何宇凱

【摘要】本文試圖從房地產(chǎn)項目質量管理的內(nèi)涵出發(fā)，分析開發(fā)各個階段的質量管理及存在的問題，最后提出相應的對策與建議。

【關鍵詞】質量管理；房地產(chǎn)項目；開發(fā)設計

近年來，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也越來越火爆，在2008年遭受了由美國次貸危機引發(fā)的全球性金融危機之后，房價隨著經(jīng)濟的回暖又開始持續(xù)上升，在這一過程中房地產(chǎn)項目開發(fā)者的角色就尤為重要。在房地產(chǎn)項目開發(fā)者的開發(fā)過程中，質量管理是一個重要的部分。面對競爭日益激烈的外部市場環(huán)境，房地產(chǎn)項目開發(fā)面臨的許多質量問題無疑會對房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟結構中的地位產(chǎn)生不利影響，因此房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的質量管理必然是必要的。

房地產(chǎn)項目質量管理的涵義

房地產(chǎn)項目質量管理是為了滿足房地產(chǎn)項目質量的要求而采取的一系列管理措施和方法體系。房地產(chǎn)項目質量管理的目的在于通過采取規(guī)范的質量管理的方法，在保障投資成本的基礎上，實現(xiàn)房地產(chǎn)質量的優(yōu)化，以排除在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的未達到質量規(guī)定的現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)項目質量滿足工程合同和規(guī)范要求。

二、房地產(chǎn)開發(fā)各階段的質量管理

房地產(chǎn)項目開發(fā)的質量管理貫穿于整個開發(fā)過程，如項目的決策階段、設計階段、施工階段以及結算階段，同樣項目的質量管理也相應地分為設計階段的質量管理、施工階段的質量管理及房屋交付后的質量管理。

1.項目決策階段的質量控制。

此階段質量管理的主要內(nèi)容是在廣泛搜集資料、調查研究的基礎上研究、分析、比較，決定項目的可行性和最佳方案。項目規(guī)劃設計的質量是項目成敗的前提，只有對項目進行細致的具體的分析戰(zhàn)略研究并制定科學正確的、可執(zhí)行的項目規(guī)劃方案，才能保證項目順利進行，以達到預期的目標，并力圖在既定的成本預算情況下產(chǎn)生最優(yōu)的質量，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟上的盈利。作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且有獲取、分析、儲存信息資料的能力，來確定項目的市場定位及自身價值。此外，還應該委托有資信的設計單位，按照自身的市場定位來進行系統(tǒng)的設計。

2.設計階段的質量控制

設計、規(guī)劃工作是項目能進行下一步施工建設的前提，設計是否是科學正確的及可執(zhí)行性直接影響到工程的質量。

3. 施工階段的質量控制

施工階段的質量控制包括施工操作質量和施工技術管理質量、設置質量控制點、質量檢查和成品保護等。

4. 竣工階段的質量控制

竣工驗收是工程施工全過程的最后一道工序，也是工程項目質量控制的后期工作，是全面考核施工質量的重要環(huán)節(jié)。

總的來說，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期決策階段，質量管理的主要任務是確定質量目標；在設計與規(guī)劃階段，質量管理的主要內(nèi)容是設計質量管理的具體方法；在施工階段，質量管理則包括了材料和設備的質量管理、工藝質量管理與控制、施工工序質量管理、工程過程監(jiān)督等；施工完成之后進入的驗收階段，包括工程驗收及工程驗收交付的質量管理；在運行階段，即項目產(chǎn)品的銷售及后期服務階段，建立質量檔案并對運作質量的監(jiān)督管理即為質量管理的主要內(nèi)容。

三、房地產(chǎn)項目開發(fā)中質量管理存在的問題

1. 開發(fā)商總體質量意識不強

許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的一個問題就是，房地產(chǎn)開發(fā)普遍容易忽略在策劃和設計階段的質量管理，而將質量管理的重點僅僅放在施工階段，這無疑會造成由于設計不合理而導致的施工階段的重重困難或是頻繁更換施工方案；而有些開發(fā)商在施工階段的質量管理中又往往只重視現(xiàn)場的質量管理與控制，忽視了施工前明確的準備工作，這也為施工過程帶來一些不便；還有一些施工單位常常將個體計劃及施工進度的管理放在首位，忽視了項目整體的管理效率。此外，作為建筑的設計及建筑主體，開發(fā)商的行為在一定的程度上會直接影響到房屋質量。一些開發(fā)商因為受到經(jīng)濟利益的驅動，在設計及施工過程中只考慮項目成本而忽視了項目既定目標的實現(xiàn)，施工方則會采用不合格的材料及設備來降低項目的成本。這些由于開發(fā)商總體質量意識不強的做法都會對房地產(chǎn)項目的質量產(chǎn)生很多不利影響。

2. 市場上建材、設備質量不合格

我國經(jīng)濟還不夠發(fā)達，目前還處于發(fā)展中的階段，同時由于監(jiān)管方面的缺陷，市場上經(jīng)常充斥著大量的不合格的甚至是假冒偽劣的建筑材料及設備。承包商常常只顧及到自身的利潤，一味地將施工成本降低而忽視項目的質量，出于壓縮成本的目的選用市場上次等的甚至是不合格的建材產(chǎn)品、設備。

3.監(jiān)理問題

建筑工程的監(jiān)理制度是指為了保證建筑工程項目的質量，建設單位委托具有相應資質的工程監(jiān)理企業(yè)承擔其項目管理工作，并代表建設單位對承建單位的建設行為進行監(jiān)控的專業(yè)化服務活動。自我國實行建筑工程監(jiān)理制度以來，由于建筑過程中仍存在許多問題，這些問題嚴重影響著監(jiān)理制度的順利推行與發(fā)展。如：監(jiān)理人員素質偏低，他們的理論知識水平還沒有形成一個系統(tǒng)，又沒有足夠的實踐經(jīng)驗來讓他們足以有能力承擔各大房地產(chǎn)開發(fā)項目；我國監(jiān)理工程師的數(shù)量也遠遠不夠，所以常常出現(xiàn)一個監(jiān)理工程師同時承擔多個項目的質量管理的責任，這無疑對本身專業(yè)知識不夠、素質水平偏低的監(jiān)理工程師的監(jiān)督行為繼續(xù)大打折扣。而且，注冊監(jiān)理工程師執(zhí)業(yè)上崗證部分人員掛證掛牌現(xiàn)象普遍，監(jiān)理市場的無序競爭使得監(jiān)理費用過低，導致真正高素質的監(jiān)理人才由于工資普通偏低而不愿意從事這項活動。

四、房地產(chǎn)項目開發(fā)中質量管理的建議

1.嚴格控制投入品的質量

房地產(chǎn)項目中的原材料及其它設備等的投入品是構成項目最終的產(chǎn)品的基礎，也是決定工程質量的主要因素。如上面所說，目前我國市場上充斥著大量的次品及不合格產(chǎn)品，如果施工單位出于壓縮成本的目的將這些質量不合格的投入品投入施工，那么往往會出現(xiàn)項目質量達不到預期目標的情況，所以嚴格控制投入品對整個項目的施工及驗收過程都是有必要的。在對原材料的采購之前，首先應該對市場上的材料進行充分的數(shù)據(jù)收集、統(tǒng)計與分析，選擇能同時滿足既定的目標和成本預算的投入品；其次在投入品的驗收與檢查階段應實行全面的控制，進行仔細核對；同時對施工過程采用的施工方案要進行足夠的具體的綜合分析，確保項目的施工過程中采用的是科學正確的方法，這樣才能為房地產(chǎn)項目開發(fā)的質量管理打下良好的基礎。

2.全面控制施工過程，重點控制工序質量

房地產(chǎn)項目是一個復雜、系統(tǒng)的過程，由不同的階段構成，所以要保證最終項目能夠達到業(yè)主既定的目標，就必須在施工過程中實施全面的質量管理，每一項每個部分都應該進行嚴格控制。同時，還應該將這些不同階段不同分項綜合起來進行考慮和管理，在實施質量管理的過程中注意各個階段之間的聯(lián)系，如在設計階段，應該考慮到在下一施工階段質量控制的可行性。工程最終的實現(xiàn)是通過每一道工序才能的完成才能實現(xiàn)的，因此為確保工程質量，必須應該重點控制每一道工序的質量，在實施質量管理的過程中進行定期的檢查和監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)某一項工序沒有達到標準就立即阻止其繼續(xù)進行，以免影響其下一道工序，這樣一步步地真正實現(xiàn)質量管理，最終達到整個項目質量管理的目的。

3.建立內(nèi)部控制體系和外部監(jiān)控措施。

所謂內(nèi)部控制體系，就是為了合理保證房地產(chǎn)項目開發(fā)的效益性、財務報告的可靠性和法律法規(guī)的遵循性，而通過內(nèi)部的自行檢查、制約和調整內(nèi)部業(yè)務活動、進行內(nèi)部學習交流的自律系統(tǒng)。所謂外部監(jiān)控及管理體系，就是外部監(jiān)管機構與監(jiān)理通過一系列的方法和手段，對施工單位的現(xiàn)場施工流程和質量進行全方位全過程的監(jiān)控，以保證施工質量。

結語

本文通過分析房地產(chǎn)項目各階段的質量管理的主要內(nèi)容，揭示了我國目前房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中存在的主要問題，并在最后提出一些對策與建議以期對房地產(chǎn)開發(fā)過程及相關監(jiān)管單位提供有利的信息。