劉 琦

摘要:我國房價過高,遠遠超出了居民的承受能力,如何完善住房保障體系, 為中低收入家庭提供滿足其基本生活需求的居住條件已成為構(gòu)建和諧社會的重中之重。本文通過分析近年來中國房價居高現(xiàn)象深層次原因,提出自己的見解,以期在中國早日形成房地產(chǎn)經(jīng)濟的良性發(fā)展和健康運行。

關(guān)鍵詞:住房保障 金融房地產(chǎn) 房價過高 良性發(fā)展

在金融一體化及其聯(lián)動效應(yīng)的影響下,美國次貸危機已經(jīng)演變成一場全球事件。盡管中國資本管制相對嚴(yán)格,但在中國經(jīng)濟持續(xù)走強、房價高漲、股市過熱的大環(huán)境下,這場風(fēng)波為房價敲響了警鐘,引起學(xué)界對我國房價一直居高不下問題的廣泛關(guān)注。

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

從近年市場狀態(tài)看,2007年12月以來,中國房地產(chǎn)市場進入了供求關(guān)系的重大調(diào)整期和房價的高位盤整期,逐漸實現(xiàn)市場的理性回歸。原因有二,一是市場有形之手的作用,政府從嚴(yán)的貨幣政策,不斷提高利率和準(zhǔn)備金率,嚴(yán)格信貸政策,特別是提高購買第二套住房的首付款比例和貸款利息,發(fā)揮了決定性作用。二是市場無形之手的力量,在房價不斷推升后,逐漸減少了自住性需求的市場購買力,在價格和銷售之間做出自我調(diào)節(jié)。種種調(diào)控措施的出臺,房價總體趨勢漲幅有減,但仍改變不了房價持續(xù)走高的趨勢。多數(shù)老百姓并沒有涌現(xiàn)出過高的購房熱情,依然在冷眼觀望之中。原因仍只有一個,房價遠遠沒有達到他們降價的心理預(yù)期。

二、決定和影響房價過高的因素分析

房價持續(xù)攀升,從根本上說這是由房地產(chǎn)市場的供需狀況決定的,同時也與地方政府、商業(yè)銀行和普通百姓購房需求增大等因素息息相關(guān)。

(一)供求關(guān)系分析。

按馬克思主義經(jīng)濟學(xué)原理分析,房價上漲主要是供給和需求之間的失衡。因此要穩(wěn)定房價,必須增加房地產(chǎn)的供給和抑制對房地產(chǎn)的過度需求。在供給方面,由于擔(dān)心投資過熱,除穩(wěn)定房價,政府采取一切措施防止投資增長率的反彈,控制房地產(chǎn)投資。在抑制房地產(chǎn)的需求方面已有很多措施出臺,如開征房地產(chǎn)交易稅、提高房貸利率等,在這樣的政策組合下,房地產(chǎn)投資增長率下降了。但由于開發(fā)商趨利弊害的本性,在額外利潤最大化驅(qū)動下,鑒于中高檔房地產(chǎn)的平均利潤率更高,更傾向開發(fā)高價位的高檔商品房,造成住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡,中低價位的住房供給不足,房價上漲自然在情理之中。

(二)地方政府因素分析

對房價調(diào)控中央政府決心很大,出臺了高強度的措施,但具體落實到地方政府卻困難重重,原因何在?

在我國,地方政府財政預(yù)算外收入一般由行政事業(yè)性收費、政府性基金和土地出讓金三部分構(gòu)成。提高土地價格,無疑能獲取更多的土地出讓金。房地產(chǎn)業(yè)又與眾多產(chǎn)業(yè)息息相關(guān),是促進地方經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力量,其發(fā)展強弱直接影響當(dāng)?shù)卣呢斦杖?。地方政府在眾多利益因素的誘導(dǎo)下,往往選擇以房地產(chǎn)業(yè)作為地方龍頭產(chǎn)業(yè),帶動城市發(fā)展。在具體操作中,常常采取各種手段提高土地價格,獲取更多的土地出讓金。同時,還收取各種名目的土地配套費用,使房地產(chǎn)開發(fā)成本大大增加,導(dǎo)致房價上漲。中央調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策,在一定程度上會影響地方的經(jīng)濟發(fā)展速度,這是地方政府非常不情愿的,所以對中央調(diào)控政策的執(zhí)行難免消極不作為,使得中央政策的執(zhí)行力大打折扣。地方政府這只“有形之手”對土地市場的壟斷性控制,已經(jīng)成為房地產(chǎn)價格脫離理性飆升的一個重要因素。

(三)商業(yè)銀行因素分析

房地產(chǎn)資金來源主要分為三個部分:社會資金、銀行資金和其他資金。目前我國房地產(chǎn)投資資金來源中,55%～70%來自銀行。市場房價一直偏高不下,開發(fā)商投資回報率較高。他們做出非理性預(yù)期的可能性更大,房地產(chǎn)貸款的高回報也使銀行低估風(fēng)險放寬貸款條件。銀行信貸的快速擴張,一方面有力地推動了房地產(chǎn)市場的投資與開發(fā),促進了房地產(chǎn)市場的繁榮;另一方面也刺激了房地產(chǎn)市場的過度開發(fā),同時也給市場創(chuàng)造了更多的投機機會,造成房地產(chǎn)市場一定程度上的虛假繁榮,從而使房價一度偏離理性增長空間。

(四)百姓購房需求增大。

隨著經(jīng)濟發(fā)展, 中國城市化進程日益加快, 百姓對住房的需求也日益增加,城市規(guī)劃造成的集中拆遷使對住房被動需求也在增加。這都是房價較快上漲的原因。房價持續(xù)上漲,物價持續(xù)上漲, 銀行利率卻始終很低的狀況使人們預(yù)期未來房價還會上漲, 人們唯恐現(xiàn)在不買, 以后更買不起,認(rèn)為趁早買房才是最經(jīng)濟的。種種顧慮使得一些百姓買房, 不再是根據(jù)自身收入和購房能力,而且購房還存在著強烈的投機、投資贏利傾向, 買得越早,預(yù)期的贏利率就越高。在銀行低利率和較低首付比例的金融支持和誘惑下, 許多市民加入了“房奴”的行列, 進一步推動房價上漲。此外房產(chǎn)炒作、囤積房源等等這些非正當(dāng)?shù)氖袌鲂袨?更使得房地產(chǎn)價格飛漲。

三、抑制房地產(chǎn)價格虛高的對策

(一)降低房地產(chǎn)價格成本

房地產(chǎn)項目的成本由直接成本和間接成本構(gòu)成。直接成本包括土地及配套費、市政基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施、貸款利息等;間接成本包括銷售費用、營業(yè)稅和管理費三大項費用。經(jīng)驗表明,土地費用約占價格構(gòu)成的20%～50%,所占比重較大,并有進一步上升的趨勢。因此降低房地產(chǎn)價格必須從土地源頭入手,規(guī)范土地市場, 保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性;嚴(yán)格控制城市土地供應(yīng),完善土地招標(biāo)拍賣制度,制止“ 囤地”升值行為,開征土地增值稅,實現(xiàn)國有土地使用權(quán)交易的公正、公開、公平,最終使地價成本下降。另外土地出讓金考慮實行動態(tài)土地價格,采用“土地按揭”的方式分期收取地價,并根據(jù)土地價值波動情況適當(dāng)調(diào)整后期土地價格。

(二)實現(xiàn)房地產(chǎn)供求均衡

有效供給不足是當(dāng)前房地產(chǎn)價格虛高的主要原因。在房地產(chǎn)開發(fā)方面,由于房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大,政府應(yīng)積極通過商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的高利潤率,限制“百姓買不起”的房地產(chǎn)供給,增加“百姓買得起”的住房供給,以此達成房地產(chǎn)的供求均衡。在貸款利率方面,政府應(yīng)適時調(diào)高高檔住宅貸款利率,調(diào)高個人非自住房的貸款利率,對高檔不動產(chǎn)開征不動產(chǎn)稅,采取累進稅。對住房供應(yīng)方面,對高收入者實行市場化供應(yīng),對中低收入者實行不同程度的福利政策。逐步形成以普通商品房為主體,以經(jīng)濟適用房和廉租住房為保障,以高檔商品房為補充的住房供應(yīng)體系,更好地滿足不同收入家庭的住房需求。

(三)加強金融監(jiān)管力度

數(shù)據(jù)顯示,拓展住房業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)約20%—30%的資金來自銀行貸款,一半以上的購房者申請了住房抵押貸款,兩者相加至少有60%的資金來源于銀行。在當(dāng)前“消費資金不足, 銀行買單”的情形下, 房地產(chǎn)市場價格的未來走勢應(yīng)該是穩(wěn)中有升、甚至?xí)^續(xù)“飆升”。商業(yè)銀行和監(jiān)管部門首先要重視建立和完善房地產(chǎn)風(fēng)險管理和監(jiān)管長效機制,保持房地產(chǎn)業(yè)與金融良性互動,使房地產(chǎn)信貸規(guī)模和風(fēng)險得到有效控制和管理;其次,要大力發(fā)展個人信貸業(yè)務(wù)。通過延長貸款期限、增加貸款額度、適當(dāng)減少貸款環(huán)節(jié)、降低首期付款額、完善住房抵押登記制度和住房抵押貸款保險等;再次上調(diào)貸款利息率, 抑制房地產(chǎn)市場中的“炒作套利”提高首付比例, 限制高價房、奢侈房產(chǎn)的貸款比例最終帶動房產(chǎn)價格的下降。

結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)堅持“以人為本”的理念,在投資與經(jīng)營中少一點盲從,多一點理性;少一點炒作,多一點真誠,給消費者多一點實惠。相信通過政府、企業(yè)和廣大人民的共同努力,一定可以消除泡沫,穩(wěn)定房價,使房地產(chǎn)業(yè)更好地為國民經(jīng)濟的發(fā)展服務(wù),早日實現(xiàn)老百姓對“居者有其屋”的美好愿望!

參考文獻:

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[2]易憲容.《中國房地產(chǎn)市場過熱與風(fēng)險預(yù)警》.財貿(mào)經(jīng)濟,2005年5月(作者單位:華中師范大學(xué)政治學(xué)研究院)

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