《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）日前正式公布，自2025年9月15日起施行。作為我國(guó)住房租賃領(lǐng)域首部行政法規(guī)，《條例》針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的各類亂象亮出利劍。

廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金，發(fā)布虛假房源信息將被嚴(yán)懲……這些直擊租房市場(chǎng)痛點(diǎn)的規(guī)定，意味著我國(guó)住房租賃市場(chǎng)正邁入法治規(guī)范的新階段。

新規(guī)核心內(nèi)容直擊市場(chǎng)痛點(diǎn)

北京海淀區(qū)中關(guān)村派出所民警在今年2月的一次出租房屋安全檢查中，發(fā)現(xiàn)房東孫某在房屋出租過(guò)程中未定期檢查房屋使用情況，未履行監(jiān)管責(zé)任，存在治安隱患。最終，孫某被責(zé)令限期整改并處以罰款。

長(zhǎng)期以來(lái)，押金糾紛、虛假房源、隨意漲租等問(wèn)題困擾著租客。國(guó)家相關(guān)部門負(fù)責(zé)人坦言：“市場(chǎng)秩序混亂、機(jī)構(gòu)主體缺位、監(jiān)管手段薄弱，已成民生痛點(diǎn)。”

群租房火災(zāi)頻發(fā)、黑中介卷款跑路、租客被暴力驅(qū)趕等事件屢見(jiàn)報(bào)端。2017年北京“11·18”火災(zāi)事故正源于違規(guī)隔斷房，這一慘痛教訓(xùn)至今仍讓人警醒。

2020年人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城市家庭戶中租房家庭占比超過(guò)1/4。人口流入大省的租房比例更高，廣東超過(guò)55%，福建、浙江超過(guò)40%，上海、北京超過(guò)35%。面對(duì)如此龐大的租房群體，規(guī)范市場(chǎng)秩序刻不容緩。

《條例》從住房安全、合同管理、資金監(jiān)管3個(gè)維度構(gòu)建了全新的租賃秩序。

在住房安全方面，《條例》明確禁止廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間單獨(dú)出租用于居住。同時(shí)，要求租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

北京海淀法院2024年的一則判例中，房東多次未經(jīng)允許進(jìn)入租賃房屋，最終被判退還租金2.05萬(wàn)元并支付違約金?！稐l例》明確租客的“門禁權(quán)”，為類似糾紛提供了解決依據(jù)。

針對(duì)“押金退還難”這一頑疾，《條例》明確規(guī)定，出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除合同約定的情形外，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金。

對(duì)于住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，《條例》要求發(fā)布真實(shí)準(zhǔn)確房源信息，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的企業(yè)需設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶。住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則需對(duì)收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)收費(fèi)。

監(jiān)管升級(jí)，讓法規(guī)“長(zhǎng)出牙齒”

《條例》不僅明確了各方責(zé)任，更設(shè)置了嚴(yán)厲的處罰措施，讓法規(guī)長(zhǎng)出“牙齒”。

對(duì)于將非居住空間單獨(dú)出租的行為，單位最高罰10萬(wàn)元，個(gè)人最高罰1萬(wàn)元，并沒(méi)收違法所得。住房租賃企業(yè)若未按規(guī)定設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，最高可處50萬(wàn)元罰款。

住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員，若同時(shí)在兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)從業(yè)或以個(gè)人名義承接業(yè)務(wù)，情節(jié)嚴(yán)重的將面臨5年行業(yè)禁入。

在監(jiān)管機(jī)制上，《條例》要求設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期公布不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息。同時(shí)，建立信用評(píng)價(jià)制度，將違法違規(guī)行為納入全國(guó)信用信息共享平臺(tái)。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥表示，《條例》首次以行政法規(guī)形式明確了住房租賃的社會(huì)公共服務(wù)定位，將租房從“市場(chǎng)自發(fā)行為升級(jí)為政府主導(dǎo)的民生工程”。

《條例》實(shí)施將帶來(lái)市場(chǎng)格局的深度調(diào)整，合規(guī)化轉(zhuǎn)型與專業(yè)化運(yùn)營(yíng)成為關(guān)鍵詞。

有業(yè)內(nèi)人士指出，《條例》在短期內(nèi)可能引發(fā)連鎖反應(yīng)：企業(yè)資金監(jiān)管成本可能轉(zhuǎn)嫁為5%—8%的租金上漲；押金限制或催生“全年租金預(yù)繳”等新型套路。

對(duì)個(gè)人房東而言，合規(guī)改造需要前期投入。以上海某老舊公寓為例，加裝消防噴淋系統(tǒng)、更換智能電表等改造費(fèi)用達(dá)每間房8000元，投資回收期約5年。但長(zhǎng)期租賃合同可享受稅收優(yōu)惠，北京試點(diǎn)區(qū)域房東簽訂3年以上合同，可減免10%房產(chǎn)稅。

對(duì)住房租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，行業(yè)將加速優(yōu)勝劣汰。《條例》讓企業(yè)堅(jiān)定了合規(guī)經(jīng)營(yíng)的信心和決心。新規(guī)將淘汰依賴資金池?cái)U(kuò)張的投機(jī)型企業(yè)。隨著機(jī)構(gòu)化率提升，專業(yè)租賃企業(yè)將迎來(lái)巨大發(fā)展空間。

落地效果仍面臨多重挑戰(zhàn)

盡管《條例》為租賃市場(chǎng)繪制了清晰藍(lán)圖，但有業(yè)內(nèi)人士指出，落地效果仍面臨多重挑戰(zhàn)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，《條例》實(shí)施面臨兩大挑戰(zhàn)：監(jiān)管難度大，住房租賃市場(chǎng)主體眾多、房源分散，監(jiān)管部門難以實(shí)時(shí)全面監(jiān)督；跨部門協(xié)調(diào)難，涉及房產(chǎn)、市場(chǎng)監(jiān)管、金融等多個(gè)部門。

企業(yè)合規(guī)成本也將增加。設(shè)立資金監(jiān)管賬戶、建立住房租賃檔案等要求，會(huì)增加企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本和管理難度。同時(shí)，“非居改租”仍面臨改造成本高、用地性質(zhì)變更難、消防報(bào)批難等問(wèn)題。

有業(yè)內(nèi)人士建議，實(shí)現(xiàn)《條例》從“立法意圖”向“執(zhí)行實(shí)效”的轉(zhuǎn)化，需從4個(gè)方面協(xié)同推進(jìn)，即出臺(tái)配套實(shí)施細(xì)則、推動(dòng)典型城市先行示范、加強(qiáng)基層監(jiān)管力量、加快建設(shè)數(shù)字化治理平臺(tái)。

對(duì)租客而言，專家建議簽訂合同前完成3個(gè)動(dòng)作：查驗(yàn)政府租金指導(dǎo)價(jià)（偏離均值30%以上需警惕），核對(duì)廚房陽(yáng)臺(tái)是否違規(guī)改造，掃描合同備案二維碼。

上海某房屋租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人齊先生表示，租賃新規(guī)的成效將在9月15日施行后逐漸顯現(xiàn)，一批“二房東”式的租賃企業(yè)將面臨淘汰。