摘要：房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的發(fā)展十分重要，政府在房地產(chǎn)管理中一直扮演著重要的角色，文章針對當前政府管理房地產(chǎn)活動中存在的問題，以及對政府的作用進行了研究，并對政府如何推進房地產(chǎn)發(fā)展提出建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)市場；房地產(chǎn)；管理定位

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）10-0001-02

我國房地產(chǎn)市場受到市場和政府兩方面的干預。政府通過宏觀調控對房地產(chǎn)市場進行調節(jié)，以確保房地產(chǎn)發(fā)展和穩(wěn)定，但是對市場中的很多問題卻并不都能夠很好地進行處理，其中政府過分追求利益是根本，而這體現(xiàn)在政府管理中就是在職能執(zhí)行的時候沒有定位準確，錯位缺位問題嚴重。

1 政府對房地產(chǎn)管理的現(xiàn)狀

1.1 管理水平和行政效率得到提高

在我國政府的職能管理中，對房地產(chǎn)的管理更加適應市場的需求，效率和水平都得到了提高，這標志著我國正從無限政府向有限政府進行轉變，這是政府做好房地產(chǎn)管理的關鍵。我國政府正在向著服務型政府轉變，很少再有部門較多、辦公效率低下的情況存在。我國政府通過管理改革，開始了行政審批一體化的時期，極大地提高了辦事效率，降低了行政成本。

1.2 密切了政府與人民群眾的關系

我國政府的公共行政改革也推進了我國民主政治建設的進程。這也一直是我國政治改革的一個重要組成部分，廣大人民群眾參與管理國家事務的范圍和權利不斷擴大，基層自治組織直接選舉得到充分落實。此外，政府的公共行政改革讓政府的管理開支減少了，也降低了房地產(chǎn)管理費，財政管理費用不再逐年上升，讓亂收費問題得到了遏制。

2 政府對房地產(chǎn)管理的不當之處

2.1 單純追求經(jīng)濟效益

GDP日益成為評定地方政府政績的一個決定性指標，使得多數(shù)地方政府不擇手段的提高GDP以增加自己的政績，而忽視了政府的主要職責——提供公共產(chǎn)品。而據(jù)有關專家的研究成果顯示，在我國某些地區(qū)，當建設用地增加1%時，當?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)投資就增加4.1%，但是在城鎮(zhèn)居民的固定投資中，還是有大量的資金流入了房地產(chǎn)市場，針對這種情況，政府加強了對房地產(chǎn)業(yè)的控制，這樣反而造成違法用地情況的增加。

2.2 沒有很好的配合中央政府的政策執(zhí)行

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)不同，有著明顯的區(qū)域性特性，因此在政府管理過程中必須給地方政府一定的自由決定權。中央所設定的調控目標能否實現(xiàn)，在很大程度上取決于地方政府對政策的落實。但是地方政府和中央政府也存在了目標差異，這種差異就形成了兩者的非合作博弈，弱化了調控效果。

2.3 越位行為多，過分干預房地產(chǎn)市場

在我國市場經(jīng)濟體制下，政府對市場的調控能夠彌補市場漏洞，促進社會公平，但是政府也要遵守發(fā)展規(guī)律，不能強行干預市場正常運作，通過市場的調節(jié)機制，房地產(chǎn)市場為了供需平衡而降價。但是某些地方政府的一些政策會導致房價的上漲，因此盡管政府不斷的調節(jié)房價，但是房價依然居高不下。

2.4 保障性住房管理缺位

住宅用房具有準公共品性質，需要政府為中低收入階層提供住房保障。盡管我國在近幾年加大了對于經(jīng)適房和廉租房的支持力度，但是從執(zhí)行的效果方面看，房價還存在過高問題，能夠適合中等收入家庭的住房還很少，仍然不能解決住房問題。這些問題的出現(xiàn)主要是政府在保障性住房的監(jiān)管上出現(xiàn)了缺位現(xiàn)象。

2.5 法律制度體系不健全

對于發(fā)達國家來說，房地產(chǎn)管理市場已經(jīng)十分成熟，健全的法律法規(guī)也促進了房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展。在我國，房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)嚴重缺失，我國法律只對建設過程中的問題進行了規(guī)定，沒有做好后期管理的法律保障。所以，國家調控在房地產(chǎn)行業(yè)中始終處于滯后的境地，有的法律法規(guī)甚至不符合市場調節(jié)的規(guī)律，導致房地產(chǎn)管理不規(guī)范。

3 如何發(fā)揮政府在房地產(chǎn)市場管理中的作用

政府要不斷加強對房地產(chǎn)市場的管理和監(jiān)督，保證房地產(chǎn)市場的正常運行、健康發(fā)展。這就要求政府從實際出發(fā)，根據(jù)自身的職能，采取合理、有效、科學、務實的政策措施，對房地產(chǎn)市場進行管理調節(jié)。

3.1 加強對房地產(chǎn)行業(yè)的市場管理

政府要加強對開發(fā)商資質的審核管理，保證房地產(chǎn)廣告的真實性，讓房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品從質量上得到保證，更要從物業(yè)管理方面提高服務質量，讓人們真正的感受到良好的環(huán)境，為消費者的需求著想，提供更準確的信息。

3.2 完善法律法規(guī)體制，增強執(zhí)法科學性

社會主義市場經(jīng)濟實質上就是法制經(jīng)濟，在維護良好的市場秩序和發(fā)揮市場資源配置作用上法律起到關鍵作用。第一，用法律來制約政府的經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，弱化因政府過分干預造成的負面影響。第二，繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，細化其他相關實施細則，推進《房地產(chǎn)法》的出臺，使得房地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)建設到交易，再到中介服務和相關的后期服務等各個方面的管理完全納入法律規(guī)范體系。只有這樣，才可以使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴、違法必究。

3.3 強化政府對房地產(chǎn)市場的稅收監(jiān)管

針對市場中對房地產(chǎn)進行炒作的行為進行制約。炒房已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的最大障礙。國家稅務部門需要用調控手段降低房產(chǎn)利潤，抑制炒房。

3.4 加強對土地市場的管理

政府過度干預導致我國的土地市場十分混亂，而這種混亂讓我國土地的市場化運作程度大大降低。所以在土地管理中應該將政府調控與市場調節(jié)結合在一起，強化土地管理的計劃管理，對用地的總量都進行控制，通過年度用地計劃進行規(guī)范化管理。

3.5 完善住房保障制度

首先，要保證保障性住房的供應。一方面必須完善公租房、廉租房和經(jīng)濟適用房制度；另一方面對資金使用效率要不斷提高，在資金數(shù)量有限的情況下，通過解決中低收入者的住房問題，來抑制房價的過快上漲，將工作的重心轉入公租房以及廉租房上。

其次，擴大住房保障對象的范圍。真正能夠支付經(jīng)濟適用房的群體，大多是中等收入或以上的人，而低收入者在購買者中占非常小的比例。所以，在制定住房保障政策時應當更多的考慮其他弱勢群體的住房需求，擴大保障對象。

再次，要保證住房保障制度的公平合理。其中廉租房以及經(jīng)濟適用房的價格應該大幅低于商品房，政府必須做好對住房審批的管理，通過完善法律法規(guī)的途徑防止房地產(chǎn)行業(yè)的腐敗現(xiàn)象。

4 結語

目前，我國的經(jīng)濟發(fā)展十分迅猛，房地產(chǎn)市場過度膨脹，政府要從主導型政府向服務型政府轉變。在轉變的過程中，將逐漸形成以市場為導向，注重公共服務型的政府房地產(chǎn)企業(yè)管理模式，政府過度干預的局面將會逐漸消失。盡管我國政府在房地產(chǎn)發(fā)展管理中的政策不斷調整，但很多問題仍然沒有解決。因此，在房地產(chǎn)管理中，我國政府必須積極向西方發(fā)達國家學習房地產(chǎn)管理中的經(jīng)驗和教訓，對先進的管理模式加以引進，從而加速我國政府轉型的速度，提高政府科學管理房地產(chǎn)行業(yè)的腳步，讓我國的經(jīng)濟、社會協(xié)調發(fā)展，讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于健康

穩(wěn)定。

參考文獻

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作者簡介：丁鑫（1989—），男，天津海南師范大學經(jīng)濟與管理學院學生，研究方向：公共事業(yè)管理、房地產(chǎn)管理。