陳秋陽(yáng)

摘 要 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，特別是城市化的不斷加速和城鄉(xiāng)差距的不斷較少，“小產(chǎn)權(quán)房”迅速發(fā)展，并在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)了一席之地?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”帶來(lái)的問(wèn)題越來(lái)越多，并且逐漸明顯。本文從小產(chǎn)權(quán)房的概念入手逐步分析，提出從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)角度的相關(guān)意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 法律規(guī)制 解決思路

隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)運(yùn)而生，小產(chǎn)權(quán)房逐漸成為我國(guó)的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。

一、小產(chǎn)權(quán)房概述

1、小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，為繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是有國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫“小產(chǎn)權(quán)”房，這種房子沒(méi)有國(guó)家頒布的土地使用證，國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。

2、小產(chǎn)權(quán)房的特征

（1）小產(chǎn)權(quán)房的施工建設(shè)、銷(xiāo)售等違反我國(guó)的法律。首先要具備國(guó)有土地使用證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)；其次在建設(shè)時(shí)要有建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證；第三施工時(shí)要向所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證；最后在銷(xiāo)售時(shí)要去的商品房預(yù)售許可證。

（2）小產(chǎn)權(quán)房的土地歸集體所有。集體土地要想轉(zhuǎn)化為建筑用地，必須進(jìn)過(guò)國(guó)家批準(zhǔn)，而建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的土地并沒(méi)有通過(guò)正當(dāng)途徑將其轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，因此小產(chǎn)權(quán)房用地仍是集體土地。

（3）小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有合法的產(chǎn)權(quán)證明。房屋作為一種不動(dòng)產(chǎn)，只有經(jīng)過(guò)了登記、頒發(fā)相應(yīng)的證書(shū)才一度對(duì)其房屋享有完全意義上的產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第60條以及《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定，商品房房屋登記部門(mén)應(yīng)該是縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)。而小產(chǎn)權(quán)房一種是根本沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，即使有可是有農(nóng)村集體頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，是沒(méi)有法律效力的。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的社會(huì)根源

1、現(xiàn)有的法律制度欠缺

小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生主要原因，是我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)不健全，我國(guó)只是出臺(tái)了一些禁止性的規(guī)定，沒(méi)有一套有效的措施和解決機(jī)制。正是因?yàn)榉傻穆┒?，使得許多人有了可乘之機(jī)。

2、經(jīng)濟(jì)狀況加速小產(chǎn)權(quán)房涌現(xiàn)

商品房房?jī)r(jià)過(guò)高，一批低收入者無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房，不得不鋌而走險(xiǎn)選擇安全系數(shù)小的小產(chǎn)權(quán)房。2009年北京數(shù)據(jù)顯示，商品房是小產(chǎn)權(quán)房的2～3倍。巨大的價(jià)格差距促使部分人選擇價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。

3、文化因素

一份調(diào)查中顯示購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的有72%的人為初中水平的人，甚至還有一小部分的文盲。很多住戶(hù)對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的未來(lái)很是樂(lè)觀，他們認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是你情我愿的合同行為，并不違反國(guó)家的法律法規(guī)，應(yīng)該得到支持。并且多數(shù)人認(rèn)為法不責(zé)眾，國(guó)內(nèi)那么多人購(gòu)買(mǎi)，政府不能全部拆遷，這會(huì)激起很高的民憤。這反映出這群人只知道“理”“習(xí)慣”，不懂法律。相比而言，高中以上文化水平的人對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房有一定的了解或是有模糊的感知。他們意識(shí)到購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房需要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至還會(huì)被國(guó)家統(tǒng)一整改，產(chǎn)權(quán)得不到保護(hù)。

三、解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的建議

小產(chǎn)權(quán)房的形成不是一日形成的，同樣對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的治理也不可操之過(guò)急，和合理的進(jìn)行梳理，這就要求治理既要考慮短期措施，又要兼顧長(zhǎng)期的治理。

（一）解決小產(chǎn)權(quán)房的短期機(jī)制

1、不要盲目拆除，要有重點(diǎn)、有目標(biāo)拆除。

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的治理有些人追求速度，不區(qū)分對(duì)待認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房都應(yīng)馬上拆除，但是在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候也是動(dòng)用了人力和物力，消耗了大量的資源。同時(shí)“存在即合理”小產(chǎn)權(quán)房的存在必然有其存在的理由，盲目的拆除也會(huì)加大社會(huì)的矛盾。我們可以治拆除一些占道等違反我國(guó)法律法規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房。

2、對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的可以要求交納相應(yīng)的價(jià)格來(lái)補(bǔ)齊相應(yīng)證件。

對(duì)于絕大部分小產(chǎn)權(quán)房是不會(huì)侵害社會(huì)利益的，政府可以要求房主繳納相應(yīng)的費(fèi)用。頒發(fā)相關(guān)證件。

（二）建立以法律為主導(dǎo)的長(zhǎng)期解決機(jī)制

1、確定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力。

小產(chǎn)權(quán)房是集體土地所有，所以對(duì)于小產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買(mǎi)合同應(yīng)該分類(lèi)型確定效力。第一種對(duì)于本集體內(nèi)部進(jìn)行交易，和同時(shí)有效地。第二種小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓給集體成員以外的成員，我們可以把他作為一個(gè)租賃合同，購(gòu)房者只買(mǎi)到占有和使用權(quán)，而不是房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)。

2、改革土地二元制結(jié)構(gòu)。

二元制結(jié)構(gòu)的存在是我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房存在的關(guān)鍵，只有土地制度的改革才能推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房改革的進(jìn)行確認(rèn)土地自由流動(dòng)的制度，是農(nóng)民真正成為土地的主人，賦予集體土地和國(guó)有土地相同的權(quán)利，可以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。但是這一切都在保障我國(guó)耕地紅線的基礎(chǔ)之上進(jìn)行，保障糧食生產(chǎn)。

3、確立土地登記規(guī)則，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)交易的有序性。

將流轉(zhuǎn)的土地進(jìn)行詳細(xì)的記錄，便于管理和統(tǒng)計(jì)。

總之，小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題不是一朝一夕能解決的，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題也關(guān)系著社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)有重大的影響。政府和相關(guān)部門(mén)要相關(guān)配合，全面考慮各方利益要求，共建和諧社會(huì)。

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（作者單位：西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）