7月21日，備受矚目的《住房租賃條例》（下稱《條例》）正式發(fā)布，將于9月15日起施行。

這部醞釀5年的法規(guī)，不僅在規(guī)范市場行為、保障各方權(quán)益、盤活存量資源、培育經(jīng)營主體等方面構(gòu)建了清晰的制度框架，更是直指住房租賃市場長期存在的安全隱患、權(quán)益糾紛與經(jīng)營亂象。

無論是租客遭遇的安全隱患、押金糾紛，還是房東面臨的房屋損壞、租金拖欠困境，這些困擾租房交易雙方的痛點(diǎn)，將隨著《條例》的實(shí)施迎來系統(tǒng)性治理方案。

劃出 “居住紅線”

“燃?xì)獍踩坏┌l(fā)生，都是大事故，過去的教訓(xùn)十分深刻。”浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬在接受本刊記者采訪時(shí)說。

2023年10月，北京市通州區(qū)發(fā)生一起燃?xì)獗ㄊ鹿剩斐?人死亡、16人受傷，直接經(jīng)濟(jì)損失367.07萬元。事故原因就是租戶在店面裝修時(shí)，相關(guān)人員違規(guī)操作，最終導(dǎo)致事故發(fā)生。

這并非個(gè)例。虞曉芬介紹，出租房安全問題集中在三個(gè)領(lǐng)域：燃?xì)獍踩?、室?nèi)裝修和空間安全。

例如，部分房東為節(jié)省成本，使用老舊灶具、燃?xì)鉄崴?、燃?xì)夤艿赖?，且很少維護(hù)；有些城中村出租房還存在私自改裝管道等現(xiàn)象；不少中介用廉價(jià)板材快速裝修，甲醛超標(biāo)成為“常態(tài)”，嚴(yán)重影響租戶健康，尤以“串串房”（指通過低價(jià)購入二手房或毛坯房，使用廉價(jià)材料進(jìn)行快速裝修，然后以高價(jià)出售或出租的房屋類型）最為典型。此外，部分過道、車庫等非居住空間被違規(guī)改造出租，嚴(yán)重阻礙疏散逃生。

對房東而言，房屋被不當(dāng)使用的風(fēng)險(xiǎn)同樣突出。2023年4月，哈爾濱市松北區(qū)利民學(xué)苑小區(qū)一棟31層高的居民樓內(nèi)，租戶在裝修時(shí)私自把承重墻砸掉，導(dǎo)致整棟樓出現(xiàn)裂縫，全樓200多戶居民被緊急疏散無法回家，經(jīng)濟(jì)損失上億元。

針對這類現(xiàn)象，《條例》要求房東保證房屋符合安全標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也明確租戶不得擅自改動(dòng)主體結(jié)構(gòu)或違規(guī)使用設(shè)施，為雙向約束提供了法律支撐。尤其是將燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修納入房源入市標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)把過道、車庫規(guī)定為“不可租”房源，從源頭劃定了“居住安全紅線”。

“承租人需要改變理念，不是越便宜越好，安全是底線，健康是對自身負(fù)責(zé)?！庇輹苑艺f，政府部門也會(huì)通過多渠道增加租賃住房供給。這次《條例》第五條，就鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

破解 “退租難”

“退租時(shí)房東說沙發(fā)有劃痕，要扣2000元押金，但合同里根本沒寫怎么扣?！爆F(xiàn)實(shí)中，租客遭遇此類押金糾紛的情況屢見不鮮，房東常以“自然損耗”“清潔費(fèi)”等名義扣押金。

2024 年，江西省上饒市玉山縣的租客陳某發(fā)視頻稱，退租時(shí)房東拿著“探照燈”，對房內(nèi)設(shè)施進(jìn)行全方位、無死角勘查。最終，房東列出一份要求賠償1萬余元的清單。這一行為經(jīng)網(wǎng)絡(luò)傳播后迅速引發(fā)熱議，“提燈定損”也由此成為網(wǎng)絡(luò)熱詞。

這類糾紛的核心，源于租賃合同對押金約定不細(xì)致。

如今，《條例》為押金糾紛這類難題提供了解決方案。新規(guī)要求租賃合同必須約定押金數(shù)額、返還時(shí)間及扣減情形，避免“口說無憑”。

不過，在發(fā)生糾紛時(shí)，租客往往較為弱勢。對此，虞曉芬建議租客做好三步：簽約前細(xì)看押金條款，明確扣減的具體情形，比如設(shè)施損壞賠償標(biāo)準(zhǔn)；入住時(shí)拍照留存房屋狀況證據(jù)；遇不合理扣減時(shí)，先依據(jù)合同協(xié)商，協(xié)商不成可向執(zhí)法部門或消協(xié)投訴?！耙貏e重視租賃合同備案，備案實(shí)質(zhì)是為租賃關(guān)系筑牢‘防護(hù)網(wǎng)’?！彼a(bǔ)充說。

規(guī)范 “二房東”

現(xiàn)實(shí)中，很多租客遇到過“二房東”，也有人因此吃了不少虧。

虞曉芬總結(jié)了“二房東”亂象：違規(guī)隔斷損壞房屋結(jié)構(gòu)、發(fā)布虛假房源、截留租金等，“還有部分‘二房東’收了租客租金卻不付給房東，最后卷款跑路”。

這類問題往往因“二房東”的“隱蔽性”而難以監(jiān)管。

《條例》針對性提出治理方案：自然人轉(zhuǎn)租他人住房開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)，達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)租行為，將納入租賃企業(yè)管理。

“韓國的立法思路在這方面和我國類似，經(jīng)營性轉(zhuǎn)租就該規(guī)范監(jiān)管?！庇輹苑医忉專稐l例》要求此類主體備案登記，同時(shí)明確出租人和承租人必須實(shí)名簽訂合同，避免“二房東”隱瞞身份。

已有地方開始探討對“二房東”進(jìn)行規(guī)范管理。

7月3日，北京市住建委發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范個(gè)人開展住房轉(zhuǎn)租活動(dòng)的通知（征求意見稿）》提出，個(gè)人轉(zhuǎn)租10套（間）及以上的，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記，并向住建（房管）部門備案，否則將由市場監(jiān)管部門依法查處。

基層執(zhí)法人員有限，如何督促“二房東”將登記備案落在實(shí)處？

虞曉芬建議，政府部門可以牽頭搭建線上平臺(tái)，簡化備案流程，對于按時(shí)規(guī)范備案的“二房東”，給予一定政策激勵(lì)。“同時(shí)，政府部門要加強(qiáng)監(jiān)測檢查，尤其是發(fā)揮社區(qū)和街道網(wǎng)格化管理系統(tǒng)的力量，鼓勵(lì)居民發(fā)揮監(jiān)督作用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)‘二房東’違規(guī)經(jīng)營行為并依法嚴(yán)肅處理?！?/p>

責(zé)編：郭霽瑤 guojiyao@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭