晉　津

提要近段時期，“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)成為社會上最受百姓關(guān)注的焦點(diǎn)問題之一。一方面國家相關(guān)部門明確了小產(chǎn)權(quán)房違法，對小產(chǎn)權(quán)房緊急叫停，同時警示消費(fèi)者慎重購買；另一方面很多“小產(chǎn)權(quán)房”交易已經(jīng)由公開轉(zhuǎn)向地下，雖然風(fēng)險巨大，但是由于價格優(yōu)勢，依然受到百姓的熱捧。

關(guān)鍵詞：“小產(chǎn)權(quán)房”；高房價；土地制度

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

“小產(chǎn)權(quán)房”的存在是否能夠平抑高房價，會不會動搖我國現(xiàn)有的土地制度，它的出現(xiàn)是否有其特有的積極意義呢？本文將予以分析。

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的概念

這里的“小產(chǎn)權(quán)房”（也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”），是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。它一般由開發(fā)商與村委會合作或由村委會自行開發(fā)建設(shè)。因其用地的性質(zhì)，它不能獲得國家建設(shè)及國土部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，當(dāng)然也不能上市交易。通常，其“房產(chǎn)證”是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的，賣房者是村委會。相對于直接受法律保護(hù)的商品房所有權(quán)，這樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所受到的產(chǎn)權(quán)保護(hù)比較“小”，所以被稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”不能平抑高房價

有利于平抑房價也是支持“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)展的人們所持的重要理由，他們認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房增加了住房供應(yīng)量，有利于平抑快速增長的房價。那么“小產(chǎn)權(quán)房”是否能夠撼動城市里的商品房價格呢？事實(shí)卻未必如此。

1、隨著“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展，開發(fā)商采取了與商品房如出一轍的銷售技巧，制造熱銷之相，并且不斷提價，“小產(chǎn)權(quán)房”與商品房的價格也隨著商品房的價格增長保持一致的增長速度。而且，由于“小產(chǎn)權(quán)房”是集體產(chǎn)權(quán)，所以銀行不辦理按揭，多數(shù)“小產(chǎn)權(quán)房”要求購房者一次性付清所有房款，因此購房者所承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)壓力并不輕。

2、城市商品房由于其高地價、開發(fā)過程中各種稅費(fèi)等造成了開發(fā)過程的高成本，也決定了商品房的價格下降空間不會很大，就算開發(fā)商壓縮利潤空間，也絕不可能低到與“小產(chǎn)權(quán)房”相提并論。

在房地產(chǎn)批租與開發(fā)階段，稅費(fèi)包括土地出讓金、土地使用稅（費(fèi)）、土地開發(fā)費(fèi)、市政配套設(shè)施費(fèi)、契稅等；在報(bào)建階段，稅費(fèi)包括建設(shè)工程許可費(fèi)、建設(shè)工程備案費(fèi)、施工許可報(bào)建費(fèi)（包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、試樁費(fèi)、造價審核費(fèi)、墻體基金、水泥基金等）；建設(shè)階段的稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加、印花稅、質(zhì)檢費(fèi)和工程管理費(fèi)等；在房地產(chǎn)流通階段，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)主要有營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。在房地產(chǎn)保有階段，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)主要包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。其中，共計(jì)稅12種、費(fèi)和基金500余項(xiàng)。在稅費(fèi)和出讓金的總額中，稅所占的比例僅為7%左右，93%是費(fèi)和出讓金。

3、應(yīng)客觀分析小產(chǎn)權(quán)房屋的價格定位。首先，小產(chǎn)權(quán)房屋的低價是以遠(yuǎn)離市中心為代價的。如將交通費(fèi)用、地價、增值潛力等等都估算在內(nèi)，優(yōu)勢也就不那么大了；其次，因“小產(chǎn)權(quán)房”地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，對生活帶來諸多不便；此外，“小產(chǎn)權(quán)房”購買群體的主流是中低收入的自住型消費(fèi)者，一旦經(jīng)濟(jì)狀況有所改變，則很可能將其出租或轉(zhuǎn)讓，進(jìn)而再購買大產(chǎn)權(quán)房。正因如此，一些城市“小產(chǎn)權(quán)房”的數(shù)量雖然不斷增加，但整體房價仍然在上漲，小產(chǎn)權(quán)房屋對高價房產(chǎn)生不了“鯰魚效應(yīng)”，也就是說房價不會因“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)而明顯降低。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”不會動搖我國現(xiàn)有的土地制度

“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生歸根結(jié)底是我國土地制度二元化結(jié)構(gòu)的產(chǎn)物。對小產(chǎn)權(quán)房的種種限制實(shí)質(zhì)上是對農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行限制，這種限制在今天看來仍有它存在的必要性，也屬于憲法允許的范圍。當(dāng)然，土地二元化結(jié)構(gòu)的弊病隨著經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展日益明顯，但只有從鞏固增強(qiáng)耕地價值、發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力、提高社會保障等方面進(jìn)行統(tǒng)籌安排，才能取得良好的效果。如果在其他條件尚未成熟的情況下，只是單純地把土地制度的不完善單獨(dú)強(qiáng)調(diào)，武斷冒進(jìn)地認(rèn)為只要改變現(xiàn)有的土地制度，“小產(chǎn)權(quán)房”的問題就能迎刃而解，結(jié)果很可能是事與愿違，因?yàn)槲覈壳暗耐恋刂贫炔粦?yīng)該有所動搖和改變。

四、“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)具有其特殊的積極意義

國家緊急叫停“小產(chǎn)權(quán)房”，態(tài)度堅(jiān)決地禁止“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展，是不是就說明其一無是處，毫無意義可言？筆者認(rèn)為，可以換個角度考慮，“小產(chǎn)權(quán)房”存在有一定的積極意義，我們可以得到些啟發(fā)，從中參考、借鑒其積極的方面。

1、增加土地供應(yīng)渠道，降低房地產(chǎn)成本，使更多的城鄉(xiāng)居民能夠住得起房。由于目前土地供應(yīng)渠道的狹小和單一，土地使用權(quán)的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市居民房地產(chǎn)建設(shè)的需要，再加上相當(dāng)多數(shù)的開發(fā)商囤積土地，使全國城市房屋價格直線上升。相對于居民收入水平，越來越多的城鎮(zhèn)居民都慨嘆買不起房。而小產(chǎn)權(quán)房以其低廉的價格、簡易的手續(xù)使人們不顧政策的風(fēng)險而踴躍購買。

2、通過農(nóng)村土地的商品化，居住的集中化，農(nóng)民收入的提高，充分享受到土地商品化帶來的收益?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的交易，客觀上必然導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民的資金流向農(nóng)村人口。這部分資金對于促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民增收，以及農(nóng)民進(jìn)城都將起到積極的作用。我國農(nóng)民手中掌握的可流轉(zhuǎn)的資源太少，農(nóng)民最重要的財(cái)產(chǎn)——土地又被極為嚴(yán)格地限制流通，這就使農(nóng)民脫貧致富變得極為艱難。如果法律能夠允許集體土地使用權(quán)的流通，不僅能夠緩和城市房價的上漲趨勢，也必將提高廣大農(nóng)民生活水平。

我國目前經(jīng)濟(jì)存在的問題之一，就是需求高度市場化和供給市場化嚴(yán)重不足。要解決這個問題，最好的辦法就是讓供給系統(tǒng)充分地市場化，減少甚至取消政府對于市場估計(jì)體制的干預(yù)和參與。農(nóng)民如果可以將手中的土地資源商品化，對于提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效率、實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、提高農(nóng)民收入的促進(jìn)作用也是顯而易見的。

3、有利于打破城鄉(xiāng)界限，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化。建國以來，為了迅速實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，面對農(nóng)業(yè)人口占絕大多數(shù)的現(xiàn)狀，國家采取了城鄉(xiāng)二元制的管理體制，以工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格剪刀差等方式幫助我國初步實(shí)現(xiàn)了工業(yè)化，廣大農(nóng)民承擔(dān)了養(yǎng)活全國人民和支持國家建設(shè)的沉重負(fù)擔(dān)。今天，我們在一定程度上已經(jīng)有能力安排更多的農(nóng)業(yè)人口實(shí)現(xiàn)就業(yè)，工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，城市反哺鄉(xiāng)村就成為我們的一個義務(wù)。如果，相當(dāng)數(shù)量的農(nóng)民不再以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為謀生手段，可以轉(zhuǎn)化為城市居民，一方面減少了這些人對農(nóng)村土地的使用；另一方面對于社會主義新農(nóng)村建設(shè)也有著不可忽視的作用，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

4、打破特定國家對于土地使用權(quán)供應(yīng)的壟斷，形成競爭，從而減少房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)中的種種腐敗。長期以來，某些地方政府享有壟斷性質(zhì)的土地出讓權(quán)，從而滋生了腐敗。要減少或防止這種腐敗，最好的辦法就是打破壟斷，開拓更為廣泛的土地使用權(quán)供應(yīng)渠道。“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象為此做出了大膽的實(shí)踐。如果有了更多的土地供應(yīng)渠道，那些政府部門也就自然不會唯我獨(dú)尊，借土地轉(zhuǎn)讓權(quán)而大肆尋租了。

由此可知，“小產(chǎn)權(quán)房”雖然對于增加土地供應(yīng)渠道、加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)、加速城鄉(xiāng)融合、縮小城鄉(xiāng)之間在生活方式上的差距有一定的積極意義，但這仍然不能改變其存在本身的違法性，不能忽視其帶來的其他方面的問題。在我們建設(shè)社會主義法制社會的過程當(dāng)中，決不應(yīng)該以犧牲“法治”為代價來換取一時、一事的解決。那么，對已經(jīng)出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)房”問題應(yīng)該在法治的前提下尋求有效的解決途徑，而決不能簡單取締或叫停了之。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）