劉磊

實(shí)在搞不懂，為什么國內(nèi)的投資者選擇海外物業(yè)投資的時(shí)候，總是把最不受市場(chǎng)歡迎的學(xué)生租客放到了首要位置？本末倒置的判斷和思維方式，最終導(dǎo)致海外房產(chǎn)投資結(jié)果不盡如人意。

真正“失敗”的原因就是，忽略澳洲、新西蘭、英國、加拿大、美國等這些成熟市場(chǎng)中業(yè)已形成的租賃市場(chǎng)的判斷依據(jù)、篩選優(yōu)質(zhì)租客的標(biāo)準(zhǔn)，單純依賴自身固有觀念來判斷租賃市場(chǎng)、選擇租客而造成的。

為何片面認(rèn)為投資學(xué)區(qū)房的收益高（租金回報(bào)率高，升值更快）？我個(gè)人認(rèn)為，這種觀念形成有它的背景。海外發(fā)展商來國內(nèi)推銷公寓產(chǎn)品的宣傳重點(diǎn)人群就是子女在海外留學(xué)的家長，因此總是以近交通、近大學(xué)、學(xué)區(qū)房概念作為吸引眼球的宣傳口號(hào)。由于國內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源的匱乏及按照就近入學(xué)的規(guī)定實(shí)施，好口碑的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、高中附近的房價(jià)比周邊其他區(qū)域更高的現(xiàn)實(shí)情景，讓國人對(duì)海外房產(chǎn)市場(chǎng)中靠近大學(xué)周邊的學(xué)生公寓項(xiàng)目情有獨(dú)鐘。

而事實(shí)情況卻可能與大多數(shù)人的想象相反，即很多大學(xué)周邊的學(xué)生公寓、高層公寓的房價(jià)增長緩慢，租金收益減少，空置率可能上升。具體原因分析如下：

首先，大學(xué)周邊區(qū)域的本地人比例大幅降低。本地居民把房子租給外來的留學(xué)生群體了，用換來的高租金，租住到更有生活氛圍的其他區(qū)域。久而久之，大學(xué)周邊變成了海外留學(xué)生們生活和居住的區(qū)域，而本地的生活氛圍被涌入的外來人口所改變。

其次，留學(xué)生扎堆居住區(qū)域的治安狀況、衛(wèi)生環(huán)境等相對(duì)較差。留學(xué)生群居與合租房子成為一種留學(xué)生活方式，而這樣的生活產(chǎn)生了大量的學(xué)生垃圾品（破桌爛凳堆積、廢舊電視和電腦隨處可見），周末夜晚則是歌聲依舊，燈火通明，因?yàn)閷W(xué)生們都在租住的家里搞Party。由此，也造成學(xué)生扎堆區(qū)域的犯罪率高企，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的降低。試問國內(nèi)的房產(chǎn)投資者，連海外市場(chǎng)的本地人都盡量不去居住的外來人口扎堆的區(qū)域，您會(huì)去居住嗎？

第二，留學(xué)生租客的增加和減少，受到留學(xué)及移民政策調(diào)整的巨大影響。留學(xué)生簽證標(biāo)準(zhǔn)的改變，留學(xué)生技術(shù)移民政策的更新，無不牽動(dòng)著無數(shù)在海外奮斗拼搏的學(xué)子之心，甚至匯率的波動(dòng)都會(huì)影響到海外大學(xué)入學(xué)的留學(xué)生人數(shù)，因此，學(xué)生租客類是受諸多社會(huì)因素、政策因素、貨幣政策影響的不穩(wěn)定租客人群。國內(nèi)投資者在選擇海外投資物業(yè)時(shí)，切莫把物業(yè)出租的焦點(diǎn)集中在學(xué)生類租客，更應(yīng)該把目光集中在租賃市場(chǎng)的中流砥柱——本地家庭和有收入的工薪階層上。

講到最后，那么投資“學(xué)區(qū)”房是不是已經(jīng)淪為了一句空話？該如何正確判斷和選擇真正意義上的學(xué)區(qū)房？筆者通過自身的海外房產(chǎn)投資實(shí)踐，給出如下的答案，供大家參考。

選擇一：投資到精英高中或者優(yōu)質(zhì)私立學(xué)校的周邊，而非大學(xué)旁邊。因?yàn)閷?duì)于進(jìn)入該類學(xué)校的學(xué)生而言，他們的家庭為了更好地照顧其子女（通常都是未成年），會(huì)在周邊租房子、購買房子，來滿足孩子教育需要。這種由家庭組成的學(xué)區(qū)氛圍，才是投資所謂學(xué)區(qū)房的價(jià)值體現(xiàn)。

選擇二：投資到大學(xué)新的校區(qū)規(guī)劃的潛力區(qū)域。舉例而言，墨爾本大學(xué)要在Geelong的某個(gè)新區(qū)開設(shè)新的5個(gè)學(xué)科的全新校區(qū)，且已經(jīng)獲得當(dāng)?shù)氐呐鷾?zhǔn)?？梢钥紤]在大學(xué)分校區(qū)建立之前進(jìn)行投資，而不是投資到已經(jīng)成熟的學(xué)校周邊。

時(shí)刻銘記：投資到有發(fā)展?jié)摿Φ奈恢?，而非已?jīng)成為大家公認(rèn)的好位置的“位置”。用美國地產(chǎn)界的行話講：要為您所看到的“好位置”付出代價(jià)和支付成本。