金姬

倒按揭再度遇冷

中信銀行沒(méi)想到，時(shí)隔4年再次推出的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，居然仍會(huì)面對(duì)“叫好不叫座”的窘境。

2007年，中信在成立20周年之際，曾悄悄在滬推出倒按揭業(yè)務(wù)。這種誕生于上世紀(jì)80年代中期、由美國(guó)新澤西州勞瑞山一家銀行開(kāi)創(chuàng)的金融業(yè)務(wù)，是住房反向抵押貸款的養(yǎng)老融資方式，主要內(nèi)容就是老人將自有房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，然后按月從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)“工資”。由于當(dāng)時(shí)中信銀行對(duì)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)沒(méi)有做任何宣傳，推出之后連一單業(yè)務(wù)也沒(méi)有做成，結(jié)果不了了之。

其實(shí)，那一年心情黯然的不止中信銀行。2007年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員鄭斯林就曾提出“以房養(yǎng)老”觀點(diǎn)，但并未被采納。那一年，上海市公積金管理中心也試推過(guò)“以房養(yǎng)老”模式，但因符合條件的申請(qǐng)人很少，最終不得不停辦該業(yè)務(wù)。同年10月，北京石景山區(qū)試點(diǎn)首家通過(guò)房屋租賃方式提供養(yǎng)老服務(wù)的新型服務(wù)模式，由該服務(wù)中心與地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作，對(duì)老人的房屋進(jìn)行出租或代賣，所得的房租或房款返還給老人，以抵免在養(yǎng)老院的所需費(fèi)用，或由老人自行處理。由于很多老人舍不得把房子給外人住，對(duì)中介機(jī)構(gòu)也不信任，項(xiàng)目始終無(wú)人問(wèn)津。

到了今年，“以房養(yǎng)老”的話題似乎再次火了起來(lái)。

這和當(dāng)下的大環(huán)境緊密相連。一方面，第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)目前60歲及以上人口占13.26%，其中65歲及以上人口占8.87%。同第五次全國(guó)人口普查相比，60歲及以上人口比重上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口比重上升1.91個(gè)百分點(diǎn)。老年人比例顯著提高。國(guó)務(wù)院8月17日常務(wù)會(huì)議預(yù)期，“十二五”時(shí)期，中國(guó)將出現(xiàn)第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰，60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%迅速增加到 16%。另一方面，北京大學(xué)人口研究所教授穆光宗指出，我國(guó)獨(dú)生子女家庭約有1.5億，“空巢老齡化”問(wèn)題十分棘手。

今年7月，香港特區(qū)政府通過(guò)外匯基金全資擁有的“香港按揭證券有限公司”推出一項(xiàng)名為“安老按揭計(jì)劃”的新貸款項(xiàng)目，希望香港的老人用其自有的住房來(lái)提供生活費(fèi)。參與者必須是年滿60歲以上的香港居民，其抵押的房子需已付清了貸款，樓齡不得超過(guò)50年。

10月，北京市民政局在“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，率先提出“以房養(yǎng)老”概念，鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、銀行等部門(mén)展開(kāi)“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。

中信銀行也吸取了4年前的教訓(xùn)，在今年10月9日大張旗鼓地推出“信福年華”中老年借記卡，主打就是“養(yǎng)老按揭”服務(wù)。據(jù)中信的工作人員介紹，老年客戶本人（年滿55周歲）或法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)以住房為抵押，向老年客戶每月發(fā)放用于養(yǎng)老用途的貸款。貸款金額根據(jù)擔(dān)保物價(jià)值和養(yǎng)老人養(yǎng)老合理需要的資金確定，累計(jì)貸款金額最高不超過(guò)所抵押住房評(píng)估價(jià)值的60%，且每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超過(guò)2萬(wàn)元。貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，利率為基準(zhǔn)利率或上浮執(zhí)行。客戶只須按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。老人仍能夠擁有房屋的使用權(quán)，可以自住也可以出租，到期后若還不出錢(qián)，房屋則由銀行處置變現(xiàn)。

這項(xiàng)業(yè)務(wù)啟動(dòng)一個(gè)月以來(lái)，咨詢的人不少，簽合同的卻一個(gè)都沒(méi)有。因?yàn)?，中信銀行接受的抵押品必須是老人或其贍養(yǎng)人的第二套房子，如果只有一套住房則不得抵押。很多老人覺(jué)得，如果自己有第二套房子，與其抵押給銀行，不如收房租貼補(bǔ)家用。

此外，貸款期限最長(zhǎng)是10年，假如55歲就申請(qǐng)了以房養(yǎng)老，到65歲就不能再?gòu)你y行拿錢(qián)了，以后的生活怎么辦呢？而作為人生最大的資產(chǎn)，大部分老人還是希望把房子留給孩子。他們認(rèn)為，如果銀行對(duì)出讓的房產(chǎn)以現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估值，如果若干年后房?jī)r(jià)上漲，銀行不就“占了便宜”了嘛！

這邊老人在擔(dān)心，那邊中信銀行也生怕自己“吃虧”。我國(guó)特殊國(guó)情所形成的“70年產(chǎn)權(quán)”，是一道難以逾越的坎兒。雖然2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但“自動(dòng)”并不意味著“無(wú)償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用多少將是一個(gè)很難預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。因此，中信銀行規(guī)定抵押的房產(chǎn)必須是1991年后建造的。

條件相對(duì)而言是苛刻的，中信銀行此項(xiàng)業(yè)務(wù)可謂舉步維艱。倒按揭的尷尬不難理解，銀監(jiān)會(huì)日前專項(xiàng)調(diào)研認(rèn)為，由于現(xiàn)有的制度規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)只有70年，“以房養(yǎng)老”難以推行。

以房養(yǎng)老真沒(méi)辦法了？

在人口學(xué)家梁中堂看來(lái)，“以房養(yǎng)老”只是解決了老年人的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，但對(duì)于我國(guó)大部分老年人而言還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?！梆B(yǎng)老”主要包括三個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)收入、醫(yī)療保障和助老。對(duì)于城市里的老人而言，他們有自己的住房、退休工資和醫(yī)療保險(xiǎn)，因此需要“以房養(yǎng)老”的人并不多，而助老服務(wù)就顯得尤為重要。

據(jù)2009年的統(tǒng)計(jì)，北京市有226多萬(wàn)老人，其中有9萬(wàn)多人有進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的意愿。但是，北京市在2008年的時(shí)候只有3萬(wàn)多張床位，與社會(huì)需求的9萬(wàn)張床位有巨大的差距。而根據(jù)上海市老齡科研中心2010年底的數(shù)據(jù)，上海60歲以上老人331.02萬(wàn)人，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)共計(jì)97841張，平均每34位老人對(duì)應(yīng)1張床位。

不僅是北京上海這樣的一線城市，在中國(guó)各大城市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都是一床難求。根據(jù)全國(guó)老齡辦副主任吳玉韶給出的數(shù)據(jù)，到2010年年底，我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的總床位數(shù)是266萬(wàn)張，平均每100位老人占有1.5張的床位。背負(fù)住房、教育、醫(yī)療等重?fù)?dān)的“421家庭”，面對(duì)兩個(gè)人照顧四位老人的無(wú)奈，已經(jīng)感到力不從心。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所表示，預(yù)計(jì)到2050年，中國(guó)的老年人數(shù)量將達(dá)到4億，但養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)只能滿足1%的需求。

對(duì)此，曾在日本生活過(guò)7年的清華大學(xué)建筑學(xué)院教授、住宅與社區(qū)研究所副所長(zhǎng)周燕珉，提出另一種“以房養(yǎng)老”的模式——建立養(yǎng)老設(shè)施，但大前提是政府“兜底”。日本比中國(guó)更早進(jìn)入老齡化社會(huì)。2000年，日本政府出臺(tái)了介護(hù)保險(xiǎn)，這是一種頗為成熟的“按需養(yǎng)老護(hù)理”，按照護(hù)理程度分成不能站立、不能步行、不能用餐等各個(gè)級(jí)別，并按照這些不同的級(jí)別提供登門(mén)訪問(wèn)、入住老人福利院等不同服務(wù)。政府為了鼓勵(lì)養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)，會(huì)給相應(yīng)項(xiàng)目建筑商財(cái)政回報(bào)，大約是整體建筑成本的10%，這也促進(jìn)各類民營(yíng)企業(yè)介入養(yǎng)老事業(yè)。

和日本相比，面對(duì)洶涌而來(lái)的老齡化浪潮，我們遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有做好準(zhǔn)備。安邦咨詢公司指出，在傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能日漸式微的情況下，中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和政策幾乎跟不上形勢(shì)?！暗拱唇摇钡穆房磥?lái)是太崎嶇，那能不能探一探、修一修其他的路呢？

部分國(guó)家“以房養(yǎng)老”模式

美國(guó)：雖然美國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保障體系比較健全，但不少美國(guó)老年人依然以“以房養(yǎng)老”方式作補(bǔ)充。美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)也向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，發(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人。

加拿大：超過(guò)62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬(wàn)至30萬(wàn)加元（9.34萬(wàn)至186.78萬(wàn)人民幣）之間，只要不搬家、不賣房，房屋產(chǎn)權(quán)人不變，可一直住到逝世，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。

新加坡：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處分，“剩余價(jià)值”(房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。