馮康美

[摘 要] 幾乎所有西方主流經(jīng)濟理論都堅持這樣一種觀點：在新房市場上，無論是自住房的購買，還是非自住房的購買都屬于投資活動。正如曼昆所言：居住投資包括那些計劃自己居住的人和計劃向其他人出租住房的房東。然而不同房地產(chǎn)購買者在選擇住房產(chǎn)品的過程中有其不同的心理特點, 而消費者心理對購買行為起著重要作用。本文首先概述了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，然后調(diào)查分析紹興市本地區(qū)購房者基本特征、購房者購買力偏好和影響因素分析，對房產(chǎn)市場購買者調(diào)查研究，通過深入分析研究,人們可以更清析地了解房地產(chǎn)市場,從而規(guī)范房地產(chǎn)市場管理,促進房地產(chǎn)市場交易,引導(dǎo)購買者理性決策。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 購買者 市場分析 影響分析

一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境及現(xiàn)狀

當(dāng)前從國家最高管理決策層到普通老百姓，最為關(guān)注最為心動的只能算是房價，國家三番五次的出臺調(diào)控政策，卻往往都是只有雷聲沒有雨點，所謂的調(diào)控也就成為人們所說的“空調(diào)”，然而對于居高不下的房價，究其原因是城市化過程中農(nóng)村大量人口往城里遷移、高峰人口正值婚齡期等原因產(chǎn)生的剛性需求，還是通貨膨脹環(huán)境下居民為了保值增值而產(chǎn)生的投資需求。目前國家為了解決這方面的問題出來兩個對應(yīng)政策，對于剛性需求，國家近日出臺政策，2011年，中國全國保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)?；?qū)⒏哌_1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%，以此計算，2011年保障性安居工程投資或?qū)⑦_1.4萬億元人民幣。而對于投資需求國家為了抑制炒房，明確規(guī)定：家庭購買住房二套以上，首付比例不低于50%，貸款利率上浮10%。為此可算是雙管齊下，但是對于看空購買者所想，房價下跌20%甚至更多來說，靠調(diào)控政策出臺導(dǎo)致房價下跌，看來只是預(yù)言者們的天方夜譚。2010年12月7日，中國社科院在京發(fā)布2011年《經(jīng)濟藍皮書》指出，中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控成效顯著，房價漲幅從2009年的25%，預(yù)計下降到2010年的15%。今年全國城鎮(zhèn)居民的房價收入比是8.76，比去年上升了0.46，相當(dāng)于普通城鎮(zhèn)居民家庭8.76年不吃不喝可買一套房。目前我國85%的家庭沒有能力購買住宅，房價上漲速度遠(yuǎn)高于城鄉(xiāng)居民收入的增長速度。

二、我國房地產(chǎn)市場分析

2008年因美國次貸危機為導(dǎo)火索的金融危機影響下，我國房價飛流直下，一度下降30%，甚至更多，然而隨著我國四萬億投資計劃刺激及房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的鼓勵下，2009年我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一撥井噴式的增長，所有專家和學(xué)者乃至政府一致認(rèn)為這是剛性需求的集中爆發(fā)，接下來2009-2010年,中國的房地產(chǎn)市場幾乎成了以住房購買者為主導(dǎo)的市場,即滿足購買者的需求，有投資也有居住消費。從不同角度分析,房地產(chǎn)市場分類有:①按性質(zhì)分有商業(yè)房地產(chǎn)、居住房地產(chǎn)；②按價位分為高檔、中檔和低檔；③按購買人群分為:適于老年人的老年公寓、青年人的中小戶型、中年人的較大戶型及高收入人群的高檔住宅。

1.購房目的分析：在地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展、地區(qū)房產(chǎn)快速上漲的財富神話故事及通貨膨脹預(yù)期的驅(qū)使下，50%的房產(chǎn)購買者都有投資理財?shù)南敕?，普遍都是待價而沽的心態(tài)，無論是商業(yè)房產(chǎn)還是居住房產(chǎn)，紹興地區(qū)雖未能像北京、上海那樣成群的以炒房為職業(yè)的團隊，但是已購買房產(chǎn)再或租或售為目的的房產(chǎn)購買者已經(jīng)是不在少數(shù)。20%房產(chǎn)購買者為有子女且子女正在上學(xué),購房目的在于改善自己的居住環(huán)境或者學(xué)區(qū)劃分,約30%的購買者屬于剛性需求,他們購房為居住用房。

2.紹興地區(qū)購買者的主要特征：1.1購買者年齡分析，購買者年齡段可分為:①30歲以下，大概占所有購買者的20%;②30歲-45歲,即中壯年高收入人群，大概占購買者的40%；③45歲以上,大約占全部消費者的40 %。紹興房產(chǎn)購買者以中壯年及老年人為主。2.2購買力狀況分析，總價:購買者能承受的購房主流總價在50萬～100萬之間，能承受的主流單價在6000元/m2～11000元/m2之間。約20%的高收入高產(chǎn)人群購買者能夠接受相對更高的房價,20%的低齡購買者更傾向低的房價。面積:消費者普遍傾向的購房面積在90m2～130m2之間的中小戶型，110-130的三室兩廳住房最受青睞，普遍購買者習(xí)慣于一步到位式的購買居住用房，改善性住房往往是具有區(qū)位品位或其他目的性的房產(chǎn)。

3.紹興購買者住宅選擇偏好分析：3.1樓型偏好，30%的消費者愿意多層,35%的消費者能夠接受小高層,35%的消費者傾向于高層。3.2戶型與空間面積偏好，戶型:較偏好兩室類和三室類，本地區(qū)單戶式的單身公寓不受青睞。20%的消費者較喜歡兩室類,60%的消費者較喜歡三室類,喜歡四室及以上的躍層類的消費者占消費者數(shù)量20%左右。空間:比較偏好大臥室和大客廳，3.3付款方式上，目前的高房價及高通脹,消費者選擇按揭貸款的付款方式遠(yuǎn)高于消費者選擇一次性付款的比例，年輕購買者及投資性質(zhì)購買者往往傾向于按揭支付，而年長購買者傾向于一次性支付。3.4城區(qū)偏好，紹興老年購買者傾向于老城區(qū)及周邊小區(qū)，年輕購買者及外來人口購買者傾向于新興城區(qū)。

三、影響紹興購買者購房選擇的因素分析

1.房地產(chǎn)價格：房產(chǎn)價格是影響購買者購房的最主要因素,紹興經(jīng)濟水平處于長三角地區(qū)中等水平,據(jù)市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2009年紹興市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26874元，同比增長9%。受此拉動，紹興人買房買車及外出旅游的人越來越多。購買者購買能力不斷上升,也不斷推高紹興市區(qū)的房產(chǎn)價格。但是隨著現(xiàn)在房價的上漲,大部分消費者會考慮自己的實際承受能力,對于剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)人員尤為明顯,他們還沒有豐厚的積蓄及穩(wěn)定的可預(yù)期的高收入、完善的福利,價格考慮最多。投資性購買者也將考慮價格預(yù)期上漲空間及消費者購買能力等。

2.房產(chǎn)地段及環(huán)境：房產(chǎn)地段是房產(chǎn)價格的決定因素，地段對紹興房產(chǎn)價格影響更為明顯，位于老城區(qū)的二手舊房價格也是上萬元，而位于新城區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的新高檔房產(chǎn)價格也只能屈居8000-9000元大關(guān)知悉，究其原因老城區(qū)配套設(shè)施完善，教育資源及人文環(huán)境都要高于新城區(qū)，再則觀念上認(rèn)為只有老城區(qū)才是城市，新城區(qū)在許多購買者及潛在購買者的眼里是鄉(xiāng)下、郊區(qū)。

3.房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量及手續(xù)問題：購買者購房要求是大產(chǎn)權(quán),也就是人們常說的大紅本。“大紅本”“三證齊全”,其規(guī)定的產(chǎn)權(quán)可以上市交易、抵押貸款,產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)因此就能得到保障。購買者無論是消費性用房還是投資性用房，購買選擇中首選為三證齊全”，而民間所說的“小紅本”或產(chǎn)權(quán)證書還未完全的房產(chǎn)普遍不受歡迎，如同一片區(qū)的房產(chǎn)，手續(xù)繁瑣及質(zhì)量稍差的安置房（拆遷安置后有年限限制才能取得房產(chǎn)）的價格將要比商品房價格低1/3以上。

總結(jié),房地產(chǎn)市場以購買者為主導(dǎo),即如果房地產(chǎn)市場價格合理,購買者有支付能力及購買動力并作出購買舉動,那么房地產(chǎn)市場的交易才得以進行及完成。房地產(chǎn)的發(fā)展問題,無論是政府還是房地產(chǎn)企業(yè),甚至于一些房產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)及投資者,總是打住房最終消費者的主意,不僅要用不同憧憬式或煽動式語言讓住房消費者順從地進入市場,而且要看其房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格、質(zhì)量以及環(huán)境等因素,要剖析消費者的消費心理，迎合消費者的需求。

參 考 文 獻

1. 劉洪玉 鄭思齊編著《城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》中國建筑工業(yè)出版社 2007年09月出版

2. 王學(xué)發(fā) 編著《中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與城市住房消費》中國電力工業(yè)出版社2007年03月出版

3. 馮力 陳麗編著《房地產(chǎn)投資分析》化學(xué)工業(yè)出版社2010年06月出版■