胡秀芬

[摘要]本文分析了美國次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因，比較我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，得出我國房地產(chǎn)市場安全性較強(qiáng)、活動性較弱的結(jié)論。提出為保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，我國政府應(yīng)當(dāng)采取的措施。1、政府應(yīng)鼓勵房地產(chǎn)抵押貸款的金融衍生工具適度的發(fā)展；2、政府應(yīng)加大對經(jīng)濟(jì)適用房購房者審批的力度；3、政府應(yīng)慎重使用貨幣及財政政策對市場進(jìn)行調(diào)控。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場；次貸危機(jī)；供求關(guān)系；泡沫經(jīng)濟(jì)

自1978年改革開放起，我國房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展，經(jīng)歷了宏觀調(diào)控下的市場化階段后，2000年起走向全面市場化。2003年到2008年上半年可謂房地產(chǎn)市場的黃金時代，房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展。2008年下半年，受美國金融風(fēng)暴影響，房地產(chǎn)市場遇冷。房地產(chǎn)市場發(fā)展至今不過短短30年時間，但由于房屋是人人需要的基本生活條件，其對中國經(jīng)濟(jì)以及居民生活產(chǎn)生著巨大影響，因此，我國房地產(chǎn)市場是否能夠擺脫由美國金融風(fēng)暴引起的低迷狀態(tài)，繼續(xù)健康快速發(fā)展成為值得關(guān)注的問題。美國金融風(fēng)暴起因在于美國房地產(chǎn)市場的次貸危機(jī)，我們將分析美國次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因，從而尋求我國政府在對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策上應(yīng)汲取的經(jīng)驗及教訓(xùn)，以便我國房地產(chǎn)市場在未來的發(fā)展中能夠避免出現(xiàn)類似的問題。

一、引發(fā)美國次貸危機(jī)的因素分析

次貸危機(jī)（subprime mortgage crisis）又稱為次級房貸危機(jī)，是指一場發(fā)生在美國，由房地產(chǎn)次級抵押貸款壞帳大規(guī)模發(fā)生，引起次級抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩的風(fēng)暴。此危機(jī)導(dǎo)致世界主要金融市場出現(xiàn)流動性不足的危機(jī)，繼而最終導(dǎo)致諸多美國華爾街金融巨頭破產(chǎn)，例如貝爾斯登銀行、雷曼兄弟等，引發(fā)美國金融風(fēng)暴。次級抵押貸款指一些金融機(jī)構(gòu)向那些收入不高及信用程度較差的購房人提供的貸款，由于購房人質(zhì)量較低，次級抵押貸款本身就存在很大的風(fēng)險性。另外，美國金融機(jī)構(gòu)為最大限度獲利，還將次級抵押貸款的債權(quán)以債券等形式轉(zhuǎn)賣其他金融機(jī)構(gòu)。由于近年美國房地產(chǎn)市場較為繁榮，抵押房屋的價值評估等級不斷提高，因此次級抵押貸款被認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，由其衍生的金融工具眾多，覆蓋范圍廣。2006年春天起美國房屋價格回落，次貸危機(jī)逐漸顯現(xiàn)。2007年8月席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。引發(fā)此次美國次貸危機(jī)的原因有很多，主要有以下幾點：

1、美國金融杠桿工具泛濫

美國金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造出眾多金融杠桿工具，以實際的少量的收入流在資本市場衍生出幾十倍的資本數(shù)量。美國金融系統(tǒng)的杠桿比率大多在30倍左右，如果收入流穩(wěn)定，這些金融杠桿工具能夠在一定程度上起到加速資本流通的效果，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到促進(jìn)作用。然而，虛擬資本與實際資本比例放大的同時，資本出現(xiàn)壞賬時，受波及的范圍也隨之放大。一旦收入流出現(xiàn)問題，壞賬產(chǎn)生，虛擬金融資本將受到波及，而危害程度也隨杠桿比率增加而擴(kuò)大。這在一定程度上為次貸危機(jī)的爆發(fā)提供了溫床。

2、購房零首付及貸款條件寬松政策

首付額為購房者在購房時需繳納的一定比例的房款，其余房款則由購房者向金融機(jī)構(gòu)貸款支付。美國金融機(jī)構(gòu)要求購房者支付低首付或零首付，并且貸款條件寬松。這催生了大量的次級抵押貸款。

3、美國民眾的消費(fèi)觀念

美國失業(yè)保障以及養(yǎng)老保險措施都較為完善，美國居民通常不擔(dān)心未來的生活狀況，他們崇尚今天花明天的錢，崇尚透支未來。20世紀(jì)70年代便已經(jīng)有信用卡的使用，因此美國居民貸款購房的熱情較高。這也使次貸危機(jī)大爆發(fā)成為可能。

4、美國的低利率及自由經(jīng)濟(jì)政策

次貸危機(jī)的爆發(fā)與美國政府長期以來實行的低利率政策也有關(guān)系，貸款利率低增強(qiáng)了居民貸款購房的意愿，而存款利率低則促使居民將資金投入房產(chǎn)、股票等投資工具，美國自20世紀(jì)80年代后期起儲蓄增長率已經(jīng)接近于零。另外，美國證券監(jiān)管部門從2004年起便不再限制金融杠桿工具的杠桿比率，美國政府采取的自由經(jīng)濟(jì)政策也成為次貸危機(jī)的催化劑。

次級抵押貸款本身就是一個錯誤，美國金融機(jī)構(gòu)為追求最大利益，不顧及其存在的巨大風(fēng)險，或者即使深知其風(fēng)險也意圖通過各種金融工具將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁，最終出現(xiàn)了無法控制的局面。

二、中美房地產(chǎn)市場的不同

中美房地產(chǎn)市場有很大的不同，其一，中國房地產(chǎn)全面市場化不過10年時間，金融市場上幾乎未通行由房地產(chǎn)抵押貸款衍生而出的金融杠桿工具。其二，我國房地產(chǎn)購置門檻較高，這體現(xiàn)在房地產(chǎn)抵押貸款審批較為嚴(yán)格，要求申請者提供其所在公司開具的工資證明，或者其擁有固定資產(chǎn)的證明等，并要求其以往信用良好；除此以外，還要求申請者預(yù)先支付20%-30%的房款首付。第三，從消費(fèi)觀念上看，中國人的消費(fèi)觀念以量入為出為主，因此對于貸款購房，中國人曾一度無法接受，20世紀(jì)90年代出現(xiàn)的“房奴”一詞充分說明了這一點。隨著貸款買房逐漸流行，中國人購房者逐漸增多，但觀念中存錢養(yǎng)老、扶助下一代的思想仍深入人心。因此中國居民儲蓄額逐年上升，2007年已經(jīng)達(dá)到172534億元人民幣。

從中美房地產(chǎn)市場的不同我們可以看出，我國房地產(chǎn)市場與美國房地產(chǎn)市場相比活力稍有不足，安全性卻較高。因此，現(xiàn)階段不存在發(fā)生次貸危機(jī)的可能性。但我國近年來房產(chǎn)價格快速增長，應(yīng)注意其可能有一定的泡沫存在。

三、中國房地產(chǎn)市場存在泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性分析

自2003年至2007年，中國房地產(chǎn)價格在高需求的拉動下不斷上漲，2007年達(dá)到前所未有的高度。2008年在美國金融風(fēng)暴的影響下，房產(chǎn)價格上升幅度較小，至年末還有下調(diào)的趨勢。我們將通過研究2000年至2007年房地產(chǎn)市場是否存在泡沫風(fēng)險，從而分析2008年房產(chǎn)價格回落是否合理。

由于泡沫經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)與實體經(jīng)濟(jì)偏離程度的反映，雖然房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體并不是虛擬經(jīng)濟(jì)，但由于土地的稀缺性和有限性，可以作為投資品的特性，這導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格有大幅度偏離其價值的可能性。房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率這一指標(biāo)是從宏觀角度分析房地產(chǎn)是否存在泡沫風(fēng)險的重要指標(biāo)。我們并不能確定指標(biāo)值為多少時房地產(chǎn)市場產(chǎn)生泡沫，該指標(biāo)就如同泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，指標(biāo)值越大，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險越大。

如表2所示房地產(chǎn)價格增長率/不變價格計算的GDP增長率B/A，在2000年至2003年間數(shù)值較小，年度變化不大，2004及2005年指數(shù)較高，2006年走低，2007年再次沖高。我們可以看出2003年前房屋價格增長率與GDP增長率偏離較小，2004年至2007年間除2006年外，其他各年份都有產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的趨勢。因此，從此指數(shù)我們可以認(rèn)為房地產(chǎn)價格近年來增長較快，與其價值有所偏離，房地產(chǎn)價格一定程度的下降是合理的，正是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的需要。

四、中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2008年下半年，中國房地產(chǎn)市場受美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，結(jié)束了其歷時將近10年的上升通道，房屋成交量下降，價格下降壓力明顯。市場上看跌氛圍濃重，眾多潛在的購房者持幣待購，房產(chǎn)商與購房者的博弈正在上演。

1、我國商品房市場現(xiàn)階段供給分析

影響房屋供應(yīng)的重要因素是房屋前期銷售情況，房產(chǎn)商通常通過房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀判斷是否繼續(xù)投資。除此之外，對未來國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的考慮以及政府的相關(guān)政策也是影響房產(chǎn)商進(jìn)行投資的重要因素。隨著2000年中國經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展以來，房地產(chǎn)市場逐漸火爆，房屋供應(yīng)量逐年上升，房屋投入建設(shè)量也處于遞增狀態(tài)。（見表1）。而由于2007年施工房屋面積巨大，因此2008年竣工房屋面積達(dá)到高峰。隨著2008年美國金融危機(jī)爆發(fā)引起的房地產(chǎn)市場交易量萎縮情況的出現(xiàn)，2009年房地產(chǎn)投資將一定程度上下降?？梢灶A(yù)見，2009年至2010年房屋竣工面積增幅將減少，甚至為負(fù)數(shù)。

需要指出的是，我國政府每年都投資進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用房的房屋銷售價格通常低于同區(qū)域商品房價格，限于低收入家庭購買。由于其購買群體的特殊性，經(jīng)濟(jì)適用房對商品房供求的影響有限。

2、我國商品房市場需求分析

需求方面，房屋特別是居住用房作為生存必需品，在我國這個人口眾多的國家有很大的需求量。雖然近十年來的房地產(chǎn)市場的發(fā)展釋放了一定的需求量，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足居民居住以及投資的需求。隨著我國城市化進(jìn)程不斷擴(kuò)大，城鎮(zhèn)居民數(shù)量增多，加之經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，居民收入提高，購買第一套住房以及為改善居住條件購買第二套住房的居民不斷增加。另外，土地是一種稀缺性資源，這使得以土地作為基礎(chǔ)的房屋也成為一種稀缺性物品，因此人們將投資購房作為投資的一種方式，從而刺激了房地產(chǎn)的需求量。突發(fā)因素影響房屋的需求量，2008年下半年的房地產(chǎn)市場充分體現(xiàn)了這一點，美國金融危機(jī)的爆發(fā)使居民對于房地產(chǎn)市場未來走勢持保守態(tài)度，認(rèn)為金融問題將導(dǎo)致房地產(chǎn)商資金出現(xiàn)短缺，因此房產(chǎn)商不得不降低房價從而刺激需求。這種想法的普遍存在致使市場觀望氣氛濃重，房屋的現(xiàn)實需求量下降。

3、我國商品房供求曲線關(guān)系分析

如圖1所示，a，a，a1和a2曲線為房屋的需求曲線，b為房屋的供[LL]給曲線，a為前期房屋的現(xiàn)實需求曲線，房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)a曲線對未來的房屋需求做出預(yù)期，由于2007年至2008年初房地產(chǎn)市場火爆，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，因此房地產(chǎn)開發(fā)商普遍對未來市場狀況看好，預(yù)期未來需求將轉(zhuǎn)變?yōu)閍曲線的情況，于是便將供給量由Q提高至Q，而將價格也設(shè)定為P。此部分房屋大多在08年下半年竣工。a2曲線為房屋需求在美國金融危機(jī)影響下的情況，相同價格下，房屋需求明顯下降。而中國政府出臺多種房屋購買的鼓勵政策，例如降低利率、減少房屋購置稅收等，這一定程度上刺激了需求，于是08年下半年的房屋需求曲線實際為a1曲線，由圖可以看出當(dāng)價格在P時，供給與需求量吻合；而如果保持P價格不變，則需求量降低為Q，此時將有剩余房屋Q-Q。

由于房產(chǎn)商通常根據(jù)現(xiàn)下房地產(chǎn)市場情況以及對國家經(jīng)濟(jì)的預(yù)期對未來市場情況進(jìn)行判斷，做出投資決策，因此2008年下半年供求出現(xiàn)了上述狀況。房產(chǎn)商將根據(jù)現(xiàn)狀對投資決策進(jìn)行修正。由于房屋的建造需要一定的時間，房屋供給具有時滯性，因此在一段時間內(nèi)房屋的供給與需求間差距仍將擴(kuò)大。隨后如果沒有其他突發(fā)事項出現(xiàn)，房屋供給量將逐漸減少，房屋需求也將隨我國經(jīng)濟(jì)逐漸排除干擾進(jìn)而快速前行而有所增加，供給與需求間逐漸靠攏。

五、房地產(chǎn)市場未來情況分析及保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施

由于美國金融風(fēng)暴影響了全球經(jīng)濟(jì)，中國實體經(jīng)濟(jì)也受到影響，社科院近期預(yù)計2009年中國GDP增長率將在9%左右。房地產(chǎn)市場存在周期性，由于其與實體經(jīng)濟(jì)存在密切關(guān)系，隨實體經(jīng)濟(jì)上升而上升，而因為人們對于未來的預(yù)期又將房地產(chǎn)市場的變動幅度擴(kuò)大化，隨著中國2009年延續(xù)2008下半年情況經(jīng)濟(jì)增長放緩，房地產(chǎn)市場價格也將接受嚴(yán)峻考驗。在此情況下政府不斷出臺政策刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展，這將對于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系平衡將起到一定的改善作用。

中國房地產(chǎn)市場相比國外發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場仍處于起步階段，政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行政策促進(jìn)、宏觀調(diào)控。而從美國金融風(fēng)暴中我們可以看出政府監(jiān)管的重要作用，美國政府采取自由經(jīng)濟(jì)政策，這使得市場的無序性發(fā)揮到極致，終于導(dǎo)致其金融危機(jī)。

1、政府應(yīng)鼓勵房地產(chǎn)抵押貸款的金融衍生工具適度的發(fā)展

我們知道，金融衍生工具的泛濫是導(dǎo)致美國次貸危機(jī)的重要原因，但是不可否認(rèn)，金融衍生工具帶來的虛擬經(jīng)濟(jì)繁榮也會對實體經(jīng)濟(jì)起到促進(jìn)作用。我國幾乎沒有房地產(chǎn)抵押貸款方面的金融衍生工具，在國家的監(jiān)控下，有度地發(fā)展此類金融工具將有效地促進(jìn)房地產(chǎn)市場及實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2、政府應(yīng)加大對經(jīng)濟(jì)適用房購房者審批的力度

經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)群體應(yīng)是收入低無力購買商品房的居民。政府應(yīng)對此類購房者進(jìn)行嚴(yán)格審核，避免有能力購買商品房的居民購買經(jīng)濟(jì)適用房。從而防止經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對商品房市場產(chǎn)生不利影響。

3、政府應(yīng)慎重使用貨幣及財政政策對市場進(jìn)行調(diào)控

我國政府在房地產(chǎn)市場遇冷后采取了一系列的財政及貨幣政策，如降低利率、減少房屋購置所需交付的稅收、降低存款準(zhǔn)備金等，這些政策都對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定起到了一定作用。房地產(chǎn)市場在未來的發(fā)展中還將遇到這樣或那樣的問題，僅靠市場獨(dú)立消化，將不可避免的產(chǎn)生很大的負(fù)面作用，而政府的宏觀調(diào)控政策很好地彌補(bǔ)了市場無序性的缺陷。但過多的調(diào)控也將壓制市場的靈活性，因此政府應(yīng)不斷尋求宏觀調(diào)控與市場自發(fā)之間平衡。

總之，遭受美國金融風(fēng)暴沖擊，2008年中國房地產(chǎn)市場遇冷，進(jìn)入房地產(chǎn)市場變動周期的下降區(qū)間，供求關(guān)系發(fā)生調(diào)整，供過于求。然而由于我國經(jīng)濟(jì)的基本面良好，在中國政府各項促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的推動下，中國經(jīng)濟(jì)逐步趨于穩(wěn)定發(fā)展。在這樣的背景下，政府的各種促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施得以實施，供求將再次趨近平衡，我們有理由相信中國房地產(chǎn)市場的未來會更加美好。