摘要：小產(chǎn)權(quán)房是伴隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快推進(jìn)過程中出現(xiàn)的，目前已成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)問題。近幾年，全國各大中型城市及其近郊，均出現(xiàn)了以舊城改造城中村改造、甚至新農(nóng)村建設(shè)等名義違規(guī)開發(fā)建設(shè)、銷售的小產(chǎn)權(quán)房，其建設(shè)數(shù)量、區(qū)域分布市場需求等，都已相當(dāng)龐大，具備了相當(dāng)深刻的社會(huì)影響力。小產(chǎn)權(quán)房的形成、發(fā)展壯大、既有房地產(chǎn)市場體制機(jī)制不健全城鄉(xiāng)土地收益二元分配不合理、城鄉(xiāng)住房二元管理體制不完善等客觀原因，也有不同利益主體急欲利用小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行套利、逐利、分利等主觀原因。小產(chǎn)權(quán)房合法性問題占地違規(guī)問題、房屋產(chǎn)權(quán)法律屬性問題以及農(nóng)村宅基地規(guī)劃。由“買房落戶”衍生的戶籍制度等問題，都相當(dāng)突出，成為政府不得不嚴(yán)肅面對(duì)、認(rèn)真考量的難題。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；現(xiàn)狀；城鄉(xiāng)改造

中圖分類號(hào)：D920.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1671-864X（2016）09-0047-01

一、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展現(xiàn)狀

所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指不符合城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、在集體土地之上建造并出售給非本集體成員的房屋。由于違反現(xiàn)行法律、所以小產(chǎn)權(quán)房從產(chǎn)生之日起就不合法，其所謂的“小產(chǎn)權(quán)”也并非“產(chǎn)權(quán)”只是民間約定俗成的一種說法，實(shí)質(zhì)是不受法律保護(hù)的“產(chǎn)權(quán)”。雖然小產(chǎn)權(quán)房本身不合法，但是其不斷發(fā)展壯大的現(xiàn)實(shí)卻給社會(huì)帶來諸多問題，給立法、執(zhí)法帶來諸多困惑，因此解決這一問題就成為當(dāng)務(wù)之急。我們應(yīng)在準(zhǔn)確分析其產(chǎn)生根源的基礎(chǔ)上，提出既要維護(hù)各方利益和社會(huì)穩(wěn)定，又能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策。

與大產(chǎn)權(quán)房相比，小產(chǎn)權(quán)房主要有以下特點(diǎn)：1、房屋銷售價(jià)格較為低廉，小產(chǎn)權(quán)房大多數(shù)建設(shè)在城市郊區(qū)，且開發(fā)銷售過程中沒有繳納土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，其開發(fā)成本僅為商品房開發(fā)成本的1/3左右。2、房屋產(chǎn)權(quán)不完整。小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備其法律性質(zhì)，并不是真正意義上的商品房，其流通轉(zhuǎn)讓受到諸多限制。

（一）從來源及建設(shè)形式看。通過舊城改造、城中村改造、合村并鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)、村集體直接開發(fā)、合作開發(fā)各種形式的信托持有等多種途徑和形式，目前，以舊城改造甚至新農(nóng)村建設(shè)名義違規(guī)在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)的形式主要有三種：一是一些村（居）未經(jīng)審批，擅自組建隊(duì)伍進(jìn)行建設(shè)；二是部分村（居）與開發(fā)商合作，由村（居）出地，開發(fā)商出錢，雙方利益分成；三是個(gè)別村（居）直接把農(nóng)村集體土地賣給開發(fā)商，非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，開發(fā)建成后的小產(chǎn)權(quán)房。

（二）從購買對(duì)象看。從購買對(duì)象看主要有類群體購買小產(chǎn)權(quán)房：少數(shù)手里有土地、旅游等資源的政府官員、第二居所的高收入群體、用房屋做投資生意的人、外地來京初期獲利的務(wù)工人員、普通工薪階層，其中，選擇第二居所的高收入群體、用房屋做投資生意的人、外來務(wù)工人員占絕大多數(shù)，普通工薪階層幾乎很少。

二、小產(chǎn)權(quán)房的成因分析

（一）小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體利益與政府利益博弈的結(jié)果。從理論上講所有權(quán)是權(quán)利人對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，既然法律規(guī)定集體對(duì)其土地享有所有權(quán)就應(yīng)該賦予其處分權(quán)和收益權(quán)，而太多的限制使集體對(duì)其土地幾乎喪失了處分權(quán)和收益權(quán)，只能通過農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營或經(jīng)過批準(zhǔn)興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地而獲得收益，這就嚴(yán)重?fù)p害了集體土地所有權(quán)的完整，限制了集體土地的權(quán)利行使。對(duì)這一問題，農(nóng)民集體現(xiàn)實(shí)的做法就是用建設(shè)、出售小產(chǎn)權(quán)房的行動(dòng)來“維權(quán)”同時(shí)一些地方政府的違法審批也起到了推波助瀾的作用。

（二）小產(chǎn)權(quán)房問題是公眾的住房需求與高房價(jià)之間對(duì)抗的結(jié)果。近年來，我國城市化的速度日益加快城市人口呈迅速增加的態(tài)勢，解決住房問題就成了城市發(fā)展的重要任務(wù)。新城市居民需要有一套屬于自己的住房，老城市居民需要更換更大的住房，城市富人需要擁有更多房屋實(shí)現(xiàn)投資目的，因此近年來我國大中城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。但是相對(duì)于不斷攀升的房價(jià)而言城市中低收入者收入的增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房價(jià)的漲幅。房價(jià)的增長直接刺激了人們的購房欲望，因?yàn)槿绻F(xiàn)在不買以后會(huì)更買不起。當(dāng)其經(jīng)濟(jì)實(shí)力不能購買商品房時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房便成了唯一的選擇。

（三）政府職能發(fā)揮不力客觀上導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展壯大。小產(chǎn)權(quán)房從產(chǎn)生時(shí)起就不合法，但是能夠不斷發(fā)展壯大，其外因是政府監(jiān)管查處不力。個(gè)別地方政府為了獲取一定的利益，違規(guī)審批小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，甚至一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府公開發(fā)放房產(chǎn)證這也在一定程度上助長了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。

（四）小產(chǎn)權(quán)房問題是公眾與政府心理對(duì)抗的結(jié)果。盡管有關(guān)部門不斷發(fā)布對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的禁令和購房警示，但是公眾的購買熱情卻絲毫不減。購房者認(rèn)為政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的形成也是有責(zé)任的，因?yàn)檎疀]有嚴(yán)格禁止小產(chǎn)權(quán)房的建造和出售，所以在強(qiáng)制拆除時(shí)也可以與政府進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，爭取最大限度地維護(hù)自己的“利益”。

三、小產(chǎn)權(quán)房問題的解決對(duì)策

（一）分別情況、區(qū)別對(duì)待、盡快解決現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房問題。小產(chǎn)權(quán)房問題不僅是房地產(chǎn)市場中的問題，而且事關(guān)法律和政策的執(zhí)行，所以這一問題已經(jīng)到了必須解決的時(shí)候了。但是，由于全國各地小產(chǎn)權(quán)房的情況千差萬別，不可能用一刀切的辦法解決，我們必須根據(jù)具體、分門別類、區(qū)別對(duì)待、才能夠積極穩(wěn)妥地處理這一社會(huì)問題。

（二）開征房產(chǎn)稅，抑制住宅投資，控制房價(jià)過快上漲。房價(jià)過高是導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房暢銷的重要原因，而房價(jià)不斷攀升與炒房關(guān)系密切。由于炒房行為直接刺激了房價(jià)的上漲，而高房價(jià)又會(huì)使更多的人買不起住房，隨著房價(jià)的上漲，低收入者買房的希望更加渺茫。這無疑會(huì)加大貧富差距和兩極分化，影響社會(huì)的穩(wěn)定。

所以，對(duì)多套住房進(jìn)行限制是十分必要的，其最直接的辦法就是開征房產(chǎn)稅。

（三）加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場管理和監(jiān)督的力度。健全政府土地供給和土地投放的調(diào)控監(jiān)督機(jī)制，確保城市合理的土地投放，壓縮城市房地產(chǎn)市場投機(jī)的空間。小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為中國社會(huì)一個(gè)很有代表意義的詞匯，它反映了政府、開發(fā)商、農(nóng)民、購房者之間的利益博弈?，F(xiàn)階段正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，對(duì)于“ 小產(chǎn)權(quán)房” 這種不能為現(xiàn)有法律體制容納的新事物，不應(yīng)采取簡單取締的方法，而應(yīng)及時(shí)修改有關(guān)的法律、法規(guī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，進(jìn)而保證中國社會(huì)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型的成功。

四、結(jié)語

小產(chǎn)權(quán)房問題是在中國獨(dú)特的城市化背景下產(chǎn)生的，我們必須妥善地解決該問題。我國政府要在現(xiàn)有法律法規(guī)的范圍內(nèi)，既要維護(hù)法律的權(quán)威，又要充分考慮有關(guān)政策規(guī)定，以遏制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展勢頭，維護(hù)人民的利益，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展。

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作者簡介：申潔謹(jǐn)，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，14級(jí)社會(huì)保障。