【摘" 要】投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式有成本核算及公允價值核算兩種模式。論文以成本核算和公允價值核算為研究對象，深入探討了不同核算模式對企業(yè)的影響。首先，詳細介紹了不同核算模式的對比分析，再次強調(diào)了兩種模式對企業(yè)從會計核算、財務報告、財務指標、績效考核4個維度分別產(chǎn)生的影響，最后對國有企業(yè)選擇投資性房地產(chǎn)的后續(xù)核算模式提出適當建議，使得國有企業(yè)投資性房地產(chǎn)的核算更加科學合理。

【關鍵詞】公允價值模式；成本模式；投資性房地產(chǎn)

【中圖分類號】F276.1；F275.2" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文獻標志碼】A" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文章編號】1673-1069（2024）03-0075-03

1 引言

自2006年財政部公布了投資性房地產(chǎn)應用指南以來，眾多筆者對投資性房地產(chǎn)以公允價值模式計量的優(yōu)缺點及其對企業(yè)產(chǎn)生的影響做了大量研究，但對企業(yè)如何選擇這兩種模式進行后續(xù)計量研究較少，尤其對國有企業(yè)而言，國有企業(yè)有資本保值的特殊要求，更需要審慎選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式。本文對宏觀經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)政策導向、資本保值增值考核要求等因素進行分析，對國有企業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇提供參考。

2 兩種核算模式的對比分析

同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，兩種模式在概念、特點、使用條件、后續(xù)計量、模式變更方面均存在較大差異，具體對比分析如下。

2.1 概念

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。在成本模式下，應當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。而只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式計量。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)應當同時滿足下列條件：①活躍的房地產(chǎn)交易市場。②在活躍的房地產(chǎn)交易市場上能夠取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出科學的預測。

2.2 特點

成本模式的主要特點是它依賴于歷史成本，為投資性房地產(chǎn)的會計核算提供了穩(wěn)定和可預測的基礎。該模式?jīng)]有反映當前的市場狀況，這既可以看作是穩(wěn)定性的優(yōu)勢，也可以看作是會計信息質(zhì)量的劣勢。公允價值模式的特征是其對市場條件的反應能力，可以更準確、更及時地反映企業(yè)的財務狀況，提供更高的會計信息質(zhì)量。然而，隨著房地產(chǎn)市場狀況的波動，它也給財務報表帶來了波動性。

2.3 適用條件

成本核算廣泛應用于偏好穩(wěn)定性和可預測性的企業(yè)。成本模式通常用于難以可靠獲得投資性房地產(chǎn)公允價值的環(huán)境。相反，只有在能夠獲得房地產(chǎn)價格的情況下，投資性房地產(chǎn)才會選擇公允價值計量模式。

2.4 后續(xù)計量

投資性房地產(chǎn)以成本模式進行計量的，其沒有二級明細科目，只需在其使用壽命或租賃期限內(nèi)對其進行折舊或攤銷，如果期末發(fā)生減值跡象的，應當按照資產(chǎn)減值的規(guī)定進行賬務處理。而在公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)有“成本”和“公允價值變動”兩個二級明細科目，且會計期末按公允價值波動情況調(diào)整其賬面價值，公允價值與賬面價值的差額計入當期損益。

2.5 模式變更

企業(yè)需謹慎選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式，因計量模式一經(jīng)確定，不允許隨意變更。根據(jù)相關規(guī)定，在特定條件下，成本模式可變更為公允價值模式，并應當作為會計政策變更。但對已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式計量轉(zhuǎn)為成本模式計量。

3 不同核算模式對企業(yè)的影響

3.1 對會計處理的影響

如果公司持有的投資性房地產(chǎn)用于租賃，則在兩種模式下，在取得的租金收入環(huán)節(jié)，他們的會計處理是一致的，即借記資產(chǎn)類科目（如貨幣資金），貸記損益類科目（即其他業(yè)務收入）。但在確認投資性房地產(chǎn)賬面價值的后續(xù)計量環(huán)節(jié)，兩者的會計處理方式是不一致的。在成本核算模式下，根據(jù)企業(yè)會計準則規(guī)定，應按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的相關規(guī)定，對其計提折舊或進行攤銷，賬務處理為借記損益類科目（即其他業(yè)務成本），貸記投資性房地產(chǎn)備抵科目（即投資性房地產(chǎn)累計折舊/攤銷）。在會計期末，如果經(jīng)減值測試后發(fā)生減值的，還應當計提減值準備，會計處理為借記損益類科目（即資產(chǎn)減值損失），貸記投資性房地產(chǎn)備抵科目（即投資性房地產(chǎn)減值準備）。投資性房地產(chǎn)屬于長期資產(chǎn)，其減值損失一經(jīng)確認不得轉(zhuǎn)回。根據(jù)企業(yè)會計準則規(guī)定，對采用公允價值模式進行計量的，應在會計期末需要根據(jù)公允價值的波動調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，即當期末公允價值大于賬面價值時，借記資產(chǎn)類科目（即投資性房地產(chǎn)-公允價值變動），貸記損益類科目（即公允價值變動損益）。如果公允價值小于賬面價值，則做相反會計分錄。在該模式下，無需對投資性房地產(chǎn)進行折舊或攤銷、資產(chǎn)減值的會計處理。

3.2 對財務報表項目的影響

在成本核算模式下，每期確認“其他業(yè)務成本”時，或發(fā)生減值確認“資產(chǎn)減值損失”時，均對利潤項目產(chǎn)生負面影響；隨著折舊或攤銷，或發(fā)生減值時，“投資性房地產(chǎn)”項目均隨之降低，也導致資產(chǎn)總額減少，且對資產(chǎn)和利潤項目的影響金額相對穩(wěn)定。而在公允價值核算模式下，當公允價值上升時，會引起資產(chǎn)及利潤項目金額均上升，但如果公允價值下降，則會產(chǎn)生相反結果，而且對資產(chǎn)和利潤項目的影響金額取決于房地產(chǎn)價格波動情況，則會產(chǎn)生較大的不確定性。

3.3 對財務指標分析的影響

本文財務指標分析主要是指對盈利能力、營運能力、償債能力指標的分析。

①盈利能力分析：盈利能力主要體現(xiàn)在凈利潤的變化，凈利潤越大盈利能力越強。在成本計量模式下，由于折舊或攤銷，導致每期末均產(chǎn)生“其他業(yè)務成本”或“資產(chǎn)減值損失”，只有在處置環(huán)節(jié)，才可能有處置收益，所以日常核算過程中，成本模式計量將對盈利能力產(chǎn)生不利影響。在公允價值模式下，在房地產(chǎn)經(jīng)濟上行時，使得“公允價值變動損益”金額增加，從而有利于企業(yè)的盈利能力提升；相反，房地產(chǎn)經(jīng)濟下行時，則對盈利能力產(chǎn)生不利影響。在公允價值模式下，對其盈利能力的影響也無法準確預判，因為其影響是隨著市場波動而波動的。

②營運能力分析：營運能力通過總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反應，在營業(yè)收入不變的情況，總資產(chǎn)減少，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變大，則營運能力較強。在成本計量模式下，因投資性房地產(chǎn)金額不斷減少，即導致總資產(chǎn)金額下降，故有利于提升運營能力。在公允價值模式下，在房地產(chǎn)市場繁榮時，則投資性房地產(chǎn)金額增加，進而導致總資產(chǎn)增加，則導致企業(yè)的營運能力降低；相反，則有利于營運能力提升。

③償債能力分析：通過資產(chǎn)負債率反應償債能力，即在負債規(guī)模不變的情況下，總資產(chǎn)增加，資產(chǎn)負債率下降，償債能力增強。如營運能力對總資產(chǎn)變動情況的分析，在成本計量模式下，總資產(chǎn)金額下降，導致償債能力下降。在公允價值模式下，在房地產(chǎn)市場繁榮時，使得總資產(chǎn)增加，則有利于提高企業(yè)的償債能力。

3.4 對績效考核的影響

績效考核是企業(yè)管理的一個環(huán)節(jié)，本文主要分析對財務方面的績效影響。對企業(yè)而言，尤其是國有企業(yè)，財務考核主要體現(xiàn)為收支平衡及資本保值增值的完成情況，這兩方面的考核又具體表現(xiàn)為凈利潤目標值的完成情況。在成本計量模式下，會計期末形成“其他業(yè)務成本”或發(fā)生減值跡象時，產(chǎn)生“資產(chǎn)減值損失”項目，這兩部分均屬于凈利潤的抵減項，故采用成本核算模式不利于完成績效考核目標。在公允價值模式下，在房地產(chǎn)市場向好時，屬于收益類的“公允價值變動損益”增加，此時有利于完成績效考核目標；相反，則不利于完成績效考核目標。

總而言之，從兩種核算模式對企業(yè)的影響分析可知，成本模式能夠提供穩(wěn)定和可預測的財務狀況，對企業(yè)的影響也是可預測的。而公允價值模式下，對企業(yè)的影響取決于房地產(chǎn)市場波動的情況，存在較大不確定性。

4 關于國有企業(yè)選擇后續(xù)計量模式的建議

4.1 與企業(yè)戰(zhàn)略目標相匹配

于國有企業(yè)而言，在制定戰(zhàn)略目標時，其需要兼顧經(jīng)濟效益和社會效益。尤其對國有投資企業(yè)，他們從政府單位取得土地使用權，通過招商引資等方式，將土地或廠房等房地產(chǎn)資產(chǎn)出售或出租給意向企業(yè)，以促進當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，由此形成大量的投資性房地產(chǎn)。根據(jù)企業(yè)會計準則規(guī)定，企業(yè)只能選擇一種模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)核算，對國有企業(yè)決策者而言，他們需要根據(jù)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標選擇后續(xù)核算模式。如果國有企業(yè)計劃將房地產(chǎn)或土地主要用于出售，建議使用公允價值模式計量，因為在公允價值計量模式下，能夠及時和準確的反應資產(chǎn)的市場價值，有利于企業(yè)管理者作出在價格波動的較高點出售資產(chǎn)的決策，有利于實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標。如果國有企業(yè)計劃將所持有的投資性房地產(chǎn)主要用于出租，建議使用成本計量模式，因為成本模式能夠提供穩(wěn)定的財務預測，有利于達到資本保值增值的考核要求。

4.2 符合企業(yè)的風險偏好

在制定風險管理策略時，首先需要確定企業(yè)的風險偏好及風險承受度，而投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式與風險偏好緊密相關。風險偏好是決策者對待風險的態(tài)度，對決策有著至關重要的影響。風險愛好型的決策者，對偏離預期目標的容忍程度較高，他們更傾向于選擇公允價值后續(xù)計量模式，因為在該模式下，由于房地產(chǎn)市場波動對企業(yè)的財務報表及保值增值預期目標影響均較大，同時公允價值模式對市場變化的敏感性可能促使公司采取對沖和風險緩解策略。對于風險厭惡型的決策者，往往風險承受能力較低，更愿意選擇成本模式計量。根據(jù)可預測的各項收入及成本費用，按時間周期有序穩(wěn)定的考核各項指標完成情況，不必花費太多精力考慮房地產(chǎn)市場波動帶來的影響。

4.3 符合房地產(chǎn)市場預期

國有企業(yè)選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式時，市場動態(tài)因素起著關鍵作用。了解這些因素的細微差別對于使會計核算與市場現(xiàn)實和行業(yè)標準保持一致至關重要，最終有助于審慎的財務決策。當房地產(chǎn)市場形勢向好時，公允價值模型具有優(yōu)勢，因為公允價值模型能夠反映當前估值的靈活性，可能提供戰(zhàn)略優(yōu)勢，使國有企業(yè)能夠更有效地適應不斷變化的市場條件。然而，這種模式固有的波動性需要強有力的風險管理策略，并清楚地了解其對財務業(yè)績和利益相關者看法的影響。相反，在更穩(wěn)定的市場環(huán)境中，成本模型由于其保守性而可能更具吸引力。它的穩(wěn)定性和可預測性以及操作的便捷性，使其成為在價格波動最小的市場中運營的國有企業(yè)的合適選擇，有利于企業(yè)進行長期資產(chǎn)管理而不是短期市值調(diào)整。

4.4 滿足企業(yè)融資需求

在國有企業(yè)有銀行貸款或上市等融資需求時，他們需要向報表使用者傳遞企業(yè)價值利好信息，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇就變得尤為重要。不同模式的計量方式對企業(yè)價值的影響較大，具體來說，公允價值與房地產(chǎn)市場的變化情況緊密相連，對企業(yè)的財務數(shù)據(jù)影響較大，容易向外部的報表使用者傳達經(jīng)營不穩(wěn)定的負面信息。為確保企業(yè)長期取得融資資金以助力企業(yè)的發(fā)展，決策者應當考慮房地產(chǎn)市場波動風險。自2018年以來，在我國強調(diào)房子是用來住的、不是用來炒的宏觀背景下，結合目前在經(jīng)濟下行時期，房價大漲的可能性已不大，建議選擇成本模式來規(guī)避因公允價值波動帶來的影響。

在成本模式下，對于地段比較好的房地產(chǎn)，其流動性較大，對資產(chǎn)的貶值沖擊較小，國有企業(yè)在年末計提投資性房地產(chǎn)減值準備的可能性也較小。相反如果房地產(chǎn)資產(chǎn)所處位置較偏遠，不易流通，在目前經(jīng)濟形勢下，更容易發(fā)生減值，一旦房地產(chǎn)資產(chǎn)發(fā)生減值，在年末時需要計提資產(chǎn)減值損失，且一經(jīng)計提不得沖回，對當期利潤將產(chǎn)生較大影響。在此種情況下，國有企業(yè)決策者要充分考慮因計提減值損失對企業(yè)融資產(chǎn)生的影響。

4.5 考慮稅務處理的影響

隨著“營改增”政策的實施，投資性房地產(chǎn)涉及稅種較多且金額較大，稅務局對房地產(chǎn)項目的監(jiān)管也越來越謹慎。投資性房地產(chǎn)在成本核算模式下，稅會差異較??；而在公允價值模式計量下，投資性房地產(chǎn)的稅會差異較明顯，具體差異體現(xiàn)在企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅3個方面。

①企業(yè)所得稅：在公允價值模式下，對投資性房地產(chǎn)能否按照直線法計算折舊或攤銷在稅前扣除，實務中，各個地方主管稅務局的處理方式不一，目前主要存在兩種處理方法。一種是根據(jù)企業(yè)所得稅相關規(guī)定，固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)按照規(guī)定的年限進行折舊或攤銷，每期因計提的折舊或攤銷額形成的成本費用允許在稅前扣除，但投資性房地產(chǎn)在公允價值核算模式下，因無需計提折舊或攤銷，未確認折舊或攤銷年限，故測算的折舊或攤銷額不允許稅前扣除。另一種認為稅務處理時，可按照歷史成本法計算折舊在稅前扣除。

②土地增值稅：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》相關規(guī)定，土地增值稅是對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的增值額部分進行征稅的，即土地增值稅的征收是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)；對期末按照公允價值進行核算的投資性房地產(chǎn)，因公允價值變動導致的增值明確規(guī)定不需要計征土地增值稅。故因不同原因和不同環(huán)節(jié)導致的增值，使得土地增值稅產(chǎn)生較明顯的稅會差異。

③房產(chǎn)稅：對于從租計征的房產(chǎn)稅沒有稅會差異，但對從價計征的房產(chǎn)稅而言，則存在稅會差異。從價計征的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)，而房產(chǎn)余值是以歷史成本為基礎核算的，未考慮房產(chǎn)增值的情況；當投資性房地產(chǎn)選擇公允價值模式進行會計計量時，則投資性房地產(chǎn)的期末價值就會隨公允價值的變動而變動，會計核算時考慮了房產(chǎn)增值的部分，進而稅務與會計處理就有一定的差異。

對如何選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式問題，屬于財務負責人的決策范疇，稅務相關規(guī)定對這兩種模式的處理存在較大不同，從以上分析可以看出，國有企業(yè)財務負責人很有可能選擇成本模式下簡單操作的稅務處理方式，而放棄公允價值計量模式。

5 結語

綜上所述，投資性房地產(chǎn)后續(xù)核算無論選擇哪種模式，在不同的條件下都有其優(yōu)勢和劣勢。具體如何選擇，還需要根據(jù)以上5個建議綜合考慮。再者，企業(yè)財務核算的目的就是為企業(yè)管理者決策提供數(shù)據(jù)支持，完成企業(yè)決策，達成企業(yè)戰(zhàn)略目標。所以，國有企業(yè)決策者選擇符合企業(yè)自身發(fā)展的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式，才能夠支持企業(yè)可持續(xù)高質(zhì)量的發(fā)展。

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