王高峰

摘要：養(yǎng)老地產(chǎn)作為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，勢必成為未來地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，本文從養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃、建筑設(shè)計等方面提出探討建議。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；規(guī)劃；建筑設(shè)計

養(yǎng)老地產(chǎn)是以老年人為目標(biāo)客戶群體并進(jìn)行針對性設(shè)計、配套和服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)，定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)做為一種相對特殊的產(chǎn)品在中國未來的潛景廣闊，因此應(yīng)加強(qiáng)對養(yǎng)老住宅產(chǎn)品的開發(fā)和設(shè)計研究。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃應(yīng)采取的原則

1、地產(chǎn)位置應(yīng)選擇周圍具有良好鄰接關(guān)系的環(huán)境。首先是考慮鄰近有可利用的城市公用設(shè)施，如商業(yè)網(wǎng)點、交通站點、活動中心、公園綠地及宗教活動設(shè)施等。其次是環(huán)境安全的考慮，這是老年人聚居的社區(qū)環(huán)境需特別予以考慮的問題。為此道路規(guī)劃應(yīng)便于控制非居民通向養(yǎng)老社區(qū)，建立緩沖地帶并為非居民設(shè)立標(biāo)識，以利用形成內(nèi)向性的社區(qū)空間。其中步行道坡度不宜大于5%。另外周圍自然景觀和人文景觀的開發(fā)利用，將可增進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展。

2、建筑形式應(yīng)與地產(chǎn)狀況相適應(yīng)，以便于有效地利用室內(nèi)外空間，增強(qiáng)地域感和安全感。一是社區(qū)的總平面應(yīng)有易辨認(rèn)的總體形態(tài)，有利于產(chǎn)生較強(qiáng)的地域感。二是建筑形體應(yīng)有利于社區(qū)內(nèi)部構(gòu)成具有層次感的空間，有利于區(qū)分從公共性到私密性不同活動方式的空間性質(zhì)，增強(qiáng)空間的歸屬感和安全感。

3、社區(qū)空間結(jié)構(gòu)應(yīng)為不同能力水平的老年人提供相應(yīng)的居住空間和公用設(shè)施。不同能力水平的老年人不宜完全混合使用同一公用設(shè)施，以免心理上產(chǎn)生消極影響。但公用設(shè)施又不能過于分散，以免影響使用效率和增加管理難度。

4、社區(qū)道路系統(tǒng)總體上應(yīng)形式感強(qiáng)而易于識別。主干道設(shè)置應(yīng)最大限度地阻擋強(qiáng)風(fēng)和太陽輻射的干擾，并有可靠的安全監(jiān)察視線，以限制區(qū)外居民穿越區(qū)內(nèi)道路。所有道路坡度都不宜大于5%，并與公用設(shè)施有便捷聯(lián)系而無須穿越半私密性的院落空間。

5、室外社交空間規(guī)劃應(yīng)避開強(qiáng)烈日曬、強(qiáng)風(fēng)和不良景觀。其空間尺度不宜太大，應(yīng)具有維護(hù)感和安全感，并與日常某種活動相聯(lián)系，成為老年人日常生活中自然的聚焦點。

6、低層居住單元的組合形式宜形成院落空間，并具有鮮明的特征，有利于創(chuàng)造強(qiáng)烈的地域感和空間歸屬感，增強(qiáng)社區(qū)的內(nèi)聚力。經(jīng)驗表明，具有20個左右居住單元的組團(tuán)最有利于創(chuàng)造親密的鄰里關(guān)系，也有利于住戶監(jiān)察公共空間的活動情況，增強(qiáng)安全感。

二、老年人住宅的設(shè)計要點

1、老年人住宅的建筑設(shè)計要點

老年人由于年齡偏高，相對而言身體虛弱，行動反應(yīng)遲緩，腿腳動作逐漸變得不太靈活。這就要求老年人住宅設(shè)計要從方便和安全的角度考慮，盡可能地減小老年人房間的面積，從而降低老年人行動的能耗；而對于老年人所使用的衛(wèi)生間和浴室，面積相對來說要大一些，以保證老人活動的需要和便于家人護(hù)理扶助老人。通常來說，老年人比較喜歡清凈的環(huán)境，因此老年人住宅應(yīng)有安靜的室內(nèi)外環(huán)境，但又不能過于沉寂，要使老年人在需要時能和青年人、兒童進(jìn)行方便的溝通和交流，以免他們產(chǎn)生孤獨寂寞的感覺。同時由于老年人在室內(nèi)活動的時間比較長，因此老年人的住宅設(shè)計要充分考慮日照、通風(fēng)、采光和換氣，利用充足的陽光和新鮮的空氣來防止老人疾病的產(chǎn)生，讓他們更加接近大自然，以利于其身心的健康。除此之外，在老年人住宅設(shè)計中，我們還應(yīng)注意以下幾點：

（1）老年人住宅的出入口處面積要大，且留有輪椅、擔(dān)架的回旋面積，應(yīng)盡量減少地面高差，在必須有高差的地方，宜采用緩坡臺階和坡道。

（2）老年人住宅中供老年人自行操作和輪椅進(jìn)出的獨立廚房，使用面積應(yīng)適當(dāng)增大，操作臺、吊柜的尺寸設(shè)計應(yīng)考慮老年人的身體特點。為了方便坐輪椅者靠近操作臺面，操作臺及水池下方應(yīng)部分留空，以便坐輪椅者腿、腳部插入。

（3）老年人住宅中考慮到老人行動不便和輪椅的通過，門的寬度應(yīng)適當(dāng)增加，最好采用推拉式，且將下部軌道嵌入 8 地面以避免地面高差。

（4）老年人住宅中應(yīng)安裝緊急呼叫報警裝置，使老人在緊急、危險的情況下，能方便、及時的發(fā)出報警，及時得到救助。

（5）老年人住宅應(yīng)有良好的隔聲處理和噪音控制，使用一定的隔聲材料，以得到安靜、舒適的空間。

（6）老年人住宅中的電源開關(guān)、插座、呼叫按鈕等設(shè)備的高度應(yīng)適當(dāng)降低，以方便老人使用。

2、老年人住宅的室內(nèi)設(shè)計要點 由于老人大部分的時間都在室內(nèi)度過，因此老年人住宅的室內(nèi)設(shè)計也是值得探討的一個方面。

（1）老年人住宅的室內(nèi)空間應(yīng)方便、流暢，使他們在其中行走、活動、取放物品時更加方便。

（2）老年人住宅室內(nèi)地面應(yīng)注意防滑，特別是衛(wèi)生間、浴室，因此要選擇防滑材料，如木材、馬賽克、塑膠地面等，也可以在地面上鋪裝飾地毯，既美化了空間，又可以保證老人的安全，但要注意地毯邊緣不要翹起，以免給老人的活動帶來不便。

（3）老年人住宅的室內(nèi)墻面或隔斷的棱角部位最好處理為圓角或做彈性材料護(hù)角，避免老人發(fā)生碰撞。

（4）由于老人行動不便，因此在老年人住宅的衛(wèi)生間的浴缸、馬桶及洗臉盆的兩側(cè)，可在墻面上安裝防水材料的輔助扶手。另外，還可以在淋浴區(qū)設(shè)置可折疊的坐椅，方便老人的生活。

（5）老年人住宅中家具以簡潔實用為主，樣式宜低矮，造型宜簡單，便于他們?nèi)》盼锲?。家具的擺放應(yīng)盡量靠墻，以免給老人的通行帶來不便。

（6）老年人住宅室內(nèi)的色彩不宜太暗，以免給人沉悶的感覺，室內(nèi)的光亮度應(yīng)高于其他年齡段的使用者。色彩的種類不宜過多，純度不宜太高，應(yīng)選用高雅寧靜的色彩，使人產(chǎn)生和諧、雅致、成熟、穩(wěn)健的室內(nèi)氣氛。

三、養(yǎng)老住宅產(chǎn)品設(shè)計難點總結(jié)

（1）成本

專用設(shè)計與成本、價格之間的矛盾主要包括：

針對老年人的專用設(shè)計必不可少；建筑成本加大；售價提高；目標(biāo)客戶群定位拔高；增大銷售壓力；專用設(shè)計的一次性建成；專用設(shè)計的階段性加載；方便了客戶加大了成本，降低了成本是，則給用戶增添了麻煩；要承擔(dān)前瞻設(shè)計的時間風(fēng)險。

（2）獨立與混合居住之間的取舍

獨立居住

保證住戶的獨立性；不受干擾；便于統(tǒng)一管理；極易造成老人的孤離感和遺棄感，不利健康居住氛圍的形成；混合居??；可以消除孤離感；難以顧及老年住宅的特殊需要；干擾性大。

（3）建筑形態(tài)與居住氛圍之間的關(guān)系

拋開住宅的功能性價值，建筑形態(tài)對于老年住宅的情感性價值也起到?jīng)Q定性作用。在住宅的情感性價值上，老年住宅產(chǎn)品需要一種淡雅、和諧、交流、充滿關(guān)懷和生氣的居住氛圍。如何從建筑布局、建筑設(shè)計、建筑色彩等方面消除老年人集中居住暮氣沉沉的氛圍，與建筑形態(tài)的確定有莫大的關(guān)聯(lián)。

根據(jù)這些要求，建議養(yǎng)老住宅設(shè)計的基本原則如下：

1、以老年人為核心的原則

2、環(huán)境安全的原則

3、自然環(huán)境適宜的原則

4、適應(yīng)老年人家庭照料、保健、護(hù)理需求的原則

5、鼓勵老年人參與社會交往的原則

總而言之，由于老年人與住宅的關(guān)系最為密切，老年人居住條件的改善和提高對于整個社會的進(jìn)步和發(fā)展都具有重大意義，因此在養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計中我們應(yīng)針對老年人自身的生理和心理特點，為老年人創(chuàng)造安度晚年的良好的環(huán)境，盡可能地保持他們的獨立生活能力，為老年人創(chuàng)造一個老有所居、老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所樂的居住環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

[1]我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展研究 羅福周，韓言虎

[2]居家老年人生活現(xiàn)狀與社區(qū)服務(wù)需求初探 林文潔，宋寧寧，呂曉