江海軍

【摘 要】眾所周知，房地產(chǎn)成本是影響房地產(chǎn)最終銷(xiāo)售價(jià)格的直接因素，不僅如此，房地產(chǎn)成本還可能對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)巨大的影響。特別是最近幾年，我國(guó)的房?jī)r(jià)一直處于居高不下的狀態(tài)，本文筆者就在這種形勢(shì)下分析了構(gòu)成房地產(chǎn)的基本要素；并就如何控制好房地產(chǎn)成本發(fā)表了自己的看法和意見(jiàn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本；控制；措施分析

最近幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，市場(chǎng)也逐漸趨于成熟和完善，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也逐漸趨于規(guī)范化。因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇的背景下實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)成本的有效控制和管理，相信是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都亟需解決的重大問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)成本的構(gòu)成要素

1.土地使用出讓金以及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

對(duì)于這部分的房地產(chǎn)成本主要指的是房地產(chǎn)在從事房地產(chǎn)發(fā)開(kāi)的過(guò)程中需要給土地所有者也就是國(guó)家支付一定年限的土地使用費(fèi)用以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)一些被拆除房屋以及其他附屬物的戶主支付一定的補(bǔ)償費(fèi)用。

2.前期的工程費(fèi)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，前期工程費(fèi)主要指的是用于房屋開(kāi)發(fā)之前的市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、地質(zhì)勘測(cè)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及土地開(kāi)發(fā)、整理等各項(xiàng)費(fèi)用支出。

3.建筑安裝費(fèi)

房地產(chǎn)成本中的建筑安裝費(fèi)主要包含建造商品房以及相關(guān)工程所需要的土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)以及裝飾工程費(fèi)等等。

4.公共配套設(shè)計(jì)費(fèi)用

公共配套設(shè)施費(fèi)用主要指的是因?yàn)椴荒苡袃斵D(zhuǎn)讓小區(qū)中的公共配套設(shè)施產(chǎn)生的費(fèi)用支出。

5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用主要包含建設(shè)小區(qū)中的道路、供電、供水、排污、通信、綠化等方面的支出。

6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

7.期間費(fèi)用

期間費(fèi)用，主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在公司管理、財(cái)務(wù)管理、營(yíng)銷(xiāo)管理方面發(fā)生的費(fèi)用。一個(gè)好的地產(chǎn)公司會(huì)根據(jù)自身?xiàng)l件制定一整套完善的管理辦法，根據(jù)這些管理辦法形成行之有效的管理體系。這樣會(huì)極大的提高工作效率，從而很好的達(dá)到降低管理成本的目的。

8.貸款利息

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)本身是一件耗時(shí)長(zhǎng)、涉及資金大的工程，因此在開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須要借助銀行的信貸資金做支持，因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而需要支付一定金額給金融機(jī)構(gòu)，而貸款利息會(huì)在未來(lái)分?jǐn)偟介_(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中，這也是房地產(chǎn)成本的重要組成要素之一。

9.稅費(fèi)支出

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的稅費(fèi)支出主要指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓自身的無(wú)形資產(chǎn)、對(duì)固定資產(chǎn)的出租以及開(kāi)發(fā)以及銷(xiāo)售過(guò)程中所需繳納的營(yíng)業(yè)稅、附加稅及土地增值、企業(yè)所得稅等等。

二、如何控制好房地產(chǎn)成本

1.在設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)成本控制

從現(xiàn)階段來(lái)看，絕大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)階段對(duì)成本的控制能力還比較薄弱。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)設(shè)計(jì)水平和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足造成的。因此需要在設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)房地產(chǎn)成本的控制，首先相關(guān)工作人員在設(shè)計(jì)之前根據(jù)當(dāng)時(shí)材料的價(jià)格、現(xiàn)有住房的建造成本等，預(yù)算出房地產(chǎn)每平方的造價(jià)，然后設(shè)計(jì)師根據(jù)測(cè)算的價(jià)格，發(fā)揮想象力，靈活設(shè)汁出美觀、大方、實(shí)用的建筑。

2.在招標(biāo)階段加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制

招標(biāo)環(huán)節(jié)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，是影響房地產(chǎn)成本的重要因素之一，招標(biāo)又可以劃分為經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大類型。從目前來(lái)看，絕大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都是根據(jù)市場(chǎng)上的承包商或者材料商的具體情況邀請(qǐng)部分企業(yè)進(jìn)行投標(biāo)，通常情況下采用的是非公式招標(biāo)，但是還有一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更加看中的是經(jīng)濟(jì)標(biāo)，因此可以借助談判的過(guò)程，更改報(bào)價(jià)，以價(jià)格最低者得標(biāo)的方式，有效降低了房地產(chǎn)成本。

3.在施工階段控制好房地產(chǎn)成本

施工階段作為房地產(chǎn)發(fā)開(kāi)中的重中之重，如果在這個(gè)階段對(duì)成本控制不好就很可能導(dǎo)致最終進(jìn)行工程結(jié)算的價(jià)格要比合同價(jià)格高。因此要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)成本的控制，要特別注重施工階段成本的控制，最好要將結(jié)算價(jià)跟原合同價(jià)格控制在10%作用，但是對(duì)于政府工程除外。在施工階段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)成本的控制主要從以下幾個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)：

（1）嚴(yán)格控制工程簽證。在施工之前應(yīng)該盡量減少簽證的次數(shù)和費(fèi)用、降低返工修改產(chǎn)生的費(fèi)用，嚴(yán)把圖紙審核關(guān)。除此之外，還應(yīng)該避免工程中簽證的重復(fù)計(jì)費(fèi)，特別是分清需要另外簽證還是合同包干。

（2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。之所以要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，主要是因?yàn)樵谠O(shè)計(jì)施工圖的時(shí)候，因?yàn)椴煌O(shè)計(jì)院水平的差異、設(shè)計(jì)人員能力的差別以及一些主客觀方面的變更，都會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)存在一些不完善甚至失誤的地方，因此在施工過(guò)程中，要盡量控制設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生。但是要完全杜絕設(shè)計(jì)出現(xiàn)變更又是不可能的，所以應(yīng)該將設(shè)計(jì)變更控制在施工以前。

（3）減少各種索賠費(fèi)用.因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)中參與的施工單位、材料供應(yīng)商較多，再加上工期長(zhǎng)，參與的工作人員和部門(mén)較多，如果不能協(xié)調(diào)好每一道工序，就可能會(huì)對(duì)其他工作或者下一道工序造成直接的影響，再加上自然災(zāi)害以及天氣等原因，提高了索賠發(fā)生概率。這就需要從事房地產(chǎn)管理的人員特別是現(xiàn)場(chǎng)管理人員，應(yīng)該及時(shí)處理好各類工作的交叉作業(yè)，協(xié)調(diào)好各個(gè)部門(mén)和各個(gè)員工的工作，盡量減少出現(xiàn)窩工、返工的情況。

4.對(duì)核算資料進(jìn)行認(rèn)真審核

對(duì)核算資料的認(rèn)真審核主要包括審核房地產(chǎn)工程量是否正確，審核取費(fèi)是否正確、所采用的定額數(shù)目是否正確，審核價(jià)格滿足合同價(jià)格的規(guī)定等等。

參考文獻(xiàn)：

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