樊舒

摘要：土地增值稅是影響房地產(chǎn)企業(yè)收益較大的稅種之一，國(guó)家對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，這一政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是不可估量的。本文通過(guò)闡述土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤(rùn)的影響。

關(guān)鍵詞：土地增值稅清算；增值率；應(yīng)納土地增值稅額；稅后利潤(rùn)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之初，相關(guān)法規(guī)政策實(shí)施細(xì)則的長(zhǎng)期缺失，各個(gè)地區(qū)對(duì)于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商品房收入1%至2%的比例進(jìn)行預(yù)征。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在2006年12月28日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確規(guī)定：從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由原來(lái)的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

進(jìn)行土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的就是企業(yè)的利潤(rùn)將會(huì)減少。因?yàn)橥恋卦鲋刀惖那逅阍黾恿朔康禺a(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用，而好多企業(yè)是在沒(méi)有預(yù)警的情況下就要補(bǔ)繳大量的稅款，這樣就會(huì)造成開(kāi)發(fā)商的很多成本費(fèi)用無(wú)法攤銷從而就大大的削減了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。那么土地增值稅的清算到底會(huì)從哪些方面影響房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)以及房地產(chǎn)企業(yè)該如何應(yīng)對(duì)，下面就這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行分析和計(jì)算。

一、土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的計(jì)算

一般企業(yè)稅后利潤(rùn)=（會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額-企業(yè)所得稅）=（收入-成本-費(fèi)用-稅金）×（1-25%），具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)=（銷售單價(jià)×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-土地增值稅-期間費(fèi)用）×（1-25%）。其中，（5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積）是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅以及教育費(fèi)附加。

﹙二﹚土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅后利潤(rùn)的影響

稅后利潤(rùn)的公式中，一般期間費(fèi)用、利息支出和總面積都是常數(shù)，而銷售價(jià)格、單位成本、銷售面積、土地增值稅稅率和速算扣除數(shù)為變量，其中土地增值稅稅率和速算扣除數(shù)又取決于銷售價(jià)格、單位成本、銷售面積，因此銷售價(jià)格、單位成本、單位面積的不同組成直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤(rùn)。

例：2010年，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可銷售的面積為580萬(wàn)㎡，已銷售的面積為500萬(wàn)㎡，每平方米的銷售價(jià)格為8萬(wàn)，銷售收入為4000萬(wàn)元。支付的地價(jià)款為1200萬(wàn)元，單位開(kāi)發(fā)成本為1萬(wàn)元/㎡（開(kāi)發(fā)成本為500萬(wàn)元），累計(jì)期間費(fèi)用為220萬(wàn)元（利息支出150萬(wàn)元能準(zhǔn)確計(jì)算） 。

表一應(yīng)納土地增值稅及企業(yè)稅后利潤(rùn)單位：萬(wàn)元

根據(jù)表一，該企業(yè)的土地增值稅率為75.82%，土地增值稅的稅率為40%，速算扣除率為5%。計(jì)算土地增值稅額為576.25萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為1847.44萬(wàn)元。下面將分析以單位成本，銷售單價(jià)，銷售面積這個(gè)三個(gè)變量，來(lái)計(jì)算企業(yè)的土地增值稅和稅后利潤(rùn)，與表一中數(shù)據(jù)做對(duì)比，分析應(yīng)納土地增值稅及稅后利潤(rùn)的變化情況。

（1）假定單位成本為變量，銷售單價(jià)、銷售面積為常量

（2）假定銷售單價(jià)為變量，而單位成本、面積為常量

（3）假定銷售面積為變量，而銷售單價(jià)、單位成本為變量

假設(shè)增值率都是50%的時(shí)候，三種情況下企業(yè)的應(yīng)納土地增值稅和企業(yè)的稅后利潤(rùn)如表二：

表二變量分析表

根據(jù)表二可以看出：成本為變量，增值率為50%時(shí)，成本為1.63萬(wàn)元，即將每平方米的成本增加6300元（1.63-1），則增值率就從75.82%降到50%，適用的增值率從40%降到30%，速算扣除數(shù)由5%降到0。企業(yè)應(yīng)納土地增值稅為399.38萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為1744.22萬(wàn)元。這說(shuō)明在不降價(jià)的情況下，單位面積的成本增加6300元，企業(yè)的應(yīng)納土地增值稅降低176.88萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)降低了103.22萬(wàn)元。

銷售單價(jià)為變量，增值率為50%，銷售為6.83萬(wàn)元，即每平方米的售價(jià)降低1175元（8-6.83），則增值率等于50%，適用土地增值稅率由40%降至30%，速算扣除數(shù)為0，應(yīng)納土地增值稅為341.25萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為1609.88萬(wàn)元。這說(shuō)明雖然每平方米的售價(jià)降低了1175元，但土地增值稅也降低了235萬(wàn)元，其稅后利潤(rùn)同樣降低了237.56萬(wàn)元。

銷售面積為變量時(shí)，從增值率計(jì)算公式中可以看出，增值率與銷售面積沒(méi)有關(guān)系，但銷售面積影響企業(yè)是否需要清算土地增值稅，從而影響企業(yè)的稅后利潤(rùn)?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)總量的通知》﹙國(guó)稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)﹚規(guī)定，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售面積占整個(gè)可售建筑面積的比例在85%以下的，企業(yè)暫時(shí)僅按預(yù)售價(jià)款的一定比例預(yù)繳土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的途徑

（一）控制銷售面積來(lái)控制清算的時(shí)間

相關(guān)法規(guī)規(guī)定，當(dāng)銷售面積占全部銷售面積的比例小于85%時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以先不進(jìn)行土地增值稅的清算。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)滿足清算的條件，則必須按照稅法規(guī)定進(jìn)行清算。只有在不滿足清算條件下，企業(yè)才可以通過(guò)控制銷售面積來(lái)控制清算時(shí)間，從而獲取延遲納稅的好處。在上例中當(dāng)銷售面積大于85%時(shí)企業(yè)要繳納的土地增值稅是576.25萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)是1847.44萬(wàn)元，當(dāng)銷售面積小于85%時(shí)就暫時(shí)不用清算土地增值稅只需要預(yù)繳5%的土地增值稅，這樣企業(yè)的稅后利潤(rùn)就是2287.50萬(wàn)元，增加了440.06萬(wàn)元。這說(shuō)明現(xiàn)在的政策下不是銷售得越多利潤(rùn)就會(huì)越高，房地產(chǎn)企業(yè)必須從政策中找到有利于企業(yè)的規(guī)定和優(yōu)惠政策使企業(yè)的利潤(rùn)最大化。

（二）合理增加扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率也就是增值率的大小按照累進(jìn)稅率進(jìn)行計(jì)算。增值率越大，適用的稅率就越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使企業(yè)適用較低的稅率，從而達(dá)到減輕稅負(fù)的目的來(lái)增加企業(yè)的利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè)，一般都會(huì)有大量的借款，所以利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方式會(huì)對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生影響從而影響企業(yè)的稅后利潤(rùn)。企業(yè)在應(yīng)該根據(jù)公司的具體的利息支出的不同來(lái)選擇對(duì)本企業(yè)有利的，能使企業(yè)稅后利潤(rùn)達(dá)到最大化的計(jì)算方式來(lái)扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（三）可以通過(guò)調(diào)控增值率

在上例中企業(yè)的土地增值稅和稅后利潤(rùn)在50%這個(gè)臨界點(diǎn)前后有很大的不同。在以單價(jià)為變量的時(shí)候我們降低了價(jià)格，同時(shí)就降低了土地增值稅和企業(yè)的稅后利潤(rùn)，但是土地增值稅下降的幅度比稅后利潤(rùn)下降的幅度要大，所以在一定程度上企業(yè)還是達(dá)到了降低稅收后還保持了稅后利潤(rùn)的相對(duì)穩(wěn)定。在實(shí)際的工作中，首先是要計(jì)算分析增值率，然后想辦法調(diào)整增值率。調(diào)整增值率的方法有兩種：一是合理定價(jià)；二是增加扣除項(xiàng)目金額，主要是通過(guò)加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。銷售單價(jià)是影響增值率的一個(gè)重要的因素。特別是在增值率臨界點(diǎn)前后，臨界點(diǎn)前后企業(yè)的稅后利潤(rùn)的變化是很大的。

（四）利用優(yōu)惠政策使企業(yè)利潤(rùn)最大化

房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用國(guó)家相關(guān)優(yōu)惠政策以達(dá)到合理避稅的目的，例如：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定是通知》中規(guī)定“對(duì)于一方出地一方出資雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收土地增值稅。”如一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買了一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備建造住宅，則該企業(yè)可以通過(guò)預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。這樣，從何形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。那么，在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時(shí)，就只有這一部分要繳納土地增值稅。

綜上所述，國(guó)家進(jìn)行土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅后利潤(rùn)的影響是可以肯定的，但最重要的是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序的發(fā)展起到指導(dǎo)促進(jìn)的作用。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在國(guó)家政策的環(huán)境下適時(shí)的改變經(jīng)營(yíng)策略。如合理的降低售價(jià)，加大成本費(fèi)用的支出，合理控制銷售面積，來(lái)適時(shí)的調(diào)整企業(yè)的稅后利潤(rùn)。這樣不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)自身的健康發(fā)展，同時(shí)也響應(yīng)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策，更有利于廣大的消費(fèi)者，這樣才能達(dá)到真正的雙贏。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉立軍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究.財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所，2010.

[2] 王雯茜.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅避稅行為研究.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2011.

[3] 董羅兵.淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾種方法.河北企業(yè)，2011.

endprint

摘要：土地增值稅是影響房地產(chǎn)企業(yè)收益較大的稅種之一，國(guó)家對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，這一政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是不可估量的。本文通過(guò)闡述土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤(rùn)的影響。

關(guān)鍵詞：土地增值稅清算；增值率；應(yīng)納土地增值稅額；稅后利潤(rùn)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之初，相關(guān)法規(guī)政策實(shí)施細(xì)則的長(zhǎng)期缺失，各個(gè)地區(qū)對(duì)于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商品房收入1%至2%的比例進(jìn)行預(yù)征。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在2006年12月28日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確規(guī)定：從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由原來(lái)的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

進(jìn)行土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的就是企業(yè)的利潤(rùn)將會(huì)減少。因?yàn)橥恋卦鲋刀惖那逅阍黾恿朔康禺a(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用，而好多企業(yè)是在沒(méi)有預(yù)警的情況下就要補(bǔ)繳大量的稅款，這樣就會(huì)造成開(kāi)發(fā)商的很多成本費(fèi)用無(wú)法攤銷從而就大大的削減了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。那么土地增值稅的清算到底會(huì)從哪些方面影響房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)以及房地產(chǎn)企業(yè)該如何應(yīng)對(duì)，下面就這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行分析和計(jì)算。

一、土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的計(jì)算

一般企業(yè)稅后利潤(rùn)=（會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額-企業(yè)所得稅）=（收入-成本-費(fèi)用-稅金）×（1-25%），具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)=（銷售單價(jià)×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-土地增值稅-期間費(fèi)用）×（1-25%）。其中，（5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積）是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅以及教育費(fèi)附加。

﹙二﹚土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅后利潤(rùn)的影響

稅后利潤(rùn)的公式中，一般期間費(fèi)用、利息支出和總面積都是常數(shù)，而銷售價(jià)格、單位成本、銷售面積、土地增值稅稅率和速算扣除數(shù)為變量，其中土地增值稅稅率和速算扣除數(shù)又取決于銷售價(jià)格、單位成本、銷售面積，因此銷售價(jià)格、單位成本、單位面積的不同組成直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤(rùn)。

例：2010年，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可銷售的面積為580萬(wàn)㎡，已銷售的面積為500萬(wàn)㎡，每平方米的銷售價(jià)格為8萬(wàn)，銷售收入為4000萬(wàn)元。支付的地價(jià)款為1200萬(wàn)元，單位開(kāi)發(fā)成本為1萬(wàn)元/㎡（開(kāi)發(fā)成本為500萬(wàn)元），累計(jì)期間費(fèi)用為220萬(wàn)元（利息支出150萬(wàn)元能準(zhǔn)確計(jì)算） 。

表一應(yīng)納土地增值稅及企業(yè)稅后利潤(rùn)單位：萬(wàn)元

根據(jù)表一，該企業(yè)的土地增值稅率為75.82%，土地增值稅的稅率為40%，速算扣除率為5%。計(jì)算土地增值稅額為576.25萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為1847.44萬(wàn)元。下面將分析以單位成本，銷售單價(jià)，銷售面積這個(gè)三個(gè)變量，來(lái)計(jì)算企業(yè)的土地增值稅和稅后利潤(rùn)，與表一中數(shù)據(jù)做對(duì)比，分析應(yīng)納土地增值稅及稅后利潤(rùn)的變化情況。

（1）假定單位成本為變量，銷售單價(jià)、銷售面積為常量

（2）假定銷售單價(jià)為變量，而單位成本、面積為常量

（3）假定銷售面積為變量，而銷售單價(jià)、單位成本為變量

假設(shè)增值率都是50%的時(shí)候，三種情況下企業(yè)的應(yīng)納土地增值稅和企業(yè)的稅后利潤(rùn)如表二：

表二變量分析表

根據(jù)表二可以看出：成本為變量，增值率為50%時(shí)，成本為1.63萬(wàn)元，即將每平方米的成本增加6300元（1.63-1），則增值率就從75.82%降到50%，適用的增值率從40%降到30%，速算扣除數(shù)由5%降到0。企業(yè)應(yīng)納土地增值稅為399.38萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為1744.22萬(wàn)元。這說(shuō)明在不降價(jià)的情況下，單位面積的成本增加6300元，企業(yè)的應(yīng)納土地增值稅降低176.88萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)降低了103.22萬(wàn)元。

銷售單價(jià)為變量，增值率為50%，銷售為6.83萬(wàn)元，即每平方米的售價(jià)降低1175元（8-6.83），則增值率等于50%，適用土地增值稅率由40%降至30%，速算扣除數(shù)為0，應(yīng)納土地增值稅為341.25萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為1609.88萬(wàn)元。這說(shuō)明雖然每平方米的售價(jià)降低了1175元，但土地增值稅也降低了235萬(wàn)元，其稅后利潤(rùn)同樣降低了237.56萬(wàn)元。

銷售面積為變量時(shí)，從增值率計(jì)算公式中可以看出，增值率與銷售面積沒(méi)有關(guān)系，但銷售面積影響企業(yè)是否需要清算土地增值稅，從而影響企業(yè)的稅后利潤(rùn)。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)總量的通知》﹙國(guó)稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)﹚規(guī)定，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售面積占整個(gè)可售建筑面積的比例在85%以下的，企業(yè)暫時(shí)僅按預(yù)售價(jià)款的一定比例預(yù)繳土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的途徑

（一）控制銷售面積來(lái)控制清算的時(shí)間

相關(guān)法規(guī)規(guī)定，當(dāng)銷售面積占全部銷售面積的比例小于85%時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以先不進(jìn)行土地增值稅的清算。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)滿足清算的條件，則必須按照稅法規(guī)定進(jìn)行清算。只有在不滿足清算條件下，企業(yè)才可以通過(guò)控制銷售面積來(lái)控制清算時(shí)間，從而獲取延遲納稅的好處。在上例中當(dāng)銷售面積大于85%時(shí)企業(yè)要繳納的土地增值稅是576.25萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)是1847.44萬(wàn)元，當(dāng)銷售面積小于85%時(shí)就暫時(shí)不用清算土地增值稅只需要預(yù)繳5%的土地增值稅，這樣企業(yè)的稅后利潤(rùn)就是2287.50萬(wàn)元，增加了440.06萬(wàn)元。這說(shuō)明現(xiàn)在的政策下不是銷售得越多利潤(rùn)就會(huì)越高，房地產(chǎn)企業(yè)必須從政策中找到有利于企業(yè)的規(guī)定和優(yōu)惠政策使企業(yè)的利潤(rùn)最大化。

（二）合理增加扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率也就是增值率的大小按照累進(jìn)稅率進(jìn)行計(jì)算。增值率越大，適用的稅率就越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使企業(yè)適用較低的稅率，從而達(dá)到減輕稅負(fù)的目的來(lái)增加企業(yè)的利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè)，一般都會(huì)有大量的借款，所以利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方式會(huì)對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生影響從而影響企業(yè)的稅后利潤(rùn)。企業(yè)在應(yīng)該根據(jù)公司的具體的利息支出的不同來(lái)選擇對(duì)本企業(yè)有利的，能使企業(yè)稅后利潤(rùn)達(dá)到最大化的計(jì)算方式來(lái)扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（三）可以通過(guò)調(diào)控增值率

在上例中企業(yè)的土地增值稅和稅后利潤(rùn)在50%這個(gè)臨界點(diǎn)前后有很大的不同。在以單價(jià)為變量的時(shí)候我們降低了價(jià)格，同時(shí)就降低了土地增值稅和企業(yè)的稅后利潤(rùn)，但是土地增值稅下降的幅度比稅后利潤(rùn)下降的幅度要大，所以在一定程度上企業(yè)還是達(dá)到了降低稅收后還保持了稅后利潤(rùn)的相對(duì)穩(wěn)定。在實(shí)際的工作中，首先是要計(jì)算分析增值率，然后想辦法調(diào)整增值率。調(diào)整增值率的方法有兩種：一是合理定價(jià)；二是增加扣除項(xiàng)目金額，主要是通過(guò)加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。銷售單價(jià)是影響增值率的一個(gè)重要的因素。特別是在增值率臨界點(diǎn)前后，臨界點(diǎn)前后企業(yè)的稅后利潤(rùn)的變化是很大的。

（四）利用優(yōu)惠政策使企業(yè)利潤(rùn)最大化

房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用國(guó)家相關(guān)優(yōu)惠政策以達(dá)到合理避稅的目的，例如：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定是通知》中規(guī)定“對(duì)于一方出地一方出資雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收土地增值稅?！比缫粋€(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買了一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備建造住宅，則該企業(yè)可以通過(guò)預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。這樣，從何形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。那么，在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時(shí)，就只有這一部分要繳納土地增值稅。

綜上所述，國(guó)家進(jìn)行土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅后利潤(rùn)的影響是可以肯定的，但最重要的是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序的發(fā)展起到指導(dǎo)促進(jìn)的作用。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在國(guó)家政策的環(huán)境下適時(shí)的改變經(jīng)營(yíng)策略。如合理的降低售價(jià)，加大成本費(fèi)用的支出，合理控制銷售面積，來(lái)適時(shí)的調(diào)整企業(yè)的稅后利潤(rùn)。這樣不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)自身的健康發(fā)展，同時(shí)也響應(yīng)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策，更有利于廣大的消費(fèi)者，這樣才能達(dá)到真正的雙贏。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉立軍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究.財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所，2010.

[2] 王雯茜.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅避稅行為研究.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2011.

[3] 董羅兵.淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾種方法.河北企業(yè)，2011.

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摘要：土地增值稅是影響房地產(chǎn)企業(yè)收益較大的稅種之一，國(guó)家對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，這一政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是不可估量的。本文通過(guò)闡述土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤(rùn)的影響。

關(guān)鍵詞：土地增值稅清算；增值率；應(yīng)納土地增值稅額；稅后利潤(rùn)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之初，相關(guān)法規(guī)政策實(shí)施細(xì)則的長(zhǎng)期缺失，各個(gè)地區(qū)對(duì)于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商品房收入1%至2%的比例進(jìn)行預(yù)征。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在2006年12月28日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確規(guī)定：從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由原來(lái)的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

進(jìn)行土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的就是企業(yè)的利潤(rùn)將會(huì)減少。因?yàn)橥恋卦鲋刀惖那逅阍黾恿朔康禺a(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用，而好多企業(yè)是在沒(méi)有預(yù)警的情況下就要補(bǔ)繳大量的稅款，這樣就會(huì)造成開(kāi)發(fā)商的很多成本費(fèi)用無(wú)法攤銷從而就大大的削減了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。那么土地增值稅的清算到底會(huì)從哪些方面影響房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)以及房地產(chǎn)企業(yè)該如何應(yīng)對(duì)，下面就這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行分析和計(jì)算。

一、土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的計(jì)算

一般企業(yè)稅后利潤(rùn)=（會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額-企業(yè)所得稅）=（收入-成本-費(fèi)用-稅金）×（1-25%），具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)=（銷售單價(jià)×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-土地增值稅-期間費(fèi)用）×（1-25%）。其中，（5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積）是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅以及教育費(fèi)附加。

﹙二﹚土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅后利潤(rùn)的影響

稅后利潤(rùn)的公式中，一般期間費(fèi)用、利息支出和總面積都是常數(shù)，而銷售價(jià)格、單位成本、銷售面積、土地增值稅稅率和速算扣除數(shù)為變量，其中土地增值稅稅率和速算扣除數(shù)又取決于銷售價(jià)格、單位成本、銷售面積，因此銷售價(jià)格、單位成本、單位面積的不同組成直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤(rùn)。

例：2010年，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可銷售的面積為580萬(wàn)㎡，已銷售的面積為500萬(wàn)㎡，每平方米的銷售價(jià)格為8萬(wàn)，銷售收入為4000萬(wàn)元。支付的地價(jià)款為1200萬(wàn)元，單位開(kāi)發(fā)成本為1萬(wàn)元/㎡（開(kāi)發(fā)成本為500萬(wàn)元），累計(jì)期間費(fèi)用為220萬(wàn)元（利息支出150萬(wàn)元能準(zhǔn)確計(jì)算） 。

表一應(yīng)納土地增值稅及企業(yè)稅后利潤(rùn)單位：萬(wàn)元

根據(jù)表一，該企業(yè)的土地增值稅率為75.82%，土地增值稅的稅率為40%，速算扣除率為5%。計(jì)算土地增值稅額為576.25萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為1847.44萬(wàn)元。下面將分析以單位成本，銷售單價(jià)，銷售面積這個(gè)三個(gè)變量，來(lái)計(jì)算企業(yè)的土地增值稅和稅后利潤(rùn)，與表一中數(shù)據(jù)做對(duì)比，分析應(yīng)納土地增值稅及稅后利潤(rùn)的變化情況。

（1）假定單位成本為變量，銷售單價(jià)、銷售面積為常量

（2）假定銷售單價(jià)為變量，而單位成本、面積為常量

（3）假定銷售面積為變量，而銷售單價(jià)、單位成本為變量

假設(shè)增值率都是50%的時(shí)候，三種情況下企業(yè)的應(yīng)納土地增值稅和企業(yè)的稅后利潤(rùn)如表二：

表二變量分析表

根據(jù)表二可以看出：成本為變量，增值率為50%時(shí)，成本為1.63萬(wàn)元，即將每平方米的成本增加6300元（1.63-1），則增值率就從75.82%降到50%，適用的增值率從40%降到30%，速算扣除數(shù)由5%降到0。企業(yè)應(yīng)納土地增值稅為399.38萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為1744.22萬(wàn)元。這說(shuō)明在不降價(jià)的情況下，單位面積的成本增加6300元，企業(yè)的應(yīng)納土地增值稅降低176.88萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)降低了103.22萬(wàn)元。

銷售單價(jià)為變量，增值率為50%，銷售為6.83萬(wàn)元，即每平方米的售價(jià)降低1175元（8-6.83），則增值率等于50%，適用土地增值稅率由40%降至30%，速算扣除數(shù)為0，應(yīng)納土地增值稅為341.25萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為1609.88萬(wàn)元。這說(shuō)明雖然每平方米的售價(jià)降低了1175元，但土地增值稅也降低了235萬(wàn)元，其稅后利潤(rùn)同樣降低了237.56萬(wàn)元。

銷售面積為變量時(shí)，從增值率計(jì)算公式中可以看出，增值率與銷售面積沒(méi)有關(guān)系，但銷售面積影響企業(yè)是否需要清算土地增值稅，從而影響企業(yè)的稅后利潤(rùn)。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)總量的通知》﹙國(guó)稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)﹚規(guī)定，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售面積占整個(gè)可售建筑面積的比例在85%以下的，企業(yè)暫時(shí)僅按預(yù)售價(jià)款的一定比例預(yù)繳土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的途徑

（一）控制銷售面積來(lái)控制清算的時(shí)間

相關(guān)法規(guī)規(guī)定，當(dāng)銷售面積占全部銷售面積的比例小于85%時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以先不進(jìn)行土地增值稅的清算。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)滿足清算的條件，則必須按照稅法規(guī)定進(jìn)行清算。只有在不滿足清算條件下，企業(yè)才可以通過(guò)控制銷售面積來(lái)控制清算時(shí)間，從而獲取延遲納稅的好處。在上例中當(dāng)銷售面積大于85%時(shí)企業(yè)要繳納的土地增值稅是576.25萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)是1847.44萬(wàn)元，當(dāng)銷售面積小于85%時(shí)就暫時(shí)不用清算土地增值稅只需要預(yù)繳5%的土地增值稅，這樣企業(yè)的稅后利潤(rùn)就是2287.50萬(wàn)元，增加了440.06萬(wàn)元。這說(shuō)明現(xiàn)在的政策下不是銷售得越多利潤(rùn)就會(huì)越高，房地產(chǎn)企業(yè)必須從政策中找到有利于企業(yè)的規(guī)定和優(yōu)惠政策使企業(yè)的利潤(rùn)最大化。

（二）合理增加扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率也就是增值率的大小按照累進(jìn)稅率進(jìn)行計(jì)算。增值率越大，適用的稅率就越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使企業(yè)適用較低的稅率，從而達(dá)到減輕稅負(fù)的目的來(lái)增加企業(yè)的利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè)，一般都會(huì)有大量的借款，所以利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方式會(huì)對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生影響從而影響企業(yè)的稅后利潤(rùn)。企業(yè)在應(yīng)該根據(jù)公司的具體的利息支出的不同來(lái)選擇對(duì)本企業(yè)有利的，能使企業(yè)稅后利潤(rùn)達(dá)到最大化的計(jì)算方式來(lái)扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（三）可以通過(guò)調(diào)控增值率

在上例中企業(yè)的土地增值稅和稅后利潤(rùn)在50%這個(gè)臨界點(diǎn)前后有很大的不同。在以單價(jià)為變量的時(shí)候我們降低了價(jià)格，同時(shí)就降低了土地增值稅和企業(yè)的稅后利潤(rùn)，但是土地增值稅下降的幅度比稅后利潤(rùn)下降的幅度要大，所以在一定程度上企業(yè)還是達(dá)到了降低稅收后還保持了稅后利潤(rùn)的相對(duì)穩(wěn)定。在實(shí)際的工作中，首先是要計(jì)算分析增值率，然后想辦法調(diào)整增值率。調(diào)整增值率的方法有兩種：一是合理定價(jià)；二是增加扣除項(xiàng)目金額，主要是通過(guò)加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。銷售單價(jià)是影響增值率的一個(gè)重要的因素。特別是在增值率臨界點(diǎn)前后，臨界點(diǎn)前后企業(yè)的稅后利潤(rùn)的變化是很大的。

（四）利用優(yōu)惠政策使企業(yè)利潤(rùn)最大化

房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用國(guó)家相關(guān)優(yōu)惠政策以達(dá)到合理避稅的目的，例如：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定是通知》中規(guī)定“對(duì)于一方出地一方出資雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收土地增值稅?！比缫粋€(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買了一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備建造住宅，則該企業(yè)可以通過(guò)預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。這樣，從何形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。那么，在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時(shí)，就只有這一部分要繳納土地增值稅。

綜上所述，國(guó)家進(jìn)行土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅后利潤(rùn)的影響是可以肯定的，但最重要的是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序的發(fā)展起到指導(dǎo)促進(jìn)的作用。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在國(guó)家政策的環(huán)境下適時(shí)的改變經(jīng)營(yíng)策略。如合理的降低售價(jià)，加大成本費(fèi)用的支出，合理控制銷售面積，來(lái)適時(shí)的調(diào)整企業(yè)的稅后利潤(rùn)。這樣不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)自身的健康發(fā)展，同時(shí)也響應(yīng)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策，更有利于廣大的消費(fèi)者，這樣才能達(dá)到真正的雙贏。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉立軍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究.財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所，2010.

[2] 王雯茜.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅避稅行為研究.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2011.

[3] 董羅兵.淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾種方法.河北企業(yè)，2011.

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