作者簡介：杜可（1989-），男，漢族，四川南充人，碩士研究生在讀，四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院，研究方向：土地資源管理。

摘要：近年來，我國的社會老齡化問題日益突出，人們對“養(yǎng)老”的關(guān)注推動了養(yǎng)老地產(chǎn)在我國迅速發(fā)展。然而現(xiàn)階段融資難卻成為制約我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一大瓶頸。本文通過對養(yǎng)老地產(chǎn)融資現(xiàn)狀的分析，并探析我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資路徑選擇。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；融資現(xiàn)狀；新型融資方式

一、養(yǎng)老地產(chǎn)融資的內(nèi)涵

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)融資的概念

養(yǎng)老地產(chǎn)是近年來在我國進入老齡化社會后出現(xiàn)的新興地產(chǎn)類型，它是由某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或社會機構(gòu)籌集資金，為以老年人為主的消費群體建立的具有適老化設(shè)計特征的生活服務(wù)社區(qū)。養(yǎng)老地產(chǎn)融資是指養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)商通過各種方式籌集建設(shè)與運營養(yǎng)老地產(chǎn)項目所需資金的過程。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)融資特點

養(yǎng)老地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)分類中的主題地產(chǎn)，所以其在融資方面也具有不同的特點：投資規(guī)模大：養(yǎng)老地產(chǎn)的投資除土地和基本建筑設(shè)施外，還包括養(yǎng)老設(shè)施的投資。養(yǎng)老設(shè)施不僅包括便于老年人生活的商業(yè)設(shè)施，而且還包括老年大學(xué)、活動室等娛樂設(shè)施以及醫(yī)院和護理室等醫(yī)療設(shè)施。投資風(fēng)險大：養(yǎng)老地產(chǎn)項目從投資拿地、開工建設(shè)到建成達到入住交付標準一般需要大概三年時間，并且養(yǎng)老地產(chǎn)項目是以持有為主，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目無法通過出售解決資金問題。除了投資回收期長以外，養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營難度大、老齡消費者對其認可度低也推高了養(yǎng)老地產(chǎn)的融資風(fēng)險。

二、我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

（一）我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有融資路徑

1、銀行貸款融資：銀行貸款長期以來都是各類房地產(chǎn)項目開發(fā)商首選的融資方式，因為其融資成本相對較低且能夠通過抵押土地獲得較大額度貸款。但養(yǎng)老地產(chǎn)的情況卻有所不同，尤其是在以國家劃撥土地、非盈利性養(yǎng)老設(shè)施為主的養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，土地不能抵押貸款，或貸款率低導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法通過最常用的資產(chǎn)抵押方式解決資金問題；而一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目雖然通過招拍掛的方式拿地，與普通住宅用地無異，但也因“養(yǎng)老”之名而融資受挫。

2、保險資金：近年來，我國保監(jiān)會大力推出一系列投資新政，放寬了對保險公司利用保險資金投資不動產(chǎn)的限制。各大保險公司均開始投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)，保險資金的注入對養(yǎng)我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展起到了積極地助推作用，能夠在養(yǎng)老地產(chǎn)的配套設(shè)施建設(shè)方面提供充足的資金支持，從而保證了養(yǎng)老地產(chǎn)項目持續(xù)順利運營。

3、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金：房地產(chǎn)私募股權(quán)基金（Real Estate Private Equity，簡稱REPE）已經(jīng)成為我國養(yǎng)老地產(chǎn)的新型融資渠道。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金是通過私募方式向資金實力雄厚、資本構(gòu)成質(zhì)量較高的機構(gòu)或個人投資者募集資金。REPE投資的特點是高風(fēng)險、高回報，如果其投資的公司成功上市，其收益將十分可觀；但若其投資的公司破產(chǎn)，REPE將血本無歸。目前，一些專注于我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的私募股權(quán)基金已開始募集或完成募集資金，但由于養(yǎng)老地產(chǎn)在我國尚處于發(fā)展的探索階段，所以REPE也將面臨相當大的投資風(fēng)險。

三、我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

1、傳統(tǒng)融資渠道受限，催生新型融資方式：雖然養(yǎng)老地產(chǎn)項目同樣通過招拍掛拿到地塊，但因為更長的投資周期、更大的資金投入量，銀行資金對養(yǎng)老地產(chǎn)始終抱有謹慎態(tài)度，特別在當前信貸整體緊縮的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)獲得銀行融資的空間很小。由于受到我國股市整體市場環(huán)境的影響，國內(nèi)眾多房地產(chǎn)企業(yè)希望通過上市方式進行融資已經(jīng)變得越來越困難。加之目前我國大部分養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率已經(jīng)相當高，它們很難通過傳統(tǒng)途徑進行融資。在目前形勢下，我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫切需要開辟新型融資渠道，由國外引入到我國的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金（REPE）和房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）擁有巨大的融資潛力，它們將在我國養(yǎng)老地產(chǎn)的融資領(lǐng)域發(fā)揮愈發(fā)重要的作用。

2、融資渠道狹窄，居民儲蓄率高：目前，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的融資渠道雖然較多，但路徑依然狹窄。與我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道狹窄形成鮮明對比的是我國長期以來居高不下的居民儲蓄率，據(jù)統(tǒng)計截止2013年底，我國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額高達447602億元。一方面，我國社會保障制度的缺失使得民眾更傾向?qū)⒍嘤嗟姆e蓄存入銀行以起到社會保障作用；另一方面，我國居民缺乏可靠的投資渠道，投資意識普遍淡薄。我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將利用適當?shù)娜谫Y工具吸引城鄉(xiāng)居民儲蓄存款作為今后進行融資的新方向。

3、政府優(yōu)惠政策出臺，激發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)融資需求：2013年公布的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（一下簡稱《意見》），在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上，從完善投融資政策、土地供應(yīng)政策、稅收優(yōu)惠政策、補貼支持政策、人才培養(yǎng)和就業(yè)政策、鼓勵公益慈善組織支持養(yǎng)老服務(wù)六個方面對我國養(yǎng)老事業(yè)今后的發(fā)展提出了一系列有針對性的政策措施。在我國進入老齡化社會后，我國政府經(jīng)過長期調(diào)研和借鑒學(xué)習(xí)所公布的《意見》也彰顯了我國政府對發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大力支持的態(tài)度。如果這些政策能夠最終得到落實，必將極大程度上緩解長久以來困擾我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展所面臨的眾多問題，此舉也將重新激發(fā)開發(fā)商的投資熱情，進而產(chǎn)生出更多融資需求。

四、對我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資的建議

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展勢頭將在穩(wěn)步發(fā)展中求突破，預(yù)計未來幾年全國養(yǎng)老地產(chǎn)投資將會有大幅增長。建議在今后的養(yǎng)老地產(chǎn)融資體系中，加強完善以下幾個方面：

（一）建立合理的盈利模式，吸引更多投資

由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于發(fā)展的探索階段，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目沒有建立起合理的盈利模式，致使大部分投資機構(gòu)對養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏投資信心。我國養(yǎng)老地產(chǎn)運營商應(yīng)該學(xué)習(xí)借鑒國外養(yǎng)老機構(gòu)成功的盈利模式，并結(jié)合自身特點建立合理的盈利模式?，F(xiàn)階段，我認為我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目應(yīng)該采取“銷售+持有”模式，例如可將項目中的30%住宅產(chǎn)品進行銷售，余下的70%為開發(fā)企業(yè)長期持有，這樣既能緩解開發(fā)企業(yè)前期的資金壓力，又能夠讓開發(fā)企業(yè)通過提供增值服務(wù)獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入。養(yǎng)老地產(chǎn)項目擁有清晰合理的盈利模式后，也將自然而然獲得越來越多社會投資機構(gòu)的青睞。

（二）積極探索新型融資模式

目前，國外的私募股權(quán)投資基金已經(jīng)和我國的一些專門投資養(yǎng)老地產(chǎn)的投資基金建立了合作關(guān)系，它們將自身的資金實力最大化對養(yǎng)老地產(chǎn)進行全方位的投資，這是我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資的新嘗試。待我國的養(yǎng)老地產(chǎn)逐步發(fā)展，我們還可以學(xué)習(xí)歐美發(fā)達國家如美國等引入BOT（Build-Operate-Transfer，即“建設(shè)—經(jīng)營—移交”）和PFI（Private Finance Initiative，原意為“私人融資活動”）融資模式，這些將政府與開發(fā)商聯(lián)系起來的先進融資模式會極大促進我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。

（三）加大政府對養(yǎng)老地產(chǎn)扶持力度，出臺更多融資優(yōu)惠政策

政府扶持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展是以一定的前提條件作為基礎(chǔ)，首先必須規(guī)范我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式?，F(xiàn)在由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式尚處于探索階段，政府在土地、財政等方面的優(yōu)惠政策被一些開發(fā)商所利用，它們名義上是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，實際卻是以養(yǎng)老地產(chǎn)的幌子“圈地”、掙補貼。我國政府應(yīng)該制定一系列更加嚴格的規(guī)范措施來引導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)朝著正確的方向發(fā)展，例如，可以就養(yǎng)老地產(chǎn)項目中養(yǎng)老設(shè)施應(yīng)該占多少建設(shè)比例，是否真正采用適老化設(shè)計等指標做出硬性規(guī)定。在養(yǎng)老地產(chǎn)健康且規(guī)范發(fā)展的前提下，我建議我國政府應(yīng)該學(xué)習(xí)日本政府，在銀行貸款方面給予養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商更多優(yōu)惠，可以采用低息、甚至無息貸款吸引更多資本進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。（作者單位：四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院）

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