區(qū)俊杰

摘要：區(qū)位業(yè)態(tài)分布與動(dòng)線是商用物業(yè)設(shè)計(jì)的主要左右決策控制因素，基于區(qū)位一定，業(yè)態(tài)相對(duì)簡(jiǎn)單明確的前提下，討論基于動(dòng)線的設(shè)計(jì)思考的分析相對(duì)中肯和可信。本文通過對(duì)南京濱河新城商住綜合體的設(shè)計(jì)過程的回顧與分析，對(duì)商業(yè)動(dòng)線因素對(duì)設(shè)計(jì)所產(chǎn)生的影響和結(jié)果進(jìn)行探討。設(shè)計(jì)總有一個(gè)出發(fā)點(diǎn)，而面對(duì)紛繁復(fù)雜的商業(yè)不確定因素，可把握和可切入的重點(diǎn)往往是看不見的卻時(shí)刻進(jìn)行著的動(dòng)線控制，因?yàn)檫@一因素最為客觀，可分析可操作可控制。

關(guān)鍵字：地鐵樞紐效應(yīng)；盡端拉動(dòng)作用；快速步行道；剖面分層速度

前言

南京濱河新城的方案設(shè)計(jì)是一次創(chuàng)作與探索思考的過程，不同于一般的傳統(tǒng)商業(yè)綜合體，這次的設(shè)計(jì)選址于新區(qū)，用地面積較大而狹長(zhǎng)，從區(qū)位與地塊的選擇上就決定了必須有所創(chuàng)新。設(shè)計(jì)都是基于此時(shí)此地，而這一設(shè)計(jì)案就提供了很好的試驗(yàn)與實(shí)踐的機(jī)會(huì)。有見及此，從方案的策劃到制定，都針對(duì)區(qū)位，地形，開發(fā)周期進(jìn)行了綜合考慮。

1.地鐵樞紐效應(yīng)

決定商用物業(yè)成功與否的一個(gè)重要因素就是區(qū)位，而區(qū)位又可劃分為兩種因素，一是區(qū)位本身，二是區(qū)位的可達(dá)性和交通的流暢程度。一般來說，選址于新區(qū)的商用物業(yè)，區(qū)位本身是一個(gè)弱勢(shì)因素，但同時(shí)又具備更多的可達(dá)性操作空間。例如地鐵，輪渡碼頭，公交車總站等，都可以成為帶活地塊的可達(dá)性提升因素。

而本項(xiàng)目位于南京的濱河新城，同時(shí)甲方給出的設(shè)計(jì)內(nèi)容是超甲級(jí)寫字樓，公寓，商業(yè)，因此和一般新城綜合賣場(chǎng)的處理手法必然不一樣。這是一個(gè)定位在以辦公和居住為主的商住綜合體，而不是以單純消費(fèi)為指向的綜合體。所以商業(yè)的客源也主要以寫字樓辦公人群，公寓住宅業(yè)主構(gòu)成。而地鐵的樞紐作用，帶來的更多是持久而穩(wěn)定的上班和常住人群。有見及此，項(xiàng)目從區(qū)位分析和使用者定位方面就開始明確一點(diǎn)：必須圍繞穩(wěn)定的使用者來展開商業(yè)行為，以使用者的動(dòng)線為活力的觸發(fā)和帶動(dòng)因素。

2.盡端拉動(dòng)作用

地鐵作為地塊客源活力輸送的源頭固然重要，但消費(fèi)的目的和意愿指向同樣重要。畢竟地鐵站至北面地塊有將近900米的距離，要調(diào)動(dòng)狹長(zhǎng)地塊的活力單純依靠地鐵站的輻射作用是不足以維持的，經(jīng)過對(duì)廣州商圈的對(duì)比，考慮到景觀的利好因素，決定將超高層綜合體置于北部地塊，而地鐵站至超高層綜合體之間的近800米區(qū)間布置布置住宅項(xiàng)目。

這樣布置總圖的考慮主要是把日常辦公人員及住戶的作為主力消費(fèi)群體定位。以剛性需求和穩(wěn)定的必經(jīng)人群作為顧客主導(dǎo)，符合新城的發(fā)展模式。在上下班及回家的動(dòng)線上展開商業(yè)的界面，面向高端而穩(wěn)定的消費(fèi)人群。

其中，住宅組團(tuán)采取的是首層及地下步行街的空間形式進(jìn)行鋪開，主要是各種散戶零售，局部重要節(jié)點(diǎn)例如下沉廣場(chǎng)布置商業(yè)的旗艦店和餐飲。這樣的設(shè)定，符合住宅區(qū)的氛圍，更多的是街區(qū)跟鄰里的生活氛圍，在高密度的城市空間中，高層住宅為商業(yè)街讓渡出更多的設(shè)計(jì)和安排的空間。

盡端的超高層下部裙房作為集中式高端商業(yè)，主要面對(duì)辦公的白領(lǐng)。在回家和上下班的過程中能享受到購(gòu)物的體驗(yàn)和樂趣，同時(shí)兼顧了外部人流車流的接入，是切合實(shí)際而又富有裕度的設(shè)計(jì)策劃。（如下圖1）

3.快速步行系統(tǒng)

快速步行系統(tǒng)的引入是項(xiàng)目的一大特色，這種一般運(yùn)用在機(jī)場(chǎng)港口大型交通設(shè)施的步行輔助方式應(yīng)用于大型商住綜合體還是屬于新的嘗試。這一形式多見于國(guó)內(nèi)的機(jī)場(chǎng)，同時(shí)過高的步行速率確實(shí)會(huì)造成客源的減少。但同樣要看到，引入這一交通形式有其必要性：從地鐵口到盡端地塊的超高層綜合體之間有800米的距離，在上班的時(shí)候，如果要穿越一個(gè)大型而綿長(zhǎng)的地下商業(yè)空間，效率必定大打折扣，因?yàn)闇o散無序的商業(yè)顧客會(huì)對(duì)目的指向性明確的上班人群產(chǎn)生減緩作用，考慮到這一點(diǎn)，引入自動(dòng)步道有利于緩解高峰時(shí)段的人群動(dòng)線交叉的狀況。通過中置的自動(dòng)步道，將單純“通過”的人群劃分開來，使這部分人的快速通行需求得到滿足，同時(shí)不會(huì)對(duì)休閑的購(gòu)物人群造成過多的影響。

效率與豐富性確實(shí)是一對(duì)矛盾，但是同樣是可以兼容的，最明顯的例子就是香港的中環(huán)半山步行系統(tǒng)。該步行系統(tǒng)的設(shè)計(jì)初衷是為了方便半山的高端住宅的居民從中環(huán)出入上落，基本上是在原有的中環(huán)樓梯街基礎(chǔ)上通過拓寬和增設(shè)的。這種是先有現(xiàn)成街道，再有步行系統(tǒng)的模式，對(duì)于商業(yè)的影響是利大于弊的，反過來還能帶動(dòng)商業(yè)的滲透。

而在南京的項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)步行系統(tǒng)的引入還是相對(duì)理性和審慎的，畢竟這是定位在一個(gè)新區(qū)的項(xiàng)目，沒有現(xiàn)成的相對(duì)成熟的商業(yè)架構(gòu)。因此，對(duì)于步行系統(tǒng)有兩方面的處理：一是保證商業(yè)步行空間的裕度充足和開口的緩沖，二是盡量增加周邊鋪面的面寬，以適應(yīng)提高了的行進(jìn)速率。

從上圖2可以看出，位于下方的直線的步行系統(tǒng)與位于上方的商鋪內(nèi)街構(gòu)成了一個(gè)環(huán)狀的模塊，幾個(gè)模塊相拼接就構(gòu)成了內(nèi)街。而周邊的商鋪相對(duì)于以往的小散戶商鋪，尺度相對(duì)放寬不少，因?yàn)檫@里的鋪面單位地價(jià)相對(duì)于市中心要低，所以合并處理既適應(yīng)了告訴步行定位又符合彈性劃分的需求。

同時(shí)，結(jié)合一定的上層挖空和下沉小廣場(chǎng)設(shè)計(jì)，能有效地化解步行道所帶來的機(jī)械感和。綠化和景觀的柔性元素的引入，同樣能達(dá)到提升空間品質(zhì)，制造自然氛圍的效果。

4.剖面與分層速度理念

對(duì)于綜合體的商業(yè)的分層基本上是基于商業(yè)價(jià)值來劃分的，一般來說首層和負(fù)一層的商業(yè)價(jià)值最大，而從二層往上就開始大打折扣。本項(xiàng)目的狹長(zhǎng)用地的商業(yè)設(shè)計(jì)，采取了分層與分速度的復(fù)合理念，這是基于快速步行系統(tǒng)的引入而相應(yīng)采取的對(duì)策。

從實(shí)際操作層面來說，就是快速步行系統(tǒng)的步行商業(yè)層布置在-1層，這一層的動(dòng)線相對(duì)規(guī)整，導(dǎo)向明確，速率較高，業(yè)態(tài)主要是分散式的商戶，以零售為主，重點(diǎn)的鋪面如旗艦店等結(jié)合首層進(jìn)行布置。

首層商業(yè)價(jià)值最高，主要面向消費(fèi)意愿明確的人群而非上下班人群，以旗艦店和餐飲等休閑飲食為主。將穩(wěn)定而指向性強(qiáng)的人群控制在-1層，讓渡出首層豐富多彩而開放的高端商業(yè)空間。

從整個(gè)綜合體體系來說，外部道路，首層商業(yè)，地下空間的層次和速度優(yōu)勢(shì)有所區(qū)別的，在設(shè)計(jì)的考慮上也是應(yīng)該有不同的側(cè)重的。外部道路的動(dòng)線速度最快，更多的考慮的是如何緩沖和和接入，裙房的港灣式停車，車庫(kù)出入口的設(shè)置是重點(diǎn)。首層的商鋪和廣場(chǎng)人行動(dòng)線相對(duì)不確定和雜亂，注重休閑商業(yè)的空間氛圍的營(yíng)造，這一部分主要由廣場(chǎng)，下沉空間，方盒子植入的旗艦店來完成。-1層的空間是中速的動(dòng)線，及承擔(dān)穩(wěn)定人流的行走疏散，也具備一定的商業(yè)功能。（如上圖3）

5.結(jié)語

回歸到動(dòng)線思考，基于動(dòng)線的思考是這一項(xiàng)目的特色和著力點(diǎn)，從動(dòng)線人流的來源，如何引導(dǎo)到盡端，動(dòng)線用何種方式組織，用組織方式的理?yè)?jù)等上文都作了展開的論述。這是一次積極的建筑創(chuàng)作探索，而這種步行系統(tǒng)與新城區(qū)綜合體商業(yè)結(jié)合到底能不能如預(yù)想般成功，有待建成后的檢驗(yàn)。建筑師只能估計(jì)和設(shè)想一種模式，而商業(yè)設(shè)計(jì)涉及的因素太多，所以設(shè)想是否成立是否盈利還有待實(shí)際使用檢驗(yàn)。

參考文獻(xiàn)：

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