張金龍

【摘要】 隨著我國加入WTO步伐加快，在我國建筑業(yè)掀起了如何與國際市場接軌的大討論，學術界、企業(yè)界為建筑業(yè)的發(fā)展提出各種各樣的對策。我國建筑行業(yè)起步晚，與國外經濟發(fā)達國家相比差距較大。我國建筑行業(yè)今后怎樣發(fā)展？如何與國際監(jiān)理接軌？這是值得我們思考和探討的問題。

【關鍵詞】 房地產；市場；金融 對策

一、入世給房地產業(yè)帶來的機遇

1、有利于推動房地產管理體制改革

通過與國際接軌逐步建立起符合國際慣例的服務貿易體制，諸如政企分開，按市場規(guī)則組織開發(fā)建設及其中介服務等，迫使企業(yè)建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度，學習和借鑒發(fā)達國家的經驗，了解和掌握國際慣例，不斷提高競爭力。

2、有利于加快我國住宅產業(yè)化的步伐

目前，外資主要允許投入到公共建筑及外銷樓盤、寫字樓等經營性項目中，住宅產業(yè)尚未完全放開，入世后這種限制將被打破。伴隨外商的大量涌入，城市住宅的設計、規(guī)劃、營銷、建筑、物業(yè)管理、法律、融資、信貸、保險等各方面的專業(yè)化水平將不斷提高，從而加速我國住宅產業(yè)化的進程。

3、有利于房地產業(yè)的法制建設，規(guī)范市場行為，不斷提高行業(yè)的服務質量

入世后，房地產領域的競爭將更加激烈，企業(yè)的危機意識和壓力增加，隨著國內市場的進一步開放及大量外商涌入，寫字樓、高檔商品房等類型的物業(yè)將成為房地產市場中新的亮點，從而改變市場消費結構，并引帶國內的房地產需求，繁榮房地產市場。

4、入世將使中國的房地產金融市場發(fā)生變化

（1）中國將放松對房地產金融的控制，同時加強支持和監(jiān)管力度。一方面，中國國內的銀行會放松房地產開發(fā)對貸款的控制，放開住房消費信貸，擴大貸款規(guī)模，以及早占領和發(fā)展房地產金融市場；另一方面，國家會把金融監(jiān)管的重點放在控制投入房地產業(yè)的貨幣供應總量和貸款質量方面，化解現(xiàn)有的不良資產。

（2）國內的銀行會調整房地產貸款結構，完善住房消費信貸機制。國外的住房抵押貸款一般占銀行信貸總額的30％左右，而中國目前才占3％多一點，有著廣闊的發(fā)展前景。銀行會拓展住房消費信貸品種，實施還款方式和利率創(chuàng)新。會參照國外做法逐步推出等本每息還款方式、遞增還款方式、全過程固定利率或分段固定利率還款方式，形成適應不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種。

（3）中國也將會實行住房抵押貸款證券化。將銀行等金融機構發(fā)放的抵押貸款債權集中起來作為擔保，依此發(fā)行證券，并通過二級抵押貸款市場轉賣給投資者。 .

（4）中國將會促進房地產保險業(yè)發(fā)展。除現(xiàn)有少量的房屋財產保險、房地產責任保險、房地產人身保險外，發(fā)展住房抵押貸款保險和房產質量保險將會成為重點。上述變化會給中國的房地產開發(fā)企業(yè)帶來很多新的要求，金融市場的多樣化要求房地產開發(fā)商不僅要有很好的產品市場意識，而且還要有很好的金融市場意識。

二、加入WT0給房地產業(yè)帶來的挑戰(zhàn)

1、人才缺乏。加入WT0后，房地產業(yè)人才缺乏的現(xiàn)狀將更顯突出。其中以既懂專業(yè)又精通外語，且具有較豐富的實踐經驗，了解國際行情、慣例的涉外人才更為缺乏。

2、技術水平落后。房地產開發(fā)中，在規(guī)劃、設計、施工、材料、建筑設備等方面，技術水平與發(fā)達國家尚有較大差距，在國內外市場技術含量較高項目的競爭中，短時期內難以形成優(yōu)勢。

3、管理水平、服務水平較低。從房地產業(yè)的宏觀管理方面來看，違背市場經濟規(guī)律的事情時有發(fā)生，政企不分的現(xiàn)象尚未根除。從企業(yè)管理的角度看，真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)制度尚未建立起來，大而全、小而全，企業(yè)的注意力仍主要放在非市場化的競爭手段，特別缺乏項目融資和資本運營的能力與意識。企業(yè)對消費者重管理、輕服務，在物業(yè)管理等方面尤為突出。

4、管理體制不適應。計劃經濟沿襲下來的條塊分割的局面尚未打破，多頭領導、政出多門的現(xiàn)象時有發(fā)生，辦事效率低下，地方保護嚴重，尚未形成全國統(tǒng)一的公平、公開的房地產市場，嚴重阻礙了房地產市場機制的形成。

5、市場經驗缺乏，對國際慣例了解較少。我國的市場經濟體制尚不完善，由于法制建設滯后，加之典型的東方文化氛圍，關系、人情仍是獲取項目開發(fā)權的主要工具，企業(yè)的市場競爭能力常常受非市場因素影響，真正的市場競爭手段缺乏，經驗不足。由于參與國際房地產開發(fā)有限，對國際工程招投標、合同管理、監(jiān)理、索賠、融資、保險等國際慣例了解較少。

6、信息不暢，中介組織不發(fā)達。近年來，盡管房地產領域的中介服務取得了長足進步，諸如：房地產評估、房地產經紀人、工程監(jiān)理、物業(yè)代理、律師事務所等，但人員少、素質低、服務差的問題尚未解決。

7、房地產金融市場有待培育。極不發(fā)達的房地產金融市場，形成了對房地產業(yè)發(fā)展制約的瓶頸作用。

三、房地產業(yè)應采取的對策建議

1、深化管理體制改革，形成與“入世”相宜的環(huán)境條件。

這里的環(huán)境條件是指投資環(huán)境和城市生態(tài)環(huán)境，環(huán)境條件是吸引埠外、海外資金的前提和基礎。良好的投資環(huán)境要求政府主管部門具有良好的服務意識，高效的工作作風，市場有公平的競爭機制，完善的法制建設，富于吸引力的項目，優(yōu)越的城市基礎設施。城市生態(tài)環(huán)境則主要指由土地、水資源、大氣條件等組成的物理環(huán)境，由動物、植物、微生物等組成的生物環(huán)境，由建筑物、交通設施、環(huán)境設施等組成的城市設施，由勞動力、科教、政法、醫(yī)療等組成的社會服務環(huán)境等。良好的環(huán)境條件是入世后在房地產領域贏得先機的首要條件。

2、加大開放力度，形成競爭有序的市場機制。

為適應加入WTO后帶來的沖擊，應加大市場的開放力度，在房地產開發(fā)、物業(yè)管理、工程承包、建筑設計、咨詢服務等領域廣泛采取公開招標投標方式，增強透明度，促進競爭有序的市場機制的形成。

3、完善現(xiàn)代企業(yè)制度，提高企業(yè)的競爭能力。

加入WTO后市場將進一步開放，競爭將更加激烈，企業(yè)要想生存，必須不斷提高競爭能力。就國有企業(yè)而言，建立現(xiàn)代企業(yè)制度是提高企業(yè)競爭力的根本。從城建系統(tǒng)來看，雖然大中型國有企業(yè)已基本改制完畢，但翻牌形式居多，現(xiàn)代企業(yè)制度亟待完善，否則入世后面對巨大沖擊，國有企業(yè)的處境將更為艱難。

4、認清行業(yè)形勢 把握對策要點

由房地產的不動屬性所決定，入世后，國外的房地產產品也不能直接輸入我國，其重點是把握加入WT0所帶來的商機，采取切實可行的方法吸引境外資金，引進國外先進的技術、管理、材料，提高設計、管理水平，加快住宅產業(yè)現(xiàn)代化的步伐，在產品開發(fā)上則要充分考慮適應外商需求的項目，加強法制建設，規(guī)范房地產交易市場。特別應加強房地產金融制度創(chuàng)新，在投資、抵押、擔保、保險、證券化等方面逐漸與國際慣例接軌。

5、加大人才培養(yǎng)與人才引進的力度

一方面制訂科學、優(yōu)惠的政策，廣泛吸引海外人才，為他們創(chuàng)造良好的工作環(huán)境；另一方面要加強自有隊伍中的人才培養(yǎng)，提供與國外同行業(yè)交流的機會，了解、認識國際慣例的機會，培養(yǎng)他們的涉外經驗，為加入WT0后的競爭做充分的人才儲備。

6、大力發(fā)展中介組織

我們必須大力發(fā)展中介組織，建立更多具有社會監(jiān)督職能的服務機構；為企業(yè)提供多方預測、預警、報價、結算、技術交易等服務的監(jiān)督機構；企業(yè)自我管理、自我服務的行業(yè)協(xié)會、商會等自律性組織。實行國際通用的職業(yè)資格制度，并通過嚴格的考核與管理，確保中介隊伍的整體素質。