袁元

進入馬年以來，很多國人許下的新年祝?！榜R上有錢”可能未必能夠足額實現(xiàn)，不過，隨著各地二三四線城市房價的不斷回落和銷售蕭條，國人“買漲不買落”的心態(tài)既讓十多年來開發(fā)房地產(chǎn)只賺不賠的地產(chǎn)商陷入了銷售蕭條的困境，也讓一直保持著對房價上漲趨勢采取“限漲令”的地方政府感到茫然和困惑。從杭州樓盤率先掀起的“降價戰(zhàn)”已經(jīng)蔓延到國內(nèi)二三四線城市，無錫、常州、成都、南寧、廣東等地都顯露出房價下跌的苗頭。

面對各地房價下跌的勢頭，地產(chǎn)商們看在眼里，憂在心頭。為了扭轉(zhuǎn)這一趨勢，不少地產(chǎn)商玩起了“零首付購房”的噱頭，“買樓送車位”、“買樓送家電”、“買樓送家具”等各種好久沒有使用過的促銷招數(shù)也是應(yīng)有盡有。不過，已經(jīng)受夠了十多年來地產(chǎn)商冷眼的買房人似乎對這些促銷招數(shù)并不感冒，猶如股市投資者坐等IPO開閘、個股暴跌一般，等著房價的進一步下跌，這使得各地的新房空置量直線飆升。

對于地產(chǎn)商來說，馬年的日子的確并不好過。中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月中旬，20大標桿房企年內(nèi)合計銷售房屋18.8萬套，銷售額為2414億元，僅僅完成了2013年全年銷售額8515億元的28.3%。根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至2014年5月25日，北京期房住宅庫存40771套，現(xiàn)房住宅庫存34296套，合計達到了75067套。這一庫存量也是繼去年1月份以來，再次攀至歷史高點。

國內(nèi)房屋的空置量到底處于一個什么狀況，我們可以從中信里昂房地產(chǎn)行業(yè)研究部主管王艷做的一份研究報告看出幾許端倪。從2000年到現(xiàn)在，國內(nèi)空置房約有1000萬套，按每套100萬元的均價估計，大概是10萬億元，占國內(nèi)GDP的18%。目前，這一空置率還將繼續(xù)上漲。據(jù)測算，中國人每年的住宅入住需求量大約是700萬套，按每套建筑面積100平米計算，就是7億平方米的建筑量。而實際上，從2011年到2013年，中國每年的住宅建筑量都超過這個數(shù)字，實際每年銷售量大概1000萬套房，而實際入住只能達到700萬套房。報告估計，未來兩三年新房空置量還會以每年300萬至400萬套的速度增加，到2017年很可能會達到1800萬套，其占GDP的比例將從現(xiàn)在的18%提高到約35%?！拔覀冋J為2014年是真正的一個中國房地產(chǎn)市場拐點。從2014年開始，銷售量會收縮，而2013-2020年中間，我們預(yù)期中國房地產(chǎn)市場銷售量會收縮36%，差不多收縮超過1/3?！蓖跗G表示。

新房賣不動，撓頭的不僅是開發(fā)商，還有嚴重依賴“土地財政”的各級地方政府。為幫助地產(chǎn)商擺脫新房銷售困境，國內(nèi)最早掀起房產(chǎn)“降價戰(zhàn)”的杭州出臺了國內(nèi)首家房屋銷售“限降令”。杭州市房管局和物價局規(guī)定，從5月23日開始，如果商品房實際成交價低于備案價格超過15%，那么將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。而在“限降令”出臺前的一周，杭州不少降價樓盤的開發(fā)商已經(jīng)被房管部門請去約談，并被告知房管部門和物價部門將推出降價備案制度。

然而，通過政府行政手段頒布“限降令”來控制房價下跌，絕非適合市場經(jīng)濟的正道。況且，政府有頒布“限降令”的自由，買房人也有何時選擇買房的自由，這二者之間的博弈，地方政府很難有較高的贏面。

其實，各地的新房之所以賣不動，主要是各地剛需購房者的需求和大量供應(yīng)的新樓盤數(shù)量之間構(gòu)成了不匹配的關(guān)系。要解決這一供需矛盾，還得另辟蹊徑，尋找新的買房人，以便達成新的房屋供需平衡，只是該往哪里去尋找新的買房人呢？

我國目前出現(xiàn)的城鎮(zhèn)化建設(shè)大潮、土地流轉(zhuǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓大潮、農(nóng)民工養(yǎng)老和育兒需求，讓各地政府看到了解決新房銷售難的新途徑，那就是放開戶籍管理的口子，允許農(nóng)民工到打工所在地落戶，通過人口擴張的方式，來解決新房銷售難的囧況。5月23日，在“廣東新型城鎮(zhèn)化建設(shè)”專題座談會上，省公安廳有關(guān)負責人表示，廣東擬全面調(diào)整城市戶口遷移政策。具體細則是：1、進一步放寬直系親屬投靠條件，除廣州、深圳兩個特大城市的老人投靠子女有所控制外，其他各地直系親屬間相互投靠（夫妻投靠、子女投靠、老人投靠）均全面放開，隨時辦理。2、全面放寬本科以上學歷畢業(yè)生入戶，凡在城市有固定住所、就業(yè)的大學本科以上學歷畢業(yè)生，均可在廣東大中城市落戶。3、全面放寬廣東中小城市（城鎮(zhèn)）落戶政策。

就在廣東出臺戶籍新政之前的4月22日，無錫戶籍新政也正式出臺。它規(guī)定自2014年5月1日起，在該市購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來無錫落戶。與此同時，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局4月25日前出臺購房新政，規(guī)定從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策，在南寧市購房。5月30日，?？谝蔡岢鰧嵤百彿咳霊簟闭?，自6月1日起，在?？谑行姓^(qū)域購買單套建筑面積在120平方米以上的新建商品住房，并已合同備案的本省籍購房人，可在該市申請登記本人、配偶及其共同居住生活的父母和符合計劃生育政策的未婚子女的戶口，申請登記戶口人數(shù)總計不能超過5人。

走一走，瞧一瞧，各地地方政府眼見新房銷售艱難，解決賣房難的思路已經(jīng)從“賣房”的表象延展到“搶人”的內(nèi)涵。南方長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)通過率先實施戶籍新政，誘使中西部地區(qū)的打工者從一人去南方打工，變成全家去南方落戶。預(yù)計伴隨著這種戶籍新政實施效應(yīng)的不斷凸顯，中西部地區(qū)不僅勞動力流向呈現(xiàn)出“一江春水向東流”的態(tài)勢，就連勞動力所在家庭也隨著勞動力的遷移而遷移，這將成為未來幾年中國民工潮的新動向。

從某種程度上來說，國內(nèi)各地現(xiàn)今實施的戶籍新政的新意并不多，純粹是出于新房銷售的壓力，不得已而為。而從全球城鎮(zhèn)化建設(shè)歷史來看，國內(nèi)各地政府不過是亦步亦趨。像俄羅斯，地域面積遠遠大于我國，但是俄羅斯人口的十分之一居住在莫斯科，其遠東地區(qū)數(shù)百萬平方公里的區(qū)域人口稀少。還有近鄰日本，盡管地少人多，但是日本國土交通省日前公布的一項預(yù)測報告稱，由于人口減少，到2050年，約六成國土將成為無人區(qū)。目前，日本境內(nèi)無人區(qū)接近兩成。由此可見，國內(nèi)城鎮(zhèn)化建設(shè)的突飛猛進，會促使更多農(nóng)村家庭搬遷到城里落戶，如果你現(xiàn)在還在未來可能成為國內(nèi)無人區(qū)的地域買房，損失顯而易見。endprint

隨著中西部地區(qū)勞動力及其家庭向長三角和珠三角地區(qū)的遷移，這些地區(qū)的新房由于得到后來移民者的新需求支撐，得以頂住大幅下跌的壓力。但是，中西部地區(qū)建造的大批新房由于人口的大量流失，呈現(xiàn)出供大于求的嚴重失衡狀態(tài)，這些地區(qū)的新房價格可能會帶來雪崩式下跌。因此，投資中西部地區(qū)二三四線城市的讀者看到本文后，不要再急著出手囤房了，完全可以坐等房價下跌后，再出手也不遲。

不是俺不明白，是這世界變化快。當南方各個城市的當家人用戶籍新政吸引新移民時，我們不禁發(fā)現(xiàn)，“賣房”已經(jīng)OUT了，“搶人”才是正道理.

TIPS

部分實施“藍印戶口”政策的城市

天津

1994年8月8日，天津出臺“藍印戶口”政策。被稱為“藍印戶口”一枝獨秀的天津，2014年5月31日也取消了此戶籍?！八{印戶口”實行近20年來，天津市共批準各類“藍印戶口”312687人。據(jù)天津市國土房管部門統(tǒng)計，2009年以來，外省市戶籍人員在天津市購買商品住房占全部銷售比例的31%，其中辦理“藍印戶口”的占四五成，達到全部銷售比例的10%至15%左右。坐落在北京和天津之間的武清區(qū)，“藍印戶口”辦理人數(shù)占全市總量的35.2%。另外，“藍印戶口”還讓高考考生增長年均達到3500人左右，占當年天津市高考考生總量的5%左右。

上海

1994年2月，上海開始實行“藍印戶口”制度”，1998年進行了修訂。由于上海擁有資源集聚優(yōu)勢，不需再依靠“藍印戶口”手段來刺激房地產(chǎn)市場，2002年4月1日上海停止受理申辦“藍印戶口”。從1994年2月到2001年年底，上海共辦理“藍印戶口”4.2萬人，其中購房類占88%，聘用類占2%，投資類占10%。由于申辦者源源不斷，從1999年開始，上海每年將辦理“藍印戶口”人數(shù)指標控制在1萬人，2001年前7個月用完全年指標，2002年3月底，用完全年指標的70%。

廣州

1999年10月1日，廣州開始實施《廣州市藍印戶口管理規(guī)定》，。并且回溯到1996年10月以后在指定范圍內(nèi)購買商品房的非本市人口，也可以辦理藍印戶口。規(guī)定在本市白云區(qū)、芳村區(qū)、黃埔區(qū)、廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)和東區(qū)等購買商品住宅房屋建筑面積50平方米至74平方米、75平方米至99平方米和100平方米以上的購房者，可為本人或親屬分別申辦1、2、3人的“藍印戶口”，有效期限為5年。2004年1月1日，廣州市停止受理申辦廣州“藍印戶口”手續(xù)。endprint