樊舒

摘要：土地增值稅是影響房地產(chǎn)企業(yè)收益較大的稅種之一，國家對土地增值稅進(jìn)行清算，這一政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是不可估量的。本文闡述了土地增值稅清算對房地產(chǎn)企業(yè)的直接影響、間接影響。

關(guān)鍵詞：土地增值稅清算 增值率 房地產(chǎn)企業(yè)

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在2006年12月28日國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》中明確規(guī)定：從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由原來的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

根據(jù)國家稅務(wù)總局文件的規(guī)定滿足下列四種情形之一的企業(yè)就要進(jìn)行土地增值稅清算；第一，已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占這個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖然未超過85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；第二，取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；第三，納稅人申請注銷稅務(wù)登記證但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；第四，省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定是其他情況。從這些規(guī)定不難看出國家進(jìn)行土地增值稅的全面清算對房地產(chǎn)企業(yè)有直接的影響也有間接的影響。

1 對房地產(chǎn)企業(yè)的直接影響

1.1 土地增值稅清算對企業(yè)利潤的影響

2007年2月1日，國家對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算以來使房地產(chǎn)企業(yè)利潤大幅縮水。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤過高是不爭的事實，這過高的利潤實質(zhì)上來源于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對公共的土地資源的壟斷，壟斷形成就會引起房價不斷上漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤。這種由壟斷帶來的高額利潤破壞了經(jīng)濟(jì)的正常運行，也損害了公眾的土地利益，必須以稅收的方式進(jìn)行調(diào)整。而土地增值稅的征收主要就是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過高的利潤。以前國家采用預(yù)征制房地產(chǎn)企業(yè)都是預(yù)繳一小部分的土地增值稅，現(xiàn)在國家對土地增值稅進(jìn)行清算，這也就是說房地產(chǎn)企業(yè)將要補(bǔ)繳大量的土地增值稅，這樣就使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加，費用也就隨之增加，企業(yè)的利潤就減少。這一政策的實施對資金鏈緊張的企業(yè)也造成了很大的影響。

1.2 資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)的影響

近幾年，我國進(jìn)入加息周期，提高貸款利率和準(zhǔn)備金率的調(diào)控措施越來越多。在房地產(chǎn)企業(yè)貸款條件方面，要求越來越嚴(yán)格。資金鏈緊張的企業(yè)一般只會計提少量的備用金用來交稅，現(xiàn)在國家對土地增值稅進(jìn)行清算，就意味著企業(yè)要補(bǔ)繳大量的稅款，而這類企業(yè)的備用金是不足以支付需要補(bǔ)繳的稅款。一些資金實力不強(qiáng)的企業(yè)有可能會面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，所以土地增值稅的清算就有可能成為“壓垮駱駝的最后一顆稻草”。這也就導(dǎo)致資金實力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)讓持有的土地或者企業(yè)的股份來支付稅款。

1.3 對土地儲備豐厚的房地產(chǎn)企業(yè)的影響

隨著全國各地房價的快速上漲，土地價格的上漲也成為一種必然的趨勢。而土地的價格上漲，一些企業(yè)或者一些人就會利用自己手中所持有的土地，對土地進(jìn)行囤積、進(jìn)行炒作。而土地的囤積與炒作就會使土地的價格不斷上漲，土地價格上漲房地產(chǎn)開發(fā)商就會借土地價格上漲來進(jìn)一步推高房價，這樣就會快速地吹大房地產(chǎn)市場的泡沫，造成房地產(chǎn)市場的潛在風(fēng)險。土地增值稅的清算則會使這些公司付出補(bǔ)繳非常昂貴的土地增值稅。這些土地儲備豐厚的企業(yè)將會在補(bǔ)繳土地增值稅后積極的開發(fā)和利用所擁有的土地，這樣就可以達(dá)到土地資源更加合理的利用。

2 對房地產(chǎn)企業(yè)的間接影響

2.1 對房地產(chǎn)企業(yè)投資價值取向的影響

土地增值稅的清算，對于房地產(chǎn)企業(yè)投資價值取向起到不可估量的影響。以前一些房地產(chǎn)企業(yè)，投入大量的資本，來大規(guī)模的購買土地，然后坐等土地升值后轉(zhuǎn)手獲取土地增值收益。而現(xiàn)在由于國家對土地增值稅進(jìn)行清算，這些靠倒賣土地獲取高額利潤的企業(yè)就必須要對本企業(yè)持有的土地進(jìn)行清算。這樣就迫使該類房地產(chǎn)企業(yè)放棄這種投資價值取向轉(zhuǎn)而將他們手上的土地快速出手或者自行開發(fā)。因此，該政策的出臺對于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展有積極的指導(dǎo)作用。

2.2 對房地產(chǎn)行業(yè)整合的影響

土地增值稅清算將大大降低行業(yè)平均利潤，這將會影響開發(fā)商的收益有助于抑制對房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資。對土地增值稅實行清算，如果原來預(yù)征的稅款小于結(jié)算結(jié)果，則應(yīng)該補(bǔ)稅。但是在實際操作過程中，由于以往并沒有嚴(yán)格征收土地增值稅，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)備的土地增值稅準(zhǔn)備金都很少，對于要補(bǔ)稅的房地產(chǎn)企業(yè)，如果沒有提取足夠的納稅準(zhǔn)備金，將會因為用大量的資金支付土地增值稅而導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難，部分企業(yè)會由于資金鏈斷裂而倒閉。近幾年，已經(jīng)有大量小型房地產(chǎn)企業(yè)退出這一行業(yè)，所以土地增值稅的嚴(yán)格清算將進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)整合，提高行業(yè)集中度。

2.3 對投資資本介入房地產(chǎn)二級市場的影響

房地產(chǎn)作為帶動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要支柱性行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)整體的健康運行有重要影響。近幾年來，房地產(chǎn)市場的高額回報使得境內(nèi)企業(yè)對短期投機(jī)資金，通過收購股權(quán)、項目轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場。這些投資者都追求高額的利潤，一般都是采用快進(jìn)快出的方式。他們的這種行為就助長了房地產(chǎn)二級市場的流動性及房價的提高，同時也會使整個行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險增加。通過土地增值稅的清算將會使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤水平降到接近其他競爭性行業(yè)的利潤水平。那么這樣就會造成企業(yè)對短期資本的吸引力下降，部分投資者就會為了尋求更高利潤的投資而脫離房地產(chǎn)行業(yè)。這樣就能降低房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱度，并對維護(hù)行業(yè)健康有序發(fā)展起到重要的作用。

綜上所述，國家進(jìn)行土地增值稅清算對房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的就是企業(yè)的利潤將會減少。因為土地增值稅的清算增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用，而好多企業(yè)是在沒有預(yù)警的情況下就要補(bǔ)繳大量的稅款，這樣就會造成開發(fā)商的很多成本費用無法攤銷從而就大大的削減了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。

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