吳志宇

(華東交通大學(xué)人文學(xué)院法學(xué)系,江西南昌 330013)

個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的概念界定與功能分析①

吳志宇

(華東交通大學(xué)人文學(xué)院法學(xué)系,江西南昌 330013)

個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保是指由依法設(shè)立的機(jī)構(gòu)或者組織為合格借款人申請高比例的個(gè)人住房抵押貸款而與貸款人簽訂保證合同,當(dāng)借款人不按期償還貸款本息時(shí),由該機(jī)構(gòu)或者組織承擔(dān)約定清償責(zé)任的信用擔(dān)保行為。個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的主要功能是降低購房借款人的首付款比例,但它可能會增加交易成本和社會成本,并誘發(fā)借貸雙方的道德風(fēng)險(xiǎn),從而降低個(gè)人住房抵押貸款市場的效率。

個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保;概念;功能

住房是一種特殊的不動產(chǎn),其價(jià)格高昂,對大多數(shù)中低收入者和積累較少的年輕人而言,其購買住房的主要障礙就是難以一次性支付數(shù)額不菲的首付款。為此,不少國家和地區(qū)建立了個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)制,由依法設(shè)立的機(jī)構(gòu)或者組織為借款人申請高比例的個(gè)人住房抵押貸款提供信用擔(dān)保,以降低其購房“門檻”。2003年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確提出,研究建立全國個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保體系。但近年來國內(nèi)相關(guān)的理論研究卻十分冷清和薄弱,甚至存在不少誤解。筆者擬對個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的概念和功能等基本理論問題進(jìn)行系統(tǒng)分析,以期對我國個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保體系的建設(shè)有所裨益。

一、個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的概念界定

目前國內(nèi)有關(guān)個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的研究,大多是對域外有關(guān)個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的一種具體描述,而鮮有對個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的內(nèi)涵和范圍進(jìn)行抽象概括和明確區(qū)分。

(一)個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的內(nèi)涵

個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保與個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房擔(dān)保貸款、個(gè)人住房抵押貸款等概念緊密相連。

個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款。與一般消費(fèi)性貸款相比,個(gè)人住房貸款具有貸款額度大和貸款期限長等特點(diǎn)。為了保證貸款債權(quán)的安全,防止由于借款人不按期償還貸款本息而遭受損失,貸款人在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí),除了要求借款人按規(guī)定支付一定比例的首付款外,通常還要求借款人提供某種形式的擔(dān)保,如抵押、質(zhì)押或者保證等,此為個(gè)人住房擔(dān)保貸款。由于住房具有固定性、保值性和增值性等特點(diǎn),貸款人在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí),一般要求借款人以其所購住房作抵押。因此,個(gè)人住房貸款通常又被稱為個(gè)人住房抵押貸款。但住房是一種特殊的不動產(chǎn),其價(jià)格高昂,特別是對大多數(shù)中低收入者和積累較少的年輕人而言,其購買住房的主要障礙就是難以一次性支付數(shù)額不菲的首付款。個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保就是指由依法設(shè)立的機(jī)構(gòu)或者組織為合格借款人申請高比例 (低首付)的個(gè)人住房抵押貸款而與貸款人簽訂保證合同,當(dāng)借款人不按期償還貸款本息時(shí),由該機(jī)構(gòu)或者組織承擔(dān)約定的清償責(zé)任的信用擔(dān)保行為,它具有以下幾個(gè)方面的特征:

1.個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的主體是依法設(shè)立的機(jī)構(gòu)或者組織,而不是一般的自然人。這種依法設(shè)立的機(jī)構(gòu)或者組織既可以是政府機(jī)構(gòu)(如美國的聯(lián)邦住宅管理局等),也可以是政府出資設(shè)立的獨(dú)立于政府之外的法人實(shí)體(如加拿大的抵押貸款與住房公司等),還可以是以營利為目的的商業(yè)性保險(xiǎn)公司(如美國的聯(lián)邦抵押保險(xiǎn)公司等)。

2.個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保是一種信用擔(dān)保行為。擔(dān)保機(jī)構(gòu)在提供擔(dān)保時(shí),并不需要提供特定的財(cái)產(chǎn),而是以自身的信用或者說一般財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保。貸款人之所以接受這種擔(dān)保方式,是因?yàn)閾?dān)保機(jī)構(gòu)本身具有較高的信用,它們有的是政府機(jī)構(gòu),以政府信用作保證;有的雖然不是政府機(jī)構(gòu),但卻是由政府出資設(shè)立,隱含著政府信用;有的雖然是商業(yè)性保險(xiǎn)公司,但法律對其設(shè)立了較高的市場準(zhǔn)入門檻,資信度較高。

3.個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的主要功能是為借款人申請高比例的個(gè)人住房抵押貸款提供信用支持,即降低購房借款人的首付款比例。[1]如在美國,普通個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例為 80%,而由聯(lián)邦住宅管理局擔(dān)保的個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例最高可達(dá) 97%。[2-3]在加拿大,普通個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例為 75%,而由抵押貸款與住房公司擔(dān)保的個(gè)人住房抵押貸款,借款額在 l8萬加元以下的,貸款比例可達(dá) 90%,最高可達(dá) 95%。[4-5]在澳大利亞,普通個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例為80%,而由住房貸款保險(xiǎn)公司擔(dān)保的個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例可達(dá) 97%,甚至可以是 100%的全額貸款。[6-7]

(二)個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保與個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)的關(guān)系

擔(dān)保與保險(xiǎn)是兩種不同的風(fēng)險(xiǎn)分散與轉(zhuǎn)移機(jī)制,個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保與個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)之間既有聯(lián)系也有區(qū)別。

廣義的個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)是指一切與個(gè)人住房抵押貸款有關(guān),為保證個(gè)人住房抵押貸款的安全而開辦的各類保險(xiǎn)業(yè)務(wù),包括:(1)個(gè)人住房抵押貸款房屋險(xiǎn),即借款人投保的,以抵押房屋及其有關(guān)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn);當(dāng)?shù)盅悍课莅l(fā)生毀損或者滅失時(shí),貸款人可就抵押房屋的保險(xiǎn)賠償金優(yōu)先受償。(2)個(gè)人住房抵押貸款人身險(xiǎn),即借款人投保的,以借款人的壽命或者身體為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn);當(dāng)借款人因死亡、殘疾或者喪失勞動能力等事故而無力償還貸款本息時(shí),由保險(xiǎn)人向貸款人承擔(dān)償還責(zé)任。(3)個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn),即狹義的個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn),它是指借款人投保的,以自己的信用風(fēng)險(xiǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的,以貸款人為被保險(xiǎn)人的保險(xiǎn);當(dāng)借款人不按期償還貸款本息時(shí),由保險(xiǎn)人向貸款人履行代償責(zé)任,其后保險(xiǎn)人有權(quán)向借款人進(jìn)行追償。

個(gè)人住房抵押貸款房屋險(xiǎn)和個(gè)人住房抵押貸款人身險(xiǎn)雖然在保險(xiǎn)期限、保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)金的給付方式等方面與個(gè)人住房抵押貸款存在密切聯(lián)系,但它們在本質(zhì)上仍分屬于一般財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)的范疇,與個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保是完全不同的概念。比較特殊的是個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn),它與一般保險(xiǎn)不同,而與個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保卻具有同質(zhì)性:(1)在一般保險(xiǎn)中,保險(xiǎn)人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于當(dāng)事人所無法預(yù)見、避免和克服的自然災(zāi)害和意外事故。而在個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)中,保險(xiǎn)人承保的是借款人的信用風(fēng)險(xiǎn),它既有來自借款人客觀的償還能力方面的原因,也有來自借款人主觀的償還意愿等方面的原因,這與個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保中保證人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相同。(2)在一般保險(xiǎn)中,保險(xiǎn)人通過集中大量的同質(zhì)風(fēng)險(xiǎn),借助大數(shù)法則來預(yù)見未來損失的發(fā)生額,據(jù)此制定保險(xiǎn)費(fèi)率,向所有投保人收取保險(xiǎn)費(fèi),建立保險(xiǎn)基金來補(bǔ)償少數(shù)被保險(xiǎn)人遭受的意外損失,保險(xiǎn)人實(shí)際上沒有承擔(dān)任何損失,保險(xiǎn)人賠付保險(xiǎn)金后不得向投保人、被保險(xiǎn)人和受益人進(jìn)行追償。而在個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)中,債權(quán)人將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至保險(xiǎn)人,由保險(xiǎn)人自身獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),該行為不具有社會性,保險(xiǎn)人代債務(wù)人履行債務(wù)或者承擔(dān)賠償責(zé)任后,有權(quán)向投保人進(jìn)行追償,這與個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的運(yùn)作機(jī)制和法律效果相同。(3)在一般保險(xiǎn)中,只要發(fā)生了保險(xiǎn)事故,保險(xiǎn)人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償或者給付保險(xiǎn)金的責(zé)任;而在個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)中,保險(xiǎn)人承擔(dān)的保險(xiǎn)責(zé)任具有從屬性,當(dāng)債權(quán)人與債務(wù)人之間的合同無效或者被撤銷時(shí),保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)責(zé)任也將消滅,這與個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保中保證人承擔(dān)的保證責(zé)任的從屬性是一致的?？梢?個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)與個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保屬同一概念。正因?yàn)槿绱?在美國、加拿大、澳大利亞和我國香港等國家和地區(qū),個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)通常又被稱為個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保,其主要功能也是為了降低購房借款人的首付款比例。

二、個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的功能分析

個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保除了具有擔(dān)保的一般功能,即保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)外,還有其特殊的社會作用,主要表現(xiàn)為:

第一,個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)?？稍诮档唾J款風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上促使貸款人向借款人發(fā)放高比例的個(gè)人住房抵押貸款。按普通個(gè)人住房抵押貸款機(jī)制,借款人向貸款人申請貸款,首先得按規(guī)定支付一定比例的首付款,然后以其所購住房作抵押;如借款人不按期償還貸款本息,貸款人均有權(quán)依法以該住房折價(jià)或者以拍賣、變賣該住房的價(jià)款優(yōu)先受償。從理論上看,隨著貸款的不斷償還,借款人所欠的貸款余額不斷減少,其在抵押住房中的權(quán)益不斷增加,即使借款人違約,但由于處置抵押住房所得大于貸款余額的概率不斷增加,貸款人遭受損失的可能性也相應(yīng)地不斷降低。因此,在通常情況下,只要借款人按規(guī)定支付了相應(yīng)比例的首付款,并以其所購住房作抵押,即足以保障貸款人的債權(quán)安全(除非住房價(jià)格的下跌幅度超過了借款人在抵押住房中的權(quán)益)。個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的機(jī)理在于:借款人在貸款人原定的貸款條件之外向擔(dān)保機(jī)構(gòu)支付一定比率的擔(dān)保費(fèi)建立“擔(dān)?；稹?為貸款人提供擔(dān)保,使得貸款人的風(fēng)險(xiǎn)得以轉(zhuǎn)移、分散或者降低,貸款人即有義務(wù)在原定貸款條件的基礎(chǔ)上給予借款人一定的優(yōu)惠。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看,貸款人對資金的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值行使管理權(quán)并獲取相應(yīng)的收益,其貸款利息收入包括源于時(shí)間差的利息收入和源于風(fēng)險(xiǎn)的利息收入;擔(dān)保機(jī)構(gòu)為貸款人提供擔(dān)保,使貸款人的風(fēng)險(xiǎn)得以轉(zhuǎn)移,擔(dān)保機(jī)構(gòu)即應(yīng)有權(quán)獲得貸款人發(fā)放的貸款資金中相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值收益權(quán);而擔(dān)保機(jī)構(gòu)為貸款人轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)是借款人繳納的擔(dān)保費(fèi),因此,擔(dān)保機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將其從貸款機(jī)構(gòu)獲得的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值收益權(quán)轉(zhuǎn)移給借款人,即借款人有權(quán)獲得貸款人在貸款條件方面給予的優(yōu)惠。[8]

第二,政府為個(gè)人住房抵押貸款提供擔(dān)保是政府對個(gè)人住房抵押貸款市場進(jìn)行間接干預(yù)和調(diào)節(jié)的重要手段,它有利于在充分發(fā)揮市場機(jī)制作用的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)政府的住房政策和目標(biāo)。個(gè)人住房抵押貸款可有效填補(bǔ)居民即期住房消費(fèi)支付能力與住房價(jià)格之間的缺口,實(shí)現(xiàn)居民住房購買力的跨期轉(zhuǎn)移。當(dāng)今世界,凡是住房問題解決得比較好的國家,無不通過發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款市場來促進(jìn)住房的商品化和自有化。但與其他市場一樣,現(xiàn)實(shí)中的個(gè)人住房抵押貸款市場也存在著“失靈”的問題,如廣大中低收入者資產(chǎn)積累較少,其就業(yè)、收入、健康和婚姻等方面的某些微小變化就可能使他們喪失償還能力,違約風(fēng)險(xiǎn)較大。貸款人為了防范風(fēng)險(xiǎn),往往采取謹(jǐn)慎的態(tài)度,實(shí)行拒貸或者少貸的政策,或者提高貸款條件等,以致最需要得到貸款的中低收入者很難從貸款機(jī)構(gòu)獲得其購買住房所需要的貸款。個(gè)人住房抵押貸款市場的“失靈”,客觀上需要外部力量的介入,才能實(shí)現(xiàn)住房金融資源的有效配置。從各國實(shí)踐來看,政府對個(gè)人住房抵押貸款市場的干預(yù)有直接干預(yù)和間接干預(yù)兩種方式。[9-10]直接干預(yù)是指政府通過特殊的融資手段,直接為中低收入者購買住房提供資金支持。采取這種干預(yù)方式,政府須承擔(dān)籌集、管理和運(yùn)營大量資金的重負(fù),而且它很可能會損害個(gè)人住房抵押貸款市場的公平競爭,導(dǎo)致住房金融資源配置效率的扭曲。間接干預(yù)是指政府為中低收入者購買住房實(shí)行稅收優(yōu)惠,提供財(cái)政貼息或者貸款擔(dān)保等。政府為借款人購買住房實(shí)行稅收優(yōu)惠或者提供財(cái)政貼息,相當(dāng)于增加了借款人的可支配收入,可提高借款人的住房支付能力,但它需要政府有比較充足的財(cái)力,有能力給予住房消費(fèi)者以廣泛而直接的現(xiàn)金補(bǔ)貼。政府為借款人提供貸款擔(dān)保則是政府以自身信用增強(qiáng)和提升借款人的信用,鼓勵和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)以較為優(yōu)惠的條件向借款人發(fā)放購房貸款。與稅收減免和財(cái)政貼息等現(xiàn)金補(bǔ)貼相比,貸款擔(dān)保是一種更為間接和市場化的補(bǔ)貼方式,政府只須少量財(cái)政資金即可帶動幾倍,甚至數(shù)十倍的銀行資金投向中低收入者,可最大限度地?cái)U(kuò)大財(cái)政資金的支持面,提高財(cái)政資金的使用效率,并可在不損害市場機(jī)制作用的前提下,實(shí)現(xiàn)政府的住房政策和住房目標(biāo)。

第三,個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保在提高個(gè)人住房抵押貸款市場效率,優(yōu)化住房金融資源配置的同時(shí),也可能會產(chǎn)生一些消極或者負(fù)面的社會效應(yīng): (1)個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)?？赡軙黾咏灰壮杀竞蜕鐣杀?以致降低個(gè)人住房抵押貸款市場的效率。信用擔(dān)保改進(jìn)和提高信貸市場效率的理論前提是,擔(dān)保機(jī)構(gòu)的介入有助于完善信貸市場的信號機(jī)制,克服或者修正信貸市場的信息不對稱狀態(tài)。但在實(shí)踐中,與貸款機(jī)構(gòu)相比,擔(dān)保機(jī)構(gòu)并不一定在獲取借款人的信用信息等方面更占優(yōu)勢;相反,在通常情況下,借款人一般在其貸款的金融機(jī)構(gòu)開有結(jié)算賬戶,貸款機(jī)構(gòu)可通過結(jié)算賬戶來了解借款人的信息,并有可能對其信用情況進(jìn)行日常監(jiān)督,而擔(dān)保機(jī)構(gòu)一般并不具備這樣的信息優(yōu)勢,特別是由政府出資建立的擔(dān)保機(jī)構(gòu)往往缺乏信息收集的激勵機(jī)制和動力。如果擔(dān)保機(jī)構(gòu)沒有能力和動力對借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行甄別和監(jiān)督,則存在于貸款人與借款人間的信息不對稱同樣存在于擔(dān)保機(jī)構(gòu)與借款人之間,借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)并沒有因?yàn)閾?dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保而得以消減,而只是從貸款機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移到擔(dān)保機(jī)構(gòu)而已,并且由于擔(dān)保這一中間環(huán)節(jié)的存在和擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身運(yùn)營所需耗費(fèi)的社會資源,反而會增加借貸雙方的交易成本和社會成本,進(jìn)而降低整個(gè)信貸市場的效率。[11](2)個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保可能會誘發(fā)借貸雙方的道德風(fēng)險(xiǎn),增加借貸雙方實(shí)施機(jī)會主義行為的可能性。由于擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)了大部分甚至全部貸款的連帶清償責(zé)任,從而降低了貸款人的貸款風(fēng)險(xiǎn),貸款機(jī)構(gòu)就有可能采取比較冒險(xiǎn)的貸款政策,其貸前調(diào)查和資信審查標(biāo)準(zhǔn)就可能會降低。此外,借款人在獲得所需資金后,由于存在擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保,其還款壓力和努力程度也有可能會降低,而貸款機(jī)構(gòu)的貸后監(jiān)管積極性和監(jiān)管力度也可能會相應(yīng)地降低,以致?lián)C(jī)構(gòu)承擔(dān)著雙重“道德風(fēng)險(xiǎn)”帶來的壓力。因此,如果不能建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制,擔(dān)保機(jī)構(gòu)很可能會成為風(fēng)險(xiǎn)和壞賬的集中地,從而影響整個(gè)金融體系的安全與穩(wěn)定。

近年來,由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡,住房價(jià)格增長過快,居民的住房消費(fèi)支付能力與住房價(jià)格之間嚴(yán)重脫節(jié)。實(shí)踐中有很大一部分中低收入家庭一方面因不符合廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的保障條件,無法享受到廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的政策優(yōu)惠,另一方面又無力購買市場價(jià)普通商品住房(主要是無力一次性支付規(guī)定比例的首付款),成為所謂的“夾心層”,住房難問題非常突出。建立個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)制,由依法設(shè)立的擔(dān)保機(jī)構(gòu)為具有相應(yīng)的住房購買力,但未能一次性支付規(guī)定比例首付款的中低收入家庭提供擔(dān)保,促使貸款機(jī)構(gòu)向其發(fā)放高比例的個(gè)人住房抵押貸款,以降低其購房“門檻”,不失為解決中低收入家庭住房難問題的一種可行選擇。

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責(zé)任編輯:黃聲波

Analysis on the Concept and Function ofM ortgage Insurance

WU Zhiyu

(Department ofLaw,East China Jiaotong University,Nanchang 330013,China)

Mortgage insurance means that the institution or organization established by law signed a security contractwith the lender for qualified borrowers applying for low down paymentmortgages.Itsmain function is to provide credit support for qualified borrowers applying for low down paymentmortgages,that is lower the threshold for borrowers to buy houses.But it may also increase transaction costs and social costs,induce moral hazard of both lenders and borrowers,ruduce efficiency ofmortgage market.

mortgage insurance;concept;function

F293.3

A

1674-117X(2010)04-0050-04

2010-04-25

吳志宇 (1973-),男,江西九江人,華東交通大學(xué)講師,法學(xué)博士,主要從事經(jīng)濟(jì)法與民商法研究。