葉浚江

摘要： 本文旨在研究我國房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟周期的相關(guān)關(guān)系。通過選擇一個基本指標組與兩個輔助指標組，研究發(fā)現(xiàn)兩個基本結(jié)論。除此以外，也發(fā)現(xiàn)出兩個非常有趣的怪象，這兩個奇怪的現(xiàn)象是今后需要進一步去研究的問題。

Abstract： This paper aims to study the correlation between the real estate cycle and the business cycle in China. We choose one basic indicator group and two auxiliary indicator groups. We can draw two conclusions. Besides， the research also finds two very interesting strange phenomena listed below. The two strange phenomena are the issues that we need to perform further research in the future.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)周期；經(jīng)濟周期；相關(guān)關(guān)系；實證研究

Key words： real estate cycle；business cycle；correlation；empirical research

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）03-0145-05

0 引言

我國房地產(chǎn)的發(fā)展，始于80年代初期，在短短的十幾年間里，就取得了巨大的成就。90年代以后，房地產(chǎn)得到了快速的發(fā)展，尤其是2000年以后，其發(fā)展更是迅猛。房地產(chǎn)業(yè)作為一個具體產(chǎn)業(yè)，其實踐性較強，理論的發(fā)展對于產(chǎn)業(yè)的實際發(fā)展起到積極的指導作用。房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟周期間互動關(guān)系的研究更是市場經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實需要，研究我國房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟周期的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律，有著十分重要的意義。

1 文獻綜述

1.1 國外相關(guān)研究 國外學者對房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟周期關(guān)系的研究開始得比較早。二戰(zhàn)前后，大蕭條引發(fā)了人們對經(jīng)濟周期的關(guān)注。房地產(chǎn)周期也成為人們的研究對象，例如Burns（1935）[1]率先利用官方數(shù)據(jù)描述了美國房地產(chǎn)建筑的長周期，這可視為房地產(chǎn)周期研究的起源。

隨后發(fā)展起來的對房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟周期關(guān)系的研究有比較多的成果。Grebler和Burns（1982）[2]分析了美國1950—1978年房地產(chǎn)總體建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，發(fā)現(xiàn)了6個住宅周期和4個非住宅的房地產(chǎn)周期，并且發(fā)現(xiàn)GNP（經(jīng)濟周期）領(lǐng)先房地產(chǎn)周期11個月達到峰值。Brown（1984）[3]考察了1968—1983年美國家庭住宅的銷售情況，在消除了季節(jié)影響和趨勢影響之后，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)周期依然存在，并且與國民經(jīng)濟周期具有很強的相關(guān)關(guān)系。Hekman（1985）[4]檢驗了1979—1983年美國14個城市的寫字樓市場，并將寫字樓租金對GNP、城市就業(yè)率、城市失業(yè)率、城市寫字樓建設許可數(shù)量等進行了回歸，發(fā)現(xiàn)寫字樓租金不僅依據(jù)本地的經(jīng)濟情況進行調(diào)整，而且與國民經(jīng)濟周期密切相關(guān)，特別是與通貨膨脹相關(guān)，從而證實了美國全國寫字樓具有很強的周期特征。Born和Pyhrr（1994）[5]將經(jīng)濟周期中的基本變量和房地產(chǎn)價值聯(lián)系起來進行研究，考察了價格水平波動、通脹水平波動和房地產(chǎn)生命周期等變量對房地產(chǎn)收益和價值的影響，從而確立了基本經(jīng)濟變量在房地產(chǎn)周期模型中的基本地位。Davis和Heathcote[6]（2005）采用了一個聯(lián)合了建筑業(yè)、制造業(yè)和服務業(yè)，經(jīng)過校準的多部門增長模型去研究住房和經(jīng)濟周期的關(guān)系。

1.2 國內(nèi)相關(guān)研究 國內(nèi)對于房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟周期關(guān)系的研究，由于其研究時間短，加上中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史原因和中國的現(xiàn)實統(tǒng)計數(shù)據(jù)不健全，相對來說比較落后。但是國內(nèi)的學者們還是克服困難在這方面作了一些現(xiàn)實的研究工作，取得了一定的成果。

何國釗、曹振良和李晟（1996）[7]對1981—1994年間我國房地產(chǎn)周期進行了實證分析，并對我國房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟周期的關(guān)系及房地產(chǎn)周期波動的原因進行了考察。他們認為，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展一樣，在其發(fā)展過程中呈現(xiàn)出由復蘇、繁榮、衰退和蕭條四個階段構(gòu)成的周期循環(huán)波動。王勉和唐嘯峰（2000）[8]研究了房地產(chǎn)投資增長率與國民生產(chǎn)總值（GNP）增長率的關(guān)系，并試圖去解析國民經(jīng)濟波動與房地產(chǎn)投資波動的關(guān)系。沈悅和劉洪玉（2002）[9]以統(tǒng)計描述和圖示的方法，通過房地產(chǎn)價格與物價指數(shù)、房地產(chǎn)價格與居民收入、房地產(chǎn)價格與國民收入等方面對比研究了我國房地產(chǎn)價格和宏觀經(jīng)濟變量時間序列的關(guān)系，并將我國與日本的情況進行了對比分析。李海波（2006）[10]分析了我國經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)性，并且探析了房地產(chǎn)調(diào)控與宏觀調(diào)控的微妙關(guān)系。

與國外相比，國內(nèi)對房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟周期關(guān)系的研究工作還處于起步階段，還存在許多問題。這與我國的經(jīng)濟發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展背景相關(guān)，同時還受我國的經(jīng)濟理論水平的限制。由于沒有較扎實的相關(guān)學科理論基礎，房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟周期關(guān)系的研究工作就比較缺乏，房地產(chǎn)和經(jīng)濟周期研究更是理論基礎薄弱，研究者較少。另外，由于長期以來有相當一段時間在中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中斷甚至消失，這一特定歷史條件也成為國內(nèi)房地產(chǎn)和經(jīng)濟周期研究滯后的一個重要原因。

2 指標選擇、數(shù)據(jù)與研究方法

2.1 關(guān)于指標的選擇 由于我們研究的是中國房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟周期的關(guān)系，因此在指標選擇方面，就涉及到一個個指標組，所選指標組中的兩個變量必然是要各自能夠代表房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟周期的特征。在此，筆者選擇了一個基本指標組和兩個輔助指標組去研究這一問題?；局笜私M就是對于研究最具代表性的指標組，輔助指標組就是作為對研究有參考性意義的指標組。

2.1.1 基本指標組 對于能夠反映宏觀經(jīng)濟周期的變量，自然會想到每年GDP的增長率。這是因為每年GDP的增長率是一個比較綜合的代理變量，能夠很好地反映出當年經(jīng)濟相對于往年增長的情況，是擴張還是衰退。

關(guān)于房地產(chǎn)周期的概念，由于目前還沒有一個公認的標準，因此不同文獻有自己關(guān)于周期的定義和衡量指標，如房地產(chǎn)投資率、房屋空置率、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)投資回報率等等[11]。國外許多房地產(chǎn)學者的研究發(fā)現(xiàn)標識周期的最優(yōu)變量是空置率。通常，在建造循環(huán)衰退階段，空置率達到很高的水平，在擴張階段逐漸下滑，在循環(huán)的頂峰達到最低點。但是在我國，由于房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)非常缺乏，還沒有建立起像空置率、吸納率、收益率等指標體系，或指標的時間序列都很短，因此目前為止，空置率、吸納率、收益率指標并不適用于作為我國房地產(chǎn)周期的指示指標。而在國內(nèi)，關(guān)于房地產(chǎn)周期指標選的研究并不多見，不同學者有不同的看法。有的學者主張用單項指標來研究，例如曲波、謝經(jīng)榮和王瑋（2003）[12]選用商品房銷售面積年增長率作為中國房地產(chǎn)周期的指示指標，張曉晶和孫濤（2006）[11]則以房地產(chǎn)投資增長率為衡量指標來劃分中國的房地產(chǎn)周期。也有些學者主張用綜合性指標來研究，例如尹惠媛（2007）[13]用國房景氣指數(shù)作為我國房地產(chǎn)周期的代理變量。從表面上看來每個指標都有一定的可行性，但是具體到本文中我們該如何去選擇指標時，仍然需要經(jīng)過多方面的考慮后才能夠作出決定。

綜合考慮數(shù)據(jù)的可獲得性和指標的重要性（這樣做確實是不得已而為之），最后筆者決定效仿曲波、謝經(jīng)榮和王瑋（2003）[12]的做法，采用商品房銷售面積年增長率作為指示指標。雖說這一做法帶有一定的局限性，但是按照他們的說法，這一指標相對于其他單項指標來說還是有著以下幾個好處：一是銷售面積增長率與綜合指標的指示效果基本一致；二是銷售面積增長率具有較好的代表性；三是銷售面積增長率與宏觀經(jīng)濟波動指標具有可比性；四是便于和同類研究作比較；五是統(tǒng)計數(shù)據(jù)質(zhì)量較好。

2.1.2 輔助指標組1 對于第一組輔助指標，我們可以選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年完成投資額代表房地產(chǎn)周期，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）代表宏觀經(jīng)濟周期。這一指標組中的兩個指標，屬于價值類指標?？疾旆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年完成投資額，能夠直觀地看出，每年的房地產(chǎn)投資的波動情況?？疾霨DP，能夠直接反映出宏觀經(jīng)濟的年產(chǎn)出是多少。把這兩者放在一起，就能看出，哪個的波動比較大，相關(guān)程度如何，以及房地產(chǎn)投資額能夠在多大程度上解釋GDP的變動。

2.1.3 輔助指標組2 我們可以把平均房屋價格增長率與GDP增長率作一下對比。在這里，我們希望去觀測，是平均房屋價格增長得快一點，還是GDP增長得快一點。除此以外，我們也希望看到房價增長率是否會大幅度偏離GDP增長率，以及兩者間是否存在著一定的內(nèi)在聯(lián)系?？疾爝@樣的指標組，是一件非常有趣的事情。綜合輔助指標組2和輔助指標組3來看，可以發(fā)現(xiàn)，這是從兩個不同角度去考察房價高低的問題的。指標組2對比的是物價水平與房價水平，而指標組3對比的則是GDP增長速度與房價增長速度。

2.2 數(shù)據(jù)的篩選 在我們進行研究前，必須要獲得可靠的數(shù)據(jù)，而且數(shù)據(jù)必須是易獲得的、可用的、完整的，這樣才有可能進行研究。我們所研究的是周期性問題，選取的有關(guān)指標所涉及的數(shù)據(jù)均屬于時間序列方面的內(nèi)容，因此必須先確定好數(shù)據(jù)的時間范圍。本文所用到的數(shù)據(jù)，均來源于中國統(tǒng)計局網(wǎng)站公開的統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫?？紤]到有些官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)的不足，特別是關(guān)于房地產(chǎn)方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，為了便于研究，筆者效仿邱兆祥和王濤（2009）[14]的做法，把數(shù)據(jù)起點定位于1993年。這是因為按照他們的說法，1993年以后，是房地產(chǎn)市場化程度有了實質(zhì)性提高，且有了比較完善統(tǒng)計數(shù)據(jù)和指標體系的階段。

2.3 具體的研究方法 在研究方法這一問題上，由于研究的都是一個個指標組，指標組涉及到的都是兩個的變量，為了直觀地兩個變量的相關(guān)性、變化趨勢、波動情況等問題，可以采用圖形的方法。要考察兩個變量之間的數(shù)量關(guān)系，由于所涉及的均是時間序列方面的數(shù)據(jù)，因此首先必須對時間序列數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性檢驗，所用到的方法是ADF單位根檢驗。若是非平穩(wěn)時間序列數(shù)據(jù)，則需要作進一步的協(xié)整檢驗，接下來才能夠進行進一步的分析，如沖擊反應分析。在必要時，我們還可以引入簡稱HP濾波法對時間序列數(shù)據(jù)進行趨勢分解。

3 實證結(jié)果

3.1 商品房銷售面積年增長率與GDP年增長率 對于商品房銷售面積年增長率與GDP年增長率這一基本指標組，數(shù)據(jù)的范圍是從1993年到2009年，其中商品房屋銷售面積增長率=（本年度商品房銷售面積/上一年商品房銷售面積-1）×100%。這樣，可得到我們所需要的數(shù)據(jù)。我們可以先作出兩者的散點圖如下：

透過圖表，我們可以發(fā)現(xiàn)，代表房地產(chǎn)周期的商品房屋銷售面積增長率的波動幅度比代表宏觀經(jīng)濟周期的GDP年增長率的波動幅度要大。這一點也可以從通過分別計算兩者的標準差可以看出，前者的標準差為17.37%，后者的則是1.89%，前者為后者的9.2倍。從這一點來看，房地產(chǎn)周期的波動比宏觀經(jīng)濟周期的要大很多。與此同時，從圖1初步判斷，商品房屋銷售面積年增長率與GDP年增長率之間擴張和衰退的變動趨勢大致接近。但透過計算兩者之間的相關(guān)系數(shù)，只有0.16，初步來看，兩者間的相關(guān)程度是比較低的，為什么會這樣？對于兩者之間的相關(guān)性問題，需要作進一步的研究。

由于兩者都是時間序列數(shù)據(jù)，因此先對兩個時間序列數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性檢驗。在5%的顯著性水平下，經(jīng)過試算，發(fā)現(xiàn)GDP年增長率是非平穩(wěn)的，為1階單整序列。對于商品房銷售面積年增長率，則發(fā)現(xiàn)其是平穩(wěn)的。由于各自的單整階數(shù)不同，GDP年增長率與商品房銷售面積增長率并不協(xié)整。由這一結(jié)果看來，房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟周期之間好像不存在相關(guān)性，進一步驗證了兩者的相關(guān)系數(shù)比較低的結(jié)論。這看起來，好像與經(jīng)驗不符，為什么會這樣？難道我國的房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟周期真的不存在相關(guān)關(guān)系？對于這一個問題，我們需要作出進一步的研究。

為了進一步考察商品房銷售面積年增長率與GDP年增長率兩者之間的在長期所表現(xiàn)出的關(guān)系，于是我們可以考察時間序列中的趨勢成分，把時間序列中的波動成分剔除，對這兩列時間序列數(shù)據(jù)分別進行HP濾波處理。對數(shù)據(jù)進行HP濾波處理（平滑參數(shù)λ=100）之后分別對兩者經(jīng)行平穩(wěn)性的ADF檢驗，在給定的5%的顯著性水平下，可以得出經(jīng)過HP濾波后的商品房銷售面積年增長率（用HSCBG表示）與GDP年增長率（用HGDPG表示）都是1階單整序列。進一步地，對兩者采用Johansen協(xié)整檢驗來檢驗它們之間是否協(xié)整，可知HSCBG和HGDPG有且僅有一個協(xié)整關(guān)系，即在時間序列的趨勢成分方面，房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟周期存在著長期均衡關(guān)系。

為了考察HSCBG與HGDPG之間的動態(tài)關(guān)系，我們可以建立ECM模型來分析。首先是建立兩者的長期均衡方程，估計結(jié)果為

HGDPGt=■+■·HSCBGt+■t

其中，括號內(nèi)數(shù)值為t值，R2=0.635，■t為殘差項。長期均衡方程中HSCBGt的系數(shù)為0.65，表明兩者在長期是一種正向關(guān)系。接下來令ecmt=■t作為誤差修正項，建立下面的ECM模型

？駐HGDPGt=■-■·ecmt-1+■·？駐HSCBGt

其中，括號內(nèi)數(shù)值為t值，R2=0.629。在這個模型中，差分項反映了短期波動的影響，誤差修正項的ecmt系數(shù)大小反映了對偏離長期均衡的調(diào)整力度。從系數(shù)估計值0.34來看，當短期波動偏離長期均衡時，將以0.34的調(diào)整力度將非均衡狀態(tài)拉回到均衡狀態(tài)。

可見在對兩個時間序列數(shù)據(jù)進行HP濾波處理前后，我國的房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟周期所表現(xiàn)出的相關(guān)關(guān)系是截然不同的。對于上述實證結(jié)果，筆者可以從以下兩個方面去解釋。一是考察原始數(shù)據(jù)時，由于包含了時間序列的波動成分，房地產(chǎn)周期波動幅度明顯大于宏觀經(jīng)濟周期波動幅度，宏觀經(jīng)濟由一國許多產(chǎn)業(yè)部門組成，其中也包括房地產(chǎn)業(yè)，具有綜合性。房地產(chǎn)業(yè)則是國民經(jīng)濟中一個獨立的具有特殊性質(zhì)的行業(yè)。它具有鮮明的區(qū)域特征，其產(chǎn)品的固定性和一致性使它的周期性波動與國民經(jīng)濟周期波動不同，往往帶有地區(qū)性的特點，在一國房地產(chǎn)市場不發(fā)達的條件下，這一特點更為明顯。通常，房地產(chǎn)產(chǎn)品是與地產(chǎn)結(jié)合在一起的，地產(chǎn)是不可再生的稀缺資源，它的供給從長期看具有剛性，而需求隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的增加處于不斷上升過程中。地產(chǎn)因此具有保值和增值的功能，既可以作為耐用消費品，又可作為投資品，而且回報率很高，當然風險也很大。這些特點決定了在一定條件下，如法制不健全和國家宏觀調(diào)控乏力、市場供求矛盾突出以及地價猛漲時還會誘發(fā)過度的投機行為，甚至出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。二是有可能受到樣本容量的限制，兩個變量所表現(xiàn)出的實證結(jié)果不太明顯。但這一問題確實是受到現(xiàn)實的限制，因上文已提及，故在此不一一贅述。

我們對房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟周期關(guān)系的研究，必須首先用是原始數(shù)據(jù)，在考慮兩者在長期趨勢所表現(xiàn)出的相關(guān)關(guān)系時，才能夠使用HP濾波之后的數(shù)據(jù)。由于兩者的樣本原始數(shù)據(jù)不存在協(xié)整關(guān)系，因此我們只能夠從圖1中去描述房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟周期所表現(xiàn)出的提前與滯后的關(guān)系。

根據(jù)圖1可看出，結(jié)果與理論基本一致，從整體上說，我國的房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟周期在長期是一種正相關(guān)關(guān)系。但是，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟周期并不是亦步亦趨的簡單互動關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的波動比宏觀經(jīng)濟周期的波動要大得多（從原始數(shù)據(jù)考察）。具體地，可以從復蘇、高漲、衰退、蕭條這四個時期分別來描述。從復蘇階段看，房地產(chǎn)業(yè)復蘇要稍滯后于宏觀經(jīng)濟（如2000年到2002年）。從高漲期來看，房地產(chǎn)業(yè)的高漲期要比宏觀經(jīng)濟高漲期來得迅速（如2004年到2005年）。從衰退期看，房地產(chǎn)要早于和快于宏觀經(jīng)濟（如2005年到2006年）。從蕭條期來看，房地產(chǎn)要滯后于宏觀經(jīng)濟（如1994年到1995年）。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年完成投資額與GDP 研究完了基本指標組后，我們接下來就開始研究輔助指標組1中的兩個變量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年完成投資額（下文用REI表示）與GDP。對于這兩個變量所涉及的數(shù)據(jù)，可以作出兩者之間的散點圖如下：

透過圖表，首先發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年完成投資額與GDP每年都在增加，但前者增加的幅度不如后者，這主要是因為GDP由多個部分組成。分別計算兩者的標準差，得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年完成投資額的標準差為10768.681億元，GDP的標準差為90118.206億元，GDP的波動要比房地產(chǎn)投資的波動要大。

考察完兩者的波動情況后，我們就考察一下兩個時間序列的平穩(wěn)性。為了消除變量可能存在的異方差的影響，我們可以考察取自然對數(shù)以后的lnGDP與lnREI。通過ADF檢驗，在5%的顯著性水平下，可發(fā)現(xiàn)lnGDP是不平穩(wěn)的，為1階單整序列，而lnREI也是不平穩(wěn)的，為2階單整序列。由于單證結(jié)束不同，lnGDP與lnREI并不協(xié)整，因此無法建立起兩者之間的回歸方程。即使對GDP與REI分別進行HP濾波處理，再取自然對數(shù)值，也是發(fā)現(xiàn)兩者的單整階數(shù)是不同的，于是亦不協(xié)整。對于此，筆者認為很正常，這主要是因為，對比起REI，GDP由多個部分組成。另外一個方面是，REI受到房地產(chǎn)投資商的控制比較多，而GDP受到人們控制的程度相對來說比較弱。這一點由圖3中也能看出來，REI每年上升的幅度并不是太大，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資好像比較謹慎。

3.3 住宅平均銷售價格增長率與GDP增長率 在第二個的輔助指標組里，我們繼續(xù)考察房價增長速度的問題，研究住宅平均銷售價格增長率與GDP增長率的關(guān)系。我們希望看到，以國民經(jīng)濟的增長速度為參照，我國的房價增長速度會高多少，實際偏離的程度有多大，還有就是房價增長率和GDP增長率之間是否存在著一定的聯(lián)系。兩者的散點圖如下（由于住宅平均銷售價格指數(shù)數(shù)據(jù)難以收集，故數(shù)據(jù)區(qū)間到2008年為止）：

根據(jù)圖3，不難發(fā)現(xiàn)，住宅平均銷售價格增長率的波動確實比GDP增長率的波動大，前者高于后者最大的差距出現(xiàn)在1995年，數(shù)值為15.48%。至于兩者之間的相關(guān)性如何，需要作進一步的討論。由于是兩個時間序列數(shù)據(jù)，因此我們先對其穩(wěn)定性進行單位根檢驗。經(jīng)過了ADF檢驗后，在5%的顯著性水平下，發(fā)現(xiàn)兩者都是不平穩(wěn)的，為1階單整序列。分別以RPG代表住宅平均銷售價格增長率，GDPG代表GDP增長率，接下來再進行兩個變量的Johansen協(xié)整檢驗，結(jié)果表明GDPG與RPG協(xié)整，也就是存在著長期的均衡關(guān)系。筆者覺得這是個奇怪的現(xiàn)象，基于以下兩點理由。一是住宅平均銷售價格增長率比GDP增長率的波動確實要大很多，這跟基本指標組里的情況相類似，但在此GDPG與RPG卻存在協(xié)整關(guān)系。二是一般來說，房價的高低，受到供求關(guān)系的影響，更多的是受到房地產(chǎn)商的操縱，我國的房地產(chǎn)價格存在著一定的泡沫，其增長率與GDP增長率居然有著長期均衡關(guān)系，好像不太正常。

既然兩個時間序列數(shù)據(jù)GDP和RPG存在著協(xié)整關(guān)系，那它們的趨勢值的情況呢，是否也一樣？接下來就考慮這問題，由于我們要考慮兩者在趨勢方面變動的相關(guān)性，所以可以對兩個時間序列數(shù)據(jù)進行HP濾波處理，把時間序列數(shù)據(jù)中所包含的波動成分剔除。經(jīng)過HP濾波處理后（平滑參數(shù)λ=100），作圖如圖4。

由圖4中的住宅平均銷售價格增長率與工資增長率各自的趨勢走向圖形來看，兩者表現(xiàn)出非常的相似。兩者都呈現(xiàn)出U型的走勢，其最低點大概是出現(xiàn)在2001年，這是本文發(fā)現(xiàn)的另外一個奇怪的現(xiàn)象。根據(jù)圖4，我們初步推斷，兩者在長期必然存在一定的關(guān)系。

對兩者進行平穩(wěn)性檢驗，通過ADF檢驗，在5%的顯著性水平下，兩者都是非平穩(wěn)的，為1階單整序列。再對兩者進行協(xié)整檢驗，結(jié)果表明兩者是協(xié)整的。根據(jù)這一結(jié)果，再結(jié)合圖4來看的話，筆者認為，未來我國的房價的變動趨勢是很有可能隨著GDP趨勢值的增長而上升的。對于它們的趨勢成分表現(xiàn)出的長期均衡關(guān)系，筆者覺得這是可以理解的，這一點跟上文不同。因為房地產(chǎn)業(yè)是一個基礎性產(chǎn)業(yè)，在長期趨勢方面，其價格增長率的趨勢必定和GDP增長率的趨勢呈大致相同的走向。否則的話，這有可能表明房價泡沫非常嚴重，這在長期會影響到國民經(jīng)濟的穩(wěn)定。

4 基本結(jié)論與研究展望

4.1 關(guān)于商品房銷售面積年增長率與GDP年增長率 在我們的研究中，把商品房銷售面積年增長率與GDP年增長率分別作為房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟周期的代表性指標。就時間序列的趨勢成分而言，兩者在長期呈現(xiàn)出大致正的相關(guān)關(guān)系。我國房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟周期并不是簡單的同步關(guān)系，有時房地產(chǎn)周期會比經(jīng)濟周期提前，有時卻會滯后與經(jīng)濟周期。具體來說，從復蘇階段看，房地產(chǎn)業(yè)復蘇要稍滯后于宏觀經(jīng)濟；從高漲期來看，房地產(chǎn)業(yè)的高漲期要比宏觀經(jīng)濟高漲期來得迅速；從衰退期看，房地產(chǎn)要早于和快于宏觀經(jīng)濟；從蕭條期來看，房地產(chǎn)要滯后于宏觀經(jīng)濟。

4.2 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年完成投資額與GDP 在本文中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年完成投資額與GDP是不存在協(xié)整關(guān)系的。對此，筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)商每一年的投資計劃都是根據(jù)上一年的情況而制定的，經(jīng)過多發(fā)考慮之后，他們才會制定計劃進行投資，這就是比較審慎的做法，因此房地產(chǎn)投資額會受到一定的控制。而GDP則不同，它不可能受到很大的操縱，確實能反映國民經(jīng)濟的波動情況。房地產(chǎn)投資與GDP不存在長期均衡關(guān)系，可以從上述角度去解釋。

4.3 關(guān)于住宅平均銷售價格增長率與GDP增長率 在研究住宅平均銷售價格增長率與GDP增長率的原始數(shù)據(jù)時，發(fā)現(xiàn)它們存在協(xié)整關(guān)系。脈沖響應函數(shù)圖也表明，兩者會逐漸趨于穩(wěn)定的狀態(tài)。至于為什么兩者會有長期均衡關(guān)系，筆者認為這是第一個發(fā)現(xiàn)的奇怪的現(xiàn)象，目前尚未能給出解釋，這在今后需要作進一步的研究。

在只考慮趨勢成分時，即把數(shù)據(jù)進行HP濾波處理之后，可以發(fā)現(xiàn)，兩者也是協(xié)整的，而且高度相關(guān)（相關(guān)系數(shù)大約為0.94）。以上的事實說明，我國的房價在未來很有可能繼續(xù)上升。但有趣的是兩者的趨勢成分都呈現(xiàn)出U型的走勢，曲線的最低點出現(xiàn)在2001年，這是第二個奇怪的現(xiàn)象。對于此，也是今后需要進一步研究的問題。

4.4 研究展望 總體上看，本文只是選擇了幾個指標來研究我國房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟周期的關(guān)系。實際上，應該有更多的變量被考察，對房地產(chǎn)周期進行一個全方位、多角度的研究，但在此由于文章篇幅的限制，筆者并沒有選擇更多的變量去考察房地產(chǎn)和經(jīng)濟周期的相關(guān)性。在今后的研究里，可以考慮把更多的變量，例如租金房價比、房屋租賃價格指數(shù)、土地交易價格指數(shù)、房屋空置率等多個指標考慮進去，爭取根據(jù)我國的實際去構(gòu)造一個多因素的房地產(chǎn)周期模型，以不斷完善我們的研究。

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