模式下如何協(xié)助建設(shè)單位做好保障房的投資控制，預(yù)防甲乙雙方結(jié)算糾紛，確保略有盈利，成為我們?cè)靸r(jià)管理人員研究的重點(diǎn)方向。造價(jià)工程師必須本著一個(gè)科學(xué)的、務(wù)實(shí)的工作態(tài)度，扎實(shí)細(xì)致地、全方位地、有重點(diǎn)地去搞好清單模式下的保障房工程建設(shè)投資的控制工作。

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